Každý, kto chce predať či prenajať nehnuteľnosť, stojí pred voľbou. Často sa stretávame s názorom, že realitní sprostredkovatelia neprinášajú žiadnu „pridanú hodnotu“. Načo im platiť províziu? Problematika nehnuteľností je veľmi rozsiahla. Dôvodov, pre ktoré je výhodné obrátiť sa na realitného profesionála, je, samozrejme, oveľa viac. Nie sú to len priame finančné náklady, ktoré realitný poradca a realitná kancelária vynaložia pri obchode. Sú to aj skúsenosti a dobré meno realitného poradcu a realitnej kancelárie. Výšku provízie si realitný maklér musí vedieť obhájiť za každých okolností, nielen pri spisovaní zmluvy o sprostredkovaní predaja. Počas celého priebehu obchodu by mal plniť to, k čomu sa zaviazal. Sprostredkovateľskú províziu platí objednávateľ služby.
Provízia pri prenájme nehnuteľností
Pri prenájme nehnuteľností je stanovenie provízie jednoduchšie. Zaužívané je pravidlo, že je vo výške jedného mesačného nájmu. Províziu platí ten, kto si službu objednal. V praxi sa stretávame s tým, že klient má záujem o prenájom na kratšie obdobie. Je to v rozpore s predstavou vlastníka nehnuteľnosti. Platiť sprostredkovateľskú odmenu sa mu v tomto prípade zdá neekonomické. Preto má tendenciu nájomcu na krátke obdobie odmietnuť.
Na Slovensku existujú regionálne rozdiely v tom, kto platí províziu realitnej kancelárii. V niektorých regiónoch je bežné, že províziu platí prenajímateľ, zatiaľ čo v iných regiónoch ju platí nájomca. V Nitre, Piešťanoch a Nových Zámkoch platí províziu prenajímateľ. Konateľka nitrianskej realitnej kancelárie ByDoPo Magdaléna Sorádová vysvetlila, že službu platí ten, kto si ju objedná. Jej slová potvrdil aj majiteľ piešťanskej realitnej kancelárie ALL 4 Life Martin Haring s tým, že to majú transparentné a rokmi zaužívané. Rovnaký postoj má aj realitná kancelária z južného Slovenska, kde Terézia Vassová zo spoločnosti VASSE Reality z Nových Zámkov uviedla, že províziu platí majiteľ.
Na východe Slovenska, v okolí Košíc, je prax rôzna. Peter Hanko z košickej realitnej kancelárie Petersen uviedol, že v ich realitnej kancelárii bolo vždy štandardom, že províziu za sprostredkovanie prenájmu hradí majiteľ nehnuteľnosti, ktorý si službu objednáva. V Bratislave, kde je vysoký dopyt po nájmoch, nie je problém mať províziu rozdelenú pol na pol medzi prenajímateľa a nájomcu. Ľudmila Lacková z Kľúč RK uviedla, že situácia sa mení v závislosti od regiónov prenájmu. V okresných a krajských mestách je dopyt väčší, čo znamená väčšiu konkurenciu. Vtedy majitelia s prenájmom sami nemajú problém, a preto odmietajú hradiť provízie a žiadajú, aby ich platili nájomcovia. Alexandra Novák z realitnej kancelárie LIVIANTE potvrdila, že je bežne zaužívaná prax delenia provízie na polovicu medzi prenajímateľa a nájomcu.
Peter Hanko z košickej realitnej kancelárie Petersen upozornil na riziká, ak províziu platí nájomca. Byty, kde províziu platí nájomca, často zostávajú neobsadené stáli mesiace na internete bez záujmu. Dôvodom je, že nájomcovia, ktorí mali naraz zaplatiť prvý nájom, dvojmesačný depozit a ešte aj províziu realitnej kancelárie, túto finančnú záťaž jednoducho nezvládali.
Provízia pri predaji nehnuteľností
Pri predaji nehnuteľností existuje viacero spôsobov určenia výšky provízie.
- Percentuálny spôsob: Tento spôsob sa väčšinou využíva pri nehnuteľnostiach, ktorých ceny sú vyššie (napr. 100 tis. EUR). Jeho výška sa pohybuje spravidla v rozmedzí 2-5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Ing. Zuzana Mangundová, RSc., vo svojej 11-ročnej praxi tento spôsob zvolila iba niekoľkokrát.
- Fixný (pevný) spôsob: Rovnaký (fixný) spôsob určenia sprostredkovateľskej odmeny je spojený aj s niektorými typmi nehnuteľností. Týka sa to najmä menších bytov, rekreačných pozemkov, záhrad, chát a malých rekreačných domov. Z pohľadu realitnej kancelárie je dôležité správne nastavenie provízie aj pri predaji nehnuteľnosti, kde je cena extrémne nízka. Napríklad pri záhrade, za ktorej predaj chce vlastník získať 1 tis. EUR, nemôže realitný sprostredkovateľ stanoviť províziu 5% z ceny. Vypočíta fixnú províziu, ktorá zahŕňa všetky náklady realitnej kancelárie a služby makléra (vrátane zisku).
Skutočnosť, že vo väčšine prípadov volí fixnú výšku sprostredkovateľskej odmeny, nemá súvislosť iba s výškou ceny nehnuteľnosti. Medzi dôležité kritériá pri určení výšky provízie patrí aj:
- Kvalita a predajnosť nehnuteľnosti: Teda akú má nehnuteľnosť potenciál na rýchly predaj.
- Lokalita: Pri predaji bytu za 50 tis. EUR v lokalite, ktorá je do 10 km od bydliska realitného makléra, môže byť výška provízie aj polovičná oproti tej, ktorá je pri predaji bytu vo vzdialenosti 40 km.
- Predpokladaný čas venovaný predaju: Profesionálny realitný poradca si uvedomuje, že čas sa nedá „natiahnuť“. Prioritu dáva tým, pri ktorých vidí najvyšší alebo najpravdepodobnejší výnos.
Riziká "samopredajcu"
Ako je na tom „samopredajca“, ktorý vstupuje na realitný trh bez sprostredkovateľa? Musí realitnému obchodu venovať veľa času a námahy. Čakajú ho stresy. Počas celého procesu nejde len o investovaný čas. Vlastník, ktorý sa rozhodol predávať si svoju nehnuteľnosť sám, si často nájde kupujúceho. Vidí totiž, že „vlastník šetrí na provízii“ realitného makléra. V takomto prípade vlastník po prevode nehnuteľnosti zistí, že zaplatil oveľa viac (peňazí, času a energie), ako keby sa predaju od začiatku venoval skúsený realitný maklér. Dúfame, že v budúcnosti bude situácia na realitnom trhu iná. Veríme, že oveľa viac majiteľov nehnuteľností pochopí, že profesionálny realitný maklér im obchod uľahčí a bude pre nich prínosom. „Nahodiť inzerát“ na internet dokáže skoro každý.
Právne aspekty a zmluva o sprostredkovaní
Sprostredkovateľská zmluva ako zmluvný typ medzi realitnou kanceláriou a fyzickou osobou, ktorá má záujem o predaj nehnuteľnosti, je upravená v ust. § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkovanú zmluvu. Medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou sprostredkovateľom musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť, teda sprostredkovateľská činnosť musí viesť k sledovanému výsledku - k uzavretiu sprostredkovávanej, teda kúpnopredajnej zmluvy. Platí, že určenie odmeny, resp. provízie patrí medzi podstatné náležitosti zmluvy o sprostredkovaní.
Podľa otázky z jedného z prípadov, ktorú uvádzame v zdroji, usudzujeme, že nemáte podpísanú žiadnu zmluvu o sprostredkovaní v písomnej forme, len ste podpísali formulár resp. "potvrdenie o návšteve". V prípade, že by bola aj uzatvorená zmluva s realitnou kanceláriou a s Vami ako spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov (teda mimo sídla predmetnej RK), Vy ako spotrebiteľ by ste museli byť písomne poučený o cca 20 skutočnostiach v zmysle zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.
Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi RK a záujemcom - spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov RK musia byť uzatvorené výlučne v písomnej forme. Neuzavretím sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme môže dôjsť k porušeniu aj ďalších právnych predpisov - zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu, ktorý ustanovuje povinnosti subjektom, ktoré označuje ako povinné osoby, medzi ktoré zaraďuje aj právnické osoby alebo fyzické osoby oprávnené sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľnosti, teda RK. Starostlivosť tejto povinnej osoby - RK - vo vzťahu ku klientovi je urobiť písomný záznam, ktorý je povinná mať k dispozícii RK pri kontrole podľa § 29 citovaného zákona; písomný záznam musí obsahovať informácie odôvodňujúce výsledok posudzovania obchodu.
Z rozsudku OS Nové Zámky z 10.10.2012 sp. zn. 15C/118/2012 vyplýva, že súd hodnotiac vykonané dôkazy a to výpovede účastníkov a svedkov a tiež obsah obhliadkového formulára jednotlivo a aj vo vzájomnej súvislosti konštatuje, že navrhovateľ (RK) je v dôkaznej núdzi, do ktorej sa dostal svojím pričinením tým, že s odporcami neuzavrel zmluvu o sprostredkovaní v písomnej forme a v tejto dôkaznej núdzi nedokáže preukázať skutočnosti, ktoré tvrdí, teda nedokáže preukázať kedy zmluva o sprostredkovaní bola uzavretá, aký bol jej obsah a kedy jej platnosť skončila, nakoľko z výpovedí účastníkov a svedkov to nie je možné ustáliť a tým nedokáže preukázať ani to, že by počas jej platnosti došlo k tomu, že odporcovia bez jeho vedomia odpredali svoju nehnuteľnosť tretej osobe.
Pre prípad, že by Vás RK kontaktovala, požiadajte o predloženie všetkých dokladov Vami doteraz podpísanými - záznamy o obhliadke, aby ste tieto mali k dispozícii. Ak by bol opätovne záujem o prehliadku bytu, požiadajte RK, ak máte o predmetnú službu záujem, o bezpodmienečné predloženie zmluvy o sprostredkovaní v písomnej forme.
Stret záujmov v realitnom biznise
Nezávislá náboženská nezisková organizácia vlastní nehnuteľný majetok, ktorý chce predať. Organizácia plánuje osloviť člena tej istej náboženskej spoločnosti, ktorý je zároveň majiteľom realitnej kancelárie, aby zabezpečil kompletnú prípravu predaja. Áno, v tomto prípade môže ísť o stret záujmov. Ak osoba, ktorá je členom organizácie a zároveň majiteľom realitnej kancelárie, rozhoduje o podmienkach predaja, o výbere kupujúceho aj o stanovení ceny a zároveň zabezpečuje služby pre organizáciu cez vlastnú firmu, vzniká riziko, že jej osobné a podnikateľské záujmy môžu byť v konflikte so záujmami organizácie. Odporúča sa preto zabezpečiť transparentnosť celého procesu, napríklad tým, že sa do rozhodovania o predaji zapoja aj ďalší nezávislí členovia organizácie, alebo osloviť inú tretiu stranu na prípadné posúdenie trhovej ceny. Uvádzame, že realitná kancelária nie je oprávnená určovať trhovú hodnotu nehnuteľnosti, toto oprávnenie má len súdny znalec. Zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR. Pokiaľ ide o prípravu kúpnej zmluvy, tu tiež uvádzame, že realitná kancelária môže návrh pripraviť, ale druhý účastník zmluvy je povinný ju podpísať v predloženom znení, môže mať k nej pripomienky a protinávrhy.
Alternatívy k realitnej kancelárii
Ak nechcete využiť služby realitnej kancelárie, potom sa najviac osvedčuje zadať inzerát najviac však do troch realitných portálov. V súčasnosti sú najnavštevovanejšie realitné portály tieto: www.topreality.sk, www.reality.sk a www.nehnutelnosti.sk. Text inzerátu by mal byť jednoduchý a pútavý, a samozrejme nezavádzajúci. Začnite najpodstatnejšími informáciami a uveďte aj výšku nájomného a energií. Cenu stanovte triezvo, pozrite si dôkladne konkurenčné ponuky.
Príprava na prenájom nehnuteľnosti
Ak ste majiteľom bytu a uvažujete o jeho prenájme, je dôležité venovať pozornosť dôkladnej príprave. Získajte čo najviac informácií o svojom byte, pretože je to nevyhnutné pre vytvorenie kvalitnej reklamy a hodnoverného inzerátu. Dobre si premyslite, na ako dlho chcete prenajať svoj byt. Tento bod je veľmi dôležitý, nakoľko ako prenajímateľ ste jediný, kto je viazaný k tejto dobe. Nájomca by mal mať istotu, že v byte bude môcť ostať počas celej doby prenájmu.
Počítajte s tým, že ak prenajímate nezariadený byt, neprilákate rovnakých nájomníkov, ako v opačnom prípade. Pri prenájme zariadených bytov sú nájomníci v miernej výhode a nemali by ste mať problém nejakých vôbec nájsť. Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza v turistickej oblasti, prenajímajte ju iba počas sezóny. Nezariadené byty lákajú nájomníkov, ktorí v nich chcú ostať dlhodobo.
Budete musieť vykonať analýzu majetku. Okrem toho budete pravdepodobne musieť nájomníkovi ukázať dokumenty potvrdzujúce, že všetky náležitosti sú v poriadku. Musíte si stanoviť cenu, a to nie hocijakú. Ak si chcete nájsť nájomníkov, potrebujete stanoviť primeraný nájom. Myslite na lokalitu, veľkosť nehnuteľnosti a kvalitu nábytku a vybavenia. Neváhajte a pozrite sa na webové stránky ponúkajúce inzeráty na byty. Porovnajte svoj byt s tými, ktoré tam nájdete a uistite sa, že ste v správnom cenovom rozpätí.
V prípade, že sa rozhodnete nevyužiť služby realitnej kancelárie, si budete musieť urobiť inzerát sami. V inzeráte sa musia nachádzať všetky potrebné informácie a podrobnosti. Uveďte tam miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nezabudnite na výšku nájmu, a to či sú v ňom zahrnuté všetky účty alebo nie.
Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. Nezabudnite si vyžiadať rôzne potrebné dokumenty, ktoré dokážu jeho solventnosť alebo serióznosť. V prípade, že budete byt prenajímať študentom, získajte si doklady od ich ručiteľa. V každom prípade môžete žiadať o záruku, alebo o zálohu. Tá vás má ochrániť pred nezaplateným nájmom, poškodením bytu, alebo predčasným odchodom nájomníka.
Po tom, čo strávite množstvo času výberom a hľadaním nájomníkov, ich preverovaním a podpísaním zmluvy, určite nechcete aby vaše úsilie vyšlo nazmar. Pokiaľ máte nájomníka, ktorý platí nájom načas a dobre sa stará o vašu nehnuteľnosť, požiadajte ho o obnovenie nájomnej zmluvy aspoň 90 dní pred jej uplynutím. Ako prenajímateľ, by ste si mali viesť záznamy o všetkom: potvrdenie o prijatí zálohy, potvrdenie o prenájme, bločky za údržbu a podobne. Posledným krokom je vyplnenie a podpísanie nájomnej zmluvy. Je veľmi dôležité, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti ako označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, výšku nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu, deň splatnosti nájomného, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod.
V prípade majiteľa nehnuteľnosti je potrebné, aby našiel toho správneho nájomníka, ktorý bude pravidelne a načas platiť nájomné a dostatočne sa starať o byt, čím sa predíde k jeho poškodeniu. Tu však netreba zabúdať na to, že kvalitne vypracovaná nájomná zmluva Vám môže skutočne uľahčiť život a predísť komplikáciám v podobe dlhotrvajúcich sporov. Aj Vám sa totiž môže stať, že Váš nájomník si nebude plniť svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy, nezaplatí nájom alebo sa jednoducho odmietne vysťahovať z bytu.
Na záver pri prenájme netreba zabúdať na povinnosti, ktoré vznikajú prenajímateľovi voči štátu. Prenajímateľovi, ktorý na území SR prvýkrát prenajal nehnuteľnosť s výnimkou pozemku, vzniká povinnosť požiadať o registráciu príslušného správcu dane.
Ing.
tags: #mozem #platit #najom #realitnej #kancelarii