V súčasnom dynamickom ekonomickom prostredí, kde inflácia predstavuje rastúci problém, sa mnohí investori obracajú k nehnuteľnostiam ako k stabilnému útočisku. Realitné investície sú dlhodobo vnímané ako spoľahlivá ochrana hodnoty peňazí a potenciálny zdroj zhodnocovania kapitálu. Avšak, ako v každom segmente finančných trhov, aj tu existuje tenká hranica medzi rozumným investovaním a špekulatívnym obchodom, ktorý môže viesť k nečakaným stratám. V tomto článku sa ponoríme do hlbín realitného trhu, preskúmame jeho súčasné trendy, výzvy a príležitosti, pričom budeme čerpať z poznatkov odborníkov a reálnych príkladov.
Dlhodobá vízia v neistých časoch: Prípad WOOD & Company a Auparku
Spoločnosť WOOD & Company demonštruje strategický prístup k realitným investíciám, ktorý sa zameriava na budovanie dlhodobých vzťahov s investormi aj nájomcami, čím vytvára odolnú štruktúru schopnú prežiť aj ekonomické otrasy, ako napríklad pandémiu. Martin Šmigura, investičný riaditeľ WOOD & Company, zdôrazňuje vieru v budúcnosť kancelárskych priestorov a kvalitných obchodných centier, pričom poukazuje na limity práce z domu, najmä v kontexte kolaboratívnej práce. Jeho slová o tom, že "obchodné centrá sa naplnia kupujúcimi, ktorí okrem nákupov hľadajú aj zážitok," naznačujú posun vnímania nákupných centier z čisto komerčných priestorov na multifunkčné centrá oddychu a zábavy.
Kľúčovým míľnikom pre spoločnosť bola historicky najväčšia akvizícia na slovenskom realitnom trhu - bratislavské nákupné centrum Aupark na začiatku roka 2021. Aj napriek tomu, že akvizícia prebehla v druhom roku pandémie, Šmigura neľutuje túto investíciu, ktorá je koncipovaná ako dlhodobý projekt s desaťročným investičným horizontom. Zásadnou výhodou je, že prvých päť rokov je fond zatvorený, čo znamená, že investori nebudú môcť vystúpiť. Tento prístup reflektuje presvedčenie, že "reality nie sú špekulatívny segment, takže táto investícia by mala fungovať aj pri krátkom negatívnom vývoji na trhu."
Predaj Auparku zo strany predchádzajúceho vlastníka Unibail-Rodamco-Westfield (URW) bol urýchlený pandémiou, čo pre WOOD & Company predstavovalo príležitosť kúpiť centrum za výhodnejších podmienok. Dôvodom predaja zo strany URW bola aj skutočnosť, že Aupark bol ich jedinou investíciou na Slovensku a spoločnosť sa chcela sústrediť na iné trhy. Podľa Šmiguru sú ich obchodné centrá odlišné vďaka pozicioningu na trhu, lokalite a mixu nájomcov a zákazníkov. Aupark je označovaný ako prémiové aktívum, najlepšie na Slovensku s najvyššími tržbami na štvorcový meter a jedným z najvyšších footfallov. V kontraste stojí Nákupné centrum Krakov, ktoré sa nachádza v strede sídliska v Prahe-Bohniciach a má odlišnú spádovú oblasť, či Nákupná Galéria Harfa, situovaná v širšom centre Prahy pri O2 Aréne.
Magazín Index ocenil WOOD & Company ako jedného z víťazov v biznise roka 2021 práve pre akvizíciu Auparku. Okrem toho spoločnosť začiatkom roka 2021 dokončila aj kúpu kancelárskych budov BBC1 a BBC1 Plus. Hoci táto transakcia nemusí byť na prvý pohľad tak "sexi" ako kúpa Auparku, podarilo sa ju uskutočniť za veľmi dobrých podmienok. BBC1 Plus je novšia a dobre obsadená budova, zatiaľ čo v staršej budove BBC1 vidí WOOD & Company dlhodobý potenciál na redevelopement. Obe budovy sa navyše nachádzajú v tesnej blízkosti kancelárskej budovy BBC5, ktorá taktiež patrí do ich portfólia.
Expanzia do strednej Európy: Varšava ako logický krok
Hoci je WOOD & Company zatiaľ aktívna primárne na českom a slovenskom trhu, jej ambície smerujú aj do ďalších lokalít strednej Európy. V lete boli ohlásené rokovania o kúpe kancelárskej budovy vo Varšave. Táto expanzia je logickým pokračovaním ich realitného príbehu, pričom sa opiera o existujúce tímy a znalosti lokálneho trhu v Poľsku. Investori v ich realitných fondoch sú primárne z Česka a Slovenska a veria domácemu trhu, čo vysvetľuje doterajšie zameranie. Varšava však predstavuje prirodzený krok vpred.
Kancelárska budova vo Varšave, o ktorej sa rokuje, je kvalitný objekt v hodnote niekoľkých desiatok miliónov eur. S vyzretým waultom (priemerná dĺžka uzavretých nájomných zmlúv) okolo štyroch rokov a diverzifikovaným mixom 25 nájomcov, čo zaisťuje dostatočnú stabilitu príjmov, predstavuje atraktívnu investičnú príležitosť.
Viedeň je vnímaná ako západoeurópsky trh patriaci do prvej európskej realitnej ligy, s výrazne vyššou konkurenciou a cenami. Dosiahnutie výnosov na úrovni cieľov v stredoeurópskom regióne, kde WOOD & Company cielia na výnosy blízko dvojciferných hodnôt, je vo Viedni obtiažne. V Maďarsku zatiaľ spoločnosť nenašla ideálnu príležitosť, čo by si vyžadovalo budovanie vzťahov od nuly.
Kancelársky segment v ére pandémie: Flexibilita a adaptabilita sú kľúčové
Pandémia výrazne ovplyvnila aj segment kancelárskych budov. Firmy prešli na hybridné pracovné modely alebo úplný home office. WOOD & Company však zdôrazňuje, že práca v kancelárii je pružnejšia a tímovejšia. Zamestnanci často preferujú kanceláriu kvôli socializácii a technologickému zázemiu.
Nájomcovia reagujú rôzne. Menšie firmy, ktoré potrebujú intenzívnu komunikáciu medzi zamestnancami, kancelárie využívajú naďalej. Väčšie spoločnosti, najmä so zahraničnými vlastníkmi, preferujú home office alebo hybridný režim. Napriek pandémii si firmy uvedomujú, že čistý home office nie je ideálny model, a preto si priestory naďalej držia, čo je viditeľné najmä u veľkých zahraničných firiem s dlhodobou stratégiou.
Istá miera neistoty a obáv z pandémie u nájomcov sa prejavuje v hľadaní flexibility, vrátane úprav dispozícií priestorov. Firmy žiadajú vzdušnejšie kancelárie s väčšími rozostupmi medzi stolmi a viac priestoru na neformálnu prácu a stretávanie sa.
WOOD & Company vstupovala do pandémie s vysokým waultom a obsadenosťou budov nad 95 percent, čo pripisujú aktívnemu prístupu k nájomcom a promptnému riešeniu ich požiadaviek. Ich Office podfond si udržuje wault spoľahlivo nad štyrmi rokmi, čo je stále nad priemerom trhu. Obsadenosť, ktorá pred pandémiou dosahovala 97 percent, klesla na 95 percent, no táto minimálna zmena neohrozuje fungovanie fondov ani ich výnosy. Očakáva sa, že s oživením dopytu po kanceláriách ponuka nebude stíhať a obsadenosť sa opäť zvýši.
Výnimkou je budova Lakeside Park 02 v Bratislave, ktorá vzniká v spolupráci s IMMOCAP-om. Vďaka implementácii prvkov ako bezdotykové ovládanie výťahov, vylepšená rekuperácia vzduchu, prirodzené vetranie cez otváracie okná, CO2 senzory v konferenčných priestoroch a dezinfekcia vzduchu technológiou s čiastočkami striebra, získala budova označenie "prvá anti-covid budova". Pozitívnym aspektom je aj použitie recyklovaného hliníka na fasáde, čo prispieva k udržateľnosti a znižovaniu uhlíkovej stopy. Lakeside Park 02 prirodzene nadväzuje na existujúcu budovu Lakeside Park 01.
Výnosy a ochrana pred infláciou: Realitné fondy ako atraktívna voľba
Všeobecne sa uvádza, že reality priemerne investorom zarábajú okolo troch až piatich percent ročne. Fondy WOOD & Company však dosahujú vyššie výnosy. Office podfond zaznamenal v treťom štvrťroku medziročný rast takmer k desiatim percentám, zatiaľ čo Retail podfond dosiahol výnosy takmer osem percent ročne. Tento úspech je pripisovaný viacerým faktorom:
- Kvalitné akvizície: Budovy získavané do portfólia majú vysokú obsadenosť, sú kvalitné a už v čase akvizície generujú zaujímavý yield.
- Efektívna správa: Každodenná starostlivosť o nájomcov a aktívne získavanie nových prispieva k rastu hodnoty budovy a generovaniu výnosov pre investorov.
Dlhodobá výkonnosť Office podfondu od jeho založenia v roku 2017 je 62,5 %.
S infláciou presahujúcou päť percent sa stávajú realitné fondy atraktívnou investičnou možnosťou. Predstavujú ochranu pred znehodnotením peňazí, najmä vďaka "inflačným doložkám" v nájomných zmluvách, ktoré umožňujú zvyšovanie nájomného v súlade s rastúcou infláciou. Keďže výnosy fondov vo významnej miere pochádzajú práve z nájomného, sú tieto fondy prirodzene chránené pred inflačnými tlakmi.
Profesionálny maklér: Viac ako len sprostredkovateľ
Na realitnom trhu sa často stretávame s neserióznym prístupom k profesii makléra, ktorý sa prejavuje v nedostatočnej prezentácii nehnuteľností v slovenskej inzercii. Spoločnosť WOOD & Company zdôrazňuje, že pri predaji nehnuteľnosti je kľúčová prezentácia, pričom bežná inzercia na portáloch už nestačí. Mladí ľudia sú aktívni na sociálnych sieťach, kde je potrebný iný prístup.
Pri výbere makléra je dôležité preskúmať prezentáciu jeho aktuálnych nehnuteľností, vizuálny štandard realitnej kancelárie, kvalitu fotografií a aktivitu na sociálnych sieťach. Je potrebné odlíšiť skutočnú odbornosť od marketingových ocenení, ako sú "hviezda mesiaca" alebo "kancelária roka", ktoré nemajú s profesionálnou prácou nič spoločné.
Skutočná profesionalita sa prejavuje v členstve v profesijných združeniach, ako je Realitná únia SR, ktorá združuje profesionálov s vysokou odbornou úrovňou a vyžaduje preukázanie odbornej zdatnosti. Dôležitá je aj licencia Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), ktorá znamená absolvovanie náročnej odbornej skúšky. Najvyšší kariérny titul v realitnej oblasti na Slovensku je RSc. (real estate consultant), ktorý zaručuje unikátne realitné znalosti.
Dôležitým kritériom je aj kvantita vs. kvalita ponuky. Maklér by nemal mať viac ako 7-10 aktívnych ponúk, aby sa mohol každej nehnuteľnosti venovať dostatočne intenzívne, vrátane obhliadok a marketingových aktivít.
Realitná bublina: Hrozba alebo mýtus?
Otázka potenciálneho prasknutia realitnej bubliny je predmetom častých diskusií. Peter Bukna, realitný maklér s 12-ročnými skúsenosťami, poukazuje na situáciu v Ružomberku. Po náraste cien v roku 2018 a na začiatku roka 2019 vidieť v druhej polovici roka 2019 útlm alebo len mierny nárast cien. Tento vývoj je spôsobený najmä špekulatívnym predajom, kedy ľudia nahadzujú do inzercie premrštené ceny.
V Ružomberku sa ceny bytov líšia podľa lokality. Najviac vyhľadávané sú Polík a Roveň, kde sa cena trojizbového bytu pohybuje okolo 88 000 eur. Nižšie ceny sú na Klačne a v Baničnom, a najnižšie na ulici Silbigera. Dvojpodlažný dom v pôvodnom stave sa pohybuje okolo 120 000 eur. Jednoizbové byty a garsónky, ktoré sa kedysi predávali za 25 000 - 30 000 eur, sa dnes vyšplhali nad 45 000 eur, čo predstavuje takmer ceny na úrovni krajských miest.
Podľa Petra Buknu by realitná bublina na Slovensku nemala prasknúť, pretože situácia nie je porovnateľná s rokom 2007. Dnešný dopyt je zdravší, ťahaný lokálnym obyvateľstvom a jeho finančnými možnosťami. Špekulatívny dopyt zo zahraničia takmer úplne zmizol.
Špekulatívny obchod v praxi: Príklady z histórie
História finančných trhov je plná príkladov extrémnych špekulatívnych obchodov, ktoré viedli k obrovským stratám. Tieto prípady slúžia ako varovanie pred neprimeraným rizikom a nedostatočnou prípravou.
- Jérôme Kerviel: Francúzsky obchodník, ktorý v roku 2008 spôsobil banke Société Générale stratu 4,9 miliardy eur realizáciou falošných obchodov.
- Brian Hunter: Kanadský energetický obchodník, ktorého špekulácie na trhu s cenami zemného plynu prispeli k pádu fondu Amaranth Advisors a strate 6,6 miliardy dolárov.
- John Meriwether: Šéf fondu Long Term Capital Management, ktorého pád a strata 4,6 miliardy dolárov v roku 1998 boli čiastočne spôsobené ruskou finančnou krízou.
- Yasuo Hamanaka: Obchodník s meďou, ktorý spôsobil Sumitomo Corporation stratu 2,6 miliardy dolárov.
- Nick Leeson: Označovaný ako "rogue trader", jeho špekulácie viedli k pádu britskej Barings Bank s odhadovanou stratou 1,3 miliardy dolárov.
Tieto prípady ilustrujú, že špekulácia bez dostatočných znalostí a riadenia rizika môže mať katastrofálne následky.
Záver: Rozumné investovanie ako cesta k úspechu
Realitné investície môžu byť vynikajúcou ochranou pred infláciou a zároveň zdrojom zhodnocovania kapitálu. Kľúčom k úspechu je však dlhodobý strategický prístup, dôkladná analýza trhu, budovanie vzťahov a predovšetkým zodpovedné riadenie rizika. Vyhýbanie sa špekulatívnym praktikám, dôraz na kvalitu a profesionalitu, a pochopenie základných princípov investovania sú nevyhnutné pre dosiahnutie stabilných a udržateľných výnosov v nehnuteľnostiach.
tags: #spekulativny #obchod #reality