Prvý Realitný Fond: Hlboký Ponor do Investícií do Nehnuteľností

Investovanie do nehnuteľností predstavuje dlhodobo stabilnú a atraktívnu možnosť zhodnocovania kapitálu. V kontexte podielových fondov sa ako jedna z najstarších a najvýznamnejších možností na slovenskom trhu etabluje Prvý realitný fond (PRF). Tento článok sa zameriava na to, do čoho Prvý realitný fond investuje, aké sú jeho charakteristiky, riziká a aké výhody ponúka investorom.

Základné Charakteristiky Prvého Realitného Fondu

Prvý realitný fond, založený v roku 2006, je najstarším podielovým fondom nehnuteľností na Slovensku. Jeho cieľom je pravidelne dosahovať a zabezpečiť pre investorov výnos na úrovni vývoja slovenského, českého a stredoeurópskeho realitného trhu. Fond je primárne určený pre investorov hľadajúcich perspektívu dlhodobej výkonnosti bez významných výkyvov, ktorí chcú investovať na dlhšie obdobie, ideálne po dobu dlhšiu ako 5 rokov. Aktuálna hodnota jeho majetku presahuje 235 miliónov EUR a svoje peniaze v ňom zhodnocuje takmer 25 tisíc investorov.

Správcom fondu je IAD Investments, správ. spol., a.s., ktorá je najstaršou nezávislou slovenskou správcovskou spoločnosťou. V rámci svojho európskeho pôsobenia od roku 1991 spravuje aktíva najmä na Slovensku a v Českej republike v celkovej hodnote viac ako 1,03 miliardy EUR.

Investičná Stratégia a Zloženie Portfólia

Prvý realitný fond investuje prevažne priamo do realitných aktív - nehnuteľností. Realitné aktíva môžu tvoriť až 90% objemu majetku podielového fondu. Okrem priamych investícií do nehnuteľností môže fond investovať aj do prevoditeľných cenných papierov, ako sú hypotekárne záložné listy, dlhopisy, vkladové účty či termínované vklady. Výnos fondu je generovaný primárne prostredníctvom nájmov a z trhového zhodnotenia nehnuteľností.

Portfólio fondu je geograficky diverzifikované a zahŕňa nehnuteľnosti v rôznych krajinách a segmentoch. Medzi krajiny, v ktorých fond investuje, patria Chorvátsko, Poľsko, Maďarsko a Slovensko (najmä okolie Bratislavy, Nitra a Trenčín). Fond investuje do rôznych typov nehnuteľností, ako sú:

• Administratívne budovy: Príkladom je moderná administratívna budova D48 vo Varšave, Poľsko. Táto budova sa vyznačuje ideálnym umiestnením, dvojpodlažným podzemným parkoviskom s nabíjacími stanicami pre elektromobily, vonkajším parkoviskom, stojanmi pre bicykle a priestormi pre obchod a služby. Je držiteľom ekologického certifikátu LEED Gold. Medzi najväčších nájomcov patria popredné poľské a medzinárodné spoločnosti.
• Rezidenčné objekty: Hoci konkrétne príklady nie sú v poskytnutých dátach detailne rozvedené, fond investuje aj do bytových nehnuteľností.
• Obchodné objekty: Patria sem napríklad nákupné centrá a retail parky.
• Objekty služieb: Zahŕňajú priestory pre rôzne druhy služieb.
• Logistické centrá: Súčasťou portfólia sú aj logistické haly.

Geografická diverzifikácia, ako aj diverzifikácia do rôznych segmentov nehnuteľností, pomáha znižovať riziko a zabezpečuje stabilitu fondu.

Riziká Investovania do Realitných Fondov

Investovanie do realitných fondov, podobne ako akákoľvek iná investícia, prináša so sebou určité riziká. Je dôležité, aby si investor bol týchto rizík vedomý a aby ich zvážil pri rozhodovaní o investícii. Medzi hlavné riziká patria:

• Trhové riziko: Spočíva v pohyboch cien nájomného a obsadenosti nehnuteľností. Nie je garantované, že výška nájomného neklesne pod súčasnú úroveň alebo že predmety nehnuteľností budú vždy plne prenajaté. Napríklad, situácia s pandémiou koronavírusu priniesla dočasné uzatvorenie ekonomiky, čo viedlo k tomu, že niektorí nájomcovia, najmä v obchodných centrách, žiadali o úľavy na nájomnom. Avšak, vďaka diverzifikácii portfólia a dôslednej správe nájomných vzťahov, dopad na portfólio PRF nebol nijako výrazný a fond si udržal vysoký výber nájomného.
• Riziko pákového efektu (úverové riziko): Správcovská spoločnosť môže za účelom dodatočného výnosu využívať pákové efekty v podobe úverov a pôžičiek. Maximálna úroveň pákového efektu môže byť 50 % hodnoty majetku v podielovom fonde. Je dôležité sledovať percento zadlženia voči hodnote nehnuteľností v portfóliu. Napríklad, v prípade realitného fondu CE REIF od spoločnosti HB REAVIS bolo uvedené zadlženie portfólia voči LTV 68%, čo je považované za vysoké zadlženie. Prvý realitný fond má v súčasnosti zadlženosť portfólia voči LTV na úrovni 27,36 %, čo je výrazne nižšie a menej rizikové.
• Riziko vyšších úrokových sadzieb: Výkonnosť fondu môže byť nepriaznivo ovplyvnená v dôsledku zvýšených úrokových sadzieb. Zvyšovanie úrokových sadzieb centrálnych bánk môže viesť k nižšiemu dopytu po nehnuteľnostiach, poklesu ich cien a problémom so splácaním úverov. To sa následne premieta aj do výšky nájmov a ich splácania.
• Riziko likvidity: V niektorých mimoriadnych prípadoch môže správcovská spoločnosť dočasne, najdlhšie však na 12 mesiacov, pozastaviť vyplácanie podielových listov, ak je to v záujme investorov. Investor môže požadovať vyplatenie podielových listov najneskôr do 12 mesiacov od doručenia úplnej žiadosti.
• Riziko protistrany: Vzťahuje sa na riziko nesplnenia záväzkov zo strany partnerov fondu.

Európska centrálna banka a Národná banka Slovenska v minulosti varovali, že komerčné a rezidenčné nehnuteľnosti môžu byť v súčasnosti viac rizikové. Dôležité je preto dôsledne zvážiť, kedy je správny čas na investíciu do realitných fondov a aké sú riziká, ktoré majú vplyv na zhodnotenie či hodnotu nehnuteľnosti.

Výhody Investovania do Prvého Realitného Fondu

Napriek existujúcim rizikám, investovanie do Prvého realitného fondu ponúka aj viacero významných výhod:

• Diverzifikácia portfólia: Investovanie do realitných fondov pridáva do investičného portfólia nový rozmer diverzifikácie. Nehnuteľnosti majú vo všeobecnosti nízku koreláciu s akciami, čo umožňuje vyvážiť investičné riziko. Keď sa akciový trh stane volatilným, realitné fondy môžu pôsobiť ako stabilizátor.
• Profesionálna správa: Fond spravuje tím profesionálov, ktorí vyhľadávajú investičné príležitosti, zabezpečujú správu nájomných vzťahov a oceňovanie majetku. To odbremeňuje investora od starostí spojených s priamym vlastníctvom nehnuteľnosti, ako je hľadanie nájomníkov, dohadovanie podmienok či pravidelná údržba.
• Prístup k väčším investíciám: Realitné fondy umožňujú aj menším investorom zúčastňovať sa na investíciách do veľkých a lukratívnych nehnuteľností, ktoré by si ako jednotlivec nemohli dovoliť.
• Pravidelný výnos: Fond zhodnocuje peniaze investorov prostredníctvom nájmov a trhového zhodnotenia nehnuteľností, čo môže prinášať stabilný a predvídateľný výnos.
• Stabilita hodnoty: Sektor nehnuteľností historicky vykazuje stabilitu hodnoty a cien v jednotlivých segmentoch, čo z neho robí atraktívnu investíciu v neistých ekonomických časoch.
• Nízka transakčná aktivita a nižšia ochota bánk vstupovať do niektorých developerských projektov: Tieto faktory môžu v dlhodobom horizonte viesť k zvýšeniu celkovej aktivity a zhodnotenia v sektore nehnuteľností, obzvlášť v spojení so silnými podpornými programami a nízkymi úrokovými sadzbami.

Poplatky a Podmienky Investovania

Pri investovaní do Prvého realitného fondu je dôležité zohľadniť aj spojené poplatky:

• Vstupný poplatok: Pri investícii menšej ako 16 000 € je 3 %. Pri sume vyššej ako 16 000 € sa poplatok stanovuje individuálne.
• Výstupný poplatok: Je 0 %.
• Správcovský poplatok: Je 1,8 % ročne (p.a.).
• Depozitársky poplatok: Je vo výške 0,204 % ročne (p.a.) vrátane DPH.

Oceňovanie majetku a záväzkov v podielovom fonde prebieha každý pracovný deň. Investor môže denne požadovať vyplatenie podielových listov, ktoré sa mu vyplatia bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 12 mesiacov od doručenia úplnej žiadosti.

Alternatívne Investičné Možnosti a Budúcnosť

Na trhu existuje viacero realitných fondov s rôznymi investičnými stratégiami a poplatkovými štruktúrami. Napríklad, správcovská spoločnosť 365 spravuje Realitný fond, ktorý investuje do viac ako 40 nehnuteľností v rôznych segmentoch (administratívne budovy, retail parky, logistické haly, rezidenčné projekty, pozemky). Odporúčaný investičný horizont sú tri roky, s výstupným poplatkom 2 % z aktuálnej ceny podielového listu do troch rokov.

Existujú aj fondy zamerané na nákup realitných podkladových fondov a realitných ETF s cieľom dosahovania výnosov v stredno až dlhodobom horizonte (7 a viac rokov), ktoré ponúkajú nízku úroveň investičného rizika.

Na druhej strane, niektoré fondy môžu mať vyššie zadlženie, čo predstavuje zvýšené riziko. Dôležité je preto vždy si dôkladne preštudovať prospekt fondu, štatút a investičný dotazník, aby investor pochopil všetky súvisiace riziká a podmienky.

V kontexte aktuálneho ekonomického vývoja, s podpornými programami a nulovými úrokovými sadzbami, sa očakáva zvýšenie celkovej aktivity v realitnom sektore v horizonte 6 až 12 mesiacov.

Zhrnutie pre Investora

Pri rozhodovaní o investícii do realitného fondu je kľúčové zodpovedne zvážiť niekoľko faktorov:

• Investičný horizont: Ako dlho chcete mať peniaze viazané?
• Rizikový profil: Akému riziku ste ochotní čeliť?
• Likvidita: Bol by pre vás problém, ak by správca dočasne pozastavil vyplácanie podielov?
• Poplatková štruktúra: Aké sú vstupné, správcovské a výstupné poplatky?
• Zloženie portfólia a diverzifikácia: Do akých typov nehnuteľností fond investuje a v akých krajinách?
• Zadlženosť portfólia: Aká je úroveň zadlženia voči hodnote nehnuteľností?

Investovanie do Prvého realitného fondu môže byť atraktívnou možnosťou pre dlhodobých investorov, ktorí hľadajú stabilné zhodnocovanie a diverzifikáciu svojho portfólia. Dôkladné pochopenie jeho stratégie, rizík a podmienok je však nevyhnutné pre informované investičné rozhodnutie.

tags: #realitny #fond #investuje #prevazne #do