V centre mesta Košice, na významnej dopravnej spojnici historického centra s mestskými časťami Čermeľ a Podhradová, konkrétne na Komenského ulici, vyrastá nový rezidenčný objekt s ambíciou priniesť do mesta moderné bývanie s dôrazom na komunitný charakter. Projekt s názvom Rezidencia Komenského, ktorý realizuje spoločnosť IMONICE INVEST, s.r.o., sa zrodil z iniciatívy investora, ktorý si uvedomuje rastúci význam kvalitnej architektúry. Tento prístup, hodný nasledovania aj v iných mestách vrátane Bratislavy, dokazuje, že architektonické súťaže nie sú výsadou len veľkých developerov, ale môžu byť úspešne realizované aj menšími spoločnosťami.
Architektonická súťaž ako základ kvalitného návrhu
Spoločnosť IMONICE INVEST, s.r.o., ktorá sa okrem developmentu zameriava aj na kapitálové investície, sa rozhodla pre realizáciu vlajkového projektu na špičkovej úrovni. V novembri 2025 vyhlásila vyzvanú, jednoetapovú architektonickú súťaž návrhov s cieľom vytvoriť mestský bytový dom so živým parterom a štandardom bývania adekvátnym jeho polohe v centrálnej mestskej zóne. Súťažné podmienky boli overené Slovenskou komorou architektov. Zadaním bolo vytvoriť návrh rezidenčného objektu na Komenského ulici, v severnom predĺžení osi Hlavnej ulice, v blízkosti územia mestskej pamiatkovej rezervácie mesta Košice. Územie je súčasťou funkčnej plochy 13/9/5, regulovanej Regulačným listom priestorovo-funkčnej časti 13/9, a je definované Územným plánom mesta Košice ako plocha zmiešaného územia centrálnej mestskej zóny. Predmetom súťaže bol architektonický návrh rezidenčného objektu s aktívnym uličným parterom na Komenského ulici v Košiciach, v bezprostrednej blízkosti Mestskej pamiatkovej rezervácie. Riešené územie, s celkovou výmerou 1431 m², v súčasnosti zaberá jednopodlažný objekt s dvornými krídlami. Súťaž bola vyhlásená ako vyzvaná, neanonymná a jednoetapová.
V konkurencii renomovaných ateliérov sa presadil návrh bratislavského ateliéru GUTGUT, ktorý si k spolupráci prizval kanceláriu YOUNG.S ARCHITEKTI. Tento víťazný návrh, ocenený prvým miestom, presvedčil porotu jasnou urbanistickou koncepciou, kvalitným vnútorným prostredím a dôrazom na komunitný charakter bývania.
Koncepcia a urbanistické začlenenie
Návrh vyniká vnútorným rozdelením logiky stavby na uličnú a dvorovú časť prostredníctvom presvetleného centrálneho komunikačného bloku. Toto riešenie nielenže dodáva stavbe jej charakter, ale prináša aj významné funkčné výhody. Sekundárne sklobetónové presvetlenie cez jadro stavby zabezpečuje bytom nevšedné dvojstranné presvetlenie a primeranú hĺbku dispozícií.
Porota vyzdvihla aj snahu o pozorné pracovanie s formou domu vo väzbe na okolitý uličný kontext. Návrh citlivo nadväzuje na existujúci objekt z južnej strany a vytvára optimálne podmienky na dotvorenie uličnej línie aj po prestavbe objektu z jeho severnej strany. Princíp kontextuálneho návrhu objekt vhodne začleňuje do daného prostredia a modernými výrazovými prostriedkami prispieva k obohateniu miestneho charakteru bez snahy o ikonické vyčnievanie. Pozitívnym momentom je tiež umožnenie spoločného prístupu rezidentov do dvorovej časti pozemku.
Napriek týmto pozitívam, porota v hodnotení poukázala aj na oblasti, ktoré si vyžadujú ďalšie dopracovanie. Medzi ne patrí citlivejšie dopracovanie detailu napojenia stavby na susedný bytový dom a zváženie väzby, pokračovania a vytvorenia vhodných podmienok na ďalšie dotvorenie ulice v kontakte s jeho severnou stranou.
Dispozícia a benefity bývania
Rezidencia Komenského bude mať sedem nadzemných podlaží, pričom parter smerom do ulice bude využitý v prospech občianskej vybavenosti, ako je kaviareň či služby, ktoré podporia charakter bývania v centre mesta. Na ostatných podlažiach, vrátane prízemných bytov orientovaných do dvora, bude umiestnených približne 41 bytov. Ponuka bude zahŕňať širokú škálu bytových jednotiek, od menších jednoizbových a dvojizbových až po väčšie rodinné byty, vrátane dvoch veľkometrážnych jednotiek na najvyššom ustúpenom podlaží s výhľadmi na centrum a Bankov.
Vhodné využitie loggií, predsadených pred bytmi v uličnej fasáde, a šikmých rizalitov na fasáde dvorovej, vytvára benefity v podobe väčšieho súkromia a odhlučnenia smerom do ulice. Zároveň zabezpečuje kvalitnejšie preslnenie interiérov smerom do dvora.
Kvalitu návrhu dotvára aj využitie dvorovej časti pozemku formou predzáhradiek pre prízemné byty a komunitnej záhrady prístupnej pre všetkých rezidentov. Súčasťou spoločných priestorov bude aj spoločná eventová kuchyňa vo väzbe na záhradu, čo podporí komunitný charakter bývania.
Výzvy a odporúčania poroty
Porota vo svojom hodnotení poukázala na niekoľko aspektov, ktoré si vyžadujú ďalšie zváženie a optimalizáciu. Jedným z nich je riešenie trojpodlažného podzemného parkingu, kde porota navrhuje jeho optimalizáciu.
Ďalšou výzvou je dotváranie grafiky fasád. Hoci je v návrhu prítomná snaha o citlivé tvarovanie hmoty stavby vo väzbe na uličné okolie, problematické sa javí dotváranie grafiky fasád, najmä formálnou hrou zošikmených ostení či vzájomne pouskakovaných balkónov v dvorovej časti.
Zaujímavým koncepčným prvkom je použitie dvoch vertikálnych komunikačných jadier stavby. Okrem pozitívneho dopadu na zvýšenie výmery predajnej plochy bytov, toto riešenie prináša aj dlhšie a horšie presvetlené dispozície bytov a potenciálne stiesnené spoločné priestory bytového domu. V tomto smere však návrhu, podľa poroty, chýba akékoľvek ďalšie komunitné zázemie nad rámec spoločnej záhrady.
Napriek uvedeným pripomienkam, porota konštatuje, že návrh prináša výrazné architektonické riešenie s ambíciou vytvoriť osobitý objekt s vysokým štandardom bývania a silnou identitou. Architektonický koncept a výraz navrhovaného bytového domu je postavený na použití veľkých presklených fasád. Tento prvok, vhodný pri zaujímavých veľkomestských či prírodných výhľadoch, sa v kontexte riešeného územia javí ako kontroverzný, čo naznačuje potrebu prehodnotenia rozsahu a charakteru presklených plôch v danej lokalite.
Príkladný postup developera
Projekt Rezidencia Komenského predstavuje príkladný postup menšieho developera, ktorý kladie dôraz na kvalitu architektúry a urbanistické začlenenie. Vyhlásenie vyzvaných architektonických súťaží, overených komorou, je dôkazom zodpovedného prístupu k rozvoju mesta a tvorbe kvalitného životného prostredia. Tento prístup, ktorý zahŕňa predzáhradky, komunitnú záhradu a spoločné priestory, vytvára predpoklady pre vznik moderného bývania s komunitnou atmosférou, aké by si zaslúžilo omnoho viac aj iné slovenské mestá.
Kontext Žiliny a Bratislavy
Hoci sa projekt Rezidencia Komenského nachádza v Košiciach, informácie o podobných projektoch a lokalitách v iných slovenských mestách, ako napríklad Žilina a Bratislava, poskytujú širší kontext realitného trhu a trendov v bývaní. Žilina, štvrté najväčšie mesto Slovenska, je významným priemyselným centrom s bohatou históriou a snahou o modernizáciu. V Žiline sa objavujú ponuky moderného bývania v novostavbách, často s dôrazom na vysoké stropy, priestranné dispozície a dobrú občiansku vybavenosť. Príklady ako "komenského rezidencia" v Žiline, s ponukou dizajnových bytov, naznačujú podobné smerovanie k nadštandardnému bývaniu. V Bratislave, hlavnom meste, sa realitný trh vyznačuje ešte vyššou dynamikou a cenami. Projekty ako "Rezidencia Bezručova" v centre Bratislavy sľubujú exkluzívnu polohu a výhľady na dominanty mesta, čo reflektuje túžbu po prémiovom bývaní v metropole. Ponuky bytov v Bratislave často zdôrazňujú nadštandardnú rekonštrukciu, kvalitné materiály a strategickú polohu s výbornou dopravnou dostupnosťou.
Porovnanie týchto lokalít ukazuje, že snaha o vytvorenie kvalitného a komunitného bývania, ako je tomu v prípade Rezidencie Komenského v Košiciach, je univerzálnym trendom v rozvoji slovenských miest. Kľúčom k úspechu je individuálny prístup k mestskému kontextu, citlivé začlenenie do existujúcej štruktúry a implementácia moderných architektonických a developerských postupov.
tags: #rezidencia #komenskeho #novostavba #reality