Rezervačná zmluva často stojí na začiatku vašej cesty k novému bývaniu. Je to veľmi dôležitý dokument, ktorému ľudia však v praxi nevenujú dostatočnú pozornosť. Vzhľadom na situáciu na trhu, kde najlepšie ponuky bytov či pozemkov miznú z ponuky niekedy aj v priebehu pár dní, vás mnohé realitné kancelárie tlačia do rýchleho podpisu rezervačnej zmluvy. O to viac by ste mali spozornieť a pozorne si prečítať každý bod.
Dôvody pre dôkladnú kontrolu rezervačnej zmluvy
Článok vychádza z desaťročia skúseností pri riešení hypotekárnych úverov stoviek klientov. V praxi sa vyskytujú aj také "rezervačky", kde vystupuje len realitná kancelária a záujemca o nehnuteľnosť. Predávajúci dnes inzerujú vo viacerých kanceláriách a tie zháňajú pre predávajúceho dopyt na ich nehnuteľnosti. Často však predávajúci nechce riešiť exkluzívne predaj len cez jednu realitnú kanceláriu a preto im vopred nedáva výhradnú kontrolu nad predajom nehnuteľnosti. Niektoré realitné kancelárie chcú mať istotu, že predaj pôjde následne cez nich a vytvárajú aj takéto "rezervačné" zmluvy. Ak je rezervačná zmluva uzatvorená len medzi realitnou kanceláriou a vami, tak predávajúceho k ničomu vyslovene nezaväzuje. Je teda vhodné požadovať, aby v zmluve figuroval aj predávajúci.
Ak v rezervačnej zmluve už podpisujete, že ste so stavom zoznámený, tak by ste s ním naozaj zoznámený mali byť. V opačnom prípade je vhodné, aby bola rezervačná zmluva naformulovaná tak, aby ste mali čas si skontrolovať dôležité veci (napr. dá sa na avizovanom "stavebnom" pozemku naozaj stavať?). Je dobré skontrolovať ako skutkový, tak aj právny stav. Ak sa jedná napríklad o starú nehnuteľnosť, je dobré slová predávajúceho/realitky overiť s niekým, kto sa tomu rozumie (nie každý je znalec v každom odbore). Tiež dáva zmysel právne poradenstvo a overenie vlastníckych či prístupových práv k nehnuteľnosti.
Nastavenie poplatkov a rezervačnej zálohy
Veľmi dôležité je mať správne nastavené aj poplatky a rezervačnú zálohu. Rezervačná záloha by nemala za každých okolností, ak nedôjde ku kúpe, prepadnúť v prospech predávajúceho, resp. realitnej kancelárie. Treba mať korektne a dobre nadefinované podmienky, čo sa stane s rezervačným poplatkom, ak nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy. Hlavne, ak to spôsobia dôvody, ktoré nie sú zavinením na vašej strane. Samozrejme, že je korektné, aby rezervačná záloha prepadla a nebola vám vrátená, ak ste si nehnuteľnosť rezervovali a vašim zavinením ku kúpe nedôjde.
Sú však aj dôvody, ktoré nie sú priamo vami spôsobené, alebo ste ich nemohli ovplyvniť. Mnohé sa dajú zahrnúť do zmluvy. Nie je korektné, ak ku kúpe nakoniec nedôjde pre to, že nedostatky boli na strane predávajúceho alebo realitnej kancelárie. Bohužiaľ sa stáva, že niektoré fakty bývajú zamlčané predávajúcim, či nedôsledne skontrolované zo strany realitnej kancelárie (napr. chcete kúpiť "stavebný" pozemok a ukáže sa, že nie je stavebný). Tiež neprimerané sankcie alebo zmluvné pokuty nie sú v poriadku.
Žiaľ sa často stáva, že predávajúci môže kedykoľvek „bezbolestne“ odstúpiť od rezervačnej zmluvy a vráti vám rezervačnú zálohu. Naopak, vy máte na svojej strane rôzne sankcie a nemôžete odstúpiť tak jednoducho od kúpy a prídete o rezervačnú zálohu aj v prípadoch, kedy to nie je korektné. Rezervačná zmluva by mala byť tak postavená, aby obidve strany mali rovnakú motiváciu úspešne doriešiť predaj/kúpu nehnuteľnosti.
Ak je zmluva nekorektná, je to riziko. V určitých prípadoch je možno aj lepšie vybrať si inú nehnuteľnosť a korektného zmluvného partnera (predávajúceho/realitnú kanceláriu). Občas sa stáva, že realitná kancelária vás núti, že musíte riešiť financovanie cez nich, inak vám nehnuteľnosť nepredá. Je rozdiel, ak realitná kancelária poskytuje nejakú výhodu (napr. vrátenie rezervačnej zálohy pri neúspešnom financovaní), kedy to môže byť zaujímavé. V opačnom prípade je to opäť impulz, že treba byť opatrný.
Je dôležité si uvedomiť, koho vlastne realitná kancelária zastupuje - obvykle sú to záujmy primárne predávajúceho a tiež samotnej realitnej kancelárie.
Alternatívy k priamemu odovzdaniu zálohy
Často býva v rezervačnej zmluve uvedený účet realitnej kancelárie pre zloženie rezervačnej zálohy. Ak máte pochybnosti, alebo sa chcete viac zabezpečiť, dá sa riešiť aj notárska/advokátska zábezpeka (úschova) či vinkulácia účtu v banke (peniaze sa uvoľnia až vtedy, keď sú splnené niektoré podmienky - napr. dodanie územno-plánovacej informácie, že sa jedná o stavebný pozemok). Slušná realitná kancelária nemá problém s týmito zabezpečovacími nástrojmi.
Doba, kedy sa odovzdávajú peniaze v hotovosti (vo výške niekoľkých tisíc eur) do rúk realitnej kancelárie pri podpise rezervačnej zmluvy, je už preč. Odovzdávanie vyšších čiastok v hotovosti nie je ideálne znamenie a mali by ste spozornieť.
Financovanie kúpy a jeho úskalia
V súčasnosti sa sťažuje financovanie prostredníctvom hypotéky, resp. je ťažšie sa dostať k financovaniu nad rámec hypotéky. Ak teda nemáte vlastné zdroje a dostatočne vysoké príjmy, môže byť dofinancovanie 20% z kúpnej ceny občas oriešok. Ak chcete využiť hypotekárny úver, banka bude posudzovať aj samotnú nehnuteľnosť veľmi dôsledne - môže a nemusí ju akceptovať na založenie, alebo môže výšku poskytnutého úveru znížiť.
Je vhodné zvážiť zapracovanie dodatku, aby v prípade neúspešného financovania napr. hypotekárnym úverom, aspoň časť rezervačnej zálohy bola vrátená. Ak by sa však jednalo o vyslovene nejaký "podraz" (napr. nevysporiadaná prístupová cesta, o ktorej by realitná kancelária mala vedieť), je vhodné, aby rezervačná záloha bola vrátená celá. To však treba mať dobre naformulované a dohodnuté v rezervačnej zmluve. Ak s takouto klauzulou predávajúci nesúhlasí, je dobré sa poradiť.
Profesionálna pomoc ako nevyhnutnosť
Zvážte aj služby právnika - Ak nie ste úplne schopný (odborne) odhaliť nedostatky, tak je to rozumný postup. Zaplatiť desiatky tisíc eur za nehnuteľnosť je v porovnaní s cenou právnika "kvapka" v mori. Právnik vám pomôže následne aj s kúpnou zmluvou a pomôže vám skontrolovať právny stav nehnuteľnosti.
Požadujte férové podmienky - Rezervačná zmluva, resp. nájdite si odborníkov, ktorí zastupujú vaše záujmy - Potrebujete nejakú „protiváhu“. Niekoho, kto bude pri kúpe alebo výstavbe riešiť aj podmienky vo váš prospech, resp. na vašu ochranu. Hypotekárny špecialista, osobný bankár, stavebný dozor, právnik, finančný špecialista,… Bohužiaľ, zastupovanie realitnou kanceláriou toto pre kupujúceho nezaručuje - realitná kancelária zastupuje najmä záujmy predávajúceho. Predávajúci chce rýchlo predať a za čo najvyššiu cenu.
Právne a finančné poradenstvo - Pri kúpe nehnuteľnosti vo výške desiatok tisíc či stoviek tisíc eur dáva zmysel zvažovať aj tieto služby a poradiť sa so skúsenými odborníkmi a konzultantmi, na ktorých sú dobré skúsenosti. Vedeli ste, že služby skúseného finančného sprostredkovateľa neplatíte vy? Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte.
Ako si vybrať toho SPRÁVNEHO realitného makléra
Notárska úschova a vinkulácia: Bezpečnosť pre obe strany
Notárska úschova a vinkulácia sú často využívanými spôsobmi úhrady kúpnej ceny. Vinkulácia kúpnej ceny znamená účelové obmedzenie dispozičného práva kupujúceho k finančným prostriedkom na účte v banke. Predávajúci tak po zložení kúpnej ceny na vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými prostriedkami nakladať. Jednoducho povedané, kupujúci zriadi v banke bankový účet, na ktorý vloží peňažné prostriedky, ktoré budú vyplatené bankou predávajúcemu po splnení podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve. Najčastejšou podmienkou býva predloženie listu vlastníctva banke, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti figuruje kupujúci. Na základe predloženej kúpnej zmluvy pripraví zmluvu o vinkulácii banka. Zmluva, ktorou sa zriaďuje vinkulácia, obsahuje najmä prísľub kupujúceho obmedziť nakladanie s peňažnými prostriedkami na jeho účte. V zmluve o vinkulácii sa ďalej určí výška finančných prostriedkov, ktoré budú blokované, ako aj doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná. Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho.
O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára. Po oznámení čísla účtu notára prevedie kupujúci peňažné prostriedky na tento účet. O zložení kúpnej ceny spíše notár notársku zápisnicu. V porovnaní s notárskou úschovou, pri vinkulácii môže vzniknúť problém, ak je na kupujúceho začatá exekúcia. V tomto prípade môže exekútor siahnuť na finančné prostriedky zložené kupujúcim na vinkulovanom účte a tento účet exekútor zablokuje rovnako ako bežný bankový účet.
Notárska úschova je najbezpečnejším spôsobom odovzdania kúpnej ceny, aký pri kúpe nehnuteľnosti poznáme. O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára na Slovensku. Notár, ktorý má finančné prostriedky uschované, musí zabezpečiť, aby boli odovzdané tomu, kto ich, za vopred stanovených podmienok, má dostať. Pri uschovávaní peňažných prostriedkov sa spisuje notárska zápisnica, v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. Táto zápisnica obsahuje skupinu podmienok, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) do rúk predávajúceho, a skupinu podmienok, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností.
Zápisnica o úschove peňazí musí obsahovať vyhlásenie zložiteľa, že sa vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi, ktoré sú predmetom notárskej úschovy, to znamená, že po spísaní zápisnice o úschove, nie je už možné zo strany zložiteľa jednostranne meniť podmienky úschovy peňazí. Dobre nastavená notárska úschova by mala riešiť aj situácie, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť zložiteľovi.
Pokiaľ ide o poplatky (odmenu) notára za notársku úschovu peňazí, táto sa vypočítava podľa vyhlášky č. 31/1993 Z.z. K uvedenej odmene je treba pripočítať aj 20% DPH, a to v prípade, že je notár platca DPH. Poplatky za zriadenie notárskej úschovy sú uvedené vo vyhláške č. 31/1993 Z.z.
Oproti tomu notárska úschova skutočne peniaze uchráni, nakoľko Notársky poriadok výslovne ustanovuje, že počas trvania úschovy notár môže nakladať s predmetom úschovy len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy. Notár nie je oprávnený z predmetu úschovy uspokojiť nároky tretích osôb vyplývajúce z osobitných predpisov. V neposlednom rade stojí za zmienku, že v notárskej úschove sú peniaze chránené zákonom č. 118/1996 Z. z.
Zoznam notárov a kontaktné údaje na nich nájdete na stránke www.notar.sk.
Rezervačná zmluva a jej právne aspekty
Rezervačná zmluva ako samostatný zmluvný typ nie je upravená v Občianskom zákonníku. Podľa ust. § 50a/ OZ "účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté." Vyššie uvedené ustanovenia sa použijú primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli, že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo.
Rezervačná zmluva je typ nepomenovanej zmluvy, v ktorej sú resp. mali by byť uvedené základné podmienky predaja, s tým, že budúci predávajúci rezervuje nehnuteľnosť pre záujemcu ako budúceho kupujúceho do stanoveného termínu a zaväzuje sa, že nehnuteľnosť nebude ponúkať inej osobe. V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj prípadnú sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie. Je bežné, že pokiaľ kupujúci neuhradí rezervačný poplatok, nehnuteľnosť ponúka ďalej na predaj. Rezervačná zmluva je vlastne akýmsi písomným potvrdením, že predávajúci sa rozhodol nehnuteľnosť predať a kupujúci ju kúpiť. Nehnuteľnosť, ktorá je uvedená v rezervačnej zmluve je pre iných záujemcov zablokovaná a pre kupujúceho rezervovaná, až do podpisu kúpnej zmluvy.
V zmysle ust. § 48 OZ "od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak."
Podľa ust. § 451 OZ "kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov." Ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením.
Pokiaľ aj by ste sa v rezervačnej zmluve písomne dohodli na tom, že budúci kupujúci nebude požadovať vrátenie rezervačného poplatku, tu uvádzame, že podľa ust. § 574 OZ, ak je dojednaná neprijateľná zmluvná pokuta, je táto neplatná. V prípade dojednania v rezervačnej zmluve o tom, že rezervačný poplatok je pokutou za odstúpenie od zmluvy, aj táto dohoda je neplatná.
Na uzatvorenie zmluvy je potrebná zhoda prejavov vôle oboch strán o jej podstatných náležitostiach, čo vyplýva z ust. § 43a Občianskeho zákonníka. Ak predávajúci zaslal záujemcovi jednostranne podpísanú rezervačnú zmluvu, ktorú záujemca nikdy nepodpísal ani inak neprejavil súhlas s jej obsahom, zmluva medzi stranami nevznikla. Samotné zaplatenie zálohy bez súhlasu s konkrétnym znením zmluvy nemožno považovať za uzavretie zmluvy, ak záujemca s jej obsahom nesúhlasil a neprejavil vôľu byť ňou viazaný.
Podľa § 49a Občianskeho zákonníka je právny úkon urobený v omyle neplatný, ak bol omyl podstatný a druhá strana o ňom vedela alebo musela vedieť. Ak predávajúci poskytol nepravdivé informácie o technickom stave nehnuteľnosti a o svojom vlastníctve (tvrdil, že je výlučným vlastníkom, hoci bol len podielovým spoluvlastníkom), ide o podstatný omyl, ktorý môže byť dôvodom na neplatnosť zmluvy alebo na odstúpenie od nej.
Zároveň, ak by záujemca odstúpil od zmluvy z dôvodu podstatného porušenia zmluvy zo strany predávajúceho (nepravdivé informácie o predmete zmluvy), má právo na vrátenie zálohy, pretože predávajúci by si jej ponechaním získal bezdôvodné obohatenie v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ak záujemca rezervačnú zmluvu nepodpísal a neprejavil s jej obsahom súhlas, zmluva nevznikla a predávajúci nemá právo si zálohu ponechať. Ak by zmluva vznikla, záujemca mohol od nej platne odstúpiť z dôvodu podstatného omylu a nepravdivých informácií, pričom má právo na vrátenie zálohy. V oboch prípadoch je ponechanie zálohy predávajúcim bez právneho dôvodu v rozpore s Občianskym zákonníkom. Na odstúpenie od zmluvy nie je potrebný súhlas druhého účastníka zmluvy, lebo ide o výkon práva.