Nájsť perfektný byt či dom nie je ľahké. Ak sa vám to už podarí, zvyčajne nastupuje strach z toho, aby vám nehnuteľnosť niekto „nevyfúkol”. Ak nehnuteľnosť predávate, potom zasa viete, aké zdĺhavé je čakanie na vyjadrenia záujemcov, najmä v prípade, že sa napokon žiadnych nedočkáte. Aby sa obe strany vyhli nejasnostiam, dohadom a výčitkám, je dnes už bežným štandardom uzatvoriť tzv. rezervačnú zmluvu. O aký dokument ide a čo by mal obsahovať? Dozviete sa v našom prehľadnom návode.
Ak by bol svet dokonalý, potom by napríklad platilo, že každý splní, čo sľúbil. Tak to, bohužiaľ, nefunguje a najmä, čo sa predaja a kúpy nehnuteľností týka, mnohokrát sa človek bojí spoľahnúť na niekoho iného, ako sám na seba. Práve preto čoraz viac ľudí rieši predaj na vlastnú päsť, bez spolupráce s realitkou. I tu je však potrebné byť obozretný. Nech sa vám kupujúci či predávajúci zdá akokoľvek sympatický, je dobré sa poistiť. Veď viete. Pre prípad. Ešte pred vypracovaním kúpno-predajnej zmluvy je preto vhodné vyhotoviť ďalšie dve - rezervačnú a zmluvu o budúcej zmluve. Dnes vám objasníme všetky náležitosti týkajúce sa prvej z nich.
Rezervačná zmluva - prečo, na ako dlho a medzi kým sa uzatvára
Narazili ste na nehnuteľnosť, o ktorú ste prejavili záujem. Absolvovali ste obhliadku a jej stav vám vyhovoval. S vlastníkom nehnuteľnosti ste sa teda dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia a iných dôležitých náležitostiach. Teraz je čas na podpísanie prvého záväzku voči predávajúcemu. Nezaväzujete sa však iba vy.
Rezervačná zmluva, ako už jej názov napovedá, slúži na rezerváciu danej nehnuteľnosti na určitý čas, na ktorom sa s jej majiteľom dohodnete. Počas tejto lehoty je potrebné vybaviť všetky náležitosti, ktoré súvisia s kúpou. Predávajúci preto musí zariadiť všetko potrebné k uvoľneniu bytu pre nového majiteľa a prípravu potrebných dokumentov, záujemca zasa získava čas napr. na potvrdenie prostriedkov financovania.
Rezervačná zmluva je teda písomný záväzok vlastníka nehnuteľnosti neponúkať viac nehnuteľnosť na predaj, ani jej predaj nekonzultovať s inými záujemcami do vopred určeného dátumu. Zároveň je potvrdením vážneho záujmu druhej strany. Práve preto je nutné pred jej podpísaním vedieť, čo tento krok obnáša.
Aby sa záujem oboch strán o kúpno-predajný proces potvrdil, rezervačná zmluva obsahuje časť o povinnosti zaplatenia tzv. rezervačného poplatku. Jeho výška je individuálna, spravidla však platí, že predstavuje 2 - 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Ten je záujemcom zaplatený v hotovosti či prevodom na účet predajcu, ideálne však tretej nestrannej osobe, napríklad notárovi. Zároveň sa tu uvádzajú i podmienky rezervácie a obdobie, pre ktoré je rezervácia platná. Zmluva definuje i všetky náležitosti, ktoré musia byť splnené. Po uplynutí rezervačnej lehoty sa následne pristupuje k podpísaniu ďalších zmlúv, ktorými sú zmluva o budúcej zmluve a neskôr kúpno-predajná zmluva. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, je výška rezervačného poplatku odrátaná od kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak k dohode nedôjde z dôvodu zavinenia na strane kupca (strata záujmu, neúspešný pokus o získanie prostriedkov financovania, …), rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. V prípade zavinenia predávajúcim je poplatok vrátený záujemcovi o kúpu. V ideálnom prípade sa zmluvné strany dohodnú aj na sankcii za nesplnenie povinnosti na strane predávajúceho, ktorá sa priráta k výške rezervačného poplatku.
Pozor! Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej zmluve. Nijakú stranu nemôže zaväzovať k povinnosti po podpísaní danú nehnuteľnosť kúpiť/predať. Hovorí len o práve rezervácie z dôvodu úspory času a prípadných nákladov s tým spojených.
Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť - kedy sa ju oplatí podpísať?
Vo všeobecnosti platí, že zmluva vždy predstavuje väčšiu istotu a serióznosť. Samozrejme, len v prípade, že je to zmluva vypracovaná riadne (ideálne za pomoci odborníka). Pred podpísaním sa ako záujemca poriadne uistite, či ste o kúpe presvedčený. Nechcete predsa kvôli zbrklosti prísť o nemalé peniaze. Nenechajte sa znervózňovať, pokojne si všetko preštudujte, pýtajte sa majiteľa, overte si stav nehnuteľnosti, dostupnosť vlastných financií i samotnú zmluvu.
Podpisujte len v prípade, že:
- Ste dobre oboznámení so stavom nehnuteľnosti, máte ju dobre prehliadnutú a viete o všetkých prípadných nedokonalostiach a vadách, ktoré by v budúcnosti mohli predstavovať problém.
- Máte overené možnosti financovania (disponujete potrebnou čiastkou v hotovosti, prípadne potvrdené schválenie hypotekárneho úveru zo strany banky).
- Ste presvedčení o fér prístupe a rovnocennom postavení oboch zmluvných strán.
- Ste si kúpu dobre rozmysleli.
Náležitosti, ktoré by mala obsahovať rezervačná zmluva na byt či dom
Rozhodli ste sa, že je čas spísať rezervačnú zmluvu. Dobre si preto skontrolujte, či v nej nájdete všetky tieto položky:
- Identifikácia zmluvných strán: Definuje, kto je predávajúci a kto záujemca o kúpu uvedením osobných údajov.
- Predmet rezervácie: Presne popisuje nehnuteľnosť, na ktorú sa rezervácia vzťahuje.
- Záväzok predávajúceho: Predávajúci počas plynutia rezervačnej lehoty nesmie zmeniť stav nehnuteľnosti, samotnú nehnuteľnosť ponúknuť na predaj, scudziť ju či zaťažiť.
- Právo záujemcu: Záujemca má počas trvania rezervácie právo vybaviť všetko potrebné ku kúpe i uskutočniť samotnú kúpu nehnuteľnosti počas tejto lehoty.
- Termín začatia a ukončenia rezervácie nehnuteľnosti: Termín definovaný dohodou oboch zmluvných strán.
- Rezervačný poplatok: Výška je stanovená presnou sumou. Uvádza sa tiež, z čoho pozostáva. Je potrebné definovať, čo sa s poplatkom stane v prípade, že sa kúpna zmluva uzavrie, ale i v prípade, že sa neuzavrie z dôvodov na strane záujemcu alebo predávajúceho.
- Prípadné sankcie: Ideálnym riešením je vopred stanoviť i sankcie pre prípad, že nastane porušenie záväzku na strane predávajúceho.
Kedy určite nepodpísať REZERVAČNÚ ZMLUVU? | Matúš MATHIS
Odstúpenie od rezervačnej zmluvy
Mnoho ľudí sa nezamyslí nad závažnosťou takéhoto rozhodnutia a nezváži všetky kroky, ktoré uvádzame vyššie v článku v prehľade, kedy podpísať rezervačnú zmluvu. Ďalší zasa nevedia o nutnosti vyššie uvedených náležitostí pre bezpečné spísanie rezervačnej zmluvy. Často sa potom stáva, že sú pre nejaké problémy nútení odrieknuť svoj predošlý záujem, avšak v presvedčení, že rezervačný poplatok by nemal prepadnúť, pretože k zavrhnutiu kúpy nehnuteľnosti ich donútili nečakané okolnosti. (Často zo strany samotného predávajúceho.) Žiadajú teda odstúpenie od zmluvy. Rezervačná zmluva sa však radí medzi tzv. nepomenované zmluvy, nenájdete teda presné stanovisko k tomu, ako musí vyzerať, akým spôsobom má byť uzatvorená a za akých okolností je možné od nej odstúpiť. V špeciálnych prípadoch je preto nevyhnutná pomoc právnikov či advokátov.
Hneď na úvod sa nevyhnem kritickému konštatovaniu, že realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju províziu. Uvedomujem si tvrdosť tohto tvrdenia, avšak postupne sa pokúsim objasniť, prečo rezervačné zmluvy nemajú v realitnom obchode až také opodstatnenie, resp.
Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve
Realitné kancelárie si len málokedy uvedomujú rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže niekedy ich úplne zamieňajú (stotožňujú) a inokedy neopodstatnene rozlišujú. Lepšie povedané, realitné kancelárie častokrát nevedia, či ich rezervačná zmluva má prvky zmluvy o budúcej zmluve - a teda či ich rezervačná zmluva má (môže) obsahovať aj záväzok (povinnosť) pre zmluvné strany uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Rezervačná zmluva je v takom prípade len zlým pomenovaním zmluvy o budúcej zmluve. Samozrejme ani tu nejde o zmluvu o budúcej zmluve v jej čistej podobe, keďže na takejto zmluve sa ako osobitná zmluvná strana zúčastňuje zväčša aj realitná kancelária, resp. Ak teda realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy, v ktorých je priamo vyjadrený záväzok zmluvných strán uzavrieť do určitej doby inú zmluvu (čo je v realitnej praxi v podstate pravidlom), tak je to presne ten istý predmet zmluvy ako má zmluva o budúcej zmluve - a teda uzatvorená rezervačná zmluva je v takom prípade naozaj zmluvou o budúcej zmluve.
Účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Prípadne nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných záložných práv, financovanie kúpnej ceny, jej splatnosť, zaťaženie nehnuteľnosti novým záložným právom financujúcej hypotekárnej banky atď.). Obzvlášť upozorňujem na byty a nebytové priestory, na ktoré sa vzťahuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 5 definuje, čo je podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru. Je tam uvedených niekoľko bodov, čo taká zmluva musí obsahovať, resp. čo tvorí podstatné náležitosti takej zmluvy. A keďže v § 50a Občianskeho zákonníka sa výslovne vyžaduje, aby v zmluve o budúcej zmluve boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, nemôže byť taká rezervačná zmluva posudzovaná ako platná zmluva, ak v nej tie náležitosti chýbajú. Inak povedané, ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň tam absentujú tieto podstatné náležitosti, tak taká rezervačná zmluva bude zrejme neplatná, resp. neplatný bude záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. A ak je v takom prípade dohodnutá aj zmluvná pokuta za bezdôvodné neuzavretie kúpnej zmluvy, tak aj takéto sankcionovanie za nesplnenie neplatného záväzku by bolo neplatné. Napriek tomu však rezervačné zmluvy častokrát svojich účastníkov „nútia“ pod hrozbou sankcií uzavrieť aj zmluvu o budúcej zmluve, resp. kúpnu zmluvu.
Opäť sa teda vrátim k základnému účelu rezervačnej zmluvy. Podľa môjho názoru, účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv (napr. príprava zmluvy o budúcej zmluve, resp. priamo príprava kúpnej zmluvy, zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti, o spôsobe vyplatenia kúpnej ceny atď.). Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe (teda aby bola rezervovaná v prospech potenciálneho kupujúceho), a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluve. Preto nesúhlasím s tým, aby takéto rezervačné zmluvy obsahovali sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu - či už kúpnu, alebo len zmluvu o budúcej zmluve (keďže to ani nie je účelom rezervačnej zmluvy, ale účelom je rezervácia nehnuteľnosti); akceptovateľné sa zdá iba sankcionovanie za pasivitu pri spolupráci na príprave uvedených podkladov, dokumentov a zmlúv. Taktiež nesúhlasím ani s tým, aby sa napriek zaužívanej praxi, už na základe takejto rezervačnej zmluvy vyplácali preddavky, či rezervačné poplatky realitnej kancelárii, keďže zatiaľ vôbec nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti. Kupujúci sa tak po zaplatení rezervačného poplatku, resp. preddavku na kúpnu cenu, dostáva do veľmi nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak, lebo nevie predvídať ďalší proces kúpy a nie je oboznámený s podmienkami, ktoré musí splniť, aby nehnuteľnosť mohol nadobudnúť do vlastníctva. Je to aj v rozpore s niektorými rozhodnutiami Najvyššieho súdu v obdobných veciach[2], ale tiež aj v rozpore so spotrebiteľskými právami. Zmluvná strana sa predsa nemôže zaviazať uzavrieť v budúcnosti zmluvu, ktorej obsah a podmienky nie sú riadne definované a vopred známe.
Ak som teda v úvode naznačil, že realitným kanceláriám ide pri uzatváraní rezervačnej zmluvy len o províziu, tak toto je hlavný bod, o ktorý opieram svoje tvrdenie. Ak teda rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu je teda už výslovne vyjadrený a spravidla je nesplnenie tohto záväzku zabezpečené zmluvnou pokutou. V tomto prípade je teda lepšie takú „rezervačnú zmluvu“ nazvať priamo ako zmluvu o budúcej zmluve. Realitné kancelárie zvyknú do takejto zmluvy o budúcej zmluve vložiť osobitné ustanovenia o mandátnej zmluve, príkaznej zmluve, zmluve o úschove, plnomocenstve, prípadne iné nepomenované zmluvy v zmysle § 51 OZ, alebo sa na nich priamo zúčastňujú ako osobitná zmluvná strana. Kým zmluva o budúcej zmluve je v Občianskom zákonníku upravená (stručne) v § 50a, tak obchodnoprávna zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy je upravená aj v režime Obchodného zákonníka (avšak obšírnejšie). Obchodný zákonník teda zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy upravuje v § 289 a nasl. Aj keď nevidím dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje. Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. A tu sa dostávame opäť k tzv. rezervačným zmluvám - môže sa totiž stať situácia, že kým rezervačná zmluva podľa Občianskeho zákonníka by mohla byť posúdená ako neplatná zmluva o budúcej zmluve, tak v režime obchodného práva by to mohla byť platná zmluva o uzavretí budúcej zmluvy. Pri porovnaní oboch režimov zmluvy o budúcej zmluve by sme našli aj viacero rozdielov (napr. aj pri uplatňovaní náhrady škody, zmluvnej pokuty, uznaní záväzku, dĺžkou premlčacej doby a pod.), ale pre účely tohto článku ich nebudem osobitne rozoberať. Vzhľadom na vyššie uvedenú problematiku teda naozaj môže nastať situácia, že rezervačná zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve bude neplatná. Zostáva však otvorenou otázkou, že či v takom prípade bude neplatná aj kúpna zmluva, ktorá bola uzatvorená na základe neplatnej zmluvy o budúcej zmluve. Poukazujem pri tom na § 37, ods. 1 Občianskeho zákonníka - teda, či právny úkon bol urobený slobodne, alebo na základe donútenia pod hrozbami vysokých sankcii za neuzavretie kúpnej zmluvy. Taktiež upriamujem pozornosť aj na § 52a, ods. 2 a § 53d Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú spotrebiteľské vzťahy - vzájomnú závislosť zmlúv, resp.
Na záver by som sa rád vrátil ku konfrontačnému tvrdeniu z úvodu článku, že realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju províziu. Vzhľadom na vyššie uvedené sa teda oprávnene pýtam, že prečo realitné kancelárie už na základe rezervačnej zmluvy nútia kupujúceho zložiť určitú sumu (ako rezervačný poplatok, či preddavok), keď v tejto fáze realitný obchod nie je ešte vôbec pripravený, a keď nie sú známe takmer žiadne okolnosti dôležité pre kvalifikované rozhodnutie ohľadne uzavretia kúpnej zmluvy. Na kupujúcich to tak vyvára neprimeraný tlak a pri kúpe sa nerozhodujú slobodne, ale práve pod ťarchou prepadnutia zloženého preddavku. Kupujúci sa totiž len málokedy odhodlajú nárokovať si svoje peniaze späť od realitnej kancelárie, ak sa zamýšľaný realitný obchod neuskutoční. Žiaľ, v praxi som sa ani raz nestretol s kvalifikovaným vysvetlením rozdielu medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve - najmä v tom prípade, ak obe takéto zmluvy priamo obsahujú záväzok (povinnosť) zmluvných strán do určitej doby uzavrieť inú (kúpnu) zmluvu. Okrem toho autori takých rezervačných zmlúv používajú aj v rezervačnej zmluve označenia ako „budúci predávajúci“, „budúci kupujúci“, „budúca zmluva“ a pod., pričom tieto pojmy sú typické pre zmluvu o budúcej zmluve. Ak by sme urobili pokus a predložili realitným kanceláriám dve zmluvy - a to rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej zmluve - a zároveň by sme v takýchto zmluvách vymazali ich názov a príslušné paragrafy, tak realitné kancelárie (a ani mnohí právnici) by nevedeli určiť, ktorá z nich je rezervačná a ktorá je zmluva o budúcej zmluve… V prípade, že rezervačná zmluva obsahuje (má obsahovať) takýto záväzok zmluvných strán v budúcnosti uzavrieť inú zmluvu, tak potom úplne stráca zmysel rozlišovanie rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve (resp.
Prečo je rezervačná zmluva dôležitá?
Rezervačná zmluva znamená istotu. Tento dokument radikálne zvyšuje pravdepodobnosť úspešného dokončenia predaja nehnuteľnosti niekomu, kto o ňu prejavil záujem. Nie je to len kus papiera, ktorý si hocikto hocikedy môže rozmyslieť a od kúpy odstúpiť. Pred jeho podpisom sa musí kupujúca aj predávajúca strana poriadne rozhýbať a začať celkom vážne vybavovať všetky potrebné veci na úspešnú kúpu/predaj nehnuteľnosti. Dôležitou súčasťou zmluvy je totiž aj zaplatenie rezervačného poplatku rádovo v tisícoch EUR (podľa hodnoty nehnuteľnosti) a to si už dotyčný záujemca musí byť teda naozaj istý, že na to má a nehnuteľnosť kúpi. Ak by od rezervačnej zmluvy odstúpil z iných než zmluvne prijateľných dôvodov, o tieto peniaze príde.
Istotu má predávajúci - že nehnuteľnosť predá za dohodnutú cenu a dohodnutých podmienok. Záujemca už nemôže len tak prísť a povedať si: “Našiel som si inú, krajšiu nehnuteľnosť a tú vašu nekúpim.” Alebo sa začať vykrúcať, že on inde videl podobný byt lacnejší a teda chce nejakú zľavu. Rezervačná záloha by prepadla ako kompenzácia za stratený čas a náklady spojené s rezerváciou nehnuteľnosti.
Cieľom rezervačnej zmluvy nie je záujemcu nútiť do nevýhodnej pozície a rizika. Naopak - predávajúci a aj jeho maklér, ktorý ho zastupuje, potrebujú vedieť na čom sú. Záujemcovia si totiž nezriedka želajú nehnuteľnosť kúpiť, ale ešte neurobili nič preto, aby sa im to aj naozaj podarilo. Nepreverili si v banke financovanie napríklad. Predávajúci potrebujú vedieť či sa má nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj a organizovať obhliadky - alebo už stačí len počkať kým záujemca vybaví financovanie a predaj sa úspešne dokončí.
Istotu má kupujúci - správne nastavená rezervačná zmluva je zárukou aj pre kupujúceho, že vlastník nehnuteľnosť nepredá nikomu inému. A tiež, že dá nehnuteľnosť do takého právneho stavu, aby to čo ponúkal na predaj aj naozaj predávané bolo (dodatočný zápis čiernych stavieb, vyriešenie nevysporiadaných vecí…) a banka to akceptovala. Pretože aj ten má v prípade porušenia rezervačky záväzok zaplatiť pokutu vo výške rezervačného poplatku - pretože aj kupujúcemu mohli časom ujsť iné príležitosti na dobrú kúpu inej nehnuteľnosti.
Rezervačná zmluva teda zvyšuje istotu oboch strán, šetrí všetkým čas a peniaze a znižuje mieru stresu a neistoty v prvých fázach transakcie.
Je veľká chyba zháňať rezervačnú zmluvu na poslednú chvíľu
To je pritom obvyklý stav transakcií, ktoré sa dejú bez prítomnosti seriózneho makléra. Predávajúci ani kupujúci nie sú obvykle na transakciu dostatočne odborne ani administratívne pripravení. Kto predáva svoju nehnuteľnosť na vlastnú päsť zriedkakedy dovidí ďalej než po publikovanie inzercie na internete. Pričom tá najdôležitejšia časť transakcie sa začne odohrávať až potom - po nájdení vážneho záujemcu. A to je práve čas na kvalitne spracovanú rezervačnú zmluvu. Lepenie rezervácie na poslednú chvíľu najlepšie stiahnutím nejakej univerzálnej rezervačnej zmluvy z internetu (ušetríme ešte aj za právnika) je približné rovnaké ako nemať rezervačnú zmluvu žiadnu.
Záver: Nehovorím, že je to nevyhnutene problém. Ak záujemca na poslednú chvíľu od kúpy odskočí, alebo predávajúci predá niekomu inému a nikomu to nevadí, tak fajn. Niekomu možno predaj neponáhľa a pri klesajúcom trhu mu možno nevadí, že predá neskôr za menej. Alebo ak niekto kupuje - nemusí mu vadiť, že stratil čas a bude musieť hľadať ďalej niečo iné. Obvykle to však niekoho poriadne naštve, pretože si už rozbehol veci, odriekol alternatívy, tešil sa, ale nakoniec všetko padlo. V ideálnom svete by to vyzeralo asi takto - vážny záujemca ani nemusí rezerváciu skladať, jednoducho sa pripraví Kúpna zmluva, podpíše sa a peniaze sa vyplatia. Zmluvy sa však robia do “zlých” časov - keď sa niečo pokazí - na čo sa dá odvolať? Kto, kedy a za koľko sa k čomu zaviazal? Kde skontrolujeme, ako sme mysleli veci povedané pred dvomi týždňami, alebo mesiacom ak nie sú zachytené písomne? Kto nesie zodpovednosť a za čo? Pre hladký a bezstresový predaj alebo kúpu nehnuteľnosti je rezervačná zmluva veľmi dôležitá. Predaj nevisí len tak vo vzduchu. Je minimalizovaný stres z nejasností.
tags: #rezervacna #zmluva #na #rozostavany #byt