Plánujete prenajímať byt a potrebujete nájomnú zmluvu? Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť nájmu bytu. Je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil byt, prípadne aby mu nevznikli vysoké náklady na energie. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z bytu zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.
Nájomná zmluva na byt podľa Občianskeho zákonníka
Náš právny poriadok umožňuje uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Vo všeobecnosti rozdiel medzi týmito zákonmi pri nájme bytu je ten, že zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni viac nájomcu. Pre nájomcu je tak výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.
Nevýhodou pre prenajímateľa pri tejto zmluve je dlhšia výpovedná doba. Tá je totiž minimálne trojmesačná. Prenajímateľ navyše môže vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Nájomca môže vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu.
Výraznou nevýhodou tejto zmluvy je povinnosť prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu v prípade skončenia nájmu. V určitých prípadoch nájomca nemôže ostať bez možnosti bývania, a to ani v prípade, že je povinný sa z bytu vysťahovať. Bytovú náhradu však nie je povinný prenajímateľ zabezpečiť stále, ale iba v prípade ak sa nájom skončí z určitých zákonom vymedzených dôvodov, ako napr. keď prenajímateľ potrebuje byt pre seba, alebo v prípade, ak je nájomca v hmotnej núdzi.
Nájomca je v neposlednom rade chránený aj v prípade výpovede, ak namietne na súde neplatnosť výpovede. V takomto prípade sa má za to, že výpoveď z nájmu bytu nastáva až rozhodnutím súdu o tom, že výpoveď zo strany prenajímateľa bola platná. Nájom sa tak končí až rozhodnutím súdu.
Špecifikom nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je to, že v zmluve musí byť vymedzená doba jej trvania. Môže to byť rok, tri roky, päť rokov, ale aj doba neurčitá. Ak sa nič neuvedie do zmluvy, má sa za to, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Je potrebné dodať, že nájomná zmluva na byt sa po jej skončení automaticky neobnovuje ako iné nájomné zmluvy (napr. nájomná zmluva na auto). Pri iných nájomných zmluvách, ak nájomca pokračuje v užívaní predmetu nájmu aj po skončení zmluvy a prenajímateľ to nenamietne na súde, dochádza k obnoveniu nájomnej zmluvy za tých istých podmienok.
Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Naproti nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa.
Pre nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je charakteristické obmedzené trvanie zmluvy. Zmluvu možno uzatvoriť maximálne na dobu dvoch rokov. Zmluvu možno následne predĺžiť dvakrát opäť o najviac dva roky. Dokopy tak nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže trvať šesť rokov.
Príklad na maximálne trvanie nájomnej zmluvy:
Ján s Pavlom uzatvorili nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zmluvu uzatvorili na dobu 1 roka. Následne ju predlžili o dva roky. Po uplynutí týchto dvoch rokov ju opätovne predĺžili o dva roky. Po skončení tejto doby (teda celkovo po 5 rokov už nemôžu uzatvoriť zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, pretože už ju dvakrát predlžili, napriek tomu, že ešte neprekročili maximálnu dobu krátkodobého nájmu 6 rokov). Po skončení poslednej nájomnej zmluvy tak môžu uzatvoriť nájomnú zmluvu už len podľa Občianskeho zákonníka.
Odlišnosťou je aj výpovedná doba. Tá je spravidla jeden mesiac. Je to zároveň minimálna výpovedná lehota. To znamená, že zmluvné strany sa môžu dohodnúť na dlhšej výpovednej lehote, napr. dvojmesačnej, nie však na kratšej. Iba v prípade, ak v byte bývajú cudzie osoby, nájomca neplatí nájomné alebo ak byt nie je spôsobilý na užívanie, môže byť výpovedná doba kratšia ako jeden mesiac, nie však kratšia ako 15 dní.
Oproti chránenému nájmu (nájmu podľa Občianskeho zákonníka) je opačne upravená neplatnosť skončenia nájmu. Podanie žaloby na súd nemá za následok odklad výpovede nájmu. Taktiež pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na bytovú náhradu.
Čo musí obsahovať nájomná zmluva na byt
Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Nájomná zmluva na byt musí obsahovať:
Označenie zmluvných strán: teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní byt a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý byt). Zmluvné strany môžu byť fyzická osoba, manželia, živnostník alebo spoločnosť. Fyzická osoba musí uviesť meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia. Živnostník obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa. Právnická osoba obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.
Označenie predmetu nájmu: byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností, vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. …, pre okres …, obec …, katastrálne územie …, a to: [počet]-izbového bytu číslo: …, umiestneného na poschodí č. … bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici … v …, so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. …, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera … m2 (ďalej len „byt“ alebo „predmet nájmu“).
Rozsah užívania: počet izieb, ostatných miestností, veľkosť obytnej plochy. Byt pozostáva z obytných miestností a príslušenstva. Nájomca má právo v primeranom rozsahu užívať spoločné časti a spoločné zriadenia bytového domu.
Výšku nájomného: nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom teda musí nájomca platiť minimálne 1 cent. Nájomné a paušálne úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu sú splatné mesačne vopred, najneskôr k 15. dňu v mesiaci. Mesačné nájomné činí [Suma] EUR.
Výšku úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu: pod úhradami za služby spojené s užívaním bytu je potrebné rozumieť náklady na ohrev vody, plyn, elektrinu, príspevky do fondu opráv a pod. Nájomca je povinný uhrádzať prenajímateľovi okrem nájomného aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zmluvné strany sa dohodli, že prenajímateľ uskutoční každý rok trvania nájmu ročné vyúčtovanie úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu podľa skutočnej spotreby jednotlivých médií v byte počas trvania nájmu.
Pre zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že musí okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj:
opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu, opis závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi známe. Prenajímateľ vyhlasuje, že mu nie sú známe závady a poškodenia bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a spoločných zariadení domu, na ktoré by mal nájomcu osobitne upozorniť. Nájomca vyhlasuje, že je oboznámený so stavom predmetu nájmu, ktorý je spôsobilý na riadne užívanie a takto preberá byt do nájmu.
doba nájmu - teda či sa nájomná zmluva uzatvára na rok, dva roky a pod. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania byt buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú.
vyhlásenie nájomcu že si je vedomý skutočností, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Ide o povinné náležitosti zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ak uzatvárate zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, tieto náležitosti nie sú podstatné a teda nemusia byť výslovne uvedené v zmluve. Avšak samozrejme, lepšie spravíte, ak aj zmluva podľa Občianskeho zákonníka bude obsahovať opis bytu a dobu nájmu.
IQ prenajímateľa: Aký je rozdiel medzi nájomnou zmluvou a nájomnou zmluvou
Okrem týchto náležitostí, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete uviesť napríklad aj:
Stav meračov energií: na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problémom pri prípadných nedoplatkoch na energiách. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.
Depozit: ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na nábytku nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. Podnájomca zloží prenajímateľovi depozit vo výške [Suma] EUR, ktorý bude vrátený po ukončení nájmu, ak nedošlo k poškodeniu nehnuteľnosti.
Povinnosti zmluvných strán: teda čo sa nesmie, napr. zákaz pre nájomcu uzatvoriť podnájomnú zmluvu - aby sa do bytu nenasťahovali osoby, ktoré nie sú známe prenajímateľovi. Ďalej napr. zákaz fajčiť, povinnosť nájomcu oboznámiť prenajímateľa s došlou poštou a oznamami vo vchode bytovky. Ďalej odporúčam zákaz prerobiť byt, resp. ho stavebne upraviť. V neposlednom rade je vhodné do zmluvy zakomponovať právo prenajímateľa na kontrolu bytu - presne vymedziť kedy a za akých podmienok môže kontrolovať byt. Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v bytovom dome. Zmeny na predmete nájmu je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí s ním bývajú alebo ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov. Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo osoby s ním žijúcej v spoločnej domácnosti, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu. Okrem kontroly predmetu nájmu je nájomca povinný predmet nájmu sprístupniť prenajímateľovi alebo ním určenej osobe za účelom vykonania prehliadky, odstránenia porúch, vykonania pravidelných odborných obhliadok a skúšok technických zariadení (kontrola elektrického vedenia, revízie atď.). Podnájomca sa zaväzuje: a) Udržiavať byt v čistote a poriadku; b) Oznámiť prenajímateľovi akékoľvek poškodenie alebo potrebu opravy; c) Nepodnájmať byt bez písomného súhlasu prenajímateľa.
Zabezpečenie nárokov: do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví byt, prípadne tam ubytuje niekoho ďalšieho. Zmluvné strany týmto zriaďujú záložné právo v prospech Prenajímateľa ku všetkým hnuteľným veciam Nájomcu umiestnených na Veci odo dňa vzniku záložného práva až po jeho zánik k zabezpečeniu všetkých budúcich pohľadávok Prenajímateľa voči Nájomcovi vyplývajúcich z tejto Zmluvy, hlavne pohľadávok na zaplatenie nájomného a/alebo služieb súvisiacich s nájmom podľa tejto Zmluvy.
Platobné podmienky: teda kedy a ako má nájomca platiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu - či v hotovosti alebo na bankový účet prenajímateľa. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa. O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.
Skončenie nájmu: za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone. Nájom bytu zaniká: písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom, výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, zničením predmetu nájmu. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou zmluvy jednou zo zmluvných strán.
Nájomná zmluva nemusí byť stále písomná
Samozrejme, ale za účelom minimalizácie súdnych sporov odporúčam písomnú formu nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, ak neuzatvoríte písomnú nájomnú zmluvu, musíte vyhotoviť aspoň zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. Uzavrieť nájomnú zmluvu len na základe ústnej dohody tak nie je platné. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí mať zmluva písomnú formu. Nestačí teda zápisnica o obsahu nájmu ako je tomu pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka. Dokonca zmluvné strany sú povinné si poskytnúť navzájom aspoň jedno vyhotovenie nájomnej zmluvy.
Príklad: Ján prenajíma byt. S Pavlom sa dohodol na prenájme bytu. Avšak aby nemusel platiť daň z príjmu, neuzavreli nájomnú zmluvu a taktiež ani nespísali zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. K uzavretiu nájomnej zmluvy teda nedošlo. Pavol užíva byt neoprávnene - bez nájomnej zmluvy. Ján ho môže kedykoľvek vysťahovať.
Zhrnutie na záver
Nie každý má záujem vlastniť byt. Niekomu môže vyhovovať aj nájom bytu, aby nebol viazaný kvôli hypotéke na jedno miesto. Pri nájme bytu sa stretávame s nájomnou zmluvou. Tá chráni prenajímateľa pred tým, aby mu nájomca poškodil byt, prípadne aby mu nevznikli vysoké nedoplatky na energiách. Na druhej strane nájomná zmluva chráni nájomcu predtým, aby bol vysťahovaný z bytu zo dňa na deň, kedykoľvek si to prenajímateľ zmyslí.
Nájomnú zmluvu je možné uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. Obe nájomné zmluvy majú svoje špecifiká a náležitosti, ktoré musia spĺňať. Zjednodušene povedené, nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni nájomcu. Je teda preňho výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Naopak, nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa.
Každopádne nájom bytu predstavuje závažný krok, pretože ak sa situácia podcení, prenajímateľovi môže vzniknúť na byte škoda a nájomcovi môžu vzniknúť problémy pri nútenom vysťahovaní. Preto nepodceňujte nájomnú zmluvu a venujte jej náležitú pozornosť.
Predmetom prenájmu môže byť tiež nebytový priestor ako napr. kancelária. Všetko o nájme nebytového priestoru spolu so vzorom nájomnej zmluvy nájdete v článku Nájomná zmluva na nebytový priestor - vzor a náležitosti.
tags: #sala #cestne #vyhlasenie #najomny #byt