Prenájom bytu predstavuje pre vlastníka nielen zdroj príjmu, ale aj súbor zodpovedností. Hoci sa môže zdať, že ide o jednoduchý proces, realita nájomných vzťahov prináša rôzne situácie, od bežných opráv až po rozsiahlejšie rekonštrukcie. Kľúčovú úlohu v definovaní práv a povinností prenajímateľa a nájomcu zohráva nájomná zmluva a v prípade jej nejasností aj príslušné právne predpisy.
Kto hradí drobné opravy a bežnú údržbu?
Základné pravidlo pre určenie zodpovednosti za opravy a údržbu v prenajatom byte je zakotvené v Občianskom zákonníku (OZ) v § 687 ods. 2. Tento paragraf odkazuje na osobitný predpis, ktorým je nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z., ktoré bližšie špecifikuje pojem "drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou bytu".
Predovšetkým je však rozhodujúce, na čom sa prenajímateľ a nájomca dohodli v nájomnej zmluve. Táto zmluva by mala jasne definovať, či tieto náklady hradí prenajímateľ alebo nájomca. Ak však nájomná zmluva túto otázku neupravuje, platí zákonná úprava, ktorá stanovuje, že drobné opravy v byte hradí nájomca.
Drobné opravy súvisia s bežným užívaním bytu a zahŕňajú najmä opravy bytu, prípadne miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia. Taktiež sem patria výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. nariadenie vlády ďalej špecifikuje, že drobné opravy sú aj tie, ktoré nie sú výslovne vymenované v prílohe nariadenia, pokiaľ náklad na jednu opravu neprevyšuje 6,64 eura. V takomto prípade znáša náklady nájomca. Ak náklad na opravu túto sumu prevýši, náklady na opravu znáša prenajímateľ. V prípade, ak je potrebné na jednej veci vykonať viacero opráv, dôležitý je súčet nákladov na opravu. Aj tento aspekt je však možné v nájomnej zmluve dohodnúť inak.
Na rozdiel od drobných opráv, Občiansky zákonník pozná aj náklady spojené s bežnou údržbou bytu. Tieto náklady zahŕňajú práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní bytu, ako napríklad maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien alebo opravy vstavaného nábytku.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu pri opravách
Nariadenie vlády pamätá aj na situácie, kedy potreba opravy vznikla ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy. Základnou povinnosťou prenajímateľa je starať sa o prenajatú vec, čo znamená udržiavať ju v stave spôsobilom na zmluvné alebo obvyklé užívanie. Prenajímateľ má zákonnú povinnosť vykonať na svoje náklady opravy a údržbu prenajatej veci, o ktorých ho nájomca informoval.
Občiansky zákonník v prvom rade ukladá nájomcovi povinnosť oznámiť prenajímateľovi potrebu vykonania opravy. Toto sa týka najmä vážnejších opráv, nie drobných údržbárskych prác. Po tom, ako nájomca bez zbytočného odkladu oznámi prenajímateľovi potrebu opravy, je povinný mu poskytnúť súčinnosť, teda umožniť jej vykonanie.
Ak nájomca prenajímateľovi potrebu opravy neoznámi, stráca právo na uplatnenie vady, ktorá na veci v dôsledku toho vznikne, a teda aj právo na náhradu nákladov. Má však právo na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil.
Čo však v prípade, ak prenajímateľ opravu nevykoná ani po oznámení? V praxi sa môže stať, že sa niečo pokazí a prenajímateľ nie je okamžite k dispozícii. V takýchto situáciách § 669 OZ uvádza, že ak nájomca vynaložil vlastné náklady na opravu veci, má nárok na náhradu týchto nákladov od prenajímateľa. Typickým príkladom pre bezprostredne hroziacu škodu môže byť nepriaznivé počasie, úder blesku alebo nebezpečenstvo vzniku požiaru. Zákon presne neurčuje spôsob, akým žiadať o preplatenie, avšak najdôležitejšie je vedieť sa dohodnúť s prenajímateľom a vyzvať ho napríklad písomne. Nájomca má zákonnú povinnosť uhradiť vzniknuté náklady na opravu, inak by išlo o bezdôvodné obohatenie prenajímateľa.
Rekonštrukcia a investície nájomcu
Nájomca je často nútený prenajaté priestory rekonštruovať, čiže vykonávať na nich rôzne zmeny, ktoré môžu byť zanedbateľné alebo rozsiahlejšie. Svojimi investíciami do prenajatej nehnuteľnosti často zvyšuje aj jej hodnotu. Má v takomto prípade nárok na náhradu nákladov s tým spojených voči prenajímateľovi?
Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, ak sa na to prenajímateľ výslovne zaviazal.
Ak nájomná zmluva neurčuje inak, je nájomca oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu, po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Nájomca tu totiž investoval do veci, ktorá mu nepatrila, a o túto hodnotu sa prenajímateľ nepochybne obohatil.
Občiansky zákonník v § 667 ods. 1 teda jasne rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu:
- Náklady spojené so zmenou prenajatej veci.
- Protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Podľa odseku 2 citovaného ustanovenia, ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.
Právne aspekty rekonštrukcií a súdne rozhodnutia
Súdny dvor v Českej republike vo svojom rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 uviedol, že nie je možné súhlasiť s názorom, že nájomca je vždy pri skončení nájmu povinný odstrániť všetky stavebné a iné úpravy, ktoré na predmete nájmu vykonal, do všetkých dôsledkov. Takáto požiadavka by mohla viesť k značnému poškodeniu predmetu nájmu, narušeniu statiky nehnuteľnosti, bola by nelogická, absurdná a v rozpore s dobrými mravmi.
Ustanovenie § 13 zákona č. 116/1990 Zb. sa teda nevzťahuje na úpravy vykonané na predmete nájmu, ktoré sa stali jeho trvalou súčasťou a ktorých odstránenie by viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu za neúmerne zvýšených výdavkov nájomcu. V týchto prípadoch nájomcovi nevzniká povinnosť vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal. Táto povinnosť nevzniká ani v prípade, ak strany v nájomnej zmluve vylúčili aplikáciu § 13 zák. 116/1990 Zb.
Vzhľadom na to, že zákon č. 116/1990 Zb. je špeciálnym právnym predpisom pre nájom nebytových priestorov a neobsahuje osobitné ustanovenia o nároku nájomcu na náhradu nákladov vynaložených so súhlasom prenajímateľa, je nevyhnutné aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. OZ), konkrétne § 667 OZ.
Najvyšší súd ČR v rozhodnutí 28 Cdo 1222/2007 ďalej rozoberal právnu otázku, či sa možno vopred vzdať práva na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci (§ 667 ods. 1 OZ). Súd dospel k záveru, že toto ustanovenie je svojou konštrukciou dispozitívneho charakteru, čo znamená, že pripúšťa odchylné dojednanie v zmluve. Je teda nutné v čo najširšej miere rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť sa inak. Zmluvné dojednanie medzi nájomcom a prenajímateľom, v zmysle ktorého nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu alebo jeho zhodnotenie, je preto platné, pokiaľ nebolo dosiahnuté v rozpore s dobrými mravmi alebo zákonom.
Prípadová štúdia: Rekonštrukcia bytu na najvyššom poschodí
Príkladom rekonštrukcie, ktorá vznikala priamo na stavbe, je úprava bytu na najvyššom poschodí, určeného na prenájom. Pôvodná dispozícia s chodbou do nepriechodných izieb sa ukázala ako flexibilná pre vytvorenie priestrannej garsónky s kuchynským kútom. Umiestnenie na najvyššom poschodí prinášalo výhody v podobe lepších svetelných podmienok. Stredný trakt bytu bol presvetlený a vetraný oknom do domovej stúpačky.
Pôvodná distribučná a servisná časť bývania bola zrušená a premenená na štvrtú obývaciu miestnosť. Projekt bol sprevádzaný obavami z hľadania nájomcu, avšak architekti boli presvedčení o správnosti svojich rozhodnutí.
V rámci renovácie bola nanovo nalepená dlažba a vinyl, ktoré doplnili pôvodné bukové parkety a terazzo. Klient bol presvedčený investovať do kvalitných materiálov, ktoré dlho vydržia, napriek zaužívanej predstave o používaní lacnejších druhov (laminát, vinyl) v nájomných bytoch. Prvotné parené bukové parkety boli doplnené dubovými s plynulým prechodom na kameň pomocou vložených trojuholníkov s vyfrézovaným zámkom. Výsledná kresba umocnila pocitové delenie bytu na jednotlivé zóny.
Všetko potrebné zázemie bolo situované do stredného traktu. Vstupná hala bola opticky zväčšená zrkadlom na celú výšku izby, za ktorým sa skrýval úložný priestor. Kúpeľňa s priestranným sprchovacím kútom bola funkčne oddelená luxferovou stenou a dverami z drôteného skla.
Autori návrhu považujú princíp náhody za dôležitý motív, najmä pri rekonštrukciách. Kombinovaná podlaha z dubových a bukových parkiet, "náhodne" vytvárajúca kresbu, je toho príkladom. Kreativitu vnímajú v tom, ako sa z kolíznych miest stanú prednosti, čím miestnosti získajú osobitý charakter.
Nájomné bývanie na Slovensku: Výzvy a príležitosti
Na Slovensku je drvivá väčšina bytov v súkromnom vlastníctve (až 92 %), čo podľa Združenia miest a obcí znižuje nájomný fond. Odborník na samosprávu Michal Kaliňák poukazuje na alarmujúce čísla: až 76 % mladých ľudí do 29 rokov stále býva u svojich rodičov. Tento problém pramení už z roku 1990, kedy prevládla túžba vlastniť nad využívaním nájomných bytov, čo viedlo k útlmu ich počtu.
Slovensko patrí v počte nájomných bytov vo vlastníctve miest a obcí na chvost Európskej únie, na úrovni Rumunska a Bulharska. Nízky počet nájomných bytov znižuje konkurencieschopnosť samospráv pri prilákaní nových obyvateľov a odradzuje mladých od zotrvania v regióne.
V priemere v Európskej únii tvorí nájomné byty v správe miest a obcí 19 až 46 %. Rakúsko má 42 % bytov v správe samospráv, pričom Viedeň disponuje viac ako 450-tisíc takýmito bytmi. Česká republika má 21 % nájomných bytov z celkového fondu. Tieto čísla poukazujú na to, že túžba vlastniť prevážila nad využívaním a spôsobuje problémy mladým ľuďom, rodinám a sociálne odkázaným skupinám.
Podľa prieskumu až 84 % starostov a primátorov na Slovensku považuje za potrebné podporovať nájomné bývanie. 37 % z nich má záujem aj o podporu výstavby nových nájomných bytov. Štát ponúka štedrú podporu prostredníctvom Ministerstva dopravy a Štátneho fondu rozvoja bývania, pričom úrokové sadzby sú nízke (1 %). Napriek tomu, dve tretiny obcí a len jedna tretina miest investuje do výstavby nájomných bytov.
Každoročne by Slovensku pomohlo vybudovanie približne 5 000 nájomných bytov. Mestá ako Nové Mesto nad Váhom (viac ako 750 bytov) alebo obec Bešeňová (štyri bytovky s ďalšími vo výstavbe) sú lídrami v tejto oblasti a motivujú ostatné samosprávy. Nájomné bývanie zvyšuje atraktivitu miest, podporuje ekonomickú mobilitu a rastie s ním aj ekonomická sila regiónov.
Obavy samospráv sa týkajú najmä toho, že nájomníci si nemusia prihlásiť trvalý pobyt, čím obec prichádza o príjmy. Ďalšou obavou je možný nezáujem o byty. Príklady z praxe však ukazujú, že tieto obavy nemusia byť na mieste.
Šanca získať nájomný byt na Slovensku je momentálne pomerne slabá, keďže len 4 % bytov sú nájomné. Avšak čím viac nájomných bytov sa buduje, tým väčšia je šanca pre mladých ľudí zostať žiť vo svojom regióne a podporuje sa ekonomická mobilita.
Nájomné byty môžu byť postavené v rôznom štandarde. Výška nájomného závisí od obstarávacej ceny, veľkosti bytov a kritérií pre výber nájomcov. Samosprávy by mali mať jasné kritériá pre prideľovanie bytov a zohľadňovať cieľové skupiny.
Hlavné mesto Bratislava odovzdalo v posledných rokoch len deväť nových nájomných bytov. Magistrát plánuje riešiť situáciu výstavbou nových bytov, rekonštrukciou budov, dohodou s developermi alebo financovaním prostredníctvom mesta. Dôležitou súčasťou riešenia by mohla byť aj spolupráca so vyššími územnými celkami (VÚC), ktoré disponujú pozemkami a budovami.
Ministerstvo dopravy pripravuje zákon, ktorý by umožnil súkromným firmám stavať byty pre svojich zamestnancov s možnosťou zvýhodneného úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Podmienkou je minimálne desať nájomných bytov v bytovke.
Obnova exteriérových priestorov ako súčasť rekonštrukcie
Súčasťou obnovy bytových domov sa čoraz častejšie stáva aj obnova exteriérových priestorov, ako sú balkóny a lodžie. Zvyšujúce sa nároky obyvateľov panelových bytových domov sa preniesli z interiéru na exteriér.
Dominantnou nevýhodou bývania v panelovom dome je podľa prieskumov nedostatočná plocha exteriérových priestorov. Hoci sa revitalizačné zásahy zameriavajú najmä na sanáciu strechy a obvodového plášťa, odborná obnova exteriérových plôch je často zanedbávaná, napriek priaznivým cenám stavebných materiálov.
Podstata obnovy exteriérových plôch by mala zahŕňať nielen údržbu existujúcich balkónov a lodžií, ale aj ich plošnú expanziu formou dostavby nových konštrukcií. Dôležitým faktorom je akceptácia charakteristického výrazu bytového domu.
Dispozičným problémom balkónov a lodžií je ich monofunkčnosť. Malé balkóny sa často využívajú len ako úložný priestor. Plošná výmera alebo nedostatočná hĺbka neumožňuje širšiu škálu funkčného využitia, ako napríklad exteriérové stolovanie.
Jednou z metód riešenia týchto problémov je pripájanie novej oceľovej konštrukcie na fasádu panelového domu, čím sa vytvárajú arkierové priestory. Využiteľnosť exteriérového priestoru závisí aj od výberu zábradlia, ktoré ovplyvňuje celkový výraz fasády a jej priehľadnosť.
Pri výbere zábradlia hrá rolu mentalita obyvateľov. Ideálnym materiálom by bol materiál schopný meniť svoju priehľadnosť. Riešením môžu byť hi-tech materiály budúcnosti, ako polopriehľadné inteligentné fasády alebo displeje OLED.
Zabezpečenie exteriérových priestorov prízemných bytov je problémom panelových domov aj novostavieb. Individuálne riešenia vo forme mreží majú negatívny vplyv na architektonický výraz. Efektívnym riešením sú kinetické fasády, ktoré môžu vytvárať závetrie a pri uzatvorení úplné prekrytie okenného otvoru.
Okrem toho, je možné aplikovať pasívne solárne systémy, napríklad zasklením balkónov a lodžií. Tým sa vytvára uzavretý energetický medzipriestor, ktorý chráni budovu proti klimatickým vplyvom a umožňuje celoročné využitie ako zimných záhrad. Tvorba pasívnych solárnych systémov úpravou balkónov a lodžií je jedným z efektívnych spôsobov energetickej úspory.
Transformačné tendencie sa odrážajú aj v obytných budovách. Riešením nedostatku stavebných pozemkov v mestách sú nadstavby domov, tzv. penthousy, ktoré ponúkajú vyšší štandard bývania a veľké terasy s výhľadmi. Exteriérové priestory bytových domov si vyžadujú radikálne rekonštrukčné zásahy zamerané na energetickú bilanciu, bezpečnosť, dispozičné a prevádzkové kvality.
tags: #rekonstrukcia #najomneho #bytu