Čakajú vás dlhé dni, pevné nervy a veľa práce. Oplatí sa byt rekonštruovať, ak sa ho chystáte v najbližšej dobe predať? Bude mať zrekonštruovaný byt vyššiu hodnotu? Popraskané omietky, vlhké steny, hrdzavé radiátory, opotrebované elektrické a vodovodné rozvody sú len niektoré z vecí, ktoré na vás v starom byte striehnu. Ak vás nič z toho stále neodradilo, prečítajte si, či sa dnes prerábka bytu oplatí. Či už sa púšťate do čiastočnej alebo úplnej rekonštrukcie bytu, mali by ste vedieť, čo všetko musíte spraviť ešte pred tým, kým sa váš byt premení na kúzelný nový domov.
Rozhodnutie: Čiastočná alebo kompletná rekonštrukcia?
Ak predávate byt a premýšľate nad tým, či je potrebné ho ešte pred tým zrekonštruovať a následne ho predať za vyššiu cenu, musíte sa rozhodnúť, o aký typ rekonštrukcie pôjde. Napríklad, či pôjde o čiastočnú alebo úplnú rekonštrukciu. Kompletná rekonštrukcia bytu zahŕňa výmenu elektrických rozvodov, okien, kompletných stierok v celom byte a maľbu, nahradenie PVC podláh laminátovými alebo drevenými, položenie dlažby, výmenu kuchynskej linky s elektrospotrebičmi, vymurovanie kúpeľne a WC (v prípade, ak je tam jadro), výmenu celej sanity a obkladov, výmenu potrubných a vodovodných rozvodov a nakoniec aj výmenu zárubní a dverí. Nadštandardom je kuchynská technika, klimatizácia a podobne.
Domáci majstri vs. profesionáli: Kto ušetrí viac?
Domáci majstri, ktorí si všetko vedia zhotoviť sami, si môžu dovoliť ušetrené peniaze investovať do kvalitnejších materiálov a rekonštrukcia ich napriek tomu nemusí stáť tak draho. Ak je investor domáci majster a svojpomocne si vie okrem výmeny okien, sám položiť podlahy, premontovať radiátory, vymaľovať, vykachličkovať, osadiť vaňu aj umývadlo, WC, spraviť podlahové kúrenie, prípadne si dokáže namontovať klímu, novostavba sa pre neho nehodí a môže sa tak pustiť do vlastnej rekonštrukcie bytu podľa vlastných predstáv. Narozdiel od „majstrov“, ktorí sa v práci a materiáloch nevyznajú, uprednostňujú módne trendy, materiály a zariadenia, ktoré ich rekonštrukciu následne predražia. Môže sa stať, že okrem nich samých, nikto iný ich rekonštrukciu bytu neocení.
Príprava projektu: Kľúč k úspechu
Pred samotnou rekonštrukciou urobíte najlepšie, ak navštívite architekta. Vaše potreby premení do reálnych kontúr a poradí vám optimálne využitie bytového priestoru. Architekt vám vybaví projekt plánom rozmiestnia rozvodov, rovnako aj posudok statika a ostatných náležitostí. Dopredu si naplánujte, aký bude účel všetkých miestností, kde sa bude nachádzať sanita a spotrebiče. Ak si vaše plány vyžadujú stavebné úpravy, poraďte sa s odborníkom, pretože možno budete potrebovať stavebné povolenie. Ak chcete zbúrať nenosnú priečku, stačí to ohlásiť na stavebnom úrade, ak by ste však chceli zasahovať do nosných prvkov, stavebné povolenie budete potrebovať.
Fázy rekonštrukcie: Od plánu k realizácii
1. Pred začiatkom rekonštrukcie bytu: Je dôležité zistiť, či plánované úpravy spadajú medzi drobné stavebné práce, alebo ide o väčší zásah do bytu. Menšie úpravy, ako výmena obkladov, podláh či sanita, zvyčajne stačí len ohlásiť. Väčšie zásahy, napríklad búranie priečok, zmena dispozície alebo výmena inžinierskych sietí, vyžadujú stavebné povolenie.
2. Statika a povolenia: Ak plánujete búrať priečky alebo meniť nosné konštrukcie, je nevyhnutné prizvať statika, ktorý vypracuje odborný posudok. Môže vám ušetriť problémy v budúcnosti. Pri zásahu do nosnej steny zákon vyžaduje stavebné povolenie a zároveň statický posudok vypracovaný autorizovaným statikom. V praxi však odporúčame statika prizvať aj v prípade, že si nie ste istí, či ide o nosnú stenu. Najmä v starších bytových domoch, kde môžu byť aj zdanlivo tenké priečky dôležitou súčasťou statiky. V tehlových bytoch sú takéto zásahy jednoduchšie, hoci aj tu je odporúčané konzultovať zmeny so statikom. V klasických panelákoch sa môžu jadrá posunúť o pol metra alebo zväčšiť kúpeľne, ale robiť dispozičné zmeny, že kúpeľňa na úplne inom mieste, nie sú možné.
3. Informovanie susedov: Rekonštrukcia môže byť hlučná a prašná - preto je slušné a v niektorých prípadoch aj povinné informovať susedov o rozsahu prác. Pri rodinnom dome je to trošku flexibilnejšie, lebo dom patrí iba vám. Pred začiatkom rekonštrukcie treba dať na bytovku alebo na bránu do bytového vchodu oznámenie o rekonštrukčných prácach, uveďte poschodie aj číslo bytu. Susedia sú tak oficiálne informovaní, že v bytovke sa bude niečo takéto diať, aby ich neprekvapil hluk, prach a cudzí ľudia v spoločných priestoroch. Ak bude rekonštrukcia zasahovať aj do nosných priečok, treba upovedomiť bytové družstvo a stavebný úrad, po prípade si nechať vypracovať statický posudok. Pri bežnej rekonštrukcii stačí informovať susedov.
4. Dĺžka vybavenia povolení: Dĺžka vybavenia potrebných povolení závisí od typu rekonštrukcie a celkovej administratívnej náročnosti.
5. Výber dodávateľov a rozpočet: Keď máte vybavené všetky potrebné povolenia, môžete pristúpiť k výberu dodávateľov. Na začiatok si pripravte orientačný rozpočet, ktorý zohľadní rozsah plánovaných prác. Ak chcete rekonštrukciu riešiť komplexne a bez starostí, zvážte spoluprácu so stavebnou firmou, ktorá zabezpečí celý proces „na kľúč“. Otázka ceny prerábky bytu závisí od rozsahu prác, použitého materiálu, štandardu vybavenia a tiež od toho, či rekonštruujete svojpomocne alebo cez firmu. Uvedené ceny sú orientačné a týkajú sa skôr menšej rekonštrukcie bytu. Vždy si v rozpočte nechajte nejakú rezervu. Napríklad po otvorení konštrukcie, oklepaní omietky či odstránení podlahy sa všetko dôkladne premeria. Pri plánovaní rozpočtu nezabudnite počítať aj s rezervou 10 až 20 % na nepredvídané výdavky. Ak nemáte dostatočné úspory, rekonštrukciu môžete financovať aj prostredníctvom úveru.
6. Vyčistenie priestoru: Na začiatok si treba rozmyslieť, čo presne sa ide robiť. Väčšinou sa byty v pôvodnom stave prerábajú celé. Čiže najprv sa musí priestor kompletne vyprať, čo si vyžaduje pracovnú silu, objednanie kontajneru (približne týždeň dopredu na miestnom úrade nahláste aj zabratie verejného miesta kontajnerom pred bytovým domom) a zbavenie sa sutiny, po prípade predaj/darovanie starého nábytku. Bežné vypratanie bytu stojí okolo 700 eur, v prípade, že je naozaj poriadne zaprataný, treba rátať aj vyše tisícky, lebo jeden kontajner stačiť nebude. Treba sa pripraviť na odstránenie jadra, obitie obkladov, oškrabanie stien až na panel. Firme takéto práce trvajú 3-6 dní, svojpomocne sa to môže predĺžiť aj na dvojnásobok. Každopádne pri celkovej rekonštrukcii sa neodporúča v byte bývať, lebo chýba kúpeľňa, kuchyňa a všade je prach a hluk.
7. Murárske práce: Po vyčistení priestoru sa ako prvé menia okná a začína sa murovať jadro. Postupuje sa podľa plánov a vizualizácie kúpeľne, aby majstri vedeli, kde bude voda, odpad, prípojka na práčku a podobne. „V klasických panelákoch sa môžu jadrá posunúť o pol metra alebo o niečo zväčšiť kúpeľne, ale robiť dispozičné zmeny, že kúpeľňa na úplne inom mieste, nejdú. Raz som zažil, ale išlo o výnimku, lebo byt sa nachádzal na prízemí a niektoré siete sa ťahali cez pivničné rozvody. V tehlových bytoch sa dajú meniť dispozície, ale v panelákoch toho moc nespravíte,“ vysvetľuje Richard Hošták z BpV Group, ktorý sa venuje rekonštrukciám bytov niekoľko rokov. V panelákoch bývajú veľmi krivé steny. Z 30-40 bytov, ktoré ročne rekonštruujeme, zažijeme asi dva, kde sú steny relatívne rovné. Ostatné sú veľmi krivé a o tehlových ani nehovoriac,“ opisuje skúsenosti Richard Hošták s tým, že na vyrovnanie sa minie veľa materiálu. Krivé bývajú aj stropy, preto sa väčšinou znižujú sadrokartónom, čo uľahčí prácu a na záver to pôsobí estetickejšie.
8. Elektrické rozvody: Elektrické rozvody v celom byte trvajú profesionálnej firme približne päť dní, ale za tento čas už môžu iní majstri pracovať na iných veciach súčasne. Opäť treba mať už v tejto fáze presne rozmyslené, kde majú byť umiestnené zásuvky, lampy, indukčná doska alebo televízna prípojka. „Izby sa robia väčšinou štandardne, pozor si treba dať v kuchyni a v obývačke. Po elektrikároch nabiehajú murári, ktorí vyrovnávajú steny, znižujú sadrokartónmi stropy a následne sa maľuje alebo tapetuje.
9. Kúpeľňa a kuchyňa: Po omietkach prichádza na rad obkladanie kúpeľne a následne položenie podláh a osadenie interiérových a vchodových dverí. Kuchynská linka sa montuje úplne nakoniec. „Toto vieme zosúladiť, že na jeden deň zavoláme vodára, ktorý dokončí zapojenie kúpeľne a zároveň po stolároch s linkou napojí sifón a odpad v kuchyni. Máme aj certifikovaného elektrikára na zapojenie indukčných dosiek a revízií, aby mal človek na spotrebič záruku,“ dodáva R. Hošták. Tu sa práce firiem väčšinou končia a nábytok, skrine, postele, kreslá si už klienti kupujú a montujú sami. Dekorovať a dizajnovať byt si už chce každý podľa svojho vkusu.
10. Záverečná fáza: Predstavuje posledný krok pred nasťahovaním. Nasleduje finálne upratovanie, prípadná maľovka a celková kontrola kvality vykonaných prác. Po ukončení rekonštrukcie bytu by vám mala stavebná firma odovzdať niekoľko dôležitých dokumentov. Medzi základ patria revízne správy. Napríklad revízia elektroinštalácie, tlaková skúška vodoinštalácie alebo vykurovania, či kontrola a revízia plynových zariadení (ako sú kotol, plynová doska alebo sporák). Dôležitou súčasťou odovzdania býva aj protokol o odovzdaní a prevzatí diela. Ide o dokument, ktorý potvrdzuje ukončenie prác a často obsahuje aj zoznam vykonaných úkonov. Veľmi užitočná je tiež fotodokumentácia priebehu prác. Ak vám firma tieto dokumenty neponúkne automaticky, nebojte sa si ich vyžiadať.
Cena rekonštrukcie: Investícia, ktorá sa nemusí vyplatiť
Rekonštrukcia bytu v pôvodnom stave je náročný proces, ktorý pozostáva z viacerých na seba nadväzujúcich krokov. V dnešnej dobe vás to vyjde približne 35-tisíc eur, najväčšiu časť zahŕňa robota. Zohranej firme trvá prerobenie bytu 6 až 8 týždňov, ak si chce človek urobiť „pár vecí“ sám, pokojne sa to môže natiahnuť aj na rok. Napriek tomu, že cena staršieho bytu môže byť nižšia, s kvalitnou rekonštrukciou vás môže vyjsť drahšie ako kúpa bytu v novostavbe. Rátať treba aj s vyšším príspevkami do fondu opráv. Neoplatí sa robiť drahé rekonštrukcie v lokalitách, v ktorých priebežne klesajú ceny starých bytov, pretože cena rekonštrukcie sa majiteľovi pri prípadnom neskoršom predaji nikdy celá nevráti. Naopak, dobrá lokalita, v ktorej sa už neuvažuje s novou výstavbou, stojí za rekonštrukciu. Veľakrát sa majiteľ kompletne zrekonštruovaného bytu nazdáva, že cena jeho bytu po rekonštrukcii je na úrovni bytu v novostavbe v danej lokalite, ale nie je to pravda.
Ak sa rozhodnete pre kompletný zásah, nezabudnite do rozpočtu započítať aj dočasné bývanie. Rozpočtovanie rekonštrukcie bytu sa odvíja od projektu. Ide teda najmä o kvalitu projektu. Pokiaľ ho robí kvalitný architekt, projekt je väčšinou pripravený tak, že sa dá relatívne presne naceniť. Druhá možnosť je nechať si rekonštrukciu urobiť na kľúč od stavebnej firmy. To znamená, že stavebná firma dopredu garantuje cenu za celú rekonštrukciu, ktorá možno vyjde trošku viac, než by to vyšlo, keby to robili postupne.
Prenájom bytu: Investícia do budúcnosti
Ak zvažujete, že byt nebudete predávať a budete ho ďalej len prenajímať, tak v takomto prípade je nutné byt kompletne prerobiť. Na základe jeho celkového vzhľadu a ponúkaného komfortu môžete zvažovať výšku mesačného nájomného. Do výšky nájomnej zmluvy sa zapisuje aj jeho amortizácia. Napriek tomu, že sa vám po čase byt vráti čiastočne opotrebovaný nájomníkmi - obité rohy, nutnosť maľovania, výmena nábytku - prerábanie bytu sa napriek tomu doporučuje.
Rekonštrukcia verzus renovácia
Architekt Andrej Olah z ateliéru GRAU vysvetľuje, čo všetko si treba premyslieť, aké povolenia vybaviť, aký je rozdiel medzi rekonštrukciou a renováciou. Renovácia je jednoduchší variant rekonštrukcie. Hlavným dôvodom pre rekonštrukciu býva zmena dispozície.
Kedy sa oplatí rekonštruovať?
Ak máte byt v našom vlastníctve, môžeme ho svojvoľne prestavovať? Legislatíva hovorí, že pri rekonštrukcii je potrebné zvážiť rozsah prác. Pri menších úpravách stačí oznámenie, pri väčších zásahoch je potrebné stavebné povolenie. Ak plánujete meniť dispozíciu, rozvody, kúpeľňu aj kuchyňu naraz, ide už o kompletnú prerábku bytu. Oproti čiastkovej rekonštrukcii (napríklad iba výmena podláh alebo modernizácia kuchyne) má komplexná prerábka výhodu v tom, že všetko riešite naraz. Vyhnete sa tak opakovanému vypratávaniu bytu, stavebnému prachu a hluku o pár mesiacov neskôr. Zvážte preto, či rekonštrukciu zvládnete naraz, alebo ju rozdelíte na etapy.
Ak sa vám zdá rekonštrukcia bytu v pôvodnom stave komplikovaná, kontaktujte spoločnosť BpV Group (0944554445), ktorá má s rekonštrukciami bohaté skúsenosti a nechajte si vypracovať cenovú ponuku. Vďaka výbornej spolupráci s dodávateľmi materiálov a zosúladením jednotlivých majstrov, viete mať byt hotový aj za 6 týždňov a za menej peňazí ako keby ste si to zastrešovali sami.
tags: #rekonstrukcia #bytu #pred #a #po