Slovenská republika zaznamenala od 1. apríla 2025 významnú legislatívnu zmenu v oblasti stavebného práva s účinnosťou nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. (ďalej len „nový zákon“), ktorý nahradil doterajší zákon č. 50/1976 Zb. Táto reforma prináša zásadné zmeny s cieľom digitalizácie, zrýchlenia a zjednodušenia stavebného konania. Pre stavebníkov, od individuálnych žiadateľov až po rozsiahle projekty, to znamená nutnosť adaptácie na nový, integrovaný proces, sústredený primárne na konanie o stavebnom zámere.
Zlúčenie Územného a Stavebného Konania: Konanie o Stavebnom Zámere
Jednou z najvýznamnejších inovácií nového Stavebného zákona je zlúčenie územného konania so stavebným konaním. Namiesto dvojstupňového procesu, kde sa najprv riešilo územné rozhodnutie o umiestnení stavby a následne stavebné povolenie, sa zavádza jediné konanie - konanie o stavebnom zámere. Toto konanie pokrýva celý proces od prípravy stavby až po jej povolenie. Stavebný zámer, ako súčasť projektovej dokumentácie, sa stáva kľúčovým podkladom. Definícia stavebného zámeru podľa § 9 ods. 2 nového zákona zahŕňa textové a grafické vyjadrenie urbanistického, architektonického a základného stavebného riešenia navrhovanej stavby, jej umiestnenia do územia, napojenia na infraštruktúru a siete technického vybavenia, ako aj zmeny či odstránenia existujúcej stavby.
V prípade drobných stavieb, ktoré sú definované ako stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie, sa namiesto stavebného zámeru vyžaduje ohlásenie, s určitými výnimkami. Jednoduchá stavba, ktorá rovnako nemá výrazný vplyv na svoje okolie, je tiež predmetom zjednodušeného procesu. Ide napríklad o obytné budovy s najviac tromi bytmi a zastavanou plochou do 300 m². Zákon tiež demonštratívne uvádza zoznam bežných udržiavacích prác a konštrukcií, ktoré nevyžadujú ani rozhodnutie o stavebnom zámere, ani ohlásenie.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Digitalizácia a Elektronizácia Procesov
Celý proces povoľovania prechádza do plne elektronickej podoby prostredníctvom Informačného systému stavebníctva (Portál výstavby - URBION). Stavebník alebo ním poverený projektant v informačnom systéme sprístupní projektovú dokumentáciu a požiada o vydanie záväzných stanovísk. Systém automaticky upozorní príslušné orgány a zabezpečí komunikáciu online. Toto je významný posun od papierovej byrokracie, kde bolo potrebné obísť desiatky úradov s rozsiahlymi zväzkami dokumentov. Žiadosť sa podáva elektronicky, pričom systém kontroluje formálne náležitosti, čím sa minimalizujú chyby a oneskorenia. Fyzické osoby majú možnosť podávať žiadosť aj v listinnej forme do 31. marca 2029, po tomto dátume je elektronická forma povinná aj pre nich.
Projektová dokumentácia sa spravidla vypracúva v elektronickej podobe a ukladá sa v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, s výnimkou prevádzkovej dokumentácie. Projekt stavby je textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby, jej technického, technologického a energetického vybavenia, vrátane požiadaviek protipožiarnej bezpečnosti, napojenia na dopravnú infraštruktúru a siete technického vybavenia územia. Projekt stavby na ohlásenie je obdobou pre stavby, na ktoré sa vyžaduje ohlásenie.
Dotknuté Orgány a Fikcia Súhlasu
Kľúčovým prvkom procesu je prerokovanie stavebného zámeru s dotknutými orgánmi a dotknutými právnickými osobami. Dotknutým orgánom je orgán verejnej správy, ktorý chráni záujem podľa osobitného predpisu, ak tento záujem môže byť navrhovanou stavbou dotknutý. Medzi ne patria napríklad orgány územného plánovania, životného prostredia, dopravy, či pamiatkari. Dotknuté právnické osoby zahŕňajú správcov dopravnej infraštruktúry, sietí technického vybavenia, alebo subjekty zodpovedné za bezpečnosť a ochranu zdravia pri práci.
Nový zákon zavádza tzv. „fikciu súhlasu“ (Legal Fiction of Consent), ktorá má eliminovať prieťahy spôsobené nečinnosťou úradov alebo dotknutých osôb. Ak sa dotknutý orgán alebo dotknutá právnická osoba v stanovenej lehote (štandardne 30 dní, pri zložitých stavbách 60 dní) nevyjadrí k stavebnému zámeru, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani požiadavky. Tento inštitút má urýchliť procesy, ktoré sa často naťahovali kvôli nečinnosti niektorých subjektov.
Správa o Prerokovaní Stavebného Zámeru a Účastníci Konania
Novým dokumentom v procese je správa o prerokovaní stavebného zámeru, ktorú vypracuje stavebník alebo projektant. Táto správa vyhodnocuje všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia, uvádza subjekty, ktoré pripomienky uplatnili, a spôsob ich vyhodnotenia. Správa je spolu so stavebným zámerom podkladom pre konanie o stavebnom zámere na stavebnom úrade.
Účastníkom konania o stavebnom zámere je stavebník, vlastník stavby, pozemku, alebo iné oprávnené osoby, ako aj vlastník susedného pozemku alebo stavby, ak ich práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté. Nájomca už nie je automaticky účastníkom konania. Rozhodovanie o stavebnom zámere sa zameriava na osoby, ktoré môžu byť priamo dotknuté na svojich právach.
Zmeny v Definíciách a Odstraňovanie Stavieb
Nový zákon prináša aj zmeny v definíciách pojmov. Napríklad, drobná stavba je po novom definovaná ako stavba nepevne spojená so zemou s plochou do 50 m² a výškou do 5 m, umiestnená minimálne 2 m od hranice pozemku a mimo verejných priestranstiev. Jednoduchá stavba zahŕňa najmä obytné budovy s najviac tromi bytmi a zastavanou plochou do 300 m². Pojem „rodinný dom“ sa priamo nevyskytuje, budovy sa delia na bytové a nebytové.
Odstraňovanie stavby je definované ako stavebné práce, ktorými sa stavba odstraňuje v celom rozsahu alebo jej časť, vrátane nakladania so stavebnými odpadmi.
Zákaz Dodatočnej Legalizácie Čiernych Stavieb
Zásadnou zmenou je striktný zákaz dodatočnej legalizácie čiernych stavieb (stavieb zhotovených alebo užívaných bez povolenia) postavených po 1. apríli 2025. Tieto stavby sa považujú za nepovolené stavebné práce a stavebný inšpektorát nariadi ich odstránenie. Pre stavby postavené pred 31. marcom 2025, ktoré sú nelegálne, platí prechodné obdobie na legalizáciu do 31. marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takéto stavby dodatočne legalizovať.
Profesionálny Prístup a Zodpovednosť
Nový stavebný zákon kladie väčší dôraz na zodpovednosť projektantov, stavbyvedúcich a zhotoviteľov. Projektant zodpovedá za vypracovanie projektovej dokumentácie v súlade s územným plánom a zabezpečenie všetkých stanovísk. Stavbyvedúci zodpovedá za odborné vedenie stavby a súlad s overeným projektom. Zhotoviteľ stavby je osoba oprávnená dodávateľsky zhotovovať alebo odstraňovať stavby.
Pre vyhradené stavby, ktoré predstavujú najnáročnejší typ, sa vyžaduje spracovanie vykonávacieho projektu, ktorý však už nie je predmetom administratívneho konania. Pokuty pre právnické osoby za zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sa pohybujú od 10 000 € do 150 000 €.
Nové Štátne Orgány a Dohľad
V rámci reformy vznikli nové štátne orgány: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky (ÚÚPV) a osem regionálnych úradov, ktoré fungujú aj ako stavebné inšpektoráty. ÚÚPV vykonáva metodické, kontrolné a koordinačné úlohy a dozorné právomoci vo vzťahu k stanoviskám vydaným obcami. Štátny stavebný dohľad vykonávajú stavební inšpektori, ktorí kontrolujú súlad prác s overeným projektom.
Záverečné Stanovisko Stavbyvedúceho a Kolaudácia
Stavebný denník je dokumentačným záznamom postupu stavebných prác. Záverečné stanovisko stavbyvedúceho je osvedčením súladu zhotovenej stavby s overeným projektom a je podkladom na kolaudáciu. Dokončenú stavbu je možné riadne užívať iba po jej kolaudácii, ktorá sa začína na návrh stavebníka. Stavebný úrad určí termín kolaudačnej obhliadky, na ktorú prizve relevantné strany. V prípade zistenia nedostatkov sa kolaudácia preruší a určí sa lehota na ich odstránenie.
Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú zmenu s cieľom modernizácie a zefektívnenia stavebných procesov. Pre úspešnú realizáciu stavebných projektov je kľúčová dokonalá príprava a spolupráca s kvalifikovaným projektantom, ktorý zabezpečí všetky potrebné podklady a prerokovania v digitálnom prostredí.