Inštitút spoločného nájmu bytu manželmi predstavuje dôležitú súčasť slovenského právneho poriadku, upravenú predovšetkým v Občianskom zákonníku. Tento článok sa detailne venuje spoločnému nájmu bytu manželmi, jeho vzniku, trvaniu, zániku, ako aj právam a povinnostiam s ním spojeným, pričom zohľadňuje súdnu prax a praktické aspekty. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku pre široké spektrum čitateľov.
Vznik spoločného nájmu bytu manželmi
Automatický vznik uzavretím manželstva
Podľa Občianskeho zákonníka, ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vzniká automaticky spoločný nájom bytu manželmi. To znamená, že ak jeden z partnerov už má nájomnú zmluvu a počas jej trvania vstúpi do manželstva, aj druhý partner sa okamžite stáva spoločne nájomcom. Tento právny vzťah vzniká priamo zo zákona, bez ohľadu na to, či prenajímateľ o uzavretí manželstva vie alebo nie.
Nájomná zmluva a spoločný nájom
Dôležité je poznamenať, že na vznik spoločného nájmu bytu manželmi nie je nevyhnutný podpis oboch manželov na nájomnej zmluve. Aj keď zmluvu podpíše len jeden z manželov, obaja sa stávajú spoločnými nájomcami, ak sú splnené podmienky trvalého spolužitia a vzniku nájmu počas trvania manželstva.
Trvalé spolužitie manželov
Kľúčovou podmienkou pre vznik spoločného nájmu je trvalé spolužitie manželov. Toto v podstate znamená, že manželia žijú spolu v jednej domácnosti. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR sa však nevyžaduje, aby sa spoločná domácnosť nachádzala priamo v prenajatom byte. Dôležitý je úmysel a faktické spolužitie.
Družstevné byty a spoločný nájom
V prípade družstevných bytov platí špecifické pravidlo. Ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, so spoločným nájmom bytu manželmi vzniká aj spoločné členstvo manželov v bytovom družstve. Z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Obdobné pravidlo platí aj vtedy, ak právo na uzatvorenie zmluvy o nájme družstevného bytu vzniklo niektorému z manželov pred uzavretím manželstva. V takom prípade sa momentom uzavretia manželstva stáva nájomcom aj druhý z manželov.
Práva a povinnosti spoločných nájomcov
Spoločné a nerozdielne práva a povinnosti
Manželia, ako spoloční nájomcovia, majú rovnaké práva a povinnosti vo vzťahu k prenajatému bytu. To znamená, že obaja sú oprávnení byt užívať a obaja sú povinní platiť nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Platenie nájomného
Zákon stanovuje, že plniť nájomné sú povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. V prípade, ak jeden z manželov byt opustí, druhý manžel je povinný platiť nájomné v plnej výške, pretože sa v takom prípade stáva jediným užívateľom bytu a preberá celú zodpovednosť. V prípadoch, keď byt obývajú manželia na základe ich spoločného práva užívania bytu, sú pasívne legitimovaní obidvaja manželia. Obidvom vzniká spoločná povinnosť uhrádzať úhradu za poskytnuté služby spojené s užívaním bytu. Bytová organizácia (vlastník domu) môže požadovať úhradu tak od obidvoch, ako aj od ktoréhokoľvek z nich.
Bežné veci a súhlas manželov
Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov samostatne. V ostatných, podstatných veciach, ktoré sa týkajú právneho vzťahu, je však potrebný súhlas oboch manželov. Bez súhlasu oboch manželov by bol takýto právny úkon neplatný. To sa týka napríklad stavebných úprav bytu, zmien nájomnej zmluvy (ako napríklad zmena doby nájmu alebo výšky nájomného) a podobne.
Nezhody medzi manželmi
Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu, ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami. V prípade, že jeden z manželov to druhého psychicky alebo fyzicky týra, môže súd na návrh jedného z manželov alebo už rozvedených manželov obmedziť užívacie právo toho druhého.
Vyporiadanie BSM po rozvode - Právo s Patrikom #12 (ZÁZNAM zo živého vysielania)
Ukončenie spoločného nájmu bytu manželmi
Dohoda manželov a prenajímateľa
Nájom bytu môže byť ukončený na základe dohody medzi prenajímateľom a oboma manželmi ako spoločnými nájomcami. V takom prípade je nevyhnutné, aby s ukončením nájmu súhlasili a dohodu podpísali obaja manželia.
Výpoveď z nájmu
Prenajímateľ môže ukončiť nájom bytu výpoveďou, avšak výpoveď musí smerovať voči obom manželom a musí byť obom aj riadne doručená. Ak výpoveď nie je doručená obom manželom osobitne, nemá právnu relevanciu. Najvyšší súd SR opakovane zdôraznil, že pri výpovedi z nájmu bytu je nevyhnutné, aby bola doručená obom manželom osobitne. Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2 Cdo 173/2012, uvádza, že ak výpoveď z nájmu bytu nebola doručená obom manželom osobitne, nemožno výpovedi prenajímateľa priznať právnu relevanciu a to, že jeden z manželov druhého s obsahom výpovede oboznámil, na veci nič nemení.
Zánik nájmu v zmysle zákona
Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 Občianskeho zákonníka nemôže nastať len vo vzťahu k jednému z manželov. Právo spoločného nájmu bytu manželmi nemôže trvať ani zaniknúť len vo vzťahu k jednému z jeho nositeľov. Nedielna podstata práva spoločného nájmu bytu manželmi sa prejavuje nielen pri výkone tohto práva, ale tiež pri jeho zániku.
Rozvod manželstva
Rozvodom manželstva právo na spoločný nájom bytu manželmi zaniká. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o ďalšom užívaní bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. Pri rozhodovaní súd zohľadňuje najmä záujmy maloletých detí a stanovisko prenajímateľa. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu.
Družstevné byty a rozvod
Pri družstevných bytoch zaniká právo spoločného nájmu bytu rozvodom, ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva. V takom prípade právo užívať byt zostáva tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva. V ostatných prípadoch, pokiaľ by sa manželia nedohodli, rozhodne o spoločnom nájme družstevného bytu manželmi súd na návrh niektorého z nich. Súčasne súd rozhodne aj o členstve v družstve.
Násilie v domácnosti
Osobitnou kategóriou je fyzické alebo psychické násilie alebo jeho hrozba vo vzťahu k manželovi alebo k rozvedenému manželovi ako spoločnému užívateľovi bytu. V takomto prípade môže súd na návrh jedného z manželov alebo už rozvedených manželov obmedziť užívacie právo toho druhého.
Súdna prax a praktické aspekty
Výpoveď z nájmu a doručovanie
Ako už bolo spomenuté, Najvyšší súd SR opakovane zdôrazňuje dôležitosť riadneho doručenia výpovede obom manželom. Prípad, ktorý sa dostal pred Najvyšší súd SR v roku 2012, jasne ilustroval túto problematiku. Prenajímateľ zaslal výpoveď formou doporučenej poštovej zásielky adresovanej obom manželom, ktorej prevzatie potvrdila len manželka. V konaní nebolo sporné, že manželka s výpoveďou oboznámila aj manžela. Najvyšší súd však na margo vyššie popísanej situácie výslovne uviedol, že ak výpoveď z nájmu bytu nebola doručená obom manželom osobitne, nemožno výpovedi prenajímateľa priznať právnu relevanciu.
Právo bývania po rozvode
Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 30. mája 2001, sp. zn. 5 C do 37/01, uvádza, že „Ten, komu bola uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote po zabezpečení bytovej náhrady, má až do splnenia tejto podmienky právo v byte bývať (právo bývania), ak nedôjde k zániku tohto práva už skôr v dôsledku iných okolností.” Toto právo bývania nie je dotknuté ani prevodom členských práv a povinností a následným zánikom nájomného práva doterajšieho nájomcu.
Spoločný nájom a pracovný pomer
Novelou Občianskeho zákonníka vykonanou zák. č. 509/1991 Zb. v spojení so zákonom č. 189/1992 Zb. došlo k zmene právnych vzťahov k podnikovým bytom, čo mohlo mať za následok vznik práva spoločného nájmu manželmi k bytom určeným pre ubytovanie pracovníka organizácie.
Oznámenie o uzavretí manželstva
V praxi sa často stáva, že nájomca neoznámi prenajímateľovi uzavretie manželstva, čo môže spôsobiť komplikácie pri ukončovaní nájmu. Preto je dôležité, aby nájomca informoval prenajímateľa o uzavretí manželstva, aby sa predišlo prípadným problémom.
Riešenie sporov
V prípade sporov medzi manželmi ako spoločnými nájomcami je dôležité hľadať dohodu. Ak dohoda nie je možná, je potrebné obrátiť sa na súd, ktorý rozhodne o ďalšom užívaní bytu.
Spoločný nájom bytu manželmi má osobitné postavenie v slovenskom právnom poriadku. Je charakteristický svojou nedielnosťou a kogentnou právnou úpravou, od ktorej sa nemožno odchýliť. Nejasnosti a definície pojmov spadajúcich do tejto oblasti boli časom vyprofilované judikatúrou Najvyššieho súdu SR. Pre prenajímateľa je síce výhodou možnosť žiadať úhradu nájomného od dvoch subjektov, avšak administratívna náročnosť tohto režimu nájomného vzťahu je tiež vyššia.