Spriaznené spoločnosti a prenájom: komplexný pohľad

Rozvoj cestovného ruchu priniesol so sebou novinku, ktorou je striedavý nájom nehnuteľností, označovaný aj pojmom timesharing. V posledných rokoch sa aj v slovenských turistických strediskách rozbehla výstavba prázdninových apartmánov. Tento trend, hoci prináša nové možnosti pre dovolenku a investovanie, otvára aj komplexné otázky súvisiace s právnymi vzťahmi, najmä v kontexte spriaznených spoločností a ich vzájomných transakcií, akým je aj prenájom.

Striedavý nájom nehnuteľností - Timesharing

Striedavý nájom nehnuteľností, známy aj ako timesharing, znamená "kúpiť si" právo používať zariadené ubytovanie ako dovolenkové sídlo počas jedného alebo viacerých týždňov v roku. V hotelierstve ide o získanie vlastníckeho podielu hotela s právom obývať zakúpenú izbu počas viac ako 10 rokov. Predmetom zmluvy o striedavom nájme nehnuteľností sú spravidla nehnuteľnosti ako rodinný dom, bytový dom, rekreačné zariadenie, chata, apartmán, ubytovacie zariadenie ako sú hotel, penzión, turistická ubytovňa a tiež nehnuteľnosti vo výstavbe a rekonštrukcii, určené predovšetkým na rekreačné účely. Osoba alebo rodina, ktorá víkendový dom či byt užíva krátku časť v roku, získa na základe zmluvy užívacie právo k nehnuteľnosti iba po dobu, počas ktorej ju potrebuje, zvyšok roka majú užívacie právo iné osoby.

Náklady spojené s obstaraním a údržbou nehnuteľnosti sa rozdelia medzi všetkých užívateľov a sú podstatne nižšie, ako keby sa takáto nehnuteľnosť kúpila, udržiavala a využívala iba relatívne krátku dobu v roku. Správu budovy vykonáva v priebehu roka správca - poskytovateľ, ktorým je podnikateľský subjekt oprávnený vykonávať ubytovaciu a pohostinskú činnosť. Môže ním byť vlastník, prenajímateľ, alebo osoba, ktorá koná na základe príkaznej alebo podobnej zmluvy. Ten vyčlení termíny na údržbu budovy, kedy žiadny zo spoluvlastníkov nemá do nehnuteľnosti prístup. Užívateľom môže byť akákoľvek fyzická a právnická osoba domáca alebo zahraničná. Spoluvlastníci musia hradiť náklady bežného udržiavania objektu, na opravu, na samostatné užívanie ako telefón, elektrická energia, plyn, vykurovanie, voda, odvoz smetí a podobne. Povinnosťou užívateľa je objekt užívať dohodnutým spôsobom alebo takým spôsobom, aby nevznikla škoda na objekte a jeho príslušenstve a nebolo obmedzené rovnaké užívacie právo iných užívateľov. Za porušenie tejto povinnosti užívateľ zodpovedá za škodu. Je povinný užívať objekt počas určenej doby a po uplynutí vrátiť objekt poskytovateľovi.

Právnym základom pre úpravu timesharingu je smernica Európskeho parlamentu a Rady č. 94/47/ES z októbra 1994 o kúpe práva na sezónne užívanie nehnuteľností, ktorá upravuje základné práva pri uzatváraní zmlúv na obdobie dlhšie ako 3 roky s dobou užívania nehnuteľností minimálne 1 týždeň v roku. Všetky krajiny Európskeho hospodárskeho priestoru (EHP) sa zaviazali zaviesť timesharing do svojho právneho systému a poskytnúť istú minimálnu ochranu - právo na desaťdennú lehotu „na rozmyslenie“ od okamihu podpísania timesharingovej zmluvy, v tejto lehote je možné od zmluvy bez prekážok odstúpiť, predajcovia nesmú prijímať platby od spotrebiteľov a ak spotrebiteľ podpísal zmluvu na úver, aby si mohol kúpiť striedavé používanie nehnuteľností, a zruší túto zmluvu, môže tiež zrušiť zmluvu na úver. Spotrebiteľ má právo na písomné informácie a písomnú zmluvu v jeho vlastnom jazyku.

Timesharing má za následok úpadok tradičného, najmä malého a stredného hotelierstva. Jeho rozsah a ekonomická sila zvyčajne neumožňuje udržať na potrebnej úrovni nevyhnutnú infraštruktúru. Aj obchod s nehnuteľnosťami aj rozvoj tradičného hotelierstva má svoje výhody a nevýhody.

Alternatívy a rozšírené modely

Niektoré spoločnosti ponúkajú produkt podobný timesharingu pod názvom členstvo v dovolenkovom klube, alebo pod iným názvom ako napr. prázdninový klub (Holiday club), cestovný klub (Travel club) a iné. Je to organizácia, ktorá vlastní určitý počet nehnuteľností striedavého nájmu v rozličných cieľových miestach. Každý člen klubu má právo si rezervovať miesto v rôznych strediskách, ktoré sú súčasťou prázdninových klubov. Za členstvo sa platí ročný poplatok a počiatočné náklady spojené so vstupom do klubov. Klubové členstvo sa môže predať, kúpiť alebo presunúť na niekoho iného. V podstate sa takýto produkt predáva ako možnosť získať lacnú dovolenku od spoločnosti sľubujúcej ľahké rezervovanie rekreácie. Alebo vám bude doručený do schránky leták oznamujúci vašu výhru v súťaži, ktorej ste sa ani nezúčastnili. Zmluvy o členstve v klube sú uzatvárané obvykle na obdobie kratšie ako 3 roky - zvyčajne na 2 roky a 11 mesiacov. Z toho dôvodu sa na nich nevzťahuje ochrana poskytnutá timesharingovým zmluvám (právo na písomné informácie, na odstúpenie od zmluvy,…). Členovia klubu si nekupujú právo užívať nehnuteľnosť alebo ubytovacie zariadenie, ale je im poskytnutá možnosť vybrať si z rôznych lokalít, kde chcú tráviť dovolenku.

V striedavom nájme nehnuteľností existuje možnosť výmeny jednotlivých týždňov medzi vlastníkmi v rôznych rekreačných strediskách. Medzi hlavné spôsoby výmeny patria: priama výmena s iným vlastníkom, výmena vo vnútri vlastníckych klubov a výmena pomocou spoločností, ktoré sa špecializujú na takýto druh výmeny. Priama výmena vzniká, keď dvaja vlastníci súhlasia s výmenou užívateľského práva medzi sebou. Problém môže vzniknúť pri hľadaní kontaktnej osoby na danú výmenu. Pri výmene vo vnútri vlastníckych klubov, väčšina programov striedavého nájmu nehnuteľnosti zahŕňa množstvo stredísk v rozličných miestach sveta. V typických prázdninových kluboch sa skompletizujú týždne zo všetkých prázdninových stredísk a tým je možnosť výberu podľa pravidiel jednotlivých klubov. Pri výmene prostredníctvom špecializovaných spoločností, ktoré sa špecializujú na takýto druh výmeny, majú tieto spoločnosti k dispozícii zoznam zariadení s voľnými týždňami, z ktorých je možné vybrať vhodný termín. Členstvo v tejto organizácii umožňuje dovolenku po celom svete a podľa vlastného výberu.

RCI poskytuje svojim členom výhody vlastnenia časového podielu, čím sa myslí kúpa jedného, alebo viacerých týždňov v jednom z klubov začlenených do RCI. Na základe členstva je možné tento časový podiel vymeniť podľa svojho výberu v ktoromkoľvek stredisku cestovného ruchu. Každý z vlastníkov časového podielu sa podieľa každým rokom na údržbe strediska, v ktorom má zakúpené členské vlastníctvo prostredníctvom platenia udržiavacích poplatkov. Členstvo ponúka aj možnosť strávenia dovolenky v spoločnosti rodiny a priateľov a možnosť prenechania vlastníctva deťom. Vlastníctvo sa často predáva po týždňoch a používanie týchto týždňov je rozdelené 3 spôsobmi: pevný, pohyblivý a rotujúci týždeň. Systém fungovania pevného a pohyblivého týždňa bol vysvetlený na začiatku tejto kapitoly. V prípade rotujúceho týždňa sa využívaný týždeň mení z roka na rok podľa pevného plánu (napr. v trojročnom rotujúcom pláne).

Timesharing na Slovensku: rastúci trh

Timesharing, ako druh investovania do cestovného ruchu, sa objavil na Slovensku na prelome 20. a 21. storočia. Vo väčšom sa takýto spôsob prenájmu a predaja nehnuteľností začal roku 2003 na Donovaloch. Investori začali s výstavbou apartmánových domov po skúsenostiach prevzatých zo zahraničia. Vyrastajú vo viacerých lyžiarskych strediskách Slovenska a záujem o ne je veľký. Väčšina bytov z ponuky investorov je vypredaná skôr, ako sa apartmánový dom postaví, a kupujú ich klienti jednak na využitie pre seba a pre svoju rodinu, ale aj pre výnosy, ktoré získajú ich neskorším prenájmom. Ceny sa pohybujú približne od 30 000 - 100 000 korún bez DPH za štvorcový meter. Závisí to od veľkosti apartmánu a od toho, či ide o rodinný dom, chatu alebo apartmánový dom. Apartmány sú zariadené zväčša ako byty v prírode, s kúpeľňou, toaletou, kuchynským kútom a obývacím priestorom, často s balkónom či terasou. V ponuke realitných kancelárií možno nájsť rôzne veľkosti apartmánov. Najbežnejšie a najžiadanejšie sú dvojizbové apartmány.

Väčšina záujemcov kupuje rekreačné apartmány aj kvôli zhodnoteniu do najbližších rokov. Keďže v tomto prípade nejde o celoročné bývanie, môže byť apartmán väčšinu času prenajímaný. To môže majiteľ zveriť do rúk správcovskej spoločnosti. Okrem toho sa o možnosť kúpy zaujímajú aj firmy. Či už budú apartmány využívať na podnikanie alebo len ako víkendové sídlo, určite zaujímavou je možnosť odpočtu DPH. Víkendové rekreačné apartmány vyrastajú hlavne v zimných lyžiarskych strediskách, ktorými je naša krajina známa aj v zahraničí. Región Tatier a Liptova je predurčený na podnikanie v cestovnom ruchu, keď sa k možnosti najmä lyžiarskeho vyžitia pridávajú veľmi populárne služby novovzniknutých aquaparkov spolu s rozvojom a výstavbou golfových areálov. Medzi najvychytenejšie lokality na Slovensku patria Vysoké Tatry, Donovaly, Jasná, Ružomberok, Veľká Rača a Malinô Brdo. V súčasnosti pracujú na projektoch apartmánových domov napr. v lokalitách ako sú Vysoké Tatry, Tatranská Lomnica, Štrbské Pleso, Starý Smokovec, Jasná Nízke Tatry, Donovaly, Orava, Vrátna dolina, Martinské hole, Krahule, Skalka pri Kremnici, a iné. Najzaujímavejšie sú, samozrejme, lokality, kde už turistický ruch funguje. Tam, kde nič podobné nie je, je nevyhnutné vybudovať nielen bývanie, ale aj dodatočnú rekreáciu. Rozvoj však nie je len záležitosťou najznámejších stredísk, ale aj iných lokalít, kde aj ceny zatiaľ môžu byť o niečo nižšie. Jeden takýto apartmánový dom rastie v Telgárte na pomedzí Nízkych Tatier a Slovenského raja. S rozvojom infraštruktúry v dnes ešte „spiacich“ strediskách vzrastie aj turistický záujem o lokality a aj hodnota miestnych nehnuteľností. Na objavenie čakajú aj strediská vodných letných športov ako Senecké Slnečné jazerá či východoslovenské Domaša a Zemplínska šírava. Aj lokality pri vode majú svoje čaro, no pre úspech sú dôležité služby, na ktorých musia tieto lokality ešte popracovať. Napriek tomu existujú aj možnosti pre tých, čo lyžovačku neobľubujú. Na brehu jazera Vojka neďaleko Bratislavy začala výstavba rekreačnej zóny, ktorej ukončenie sa plánuje do 3 rokov a záujemcovia si budú môcť vybrať z 12 typov celoročne obývateľných samostatných domov. Na Slovensku môže byť záujem o tento typ investovania podporený nenarušeným životným prostredím, snahou o využitie kapacít a ekonomickú samostatnosť obcí.

Medzinárodný kontext a štatistiky

Prvýkrát sa striedavý nájom nehnuteľností objavil v roku 1960 v Európe, ale až po roku 1970 sa stal populárnou alternatívou hotelového ubytovania v strediskách cestovného ruchu a postupne sa rozširoval po celom svete. Striedavý nájom nehnuteľností patrí medzi najrýchlejšie sa rozvíjajúce oblasti cestovného ruchu. Investície do apartmánových domov, či rekreačných bytov sú bežné niekoľko desaťročí aj v strediskách cestovného ruchu vo Francúzsku, Turecku, Taliansku, Španielsku, Maďarsku, Chorvátsku, vo Veľkej Británii, Švédsku a Nemecku. Jednotlivci alebo rodiny kupujú takéto byty buď na vlastné využitie, alebo na prenájom. Častá je aj kombinácia oboch účelov. V niektorých strediskách predstavuje takéto ubytovanie 40 - 60% z celkových lôžkových kapacít. Obrat v priemysle timeshare prevyšuje v EÚ 10,5 miliardy EUR (358,7 miliardy SKK) a zamestnáva viac ako 40 000 ľudí. Lídrom takmer s polovicou podielu na striedavom nájme nehnuteľností je Severná Amerika, kde je približne 2 milióny vlastníkov. Druhým najväčším regiónom je Európa s 22%. Za posledných 9 rokov počet vlastníkov nehnuteľností v priemere narástol o 16%.

Vo Francúzsku sa s výstavbou apartmánových komplexov začalo v 70. - 80. rokoch 20. storočia v prímorskej oblasti Aigues - Mortes, neskôr sa pokračovalo aj v horských oblastiach. Francúzska vláda podporuje investície do tohto segmentu špeciálnymi daňovými úľavami (odpočet DPH, zníženie daňového základu vo výške 12 500 - 25 000 EUR, v prípade pôžičky odrátanie úrokov z daňového základu), apartmány však musia byť prenajímané turistom a musí ísť o investíciu na francúzskom území. Správca zabezpečí údržbu aj pravidelný prenájom nehnuteľnosti. Ak chce investor využiť daňové úľavy, správcovi ju prenajíma na 9 rokov. Keďže trh vo Francúzsku je nasýtený, obzerajú sa operátori po lokalitách v Španielsku, severnej Afrike, Taliansku. Francúzski operátori garantujú majiteľom apartmánov 5% - ný ročný výnos. Na Slovensku sa pohybuje okolo 7%. Francúzsky klient dostane do ruky hotový produkt, ak má záujem tráviť dovolenku vo svojom apartmáne, je to možné od 2 - 18 týždňov podľa typu zmluvy a lokality. Striedavý nájom nehnuteľností patrí medzi najrýchlejšie sa rozvíjajúce oblasti cestovného ruchu vo svete a aj na Slovensku sa dostavilo k jeho dynamickému rozvoju.

Právne aspekty a spriaznené spoločnosti v prenájme

Problematika spriaznených spoločností a ich vzájomných transakcií, najmä v kontexte prenájmu, je dôležitá z hľadiska daňového. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na transferové oceňovanie, závislé osoby a daňové aspekty s tým spojené, s dôrazom na prenájom medzi spriaznenými spoločnosťami.

Úvod do transferového oceňovania

Transferové oceňovanie je proces stanovovania cien pri kontrolovaných transakciách medzi závislými osobami pre daňové účely. V slovenskej legislatíve je táto oblasť upravená zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Cieľom transferového oceňovania je zabezpečiť, aby transakcie medzi závislými osobami boli realizované za trhových podmienok, teda tak, ako by ich dohodli nezávislé strany.

Kto sú závislé osoby?

Definícia závislej osoby je kľúčová pre určenie, či sa na danú transakciu vzťahujú pravidlá transferového oceňovania. Závislou osobou je:

• Blízka osoba
• Ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba alebo subjekt
• Osoba alebo subjekt, ktorý je na účely konsolidácie súčasťou konsolidovaného celku.

Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Ekonomické alebo personálne prepojenie znamená účasť osoby na majetku, kontrole alebo vedení inej osoby alebo vzájomný vzťah medzi osobami, ktoré sú pod kontrolou alebo vedením tej istej osoby, jej blízkej osoby alebo v ktorých má táto osoba, jej blízka osoba alebo subjekt priamy majetkový podiel alebo nepriamy majetkový podiel. Iné prepojenie znamená vzťah vytvorený medzi dvomi osobami predovšetkým na účel zníženia základu dane alebo zvýšenia daňovej straty. Osoby, ktoré patria do jedného konsolidovaného celku, sú medzi sebou navzájom závislé.

Kontrolované transakcie

Kontrolovanou transakciou sa rozumie právny vzťah alebo iný obdobný vzťah medzi dvomi alebo viacerými závislými osobami, pričom aspoň jedna z osôb je fyzická osoba s príjmami z podnikania alebo právnická osoba, ktorá dosahuje výnos z činnosti alebo z nakladania s majetkom. Medzi typické kontrolované transakcie patria:

• Predaj tovaru medzi spriaznenými spoločnosťami
• Poskytovanie služieb medzi spriaznenými spoločnosťami
• Pôžičky medzi spriaznenými spoločnosťami
• Prenájom majetku medzi spriaznenými spoločnosťami
• Licenčné poplatky medzi spriaznenými spoločnosťami

Výnimka z kontrolovanej transakcie pri prenájme

Z definície kontrolovanej transakcie existuje jedna výnimka. Za kontrolovanú transakciu sa nepovažuje prenájom, z ktorého plynú príjmy fyzickej osobe podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak sú splnené nasledujúce podmienky:

• Príjmy z prenájmu nie sú súčasťou základu dane z príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (teda sú zdaňované podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov).
• Prenajímaná nehnuteľnosť nie je súčasťou obchodného majetku prenajímateľa.
• Nájomca nie je daňovník, ktorý si prenajaté daňové výdavky uplatňuje v súvislosti s podnikaním alebo inou samostatnou zárobkovou činnosťou.

Aby sa tento prenájom nepovažoval za kontrolovanú transakciu a nevzťahovalo sa naň transferové oceňovanie, musia byť súčasne splnené všetky uvedené podmienky. Ak by napríklad prenajímaná nehnuteľnosť bola súčasťou obchodného majetku, prenajímateľom alebo nájomcom by bola právnická osoba, nájomcom by bola fyzická osoba - podnikateľ, išlo by o kontrolovanú transakciu.

Princíp nezávislého vzťahu

Základným princípom transferového oceňovania je princíp nezávislého vzťahu. Ten hovorí, že ceny a podmienky v kontrolovaných transakciách by sa nemali odlišovať od cien a podmienok, ktoré by boli dohodnuté medzi nezávislými osobami v porovnateľných transakciách. Pri porovnávaní cien a zisku s nezávislými osobami je potrebné prihliadať aj na vykonávané funkcie a riziká, ktoré podnikatelia pri konkrétnej obchodnej transakcii podstupujú.

Metódy transferového oceňovania a dokumentácia

Na určenie trhovej ceny sa používajú rôzne metódy transferového oceňovania. O kontrolovanej transakcii je daňovník, ktorý zisťuje základ dane podľa § 17 až § 29 zákona o dani z príjmov, povinný viesť dokumentáciu v rozsahu určenom Usmernením Ministerstva financií SR č. MF/020061/2022-724 o určení obsahu dokumentácie podľa § 17 ods. 7 a 18 ods. 8 zákona č. 595/2003 Z. z. Poznáme tri typy dokumentácie k transferovému oceňovaniu: skrátenú, základnú a úplnú. Usmernenie MF SR presne vymedzuje, kedy je potrebné viesť vybraný typ dokumentácie, pričom platí, že úplná dokumentácia je najrozsiahlejšia a skrátená najjednoduchšia. Táto skutočnosť sa odvíja okrem iných skutočností aj od významnosti jednotlivých transakcií.

Úprava základu dane a sankcie

Ak ceny alebo podmienky v kontrolovaných transakciách nezodpovedajú princípu nezávislého vzťahu a spôsobilo to zníženie základu dane z príjmov alebo zvýšenie daňovej straty, vzniká povinnosť upraviť základ dane z príjmov. Inými slovami povedané, povinnosť upravovať základ dane z príjmov vzniká vtedy, ak sa ceny alebo podmienky v transakciách medzi spriaznenými osobami odlišovali od cien alebo podmienok, ktoré by sa použili v porovnateľných transakciách medzi nezávislými osobami, a tento rozdiel spôsobil zníženie základu dane alebo zvýšenie daňovej straty. V takomto prípade je potrebné o uvedený rozdiel zvýšiť základ dane z príjmov.

Ak bola transakcia uskutočnená medzi závislými osobami s neobmedzenou daňovou povinnosťou (daňovníkmi s trvalým pobytom alebo sídlom na Slovensku) a prvý z daňovníkov z dôvodu transferového oceňovania zvýšil svoj základ dane z príjmov, tak druhý z daňovníkov môže vo vzťahu k týmto transakciám znížiť svoj základ dane z príjmov o rovnakú sumu. Toto právo má druhý z daňovníkov aj v prípade, ak si základ dane z príjmov prvý z daňovníkov nezvýšil sám, ale mu bol zvýšený daňovým úradom na základe daňovej kontroly. Vykonanie korešpondujúcej úpravy základu dane z príjmov je potrebné v lehote na podanie daňového priznania alebo dodatočného priznania oznámiť daňovému úradu.

Pri pokute za nezvýšenie základu dane z príjmov sa posudzuje adekvátnosť sumy nenavýšenia základu dane. Ak daňovník nezvýši základ dane, bude mu uložená pokuta za nezvýšenie a taktiež mu správca dane zvýši daň. Výška pokuty je 3-násobkom úrokovej sadzby ECB ročne zo sumy, alebo vo výške 10% ročne z vyrubenej sumy. Pokuta za nevypracovanie transferovej dokumentácie bude daňovníkovi uložená, ak do 15 dní odo dňa doručenia výzvy nepredloží transferovú dokumentáciu. Maximálna výška pokuty je 3 190 eur.

Právna úprava podielového spoluvlastníctva a prenájom

V právnej praxi sa často objavujú otázky týkajúce sa prenájmu nehnuteľností, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve. Právnu úpravu podielového spoluvlastníctva nájdete v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. Vychádzajúc z právnej doktríny sa v našom právnom poriadku podielové spoluvlastníctvo chápe ako tzv. ideálne. Tzn., že každý z Vás vlastní z 1 m² rovnakú časť predstavujúcu výšku Vášho podielu. Z toho dôvodu nie je možné prenajať iba Váš spoluvlastnícky podiel. Pri nehnuteľnostiach, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné miestnosti (podľa ustanovenia § 719 Občianskeho zákonníka). Ak by ste chceli prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Tzn., že ak by ste chceli svoj spoluvlastnícky podiel predať alebo darovať inej osobe (s výnimkou blízkych osôb), musíte svoj spoluvlastnícky podiel najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom. Dlho sa v právnej praxi i teórii viedli diskusie o tom, či sa to uplatní aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu alebo nie. Okrem vyššie uvedeného však máte nárok od podielového spoluvlastníka, ktorý užíva nehnuteľnosť, požadovať náhradu za neužívanie nehnuteľnosti, resp. podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR z 27. februára 2012, sp. zn. Zmyslom vyporiadania spôsobom podľa § 142 ods. 1 vety tretej Občianskeho zákonníka nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. So zreteľom na to sa toto vyporiadanie vykonáva ako vyporiadanie v širšom slova zmysle, v rámci ktorého sa prihliada aj na to, či a do akej miery ten-ktorý spoluvlastník zhodnotil spoločnú nehnuteľnosť investíciami, príp. Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v širšom slova zmysle je možné vykonať na základe návrhu účastníka (§ 79 ods. 1 O.s.p.) alebo vzájomného návrhu (§ 97 ods. 1, § 98 O.s.p.). Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava podľa § 142 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka, ako vyporiadanie v širšom zmysle na návrh účastníka, je totiž treba z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania (ktorú žalovaná aj vzniesla) voči takejto pohľadávke. S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods. Rovnako Vám odporúčame vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyplatením Vášho podielu. Veľakrát totiž uspeje práve až výzva advokáta, keď si ostatní podieloví spoluvlastníci uvedomia, že to myslíte vážne.

Prenájom nehnuteľnosti v BSM a iné situácie

V prípade dispozície s nehnuteľnosťou, ktorá patrí do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov), rozhodujú manželia spoločne. Prenájom nehnuteľnosti nie je bežnou vecou, a preto je na platnosť tohto právneho úkonu potrebný súhlas oboch manželov. Odporúča sa oficiálne písomne namietať neplatnosť nájomnej zmluvy a požadovať podiel na nájomnom, ktorý vám patrí z dôvodu spoločného vlastníctva nehnuteľnosti. Pokiaľ bude nájomca pokračovať v užívaní nehnuteľnosti, máte nárok na náhradu bežného nájomného so spätným uplatnením. Ďalším krokom je urgovať urýchlenie konania o vyporiadaní BSM na súde.

V prípade, že nemáte spísanú nájomnú zmluvu a peniaze platíte nejakej osobe, ktorá nie je vlastníkom nehnuteľnosti, ide na jej strane o bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka, ak nie aj o trestný čin. Zvyšovanie nájmu samozrejme bez spísania dodatku k nájomnej zmluve nie je v súlade s právom. Otázkou je, či máte doklady o platbe, že ste doteraz nájomné a úhrady za služby spojené s bývaním. Žiadajte nateraz od osoby, ktorej platíte, písomné splnomocnenie od vlastníka nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o spoločný pozemok viacerých spoluvlastníkov, platí, že na hospodárení s ním, ako ho budú užívať, sa majú spoluvlastníci dohodnúť. Teda spoluvlastníci sa majú dohodnúť aj na tom, či vec dajú do nájmu niekomu inému. Ak sa s nimi na hospodárení so spoločnou vecou neviete dohodnúť, potom je asi ideálne pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva.

Ak ste ponúkli sestre podiel a nereagovala, resp. neprijala, môžete svoj podiel predať komukoľvek, kto by za tú cenu prejavil záujem. Ďalším riešením je žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak totiž nie je možná dohoda, súd rozhodne. Súd bude vedieť rozhodnúť o tom, že Vás má vyplatiť, prípadne Vy ju, pričom toto rozhodnutie bude musieť rešpektovať, či sa jej páči alebo nie.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov prenajímať a vypožičiavať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo. Ide o priestory, ktoré nie sú ako súbor miestností samostatne definované na liste vlastníctva bytového domu. Ide najčastejšie o bývalé práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a podobne, ale môžu to byť aj časti chodieb alebo vstupných priestorov. Prenajať sa dajú aj nevyužité miestnosti v pivniciach. V zmysle § 14b ods. 1 písm. p) zákona č. 182/1993 Z. z. o nájom spoločného priestoru pôjde vtedy, ak sa nájomcom stane fyzická alebo právnická osoba, mimo bytového domu alebo z bytového domu, či už ide o podnikateľské alebo nepodnikateľské účely. O výpožičku môžeme hovoriť v prípade, ak sa priestor ponúkne do užívania vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v danom bytovom dome na účely napr. uskladnenia nábytku alebo iných vecí, teda nie na podnikateľské účely. V prípade, že sa prenajímajú spoločné nebytového priestory, ktorých definícia je obsahom § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, pričom nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.“ právna úprava sa riadi aj zákon č. 116/1990 Zb. V zmysle § 10 ods. 2 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je finančná náhrada za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv, a teda tieto získané finančné prostriedky sa použijú na účely použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle zákona.

Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak sa prenajímateľ nezaviazal na úhradu nákladov ale so zmenami súhlasil, vtedy je nájomca oprávnený po skončení nájmu požadovať od prenajímateľa protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Nielen v súvislosti s odovzdaním predmetu nájmu, môže byť obsahom zmluvy povinnosť nájomcu zložiť depozit v prospech prenajímateľa.

Pri prenájme bytu je po právnej stránke prenajímateľ často v nevýhode oproti nájomcovi. Ak príde k sporu, ťažko a zdĺhavo sa domáha nápravy na súde. Základné pravidlá prenájmu nehnuteľnosti určuje Občiansky zákonník, ale lepšie je, ak prenajímateľ a nájomca spíšu zmluvu o vzájomných právach a povinnostiach. Zákon zmluvu síce nevyžaduje, ale tá býva podrobnejšia a presnejšia a pri riešení prípadných sporov dáva právnu istotu obom stranám. Najbežnejším problémom je, že nájomcovia prestanú platiť nájomné a stratia sa. Ak neexistuje kvalitná zmluva o prenájme, následne sa tieto veci riešia veľmi ťažko alebo sa vyriešiť ani nedajú. Do zmluvy preto treba okrem iného uviesť aj spôsob platenia nájomného a energií. Ak sú náklady na energie zahrnuté v cene prenájmu a hradí ich majiteľ bytu, mal by si dať pozor na počet osôb v byte, väčší počet zvyšuje náklady na bývanie. Ak v čase prenájmu stúpnu ich ceny, je to dôvod na zvýšenie nájmu a zmluva by na to mala pamätať. Súčasťou dohody by malo byť aj riešenie prípadných nedoplatkov. Presný stav meračov tepla, vody, elektriny a plynu treba zaznamenať v odovzdávacom protokole a to pri odovzdávaní aj pri preberaní bytu. Zmluva by mala obsahovať opis bytu a jeho vybavenia a všetko treba podrobne opísať v odovzdávacom protokole. Ďalším možným problémom je devastácia zariadenia - neúmyselná alebo úmyselná vnútri bytu alebo na spoločných častiach a zariadeniach domu. Ak to neurobí, poškodenia môže odstrániť prenajímateľ a žiadať náhradu nákladov. Vlastník by mal okrem toho od nájomcu vyžadovať, aby bol na spôsobené škody poistený. On sám by mal tiež poistiť byt - domácnosť aj stavbu.

Vlastníctvo sa často predáva po týždňoch a používanie týchto týždňov je rozdelené 3 spôsobmi: pevný, pohyblivý a rotujúci týždeň. Systém fungovania pevného a pohyblivého týždňa bol vysvetlený na začiatku tejto kapitoly. V prípade rotujúceho týždňa sa využívaný týždeň mení z roka na rok podľa pevného plánu (napr. v trojročnom rotujúcom pláne).

tags: #spriaznene #spolocnosti #prenajom