Komisionálny prenájom hotela predstavuje komplexný proces s množstvom podmienok a aspektov, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť. Tento model podnikania umožňuje vlastníkovi hotela, ktorý nemusí mať dostatočné kapacity alebo skúsenosti s jeho prevádzkou, prenechať túto zodpovednosť na odborníka. Komisionár v takomto prípade koná vo vlastnom mene, ale na účet komitenta (vlastníka hotela) a za svoju činnosť dostáva províziu. Tento prístup sa často využíva v prípadoch, keď sa hľadá efektívny spôsob maximalizácie zisku z hotelového zariadenia bez nutnosti priameho zapojenia sa do jeho každodenného manažmentu.
Právny rámec prenájmu nehnuteľností a DPH
Zmeny v zákone o DPH od roku 2019 priniesli významné úpravy v zdaňovaní dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Tieto zmeny majú za cieľ predchádzať zneužívaniu odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. S účinnosťou od 1. januára 2019 došlo k viacerým zásadným zmenám, ktoré obmedzujú možnosť zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a tiež právo voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Zároveň boli stanovené nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré zohľadňujú kolaudáciu po úprave vplyvu prestavby.
Zmeny v zákone o DPH od roku 2019
Zmeny v zákone o DPH, ktoré vstúpili do platnosti od 1. januára 2019 na základe zákona č. 369/2018 Z. z., sa dotýkajú predovšetkým dodania a nájmu nehnuteľností. Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie päť rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác. Podmienkou je, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred ich začatím. Rovnako sa zdaneniu podlieha dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác, ak stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred ich začatím. Osobitné podmienky pre oslobodenie od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru sú upravené v § 38 ods. 7 zákona o DPH. Pri posudzovaní splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa berie do úvahy doba od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie po zmene účelu ich užívania. Platiteľ dane pri dodaní stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7 zákona o DPH, nemôže podľa § 38 ods. 3 uplatniť daňový odpočet.
Obmedzenie práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu
Dochádza k obmedzeniu práva prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti určenej na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Bez ohľadu na postavenie nájomcu (či ide o zdaniteľnú osobu, alebo nie), toto obmedzenie platí. Ak služby spadajú do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008, a sú poskytované na obdobie dlhšie ako tri mesiace, nejde o ubytovacie služby, ale o poskytovanie služby nájmu. Nájom je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). V takom prípade sa uplatňuje postup podľa § 27 ods. 2 písm. 2).
Definícia nehnuteľnosti a jej častí
Podľa § 119 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb. v z. n. p.) sa nehnuteľnosťami rozumejú pozemky a stavby pevne spojené so zemou. Zákon o DPH síce pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje, ale podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Tovarom sa na účely DPH rozumie hmotný majetok, ktorý zahŕňa hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ako aj elektrinu, plyn, vodu a teplo. Dodaním tovaru sa podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH rozumie aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej podobnej zmluvy, kde predmetom plnenia je zhotovenie diela (stavby alebo jej časti). Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej integrálnou súčasťou.
Členenie stavieb podľa stavebného zákona
Podľa § 43a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon v z. n. p.) sa stavby členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa ďalej delia na bytové budovy a nebytové budovy. Bytové budovy, podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona, sú stavby, kde najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Patria sem bytové domy, rodinné domy a iné budovy na bývanie.
Medzi nebytové budovy podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona patria napríklad hotely, motely, penzióny a iné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, administratívne budovy, budovy pre obchod a služby, garáže, priemyselné budovy, sklady, budovy pre školstvo, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia a iné nebytové budovy.
Vymedzenie stavieb podľa vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra SR
Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z. (vykonávajúca zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností) špecifikuje rozdelenie stavieb podľa druhu v prílohe č. 7 (napr. priemyselná budova, bytový dom, rodinný dom, administratívna budova, polyfunkčný dom atď.) a rozdelenie priestoru podľa druhu v prílohe č. 9 (byt, nebytový priestor).
Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov budova s viac ako polovicou podlahovej plochy určenej na bývanie, s viac ako troma bytmi, kde byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu sú v spoluvlastníctve. Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností trvalo určených na bývanie. Nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností určený na iné účely ako na bývanie.
Apartmán v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH špecificky definovaný pre účely uplatnenia § 38 ods. Na účely uplatnenia § 38 zákona o DPH sa nehnuteľná vec považuje za stavbu alebo jej časť.
Daňový režim pri dodaní nehnuteľnosti
Z hľadiska DPH je pri dodaní (predaji) nehnuteľnosti kľúčové správne určenie daňového režimu - či pôjde o zdanenie alebo oslobodenie od dane. Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky piatich rokov od prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby.
Príklady hotelových prevádzok a ich potenciál
Súčasný realitný trh ponúka rôzne typy nehnuteľností s potenciálom pre hotelové alebo ubytovacie služby.
- Budova s apartmánmi v Bratislave (Koliba): Na začiatku Koliby, v tichej rezidenčnej zóne, je na predaj budova s 8 apartmánmi a parkovacími miestami. Súčasťou sú dve sály (veľká pre 150 ľudí v suteréne a malá pre 30 ľudí na poschodí s terasou). Táto nehnuteľnosť je ideálna aj na prevádzku kliniky alebo iných služieb. Jej poloha blízko relaxačnej zóny a dostupnosť športovísk ju predurčuje na rekreačné využitie.
- Apartmánový dom vo Veľkom Mederi: V meste s vysokým turistickým dopytom, najmä vďaka termálnemu kúpalisku Corvinus, je na predaj apartmánový dom s šiestimi ubytovacími jednotkami, spoločenskou miestnosťou a krytou terasou. Tento dom, postavený v roku 2004, predstavuje investičnú príležitosť pre pokračovanie v poskytovaní ubytovacích služieb v lokalite s tradične silným turistickým ruchom.
- Rekreačný areál v Považskom Inovci: Na vrchu Považského Inovca, nad Trenčínom, je na predaj rozsiahly rekreačný areál s pozemkami a existujúcimi objektmi. Areál s rozlohou 8 707 m2 má architektonický koncept pre celosezónne relaxačné centrum s vnútorným bazénom, lyžiarskym svahom a bike-vlekom. Súčasťou sú vlastná trafostanica, ČOV a vodojem, ako aj funkčný lyžiarsky vlek. Poloha len 20 km od kúpeľného mesta Trenčianske Teplice zvyšuje jeho atraktivitu.
- Moderné chalety v Liptovskom Trnovci: V prestížnom projekte Forest 360, blízko Liptovskej Mary, sa ponúkajú na predaj moderné dvojpodlažné chalety. Interiér kombinuje prírodné materiály s moderným dizajnom. Súčasný majiteľ ponúka možnosť pokračovať v prenajímaní cez platformy ako Booking.com a Airbnb, čo z nich robí okamžitú investičnú príležitosť.
- Hotel v centre Levoče: V historickom centre Levoče, v meštianskom dome zo 14. storočia, sa nachádza hotel s príjemnou atmosférou. Hotel je po čiastočnej rekonštrukcii a je pripravený na okamžité využívanie. Jeho poloha, atmosféra a potenciál pre rekreačné ubytovanie ho robia atraktívnym pre nového majiteľa.
- Penzión s overenou klientelou na Liptove: V jednej z najvyhľadávanejších oblastí Slovenska, na Liptove, je na predaj nehnuteľnosť aktuálne využívaná ako penzión s overenou klientelou. Dom sa nachádza v atraktívnej lokalite Demänová, blízko lyžiarskeho strediska Jasná a aquaparkov Tatralandia a Bešeňová. Dom prešiel kompletnou a nadštandardnou rekonštrukciou.
- Ubytovňa s platným stavebným povolením: Ponúka sa priestor s platným stavebným povolením na ubytovňu, s výmerou cca 1100 m2, predávaný ako holopriestor. Budovy pôvodne slúžili ako výrobno-skladovacie a kancelárske priestory.
- Dvojpodlažný penzión s wellness zónou: V ponuke je dvojpodlažný penzión s premyslenou architektúrou a funkčným dispozičným riešením na pozemku 584 m2. Prvé podlažie ponúka priestor pre vinotéku alebo obchod, skladové priestory a kuchyňu. Druhé podlažie zahŕňa päť spální, štyri kúpeľne, spoločenský priestor s krbom a kuchynský kút. Súčasťou je aj plnohodnotná wellness zóna so saunou, hammamom a ochladzovacou kaďou. Exteriér disponuje záhradou, bazénom a oddychovou zónou.
Investície do hotelov: Ako zbohatnúť (rýchlejšie) s menším počtom nehnuteľností
Praktické aspekty komisionálneho prenájmu hotela
Pri komisionálnom prenájme hotela je dôležité zvážiť aj praktické aspekty súvisiace s jeho prevádzkou, aby bola zabezpečená spokojnosť hostí a dlhodobá prosperita podniku.
Kvalitné ubytovanie a služby
Hotel by mal spĺňať vysoké štandardy a uspokojiť aj náročnejšiu klientelu. Komfortné izby, vybavené všetkým potrebným pre pohodlný pobyt, sú základom. Reštaurácia by mala ponúkať vynikajúce jedlá domácej a medzinárodnej kuchyne, doplnené o bohatú ponuku vín. Lobby bar a wellness bar prispievajú k celkovému zážitku hostí.
Kongresové priestory a technické vybavenie
Pre účely organizácie školení, konferencií, svadieb či firemných akcií sú nevyhnutné exkluzívne priestory s kompletným technickým vybavením. Catering a občerstvenie by mali byť prispôsobené špecifickým požiadavkám klienta.
Wellness a relax
Moderné hotely často ponúkajú rozsiahle wellness a relaxačné centrá. Bazén, sauna, squashový kurt, golfový trenažér či fitness centrum sú ideálnymi miestami na regeneráciu a načerpanie energie. Wellness bar dopĺňa ponuku pre maximálnu spokojnosť hostí.
Príkladom kvalitného hotelového zariadenia na Slovensku je Hotel Agroinštitút *** Nitra, ktorý sa nachádza v tichom prostredí s výhľadom na hrad. Ponúka komfortné izby, kvalitné stravovanie a rozsiahle kongresové priestory s kapacitou až 220 miest, čo ho robí ideálnym partnerom pre firemné akcie a rodinné oslavy.
Právnická poznámka k daňovému režimu ubytovne:
V kontexte uvedeného príkladu právnickej osoby A, ktorá poskytuje 100 lôžok v robotníckej ubytovni na základe zmluvy o ubytovaní, je dôležité správne určiť charakter poskytovanej služby z hľadiska DPH. Fakturácia formou paušálu za všetky zazmluvnené lôžka, bez ohľadu na ich skutočnú obsadenosť, spolu s poskytovanými službami ako upratovanie a výmena posteľnej bielizne, naznačuje, že spoločnosť A poskytuje službu nájmu podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Ak sú tieto služby poskytované na obdobie dlhšie ako tri mesiace a nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). V takom prípade by sa mala použiť príslušná sadzba dane. Kľúčové je rozlíšiť medzi ubytovacími službami a poskytovaním nájmu priestorov, čo má priamy vplyv na daňové zaobchádzanie.
tags: #komisionalny #prenajom #hotel