Ako získať hypotéku s najlepším úrokom: Podrobný sprievodca

Hypotéka predstavuje kľúčový finančný nástroj pre mnohých ľudí, ktorí sa rozhodnú zabezpečiť si vlastné bývanie alebo realizovať iné významné investície do nehnuteľností. Jedná sa o dlhodobý bankový úver, ktorého splatnosť sa štandardne pohybuje od 4 do 30 rokov, pričom výnimočne môže siahať až do 40 rokov. Základnou podmienkou pre získanie hypotekárneho úveru je zabezpečenie záložným právom k nehnuteľnosti. Dôležité je poznamenať, že banky vo väčšine prípadov nevyžadujú, aby bola zakladaná nehnuteľnosť vo vlastníctve osoby, ktorá o hypotéku žiada. Nehnuteľnosť môže vlastniť aj niekto iný, napríklad rodičia, súrodenci či známi.

Stanovenie výšky hypotéky a hodnota nehnuteľnosti

Výška hypotekárneho úveru je bankami stanovená na základe komplexného prehodnotenia žiadateľa, ako aj na základe hodnoty nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť na zabezpečenie hypotéky. Banky zvyčajne poskytujú hypotéku do výšky 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, pričom zvýhodnenú úrokovú sadzbu je možné získať do výšky 80 % LTV (Loan To Value - pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti). Hodnotu nehnuteľnosti stanovujú znalci, ale banka si vyhradzuje právo túto hodnotu upraviť. Niektoré banky disponujú internými znalcami alebo internými zoznamami odporúčaných znalcov, prípadne majú zoznamy znalcov, ktorých znalecké posudky neakceptujú. Preto je vždy odporúčané výber znalca vopred konzultovať s konkrétnou bankou.

Fixácia úrokovej sadzby: Kľúč k predvídateľnosti

V žiadosti o hypotéku si klient môže stanoviť tzv. "Fixáciu úrokovej sadzby". Ide o obdobie, počas ktorého banka garantuje klientovi nezmenenú výšku úrokovej sadzby. Po uplynutí tohto termínu má banka právo výšku úrokovej sadzby meniť. Úrok je prvou a často najdôležitejšou informáciou, ktorá zaujíma každého záujemcu o hypotekárny úver. Od výšky úroku totiž priamo závisí výška mesačnej splátky a celkové preplatenie úveru. Úročenie hypotekárnych úverov je ovplyvnené niekoľkými faktormi. Je dôležité uvedomiť si, že väčšina bánk komunikuje len minimálnu výšku úroku, ktorú však nemusí získať každý. Tieto najnižšie úrokové sadzby sú primárne určené pre najbonitnejších klientov.

Dĺžka fixácie úrokovej sadzby je rovnako kľúčová. Počas zvolenej fixácie je úrok nemenný, avšak po jej uplynutí dôjde k zmene výšky úročenia. Vzhľadom na ťažko predvídateľný budúci vývoj úrokových sadzieb je potrebné tento faktor dôkladne zvážiť. Ak túžite po istote nemennej výšky úrokov na dlhšie časové obdobie, zvoľte si dlhšiu dobu fixácie úrokovej sadzby. Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšia fixácia, tým vyšší úrok. Dôvodom je vyššie riziko pre banku, ktoré so sebou prináša garancia úroku na dlhšie obdobie. Naopak, ak očakávate znižovanie úrokových sadzieb, je vhodné fixovať úroky na kratšie obdobie.

Porovnanie hypotekárnych úverov a úrokových sadzieb

Na portáloch ako TotalMoney.sk je možné nájsť pravidelne aktualizované prehľady úrokových sadzieb pre hypotekárne úvery v jednotlivých bankách. Tieto prehľady umožňujú rýchle a jednoduché porovnanie hypotekárnych úverov podľa výšky úrokov a doby ich fixácie.

Príklad úveru:

• Úver: 49 000 EUR
• Splatnosť: 20 rokov (240 mesačných splátok)
• Mesačná splátka: 281,17 EUR
• Pevná úroková sadzba: 3,38 % p.a.
• Fixácia: 3 roky
• RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov): 3,87 % p.a.

Poplatky banky spojené s úverom:

• Bežný účet s internetbankingom: 0 EUR
• Poplatky tretích strán:
  • Ocenenie nehnuteľnosti: zvyčajne 250 EUR (0 EUR, ak už ocenenie existuje)
  • Kataster nehnuteľností: 124 EUR

Prehľad úrokových sadzieb v rôznych bankách (príklad):

1. Fio hypotéka: Úroková sadzba 3,08 %, Mesačná splátka 425,93 €, Preplatená suma 53 335,11 €, Poplatok za poskytnutie 0,00 €
2. mHYPOTÉKA účelová: Úroková sadzba 3,39 %, Mesačná splátka 442,93 €, Preplatená suma 59 453,70 €, Poplatok za poskytnutie 0,00 €
3. Hypoúver Invest: Úroková sadzba 3,39 %, Mesačná splátka 442,93 €, Preplatená suma 59 453,70 €, Poplatok za poskytnutie 0,00 €
4. VÚB Hypotéka na bývanie: Úroková sadzba 3,39 %, Mesačná splátka 442,93 €, Preplatená suma 59 453,70 €, Poplatok za poskytnutie 0,00 €
5. Úver na bývanie: Úroková sadzba 3,39 %, Mesačná splátka 442,93 €, Preplatená suma 59 753,70 €, Poplatok za poskytnutie 300,00 €
6. Hypotéka: Úroková sadzba 3,40 %, Mesačná splátka 443,48 €, Preplatená suma 59 753,24 €, Poplatok za poskytnutie 100,00 €
7. Účelový úver na bývanie: Úroková sadzba 3,40 %, Mesačná splátka 443,48 €, Preplatená suma 59 953,24 €, Poplatok za poskytnutie 300,00 €
8. Hypotéka: Úroková sadzba 3,55 %, Mesačná splátka 451,84 €, Preplatená suma 62 962,54 €, Poplatok za poskytnutie 300,00 €
9. Hypotéka TB: Úroková sadzba 3,69 %, Mesačná splátka 459,72 €, Preplatená suma 65 498,32 €, Poplatok za poskytnutie 0,00 €
10. Hypotéka bez prekážok: Úroková sadzba 3,79 %, Mesačná splátka 465,39 €, Preplatená suma 68 039,78 €, Poplatok za poskytnutie 500,00 €

Je dôležité si uvedomiť, že uvedené sadzby sú často minimálne a ich získanie závisí od bonity klienta a splnenia ďalších podmienok banky.

Typy hypoték a ich špecifiká

Na trhu existujú rôzne typy hypoték, ktoré sa líšia účelom použitia finančných prostriedkov a podmienkami:

• Účelová hypotéka: Slúži najčastejšie na stavbu nehnuteľnosti (stavba, prístavba, dostavba), rekonštrukciu (opravu) nehnuteľnosti, kúpu nehnuteľnosti, refinancovanie prostriedkov už použitých na nehnuteľnosť, vyplatenie skôr poskytnutého úveru použitého na nehnuteľnosť, usporiadanie dedičského konania pri nehnuteľnosti (napr. vyplatenie súrodencov) alebo usporiadanie rozvodového konania (napr. vyplatenie manžela/ky z nehnuteľnosti). Pri účelovej hypotéke je nevyhnutné banke dokladovať použitie peňazí prostredníctvom kúpnej zmluvy, faktúr na výstavbu, rekonštrukciu, bločkov na nákup materiálu a pod.
• Bezúčelová alebo americká hypotéka: Aj táto hypotéka je zabezpečená nehnuteľnosťou, avšak žiadateľ nie je povinný preukazovať použitie získaných peňazí. Banka prevedie peniaze na účet a nesleduje ich účel použitia.

Dokladovanie účelu úveru

Doklady potrebné na preukázanie účelu úveru sa líšia podľa typu hypotéky. Pri kúpe je to kúpna zmluva, pri rekonštrukcii a výstavbe sú to zmluva o dielo, bločky a faktúry za stavebný materiál a iné. Konkrétne môžu byť použité:

• Faktúra, ktorá bude z úveru preplatená priamo dodávateľovi.
• Faktúra s dokladom o zaplatení, ktorú banka preplatí klientovi na účet. Ako doklad o zaplatení sa považuje príjmový pokladničný doklad, doklad z registračnej pokladne, ústrižok poštovej poukážky, výpis z bankového účtu alebo iný doklad o zaplatení v hotovosti, z ktorého je jasný predávajúci, predmet kúpy (alebo zhotovenie prác), množstvo, cena (najčastejšie používaný tzv. paragón).
• Môžu byť použité aj bločky zo zahraničia, kde sa suma v cudzej mene preráta na eurá kurzom NBS a opis položiek na bloku musí byť na požiadanie banky úradne preložený.
• Preukázateľným dokladom účelovosti úveru je aj kúpna zmluva, napr. k pozemku, k nehnuteľnosti, alebo pri výstavbe či rekonštrukcii domu stavaného stavebnou spoločnosťou sa uzatvára zmluva o dielo.

Na čo si dať pozor pri hypotéke?

Pri výbere hypotéky je dôležité venovať pozornosť viacerým aspektom:

• Úrok a fixácia: Je nevyhnutné si všímať nielen výšku úroku, ale aj dĺžku jeho fixácie, teda obdobie, počas ktorého bude úrok a s ním spojená mesačná splátka nemenná. Fixovať úrok si je možné na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov, v závislosti od ponuky banky.
• Podmienky počas splatnosti: Dôležité je prihliadať na podmienky, ktoré musí žiadateľ spĺňať počas celej lehoty splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke - napr. bežný účet, zasielanie príjmu či poistenie úveru, alebo iné špecifické podmienky, ako napríklad minimálna splatnosť hypotéky.
• Mimoriadne splátky: Zaujímavou položkou úverovej zmluvy je aj možnosť bezplatných mimoriadnych splátok. Niektoré banky umožňujú mimoriadnu splátku len pri výročí fixácie, čo znamená, že ak je fixácia úroku na 5 rokov, je možné takúto splátku využiť len raz za päť rokov. Ak ju klient využije skôr, môže byť spoplatnená (poplatok sa dnes pohybuje v rozmedzí 4 - 5 % z výšky mimoriadnej splátky). Iné banky umožňujú mimoriadne splátky aj mimo výročia fixácie, najčastejšie do 20 % istiny celkovo žiadanej hypotéky, alebo do 20 % aktuálneho zostatku hypotéky.
• Dokladovanie pri výstavbe a rekonštrukcii: Pri riešení hypotéky na výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti je potrebné byť opatrný pri výbere banky vzhľadom na potreby dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov. Niektoré banky vyžadujú len čestné vyhlásenie a fotografie vykonaných prác, prípadne orientačný rozpočet. Iné banky si vyžadujú detailné zdokladovanie všetkých nákladov prostredníctvom bločkov či faktúr.
• Čerpanie hypotéky pri výstavbe: V prípade riešenia výstavby nehnuteľnosti je potrebné si vopred overiť, či banka dokáže poskytnúť peniaze z hypotéky rýchlo, hneď po potvrdení návrhu na vklad záložného práva do katastra, aj v prípade, že rozostavaný dom ešte nie je evidovaný na liste vlastníctva. Niektoré banky vyžadujú, aby bola stavba najprv zapísaná na liste vlastníctva, čo môže predĺžiť čerpanie hypotéky až o dva mesiace.
• Forma splácania: Dôležité je zvážiť formu splácania hypotéky. Anuitné splátky znamenajú rovnakú mesačnú splátku počas celej lehoty splatnosti (za predpokladu nemenného úroku). Progresívne splácanie znamená, že na začiatku je splátka nižšia a postupne narastá. Anuitné splácanie je vo všeobecnosti výhodnejšie, pretože časť istiny v anuitnej splátke je vyššia ako v progresívnej splátke, čo vedie k rýchlejšiemu splácaniu istiny a celkovo nižším nákladom na preplatenie hypotéky.
• Zmeny na založenej nehnuteľnosti: Počas splácania hypotéky je dôležité akúkoľvek zmenu týkajúcu sa založenej nehnuteľnosti banke ohlásiť, prípadne si vyžiadať súhlas banky. Týka sa to napríklad aj prípadného prenájmu nehnuteľnosti tretej osobe.

Úroková sadzba: Cena peňazí v čase

Zjednodušene povedané, úroková sadzba predstavuje cenu hypotéky. Dohodnutá úroková sadzba zohľadňuje cenu peňazí v čase uzatvorenia hypotéky a je ovplyvnená viacerými faktormi, najmä situáciou na trhu. Na Slovensku sme v minulosti zažili obdobie kontinuálneho poklesu a dlhodobo nízkych úrokových sadzieb. Kým v roku 2007 bola priemerná výška úrokovej miery viac ako 6 %, v roku 2021 bolo bežné získať hypotéku s úrokom pod 1 %. Na jar 2022 začali úrokové sadzby rásť, čo reflektuje situáciu na medzibankovom trhu a kroky Európskej centrálnej banky v oblasti inflácie. V súčasnosti úroky na hypotékach pomaličky klesajú, hypotéky lacnejú a stále majú priestor na ďalší pokles. Je nepravdepodobné, že by sa sadzby vrátili na úroveň pod 1 % p.a. v blízkej budúcnosti.

Bankové špecifiká a podmienky získania výhodných sadzieb

Každá banka má svoje vlastné špecifické podmienky pre získanie hypotéky s výhodnou úrokovou sadzbou. Tieto podmienky sa neustále menia a je dôležité ich priebežne sledovať.

• ČSOB: Pri niektorých pobočkách sa stretnete s tvrdými obchodníkmi, ktorí často vyžadujú využitie ďalších produktov skupiny ČSOB (poistenie nehnuteľnosti, povolené prečerpanie, kreditná karta, sporiaci účet, životné poistenie). Účet v ČSOB môže byť za určitých podmienok bezplatný. Získanie lepších sadzieb ako uvádzaných nie je nemožné, často sa však vybavujú na výnimku.
• mBank: Úrok v mBank vychádza z tabuľky v ich úrokovom lístku, ktorá zohľadňuje LTV na hypotéke. Účet v mBank je štandardne bezplatný. Banka ponúka zľavu za používanie bežného účtu a platbu kartou.
• Prima banka: Snaží sa získať nových klientov nízkymi úrokmi. Nízky úrok dostane takmer každý. Banka dlhodobo prepláca poplatky za predčasné splatenie hypotéky pri refinancovaní z inej banky mimo výročia fixácie. Účet v Prima banke je spoplatnený, pričom podmienky na získanie 100% zľavy sú pomerne náročné.
• 365.bank: Hoci je nováčikom na trhu hypoték, snaží sa o lepších klientov. Procesy schvaľovania hypoték sú vyladené a banka vie schváliť aj komplikované prípady za dobrých podmienok. Dôležité je sledovať podmienky na získanie úroku, napríklad minimálny príjem 1 500 EUR pre zľavu 0,7 % p.a. Účet v 365.bank je spoplatnený, no po splnení podmienok môže byť bezplatný.
• Slovenská sporiteľňa (SLSP): Nemá jednotný systém úrokov, každý žiadateľ je posudzovaný individuálne. Predbežná kalkulácia sa častokrát líši od schváleného úroku. SLSP tlačí klientov do poistenia úveru na zníženie úroku, avšak úrok je vo väčšine prípadov vyšší ako najnižšie sadzby na trhu. Poplatok za poskytnutie hypotéky je štandardne nastavený, ale môže byť aj 100% zľava. Energetický certifikát alebo refinančná hypotéka môžu viesť k zľave alebo nulovému poplatku. SLSP má povesť banky, ktorá dokáže schváliť takmer všetko, aj komplikované prípady, avšak za vyššiu cenu.
• Tatra banka: V minulosti bolo ľahšie získať výnimku na úrokovú sadzbu. Aktuálne sú zľavy naviazané na využívanie ďalších produktov banky. Účet v Tatra banke je spoplatnený, bezplatný účet je možný pri využívaní minimálne 3 produktov banky. Tatra banka patrí k lídrom na trhu a napriek vyššiemu úroku si ju klienti často vyberajú kvôli vernosti značke.
• UniCredit Bank (UCB): Na získanie výhodného úroku je potrebné mať bežný účet v UCB s presmerovaným príjmom. Zľavu z úroku je možné získať uzatvorením poistenia úveru. Banka dlhodobo reklamuje nízke úroky, avšak podmienky na ich získanie (životné poistenie cez banku, energetický certifikát) môžu byť finančne menej výhodné.
• UniCredit Bank: Nemá veľký podiel na trhu, snaží sa priniesť nové produkty, no klienti často volia iné banky s lepšími podmienkami.
• VÚB: Na získanie uvedeného úroku je potrebné splácať hypotéku z VÚB účtu a mať naň presmerovanú výplatu. Štandardné zľavy sú naviazané na poistenie úveru cez VÚB, ale úrok je možné znížiť aj individuálnym posúdením bez poistenia. Pri novostavbách od developera s financovaním cez VÚB je možná zľava na úroku. Poplatok za schválenie hypotéky je štandardne nastavený, ale pri využití aktívneho účtu je možná 95% zľava. Účet vo VÚB je spoplatnený, no po splnení podmienok môže byť bezplatný. VÚB patrí k lídrom na trhu s dobre nastavenými procesmi, ktoré často umožňujú rýchlejšie a jednoduchšie vybavenie hypotéky.

Získanie hypotéky s najlepším úrokom vyžaduje dôkladné porovnanie ponúk, pochopenie všetkých podmienok a strategické plánovanie. Je dôležité nielen sledovať aktuálne úrokové sadzby, ale aj zvážiť dlhodobé implikácie zvolenej fixácie, poplatkov a možností mimoriadnych splátok.

tags: #hypotekarny #uver #ziskanie #lepsieho #uroku