V oblasti stavebníctva na Slovensku došlo k významným legislatívnym zmenám, ktoré sa dotýkajú aj fungovania a kompetencií orgánov štátneho stavebného dohľadu. Kým v minulosti bola kľúčovou inštitúciou Slovenská stavebná inšpekcia (SSI), od 1. apríla 2025 nastupuje nová éra s novým Stavebným zákonom (zákon č. 25/2025 Z.z.), ktorý prináša zásadné zmeny v štruktúre a výkone štátneho stavebného dohľadu. Tento článok sa zameriava na historický vývoj, súčasný stav a predovšetkým na dopady novej legislatívy na oblasť stavebného dohľadu, vrátane zrušenia Slovenskej stavebnej inšpekcie a presunu jej kompetencií na regionálne úrady.
Slovenská stavebná inšpekcia: Zriadenie a pôsobnosť
Slovenská stavebná inšpekcia bola zriadená zákonom č. 417/2003 Z. z., ktorým sa menil a dopĺňal stavebný zákon. Vznikla ako samostatná rozpočtová organizácia v rezorte Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR. Jej hlavnou úlohou bol výkon hlavného štátneho stavebného dohľadu. Inšpekcia bola štátna rozpočtová organizácia zapojená finančnými vzťahmi na rozpočet ministerstva. Jej štruktúra zahŕňala riaditeľstvo inšpekcie so sídlom v Bratislave a osem podriadených stavebných inšpektorátov s pobočkami v krajských mestách.
Pôvodná Slovenská stavebná inšpekcia vykonávala štátny stavebný dohľad podľa § 98 až 102 a dohľad nad plnením podmienok a opatrení uložených rozhodnutiami stavebných úradov. Taktiež dohliadala na dodržiavanie povinností účastníkov výstavby, všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a základných požiadaviek na stavby, ako aj na použitie vhodných stavebných výrobkov. V prípade zistených nedostatkov nariaďovala ich odstránenie a dohliadala na ich realizáciu. Inšpektoráty pôsobili ako správne orgány prvého stupňa a riaditeľstvo ako správny orgán druhého stupňa. Okrem hlavného dohľadu poskytovali aj odbornú pomoc stavebným úradom a prešetrovali sťažnosti a podnety týkajúce sa porušovania stavebného zákona.
Zmeny v legislatíve a prechod na nový systém
Od 1. apríla 2025 vstúpila do platnosti nová stavebná legislatíva, ktorá zásadne mení pravidlá stavebného dohľadu. Jednou z najvýraznejších zmien je zrušenie Slovenskej stavebnej inšpekcie. Jej kompetencie boli presunuté pod regionálne úrady, ktoré po novom fungujú ako stavebné inšpektoráty. Tento krok je súčasťou širšej reformy stavebného práva s cieľom zefektívniť a zjednodušiť procesy v oblasti výstavby.
Nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z.) v oblasti štátneho stavebného dohľadu (ŠSD) zavádza nové orgány: Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát, Špeciálny stavebný úrad a iný stavebný úrad (ustanovený osobitným zákonom). Kompetencia na výkon ŠSD bola odobratá obciam ako stavebným úradom a sústredená na regionálnej úrovni.
V súčasnosti, po 1. apríli 2025, je miestne príslušným správnym orgánom v prvom stupni Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát v územnom obvode, kde bol vykonaný ŠSD. V druhom stupni rozhoduje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (UUPV SR) - Sekcia štátneho stavebného dohľadu. UUPV SR na úseku ŠSD vypracúva koncepcie, riadi výkon štátnej správy vydávaním smerníc a metodických pokynov, organizuje odborné vzdelávanie, rozhoduje o opravných prostriedkoch a vybavuje sťažnosti na činnosť regionálnych úradov.
Výkon štátneho stavebného dohľadu podľa novej legislatívy
Štátny stavebný dohľad sa realizuje ex offo (z úradnej moci) alebo na základe podnetu. Samotný výkon ŠSD nie je správnym konaním, ale až následná činnosť správneho orgánu na základe zistených výsledkov. Výkon ŠSD nepodlieha lehotám v zmysle správneho poriadku. Stavebné úrady sú povinné poskytovať súčinnosť regionálnym úradom ako stavebným inšpektorátom.
Štátny stavebný dohľad je v podstate kontrolným mechanizmom dodržiavania zákona a právnych predpisov v rámci realizácie, užívania a odstraňovania stavieb. Zabezpečuje ochranu verejného záujmu vo výstavbe. Stavebný inšpektorát môže nariadiť vlastníkovi stavby údržbu, kontrolnú statickú prehliadku, nevyhnutné úpravy, zabezpečovacie práce, vypratanie alebo odstránenie stavby, ak ohrozuje život, zdravie, zvieratá, životné prostredie alebo majetok. Náklady znáša vlastník, prípadne ich inšpektorát vymáha po nútenom výkone.
Podnet na vykonanie ŠSD podáva stavebný úrad stavebnému inšpektorátu. Podanie možno urobiť písomne, elektronicky alebo ústne do zápisnice. Anonymné podanie je potrebné do troch pracovných dní doplniť.
Kontrolná prehliadka stavby a ochrana kultúrneho dedičstva
Nový Stavebný zákon zavádza inštitút kontrolnej prehliadky stavby (§ 43) ako dôležitý nástroj na priebežnú kontrolu kvality a harmonogramu výstavby. Ak stavebný úrad určí kontrolnú prehliadku, stavbyvedúci je povinný vopred oznámiť jej termín. V prípade odchýlok od overeného projektu môže byť zvolaná mimoriadna kontrolná prehliadka. Zápisnica z kontrolnej prehliadky je súčasťou dokumentácie stavby. Ak kontrolná prehliadka odhalí nepovolené práce, stavebný úrad vyzve na ich ukončenie a oznámi to stavebnému inšpektorátu.
Ochrana kultúrneho dedičstva (§ 44) je novým aspektom. Pri náleze vecí s pamiatkovou hodnotou, archeologických nálezov alebo chránených častí prírody je stavbyvedúci povinný prerušiť práce, ohlásiť nález príslušným orgánom a zabezpečiť jeho ochranu. V prípade potreby prerušenia alebo zastavenia prác rozhodne stavebný inšpektorát na základe stanoviska orgánu pamiatkovej starostlivosti alebo ministerstva životného prostredia.
Povinnosti vlastníka stavby a kolaudačné osvedčenie
Nový zákon explicitne definuje povinnosti vlastníka stavby (§ 45). Vlastník je povinný udržiavať stavbu v dobrom stavebno-technickom a prevádzkovom stave, dbať na dodržiavanie predpisov, udržiavať technické systémy, zabezpečovať pravidelné kontroly a revízie, aktualizovať dokumentáciu a odstraňovať neodkladné práce nariadené inšpektorátom. Taktiež je povinný užívať stavbu na určený účel a včas odstrániť dočasné stavby.
Kolaudácia je po novom upravená v § 66 a nasl. Kolaudačné osvedčenie nahrádza doterajšie kolaudačné rozhodnutie. Správny orgán osvedčuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel. Kolaudácia začína na návrh stavebníka a vyžaduje si predloženie rozsiahlej dokumentácie, vrátane stavebného denníka, záverečného stanoviska stavbyvedúceho, geodetickej dokumentácie a protokolov o skúškach a revíziách.
Dočasné užívanie stavby a zrušenie Slovenskej stavebnej inšpekcie
Inštitút dočasného užívania stavby (§ 69) nahrádza doterajšie povolenie na predčasné užívanie. Je určený na účely skúšobnej prevádzky, ktorá je nevyhnutná na preverenie funkčnosti a prevádzkovej bezpečnosti niektorých stavieb. Skúšobná prevádzka môže trvať najviac štyri roky.
Zásadnou zmenou je zrušenie Slovenskej stavebnej inšpekcie ustanovením § 85 nového Stavebného zákona. Jej práva a povinnosti, ako aj práva a povinnosti zamestnancov, prechádzajú k 1. aprílu 2025 na regionálne úrady. Konania, ktoré neboli právoplatne skončené, dokončia regionálne úrady podľa doterajších predpisov. Majetok, pohľadávky a záväzky SSI prechádzajú do správy UUPV SR.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Prechodné ustanovenia a účinnosť
Nový Stavebný zákon (č. 25/2025 Z.z.) nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, pričom ním bol zrušený zákon č. 201/2022 Z.z. o výstavbe. Platí spolu so zákonom o územnom plánovaní (č. 200/2022 Z.z.). Prechodné ustanovenia (§ 84) zabezpečujú kontinuitu právnych vzťahov vzniknutých podľa doterajších predpisov. Platné územné rozhodnutia, ktoré nevyžadovali stavebné povolenie ani ohlásenie, sa považujú za overený projekt. Lehoty v rozhodnutiach správnych orgánov plynutie začaté podľa doterajších predpisov pokračujú. Doterajšie predpisy sa použijú na vybavenie podaní a konaní začatých do 31. marca 2025. Oprávnenia získané podľa doterajších predpisov, ktoré spĺňajú znaky vyhradenej činnosti podľa nového zákona, zostávajú v platnosti do 31. marca 2025.
Tieto zmeny predstavujú významný posun v regulácii stavebného sektora na Slovensku, s cieľom modernizovať a zefektívniť procesy súvisiace s výstavbou a zabezpečiť vyššiu kvalitu a bezpečnosť stavieb.