Vlastníctvo nehnuteľnosti je spojené s množstvom práv, medzi ktoré nepochybne patrí aj právo s ňou voľne nakladať. Toto oprávnenie, ktoré predstavuje jeden zo základných pilierov vlastníckeho práva, však nie je absolútne. V praxi sa môžeme stretnúť so situáciami, kedy je toto právo obmedzené, a to neraz aj prostredníctvom súdneho rozhodnutia. Jedným z takýchto obmedzení môže byť predbežné alebo neodkladné opatrenie súdu, ktoré zakazuje vlastníkovi nakladať s jeho nehnuteľnosťou. Takéto opatrenia, hoci môžu byť nevyhnutné na ochranu práv účastníkov konania, prinášajú so sebou radu komplikácií, najmä ak sa týkajú plánovanej rekonštrukcie bytu či iných zásadných zmien na nehnuteľnosti.
Nariadenie neodkladného opatrenia: Kedy a prečo súd zasahuje
Právna úprava neodkladného opatrenia je obsiahnutá v zákone č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“). Neodkladným opatrením môže súd strane uložiť, aby niečo konala, niečo strpela alebo sa určitého konania zdržala. V § 325 ods. 2 CSP je príkladmo uvedené, čo môže byť obsahom takéhoto opatrenia. Medzi zakotvené príklady patrí aj uloženie neodkladného opatrenia, ktorým sa strane ukladá, aby nenakladala s určitými vecami alebo právami. Vecou, s ktorou by strana nemohla nakladať, môže byť aj nehnuteľnosť.
Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia musí podľa § 326 CSP okrem všeobecných náležitostí žaloby obsahovať aj: „opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana, a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha.“
V kontexte nehnuteľností môže byť rozhodujúcou skutočnosťou napríklad obava z prevodu nehnuteľnosti na tretiu osobu počas prebiehajúceho súdneho konania, čo by mohlo zmariť alebo sťažiť uspokojenie nároku navrhovateľa. Súdy v aplikačnej praxi často zdôrazňujú, že vydanie rozhodnutia o predbežnom opatrení nie je možné spochybňovať preukázaním určitej objektívnej skutočnosti, pokiaľ existuje preukázaný úmysel žalovaných vykonávať úkony súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti. Vyčkávaním na prejavenie úmyslu zo strany žalovaných by mohlo dôjsť k ďalšiemu prevodu, pri ktorom by už ochrana vo vzťahu k žalobcovi bola výrazne znížená. Pokiaľ má byť ochrana pred nežiaducou dispozíciou s nehnuteľnosťou poskytnutá formou predbežného opatrenia účinne, nemožno vyčkávať na stav, keď sa táto dispozícia stane pre nezúčastnenú osobu zrejmá, pretože jej potom predbežným opatrením už nemožno zabrániť.
Obmedzenia v praxi: Rekonštrukcia bytu pod drobnohľadom
Prípady, kedy je súdom zakázané nakladať s nehnuteľnosťou, nie sú v aplikačnej praxi výnimočné. Takéto predbežné alebo neodkladné opatrenie súdu môže byť nariadené v období medzi uzatvorením zmluvy, ktorou sa nakladá s nehnuteľnosťou (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva), a rozhodnutím okresného úradu, katastrálneho odboru o návrhu na vklad práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Môže byť však nariadené aj ešte pred uzatvorením samotnej zmluvy.
V kontexte rekonštrukcie bytu, ktorý je súčasťou nehnuteľnosti, toto obmedzenie znamená, že vlastník nesmie s nehnuteľnosťou „nakladať“. Pojem „nakladať“ je v tomto kontexte široký a môže zahŕňať nielen prevod vlastníckeho práva, ale aj iné dispozície, ktoré by mohli ovplyvniť hodnotu alebo právny stav nehnuteľnosti. Z tohto pohľadu je dôležité upozorniť na príliš všeobecnú formuláciu návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Pokiaľ by napríklad bolo navrhované neodkladné opatrenie, ktorým by bolo uložené zdržať sa akéhokoľvek nakladania s nehnuteľnosťou, spadalo by do toho napríklad aj užívanie nehnuteľnosti na bývanie vlastníka. Pritom vykonávanie nevyhnutných opráv alebo údržby, ktorá nespadá pod rekonštrukciu v zmysle zásadných stavebných úprav, by sa na prvý pohľad mohlo zdať ako oprávnené. Avšak aj takéto činnosti môžu byť v rámci všeobecného zákazu nakladania interpretované ako zásah do právneho stavu nehnuteľnosti.
Toto obmedzenie môže vytvárať značné problémy pre vlastníkov, ktorí plánovali rozsiahlejšiu rekonštrukciu svojho bytu. Zákaz nakladať s nehnuteľnosťou totiž zvyčajne zahŕňa aj zdržanie sa akýchkoľvek stavebných úprav, ktoré by mohli zmeniť jej podstatu, hodnotu alebo funkčnosť. Vlastník by tak nemohol realizovať napríklad búracie práce, stavebné úpravy interiéru, zmenu dispozície bytu alebo akékoľvek iné stavebné zásahy, ktoré by vyžadovali povolenia alebo by mohli ovplyvniť technický stav nehnuteľnosti. V prípade, ak by takýto zákaz bol nariadený počas prebiehajúcej rekonštrukcie, vlastník by bol nútený stavebné práce okamžite zastaviť, čo by mohlo viesť k ďalším komplikáciám, ako sú napríklad zmluvné pokuty voči stavebnej firme, náklady na zabezpečenie staveniska či poškodenie už vykonaných prác.
Dôsledky porušenia zákazu a vývoj judikatúry
Osobitnú pozornosť si zasluhuje právny názor týkajúci sa dôsledkov porušenia zákazu nakladať s nehnuteľnosťou vyplývajúceho z takéhoto predbežného alebo neodkladného opatrenia súdu vo vzťahu k platnosti zmluvy, ktorou bol tento zákaz porušený. V minulosti sa v tejto otázke objavovali rozdielne právne názory. Kým v českej judikatúre a odbornej literatúre bol prezentovaný právny názor, že takýto právny úkon je neplatný, rozhodovacia prax senátov správneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky smerovala skôr k tomu, že právny úkon porušujúci zákaz nakladania s nehnuteľnosťou nariadený súdom nie je neplatný.
Tento stav sa čiastočne zmenil novelou katastrálneho zákona vykonanou zákonom č. 384/2008 Z. z. Týmto zákonom bol okresnému úradu ustanovený povinnosť prerušiť konanie o návrhu na vklad, ak bolo účastníkovi konania neodkladným opatrením alebo predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou. Zdalo sa, že otázka platnosti resp. neplatnosti právneho úkonu, ktorým bol porušený súdom nariadený zákaz nakladania s nehnuteľnosťou, je vyriešená v prospech záveru, že takýto právny úkon nie je neplatný.
V zmysle § 31 ods. 2 katastrálneho zákona (v znení účinnom do 31.12.2019) platilo, že správa katastra rozhoduje podľa skutkového aj právneho stavu existujúceho v čase rozhodovania o povolení vkladu. Z uvedeného bolo zrejmé, že pred povolením vkladu účinky právneho úkonu nenastali. Z tohto dôvodu zmluva, ktorej účinky nenastali, nemohla byť v rozpore so súdnym rozhodnutím uklajúcim zákaz nakladania s nehnuteľnosťou. V zmysle § 31 ods. 2 katastrálneho zákona medzi skutkové a prebiehajúce právne skutočnosti, súdne konanie, ktoré majú vplyv na povolenie vkladu, patrilo aj neodkladné opatrenie súdu, ktorým bol dočasne vydaný zákaz nakladania s nehnuteľnosťou.
Veľký senát občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vo svojom rozsudku sp. zn. 1VCdo/1/2017, ktorý je v zmysle § 48 ods. 3 Civilného sporového poriadku záväzný pre ostatné senáty Najvyššieho súdu, zaujal právny názor, že k porušeniu zákazu nakladania s nehnuteľnosťou dochádza už samotným uzatvorením scudzovacej zmluvy, nie až samotným prevodom vlastníctva zmenou zápisu v katastri nehnuteľností. Pokiaľ by sa v rámci tejto otázky prijal akýkoľvek iný záver, nebol by naplno dosiahnutý účel predbežného opatrenia a nebola by v plnom rozsahu zabezpečená ochrana, ktorá sa má predbežným opatrením dosiahnuť. Tento zjednocujúci rozsudok vniesol do praxe jasnejší výklad, že porušenie zákazu nakladať s nehnuteľnosťou nastáva už okamihom uzavretia zmluvy, ktorá tento zákaz obchádza.
Je dôležité poznamenať, že podľa ustanovenia § 10 ods. 2 písm. d) zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a o poplatku za výpis z registra trestov, nie je nezaplatenie poplatku dôvodom na nenariadenie neodkladného opatrenia.
Vplyv na katastrálne konanie a zápis do katastra
Konkrétny postup okresného úradu v konaní o návrhu na vklad v prípade obmedzenia práva nakladať s nehnuteľnosťou závisí od právnej skutočnosti, z ktorej toto obmedzenie vyplýva. Obmedzenie práva nakladať s nehnuteľnosťou totiž môže vyplývať z rôznych právnych skutočností. Právo nakladať s nehnuteľnosťou môže byť obmedzené zákonom alebo tiež rozhodnutím súdu, ktorým súd nariadil zákaz nakladania s nehnuteľnosťou v podobe neodkladného opatrenia.
Pri rozhodovaní o návrhu na vklad musí správa katastra skúmať, či tu nastali skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu, resp. ktoré bránia návrhu na vklad. V tomto kontexte katastrálny zákon odkazuje aj na exekučný poriadok. Ak sa počas vkladového konania začne exekúcia predajom nehnuteľností a do katastra sa následne zapíšu príslušné skutočnosti, správa katastra je povinná na ne prihliadnuť.
Zásada materiálnej pravdy v katastrálnom konaní znamená, že správa katastra je povinná ex lege prihliadnuť na všetky skutkové okolnosti, ktoré majú vplyv na povolenie vkladu. Z tohto pohľadu nie je časové hľadisko rozhodujúce, či neodkladné opatrenie bolo vydané až po uzavretí zmluvy alebo či obmedzujúca poznámka bola zapísaná do katastra až po podaní návrhu na vklad.
Dôležitosť informatívnej poznámky o začatí súdneho konania, ktorá môže byť zapísaná do katastra nehnuteľností na základe návrhu účastníka konania (§ 44a O. s. p.), spočíva v tom, že ak po zápise tejto poznámky dôjde k prevodu nehnuteľnosti na tretiu osobu, výrok právoplatného rozsudku o určení vecného práva k nehnuteľnosti je záväzný nielen pre pôvodného žalovaného, ale aj pre osobu, ktorá nadobudla vecné právo k tejto nehnuteľnosti od žalovaného.
Záver a praktické odporúčania
Nariadenie neodkladného opatrenia zakazujúceho nakladať s nehnuteľnosťou, či už ide o kúpu, predaj, zálohovanie alebo aj zásadné stavebné úpravy ako rekonštrukcia bytu, predstavuje vážne obmedzenie vlastníckeho práva. Vlastník, ktorý sa ocitne v takejto situácii, by mal bezodkladne vyhľadať právnu pomoc. Je nevyhnutné presne analyzovať obsah a rozsah nariadeného opatrenia, ako aj jeho dopady na plánované činnosti. V niektorých prípadoch môže byť možné podať návrh na zrušenie alebo zmenu neodkladného opatrenia, ak pominuli dôvody, pre ktoré bolo nariadené, alebo ak sa ukáže, že je neprimerané.
V prípade plánovania rekonštrukcie bytu sa odporúča vopred informovať o akýchkoľvek prebiehajúcich súdnych konaniach týkajúcich sa danej nehnuteľnosti, ktoré by mohli viesť k nariadeniu takého obmedzenia. Zápis informatívnej poznámky do katastra nehnuteľností môže byť jedným zo spôsobov, ako sa do určitej miery chrániť pred nežiaducimi dispozíciami s nehnuteľnosťou počas súdneho konania. Vlastníci by si mali byť vedomí, že porušenie súdom nariadeného zákazu nakladať s nehnuteľnosťou môže mať vážne právne dôsledky, vrátane neplatnosti právnych úkonov, ktoré tento zákaz obchádzajú.