Investície do nehnuteľností predstavujú dlhodobo zaujímavú možnosť diverzifikácie investičného portfólia. V porovnaní s inými aktívami, ako sú akcie, sú nehnuteľnosti často spájané s nižšou volatilitou, čo ich robí atraktívnymi pre konzervatívnejších investorov. Sledovanie vývoja cien na globálnom realitnom trhu odhaľuje dynamické zmeny a rôznorodé trendy naprieč jednotlivými krajinami.
Dynamika rastu cien nehnuteľností vo svete
Analýzy, ako napríklad tá od spoločnosti Global Property Guide, ktorá skúmala inflačne očistené ceny na svetovom realitnom trhu, poskytujú cenný prehľad o výkonnosti v jednotlivých krajinách. V období medzi druhým štvrťrokom 2013 a druhým štvrťrokom 2014 bolo zaznamenaných niekoľko trhov s výrazným medziročným rastom cien.
Na čele tohto rebríčka sa s medziročným nárastom cien o 33,26 % umiestnili Spojené arabské emiráty, konkrétne Dubaj. V roku 2013 dubajské nehnuteľnosti zaznamenali posilnenie o 17,9 %, pričom v druhom štvrťroku 2014 pokračoval rast o solídnych 5,47 %.
Na druhom mieste sa umiestnilo Estónsko s medziročným rastom cien domov o 16,72 %. V predchádzajúcom roku reality v Estónsku posilnili o 7,27 %, pričom v druhom štvrťroku 2014 dosiahol rast priemerne 0,31 %.
Írsko obsadilo tretie miesto s nárastom cien nehnuteľností o 11,97 % medziročne. V predchádzajúcom roku priniesli írske reality výnos 0,56 %, zatiaľ čo za druhú polovicu roka 2014 pridali 6,6 %.
Nasleduje Veľká Británia s rastom cien domov o 9,68 % medziročne, čo predstavuje výrazný nárast oproti 1,24 % v roku 2013. V druhom štvrťroku 2014 dosiahol cenový nárast 3,99 %.
Turecké nehnuteľnosti zaznamenali medziročný rast o 7,24 %, pričom v roku 2013 to bolo 6,9 %. V druhom kvartáli 2014 pridali reality 1,66 %.
Austrália vykázala rast cien nehnuteľností o 7,21 % medziročne, čo je nárast oproti 2,82 % v predchádzajúcom roku. V druhom štvrťroku 2014 ceny stúpli o 1,28 %.
Nový Zéland zaznamenal medziročný rast cien realít o 6,66 %, čo je zlepšenie oproti 5,11 % v roku 2013. V druhom štvrťroku 2014 však trh zaznamenal pokles o 3,23 %.
Islandské nehnuteľnosti vzrástli o 6,09 % medziročne, pričom v roku 2013 bol nárast ceny 1,47 %. V druhom štvrťroku 2014 si reality na Islande pripísali 1,42 %.
Izrael zaznamenal rast cien nehnuteľností o 6,06 % medziročne, čo je mierny nárast oproti 6,27 % v roku 2013. Napriek napätej bezpečnostnej situácii si v druhom štvrťroku 2014 izraelské nehnuteľnosti pripísali 1,92 %.
Na desiatom mieste sa umiestnila Brazília s medziročným rastom realít o 5,37 %, čo je pokles oproti 6,78 % v roku 2013. V druhom štvrťroku 2014 sa ceny zvýšili o 0,75 %.
Je dôležité poznamenať, že minulý výnos nezaručuje automatický zisk v budúcnosti.
Investovanie do nehnuteľností pre začiatočníkov - Ultimátny sprievodca 2024
Najdrahšie realitné trhy sveta: Kde za milión dolárov kúpite najmenej
Porovnanie najdrahších realitných trhov sveta, ktoré zostavil magazín Bloomberg, vychádza z toho, koľko metrov štvorcových nehnuteľnosti si môžete kúpiť za milión dolárov. Na čele tohto rebríčka sa ocitol európsky miništát Monako. Podľa realitnej kancelárie Knight Frank tu za milión dolárov kúpite nehnuteľnosť s rozlohou iba 16 metrov štvorcových.
Na druhom mieste sa umiestnil Hongkong, kde za milión dolárov získate nehnuteľnosť s rozlohou 22 štvorcových metrov. Tretie miesto patrí Singapuru s rozlohou 32 štvorcových metrov za milión dolárov.
V New Yorku si za milión dolárov kúpite 34 metrov štvorcových, v Paríži a v Šanghaji je to 42 štvorcových metrov.
Multimilionári ako hnací motor cien
Globálny predaj nehnuteľností v minulom roku klesol v dôsledku vysokých úrokových sadzieb. Ceny však zostali vysoké, pretože ponuka je naďalej obmedzená. V Monaku dosiahli ceny najvyššiu úroveň, keďže multimilionári tu naďalej kupovali nehnuteľnosti, aby si užili mestské kasína, okázalý životný štýl a nízke dane. Z uvedeného dôvodu tlačili ceny nahor, aby sa dostali medzi najbohatších ľudí.
Dubaj ako cenovo dostupná alternatíva
Dubaj ponúka v porovnaní s inými globálnymi metropolami výrazne priaznivejšie ceny. Za milión dolárov tu kúpite až 91 metrov štvorcových nehnuteľnosti, čo je trojnásobok priestoru, aký za rovnakú cenu získate napríklad v Londýne. Primárne ceny v Dubaji môžu byť o 134 percent vyššie ako na začiatku pandémie, ale stále sú výrazne nižšie ako na vyspelejších trhoch, uvádza vedúca medzinárodného výskumu v oblasti bývania a krajiny v Knight Frank Kate Everett-Allen.
Slovenský realitný trh: Trendy a výzvy
Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku aj v zahraničí prechádza v posledných rokoch výraznými zmenami. Ceny bytov a domov rastú, investori čelia novým trendom, ale aj obmedzeniam. Čoraz viac sa hovorí o zelenej výstavbe či zahraničných destináciách ako Dubaj alebo Španielsko.
Napriek tomu sa investícia do nehnuteľností stále oplatí. História ukazuje, že ich hodnota z dlhodobého hľadiska pravidelne rastie. Dôležité je však starostlivo zvážiť výber konkrétnej nehnuteľnosti či lokality a zohľadniť aj sekundárne faktory, ako je rast počtu obyvateľov, budovanie infraštruktúry a ekonomické ukazovatele daného prostredia.
Vo všeobecnosti považujú mnohí nehnuteľnosti za jeden z najlepších a najbezpečnejších prístavov pre investovanie. Pre bežného človeka môže byť nájdenie ideálnej investície s perfektnou lokalitou, infraštruktúrou, metrážou a proporciami zároveň cenovo dostupnou výzvou. Avšak, ochota zľaviť z požiadaviek, napríklad presťahovať sa z veľkomesta na perifériu alebo zvoliť menší byt, umožňuje kúpu nehnuteľnosti aj bežnému zamestnancovi.
Zaujímavým riešením pre tých, ktorí túžia po luxusnom bývaní, ktoré si nemôžu dovoliť kúpiť, je jeho prenájom. Zároveň si však môžu kúpiť menší a jednoduchší byt, ktorý ďalej prenajímajú.
Slovensko v medzinárodnom kontexte
Hoci vo svete existujú krajiny, kde investícia do nehnuteľnosti prináša lepšiu návratnosť, majú silnejšie ekonomické ukazovatele a stabilnejšie politické či geopolitické prostredie, Slovensko je stále považované za dobrú krajinu na kúpu nehnuteľnosti a investovanie.
Napriek tomu sa pozoruje trend, že najmä bohatší ľudia presúvajú časť svojich zdrojov do zahraničia. Na Slovensku najvyšší cenový rast zaznamenávajú Košice, Bratislava a oblasť okolo Vysokých Tatier. Tieto regióny vykazujú najväčší nárast cien. Vždy je však dôležité sledovať lokality s pozitívnou demografiou, rozvíjajúcou sa infraštruktúrou a príchodom nových firiem či investícií.
Zo zahraničných trhov Slováci najčastejšie investujú v susedných krajinách - v Česku, Rakúsku a Chorvátsku. V posledných rokoch však rastie záujem o Dubaj, kde už desaťročie pôsobia realitné kancelárie a vidia výrazný nárast dopytu. Záujem je aj o Španielsko, ktoré je tradičnou destináciou, postupne však pribúdajú aj exotickejšie miesta, ako je Thajsko či Bali. Niektorí Slováci sa odvážia investovať dokonca aj v USA.
Kľúčovým faktorom pre rast cien nehnuteľností na Slovensku je infraštruktúra. Dokončenie diaľnice naprieč Slovenskom môže výrazne podporiť rast cien v tomto regióne. Na druhej strane, ceny nehnuteľností na Slovensku sú vo všeobecnosti vyššie, než by zodpovedalo príjmom obyvateľstva. Napriek tomu funguje základný princíp dopytu a ponuky. Vzťah k vlastníctvu je u nás stále veľmi silný a v prípade Vysokých Tatier zohráva úlohu aj obmedzená výstavba, čo vytvára tlak na rast cien.
Politická situácia však ovplyvnila potenciál Slovenska prilákať viac zahraničných investorov. Po poslednej zmene vlády zaznamenali realitné kancelárie len minimálny dopyt zo susednej Českej republiky. Trend je dnes opačný - viac Slovákov investuje do nehnuteľností v zahraničí, ako je zahraničných investorov, ktorí by prichádzali na Slovensko.
Stabilita a potenciál rastu: Európske destinácie
Pokiaľ ide o rast cien za posledných desať rokov, Slovensko patrilo medzi krajiny s najvyšším nárastom, dokonca viac ako mnohé prímorské destinácie. Pred nami boli najmä Česká republika a do istej miery aj Poľsko. V rámci Európy hrá úlohu aj vysoké daňové zaťaženie, ktoré môže znevýhodniť investíciu oproti mimoeurópskym krajinám.
Ak by sme mali vybrať európsku destináciu s najväčšou stabilitou a potenciálom rastu, spomenuli by sme Španielsko. Často sa hovorí aj o veľkom potenciáli Albánska, hoci tam je otázna bezpečnosť investície. Každá krajina má svoje plusy aj mínusy.
Dubaj: Neprestávajúca atraktivita
Atraktivita Dubaja neklesá. Klienti, ktorí investovali pred ôsmimi či deviatimi rokmi, svoje rozhodnutie určite neľutujú. Do mesta prúdia obrovské investície, nové projekty sa vypredávajú v priebehu hodín alebo dní a demografia jasne rastie. Hoci bola kúpa pred štyrmi rokmi ešte výhodnejšia, minulosť nezmeníme. Druhá najlepšia doba na kúpu je dnes.
Dlhodobá udržateľnosť hodnoty a nové trendy
Pri investovaní do nehnuteľností je okrem návratnosti dôležité zohľadniť aj dlhodobú udržateľnosť hodnoty. Nehnuteľnosť by si mala zachovať svoju hodnotu aj o 20 či 30 rokov.
Na Slovensku dnes vidíme trend záujmu o menšie byty. Majú nižšie náklady, ľahšie sa prenajímajú a ich cena za meter štvorcový je dostupnejšia. Ideálnym investičným bytom je dvojizbový s výmerou okolo 40 m² alebo trojizbový s približne 60 m². Tieto byty majú nižšie prevádzkové náklady, no výnos z prenájmu je porovnateľný s väčšími bytmi. Investor ich pritom nadobudne za nižšiu kúpnu cenu.
Vplyv technológií a ekológie na hodnotu nehnuteľností
Novostavby sa už teraz predražujú a náklady na výstavbu bytových domov sú vysoké. Ak developeri chcú držať krok s ekologickými trendmi a modernými technológiami, nevyhnutne to cenu ďalej zvyšuje. Preto sa očakáva, že ceny novostavieb budú ovplyvnené skôr negatívne - budú drahšie.
Nehnuteľnosti ako najbezpečnejšia investícia
"90% milionárov zbohatlo investovaním do nehnuteľností. Nehnuteľnosť nemožno stratiť ani odcudziť, ani ju nemožno odobrať. Zakúpené zdravým rozumom, zaplatené v plnej výške a starostlivo udržiavané, sú nehnuteľnosti najbezpečnejšou investíciou na svete." - Franklin D. Roosevelt.
Nehnuteľnosti sú skutočne jednou z najvýnosnejších a najbezpečnejších investícií. Sú skutočné, do nehnuteľností je vždy dobré investovať a navyše neustále zvyšujú svoju hodnotu, čím prekonávajú ďalšie investície. Ceny nehnuteľností a pozemkov v atraktívnych turistických lokalitách, ako je napríklad Chorvátsko, neustále rastú a sú pomerne stabilné, čo je jednou z najväčších výhod pre ich majiteľov.
Flexibilita investícií do nehnuteľností
Nehnuteľnosti sú vždy veľkou a inteligentnou investíciou, pretože poskytujú oveľa viac príležitostí ako iné typy investícií. Nehnuteľnosti sa dajú kúpiť so zámerom ďalšieho predaja, ale ak sa trh vydá zlým smerom, vždy sa dajú prenajať. Nehnuteľnosti možno tiež refinancovať, renovovať, rozvinúť, rozdeliť alebo pridať pozemky. Práve táto flexibilita investícií je jedným z hlavných dôvodov, prečo toľko milionárov zbohatlo najmä nákupom nehnuteľností.
Večný dopyt po bývaní
Ľudia budú vždy potrebovať bývanie. Nehnuteľnosti nie sú iba miestom bydliska, ale aj miestom, ktoré je možné premenením zmeniť na zdroj príjmu. Sú dôležitou investíciou, ktorá sa výrazne líši od finančných aktív, a vždy sa oplatí ich mať. Počet nových nehnuteľností každý rok svedčí o rastúcom trhu s nehnuteľnosťami. Ponuka nasleduje po dopyte a dopyt stále rastie, takže investovanie do nehnuteľností je vždy správnym a inteligentným rozhodnutím.
Ekonomické princípy na realitnom trhu
Aj keď mnohí hovoria o kríze, trh s nehnuteľnosťami je silný a vykazuje rastúce ceny a transakcie. Keďže ponuka nehnuteľností na trhu je pomerne obmedzená, budú mať vždy určitú hodnotu. Jednoduchý ekonomický zákon ponuky a dopytu diktuje, že tovar alebo služba, po ktorej je veľký dopyt, budú vždy platiť, a ak sa dopyt zvýši viac ako ponuka, cena stúpne.
Investícia do budúcnosti: Chorvátsko ako príklad
Nákup nehnuteľností v Chorvátsku je z mnohých dôvodov veľkou investíciou do budúcnosti. Potvrdzuje to stúpajúci cenový trend a veľký záujem cudzincov o nákup nehnuteľností v Chorvátsku, najmä Nemcov, Slovákov, Čechov a Slovincov. Pretože realitný trh je výrazne ovplyvnený cestovným ruchom, ceny nehnuteľností v niektorých častiach Chorvátska nikdy neklesnú. Okrem toho korona kríza výrazne zmenila nákupné návyky ľudí, ktorí teraz utrácajú viac za dlhodobé veci, ako sú nehnuteľnosti, a menej za krátkodobé potešenie.
Investovanie do nehnuteľností je jednou z najpopulárnejších foriem investovania z nejakého dôvodu a môže skutočne priniesť investorom veľký príjem, ak ide o dobrú polohu, cenu a stav nehnuteľnosti. Kúpa nehnuteľnosti si však vyžaduje veľa odhodlania a času na vyriešenie všetkých právnych konaní pred a po predaji, preto je vždy najlepšie obrátiť sa o pomoc na profesionálnu realitnú agentúru.
Chorvátsko, s približne 6 000 kilometrami pobrežia, je jedinečné a stále takmer neobnovené pobrežie v srdci Európy. Preto mnoho zahraničných občanov považuje kúpu nehnuteľností na Jadrane za veľmi dobrú investíciu.
Kúpa apartmánov a domov na mori je čoraz obľúbenejšou voľbou medzi ľuďmi, ktorí chcú investovať svoje peniaze do niečoho užitočného a ziskového. Investovaním do zariadenia súvisiaceho s cestovným ruchom, najčastejšie bytov, apartmánov alebo domov na prenájom pre turistov, táto nehnuteľnosť určite ponúka príležitosti na zisk.
Potenciálny príjem z nehnuteľností je veľmi dôležitou položkou pri rozhodovaní o investovaní do nehnuteľností, pretože hodnota konkrétnej nehnuteľnosti sa počíta z dlhodobého hľadiska podľa možného zisku, ktorý z nej možno dosiahnuť. Aj keď posledný pandemický rok spomalil chorvátsky cestovný ruch, už roky sleduje pozitívne trendy. Vzhľadom na to, že sa Chorvátsko čoraz viac obracia na exkluzívne formy cestovného ruchu, s infláciou a rastúcimi cenami ubytovania a nákladmi na pobreží, možno očakávať, že ceny rekreačných nehnuteľností budú naďalej stúpať.
Investovanie do nehnuteľností je jedným z najspoľahlivejších spôsobov zachovania a zvýšenia kapitálu. Je to najmenej riziková forma investovania voľných peňazí do stabilného dopytu po bývaní, pričom ich cena sa z roka na rok zvyšuje. To platí najmä pre veľké mestá.
Nadhodnotené ceny nehnuteľností v EÚ
Európska komisia vo svojej správe "Bývanie v Európskej únii: vývoj trhu, základné faktory a politiky" uvádza, že desaťročie 2014 až 2024 sa na trhu s bývaním v Európe nieslo v znamení prudkého zdražovania. V Maďarsku, Litve, Česku, Portugalsku, Estónsku, Bulharsku a Poľsku nominálny rast cien presiahol 200 percent.
Za súčasným stavom trhu s bývaním v Európskej únii stojí viacero faktorov: vyššie úrokové sadzby, dopyt po bývaní zo strany bohatších domácností a investorov, nárast krátkodobých prenájmov a nedostatok novej výstavby. Výsledkom je, že na konci roka 2024 zostali ceny v mnohých krajinách EÚ nadhodnotené. Komisia odhaduje, že najvýznamnejšie sa to prejavilo v Portugalsku, približne o 35 percent. Hlavnými príčinami sú turizmus a krátkodobé prenájmy. Nárast krátkodobých prenájmov v turistických oblastiach úzko súvisí s rastom cien a nájomného. Rozmach platforiem ako Airbnb narušil tradičný realitný trh, pretože prispel k zníženiu ponuky dlhodobého bývania.
Slovenská realitná realita: Rast cien a nedostupnosť bývania
Na Slovensku došlo v období 2014-2024 k rastu cien nehnuteľností o 112 percent (podľa údajov NBS pri porovnaní 4. kvartálu 2024 so 4. kvartálom 2014). Nehnuteľnosti v celej EÚ v priemere zdraželi o 50 percent.
Analytici monitorujúci ceny bytov v krajských mestách zaznamenali medziročné zvýšenie o 12,7 percenta ku koncu septembra. Do konca roka sa očakáva ďalšie zdražovanie, hoci tempo rastu sa pravdepodobne spomalí. Ceny budú naďalej tlačiť nahor mierny pokles úrokových sadzieb, slabá výstavba či rast miezd. Naopak, brzdiť zdražovanie môže chabý ekonomický rast v kombinácii s konsolidačnými opatreniami na ozdravenie verejných financií.
Bývanie na Slovensku je čoraz nedostupnejšie. Podľa Deloitte Property Indexu si Slováci musia na kúpu štandardného bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov odložiť v priemere 12,7 ročného platu, čo je po Česku druhý najhorší výsledok v Európe. Najšokujúcejší výsledok vykazujú Košice, kde si Slováci za kúpu bytu priplatia až 14,2 ročných platov.
Boj proti kríze bývania a daňové stimuly
Európska komisia navrhuje opatrenia na riešenie krízy bývania v Európe, vrátane nového daňového stimulu pre stavebný sektor. DPH má byť znížená na šesť percent pre výstavbu do 648-tisíc eur. Rovnaká sadzba sa má vzťahovať aj na prenájmy do 2 300 eur.
Analýza realitného trhu na Slovensku: Metodika a dáta
Realitný barometer monitoruje vývoj cien bytov na Slovensku a mesačne skúma ceny viac ako 20 000 bytov. Dôležité sú predovšetkým transakčné, teda realizačné ceny, ktoré majú vyššiu výpovednú hodnotu ako ceny uvedené v inzerátoch. Realitná únia detailne skúma ponukové (inzerované) ceny bytov na najväčších realitných serveroch, pričom analýza sa zameriava na jednotlivé krajské mestá SR, jedno- až štvorizbové byty, staré i nové byty.
Prostredie realitného trhu zahŕňa obrovské množstvo dát, ktoré nie je možné analyzovať len manuálne. Časť skúmajú roboticky, pričom následná analýza prebieha ľudským faktorom - analytikmi. Vďaka analýze cien na najväčších realitných serveroch sú výsledné ceny oveľa presnejšie a reprezentatívnejšie, ako tie, ktoré sú uvedené len na jediného portáli.
Realizačné (transakčné) ceny majú vyššiu vypovedaciu hodnotu ako ponukové ceny, pretože presnejšie odzrkadľujú cenový vývoj na realitnom trhu. Žiaľ, na Slovensku neexistuje legislatíva, ktorá by umožňovala zverejňovať cenu všetkých transakcií. Do databázy realitné kancelárie (členovia realitnej únie) vkladajú údaje o cenách bytov, ale aj ostatných typov nehnuteľností, z konkrétnych obchodov z jednotlivých slovenských regiónov.
Cenová mapa slovenských miest: Od Bratislavy po Lučenec
Nepísané pravidlo - čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti - nemusí byť vždy pravdivé. Na realitnom trhu sa obchoduje najviac so staršími trojizbovými bytmi. Najdrahšie nehnuteľnosti sú už dlhodobo v mestách ako Bratislava či Košice. Priplatiť si však treba aj v ostatných mestách nad 50 tisíc obyvateľov, kde sú byty o tretinu drahšie ako v mestách s 20 - 50 tisíc obyvateľmi.
Pri cenovej mape vstupujú do hry aj ekonomické rozdiely medzi jednotlivými regiónmi Slovenska a dopravná dostupnosť. Napríklad Pezinok je počtom obyvateľov v porovnaní s Prievidzou polovičný, ceny bytov sú tu však dvojnásobné. V praxi to znamená, že za starší 3-izbový byt je cena v hlavnom meste až 3,5-krát vyššia ako v Lučenci, ktorý náš rebríček vybraných miest uzatvára. Naopak, najlacnejšie sa dá kúpiť byt na juhu Slovenska, Zemplíne či na Hornej Nitre.
Počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť trojizbový byt s výmerou 70 m² pod 100 tisíc eur, sa každý rok znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne. Najnižšia dostupnosť bývania je v hlavnom meste. Za starší trojizbový byt tu zaplatíte dokonca 200 tisíc eur. Pri tejto sume veľa záujemcov radšej siahne po dvojizbovom byte.
Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere až o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie sme zaznamenali vo všetkých sledovaných mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj), pričom Banská Bystrica sa vďaka rastu vo výške 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom. Za rok v rebríčku predbehla Trnavu aj Žilinu.
Ceny bytov sa zvyšujú aj v roku 2021, a to rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. Rozpočet záujemcov o vlastné bývanie je preto stále viac napätý. Východiskom z núdze môže byť menší byt, rozlúsknuť problém však môže aj cenová mapa. Ušetriť znamená kúpiť si byt v menšom meste, kde sú väčšinou nižšie ceny. Takémuto riešeniu pootvorila dvere aj pandémia koronavírusu. Najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie 2-izbové a staršie 3-izbové jednotky. Pri oboch typoch bytov pozorovať dvojciferný medziročný rast v 6 z 8 krajských miest. Najdynamickejšie zdražovanie majú za sebou Trenčín a Banská Bystrica.
Vývoj cien bytov na Slovensku: Trendy a predikcie
Dopytové cenotvorné faktory na realitnom trhu sa tradične venujú viac pozornosti ako ponukové. Aktuálna ponuka však môže zohrávať významnú úlohu, najmä v situácii, keď sa výraznejšie odchyľuje od dlhodobého priemeru.
Bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila - výraznejšie klesli počty dokončených aj začatých bytov a nižšia bola aj rozostavanosť. V Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov.
Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou úrokovej sadzby od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 na terajších 3,38 %. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by tlačili na rast úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však realitný trh zásadne ovplyvniť nemuselo.
Februárový pokles Realitného barometra naznačuje spomalenie tempa rastu cien. V ďalších mesiacoch však môže karty zamiešať vojna na Blízkom východe. Investorov, ktorí kupujú byty na hypotéku, môže neistota viesť k zvýšenej opatrnosti a k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach.
Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Jeho hodnota vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m², čo znamená medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše jednopercentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania.
Jedným z fenoménov realitného trhu v minulom roku bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie. Tento rok však môže byť situácia iná. Ukazuje to aj vývoj za posledné tri mesiace pri starších 2-izbových bytoch. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu.
Európska centrálna banka ponechala začiatkom februára svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Aj prípadné úpravy by boli zrejme len mierne. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoliehať na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité aj to, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila.
Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj cien v krajských mestách, stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov. Práve oni sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov z roku 2024. Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, sme zaznamenali v Trnave (23,6 %), Prešove (23,5 %), Banskej Bystrici (21,5 %) a Košiciach (21,5 %).
Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov (32,1 %) a Košice (24,4 %). Najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (22,0 %), kde v roku 2024 ešte mierne klesali (-0,3 %).
Rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s rokom 2025 diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, očakávame výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku takýto vývoj neočakávame. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty.
Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podieľali iba v obmedzenej miere, keďže klesali len mierne.
Rok 2025: Byty zdražujú najrýchlejšie za štyri roky. Rok sa chýli ku koncu a všetko nasvedčuje tomu, že tohtoročný rast Realitného barometra bude najvyšší od roku 2021. Vtedy jeho hodnota medziročne poskočila o neuveriteľných 22,9 %. Staršie dvojizbové byty medziročne zdraželi v priemere o 15 %, novšie o 11 %. Za dvojciferným rastom cien nie je len zlacňovanie financovania nehnuteľností. Úrokové sadzby na hypotékach síce klesli, no zásadnú úlohu pri tohtoročnom zdražovaní bytov zohral aj sentiment. Pozitívna nálada motivovala aj realitných investorov.
V predikcii vývoja treba brať do úvahy, že slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii. Očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať, by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať.
Tempo rastu cien na realitnom trhu slabne. V auguste sa hodnota Realitného barometra zvýšila na 3212 eur/m². Medziročne ku koncu ôsmeho mesiaca Barometer poskočil hore o 15,2 %. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom, a to vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov za posledný rok rástli rýchlejšie ako ceny novších jednotiek.
Bytová výstavba na Slovensku spomalila, pričom v Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov.
Priemerná mesačná mzda v slovenskom hospodárstve dosiahla v druhom štvrťroku 2025 nárast o 8,8 %. Byty budú zdražovať aj na jeseň, najmä september a október patria na realitnom trhu tradične k silnému obdobiu. Ceny bude tlačiť hore aj pokles úrokových sadzieb, ktoré sa blížia v komerčných bankách pri trojročnej fixácii k trom percentám. Ceny bytov posledné mesiace prekonávajú historické maximá.