V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že na dosahovanie príjmov sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté nebytové priestory. Tieto priestory slúžia na rôzne účely - obchodné, výrobné, poskytovanie služieb či administratívne činnosti. Pri ich užívaní často dochádza k situáciám, kedy nájomca vykonáva na prenajatom majetku úpravy, ktoré presahujú rámec bežnej údržby či opráv. Tieto úpravy môžu viesť k technickému zhodnoteniu (TZ), ktoré má významné účtovné a daňové dosahy tak pre nájomcu, ako aj pre prenajímateľa. Pochopenie týchto dopadov je kľúčové pre správne účtovanie a predchádzanie potenciálnym problémom pri daňových kontrolách.
Definícia a rozsah technického zhodnotenia
Podľa Zákona o dani z príjmov (ZDP) sa technickým zhodnotením rozumejú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie. Kľúčovým kritériom pre zaradenie výdavkov do kategórie technického zhodnotenia je ich výška. Pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku musia tieto výdavky presiahnuť v úhrne za zdaňovacie obdobie sumu 1 700 eur. Zákon zároveň umožňuje daňovníkovi rozhodnúť sa, že aj výdavky nižšie ako 1 700 eur, ak sú celkovo za zdaňovacie obdobie vyššie ako táto hranica, bude považovať za technické zhodnotenie.
Pojem technického zhodnotenia zahŕňa nielen samotné stavebné úpravy, ale aj rekonštrukcie a modernizácie. Rekonštrukcia sa týka zmien už dokončených stavieb, ktoré sa môžu týkať budov, ale aj iného hmotného majetku. Modernizáciou sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria jeho neoddeliteľnú súčasť. Pre správne posúdenie, či ide o technické zhodnotenie, je dôležité vychádzať nielen z výšky nákladov, ale aj z povahy vykonaného zásahu do majetku. Rozhodujúca je realita skutočného zásahu, nie napríklad len názov faktúry.
Je dôležité odlíšiť technické zhodnotenie od opráv a údržby. Opravou sa rozumie odstraňovanie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia majetku za účelom jeho uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu. Použitie iných materiálov či technológií pri oprave nie je technickým zhodnotením, pokiaľ nedôjde k zmene technických parametrov, zvýšeniu výkonnosti majetku, ani k zmene účelu použitia majetku. Náklady na opravy a údržbu sa účtujú ako prevádzkové náklady v okamihu ich vzniku.
Technické zhodnotenie prenajatého majetku nájomcom
V prípade, že nájomca vykoná na prenajatom majetku technické zhodnotenie (TZ), jeho účtovanie a daňové posúdenie závisí od viacerých faktorov, predovšetkým od dohody s prenajímateľom.
Nájomca odpisuje TZ
Ak sa nájomca s prenajímateľom písomne dohodne, že TZ bude odpisovať nájomca a prenajímateľ nezvýši vstupnú cenu prenajatého majetku o tieto náklady, potom nájomca postupuje pri odpisovaní TZ ako pri vlastnom hmotnom majetku. TZ sa zaradí do odpisovej skupiny, do ktorej patrí prenajatý hmotný majetok. Nájomca si zvolí spôsob odpisovania (rovnomerný alebo zrýchlený) a odpisy uplatňuje do daňových výdavkov počas doby trvania nájomného vzťahu. V prvom roku odpisovania uplatní alikvotnú časť ročného odpisu pripadajúcu na mesiace používania majetku.
- Príklad: Spoločnosť A prenajíma výrobné priestory a vykoná na nich TZ v hodnote 10 000 €. S prenajímateľom sa dohodne, že TZ bude odpisovať sama. TZ zaradí do 5. odpisovej skupiny (20 rokov). V roku zaradenia (napr. júl) si uplatní pomernú časť ročného odpisu.
Prenajímateľ zvyšuje vstupnú cenu a odpisuje TZ
Ak nájomca vykoná TZ s písomným súhlasom prenajímateľa, ale prenajímateľ sa rozhodne zvýšiť vstupnú (prípadne zostatkovú) cenu prenajatého majetku o hodnotu TZ, potom prenajímateľ toto TZ odpisuje ako súčasť pôvodného majetku. V takomto prípade ide u prenajímateľa o nepeňažný príjem vo výške hodnoty TZ v roku jeho zaradenia do užívania, ktorý je predmetom zdanenia.
- Príklad: Nájomca vykonal na prenajatej administratívnej budove TZ v hodnote 10 000 €. Prenajímateľ s tým súhlasil a zvýšil vstupnú cenu budovy o túto sumu. Pre prenajímateľa je hodnota TZ vo výške 10 000 € nepeňažným príjmom v roku 2025, ktorý je predmetom zdanenia a uvádza sa na riadku 110 daňového priznania právnických osôb.
Ukončenie nájomného vzťahu a vysporiadanie TZ
Pri ukončení nájomnej zmluvy sa vyskytujú rôzne scenáre týkajúce sa TZ:
Bezodplatné odovzdanie prenajímateľovi: Ak nájomca pri ukončení nájomnej zmluvy neodovzdá prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodne na odkúpení zostatkovej ceny TZ, a toto bolo bezodplatne odovzdané prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy. Výška tohto príjmu sa určí vo výške zostatkovej ceny TZ, ak by sa odpisovalo rovnomernou metódou. Nájomca zostatkovú cenu TZ nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie atď.
- Príklad: Nájomná zmluva bola ukončená v roku 2025. TZ vykonané nájomcom malo v tom čase daňovú zostatkovú cenu. Ak prenajímateľ neodkúpi TZ a nájomca ho bezodplatne odovzdá, prenajímateľ má povinnosť zdaniť túto zostatkovú cenu ako nepeňažný príjem.
Odkúpenie TZ prenajímateľom: Ak prenajímateľ odkúpi TZ od nájomcu, postupuje sa z hľadiska ZDP ako pri predaji majetku. Kúpna cena sa stáva vstupnou cenou pre prenajímateľa. Nájomca zdaní príjem z predaja zostatkovej ceny TZ ako výnos.
- Príklad: Prenajímateľ odkúpi TZ za nižšiu cenu ako je jeho zostatková cena. Pre prenajímateľa je kúpna cena vstupnou cenou pre odpisovanie. Nájomca zdaní predaj zostatkovej ceny ako výnos. Ak prenajímateľ odkúpi TZ za nižšiu cenu ako je zostatková cena, bude jeho nepeňažným príjmom rozdiel medzi zostatkovou cenou (pri rovnomernom odpisovaní) a kúpnou cenou.
Nájomca si ponechá TZ: V prípade, že si nájomca TZ ponechá, stráca po skončení nájomného vzťahu právo nakladať s majetkom a nemôže ho ďalej odpisovať. Majetok, vrátane TZ, musí vrátiť prenajímateľovi.
Zlúčenie nájomcu a prenajímateľa
V prípade zlúčenia obchodných spoločností, kde jedna zo spoločností je nájomcom a druhá prenajímateľom, nájomná zmluva zaniká. Z účtovného hľadiska nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, ale k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu.
Opravy a údržba verzus technické zhodnotenie
Je nevyhnutné správne rozlíšiť náklady na opravy a údržbu od nákladov na technické zhodnotenie. Náklady na opravy a údržbu sa účtujú ako prevádzkové náklady v okamihu ich vzniku a sú daňovým výdavkom v rozsahu, v akom vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy. Naopak, technické zhodnotenie sa jednorazovo nezahŕňa do daňových výdavkov, ale postupne prostredníctvom odpisov.
- Príklad opráv: Oprava zatekajúcej strechy v hodnote 3 560 € je považovaná za opravu, aj keď sa použili novšie materiály, pokiaľ nedošlo k zmene technických parametrov alebo účelu použitia.
- Príklad TZ: Výmena starých drevených okien za nové plastové vo výške 8 500 € je považovaná za technické zhodnotenie, nakoľko ide o modernizáciu, ktorá zlepšuje technické parametre a použiteľnosť budovy.
Právne aspekty a zmluvné dojednania
Zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda. Prenajímateľ musí vec udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, ak sa k tomu prenajímateľ zaviazal v zmluve. V nájomnej zmluve je preto dôležité jasne dohodnúť, ktorá zo zmluvných strán vykoná a uhradí technické zhodnotenie, prípadne aké budú podmienky jeho vysporiadania po skončení nájmu. Zmluvné dojednanie, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu, je platné, pokiaľ nie je v rozpore s dobrými mravmi alebo verejným záujmom.
Správne účtovanie technického zhodnotenia prenajatých priestorov je komplexná problematika s viacerými daňovými a účtovnými aspektmi. Dôkladná znalosť legislatívy a presné zmluvné dojednania sú kľúčové pre minimalizáciu rizík a zabezpečenie súladu s predpismi.
tags: #rekonstrukcia #prenajatych #priestorov #uctovanie