Prenajímatelia ako vlastníci nehnuteľností a nájomcovia ako záujemcovia o odplatné užívanie nehnuteľností majú možnosť výberu právneho režimu, na základe ktorého sa ich nájomný vzťah bude spravovať. Slovenský právny poriadok má od roku 2014 zakotvené dva právne režimy pre nájom bytu. Právna úprava nájomnej zmluvy týkajúcej sa nájmu bytu je súčasťou zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „občiansky zákonník“) a zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení (ďalej len „zákon o krátkodobom nájme bytu“). Oba uvedené zákony majú špecifické podmienky upravujúce práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa. Obidva právne režimy majú svoje výhody aj nevýhody.
Všeobecný vs. špecifický zákon: Občiansky zákonník a zákon o krátkodobom nájme bytu
Občiansky zákonník pokrýva nájomné bývanie všeobecne. Naproti tomu má zákon o krátkodobom nájme bytu užší rámec, čo vyplýva z negatívneho výpočtu prípadov, na ktoré sa táto norma nevzťahuje v ust. § 1 ods. 2., teda nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov je vylúčený z pôsobnosti zákona. Občiansky zákonník je tzv. lex generalis, teda zákon všeobecný. Občiansky zákonník v siedmej hlave stanovuje podmienky nájomnej zmluvy, ktorej predmetom môže byť prenajatie nehnuteľnosti vo všeobecnosti, teda napríklad nájom domu, pozemku, bytu alebo hnuteľnej veci napríklad prenájom motorového vozidla. Osobitné ustanovenia k nájmu bytu sú obsiahnuté v štvrtom oddiely siedmej hlavy.
Byty sa z dôvodu jednej právnej úpravy prenajímali do roku 2014 iba na základe jednotlivých ustanovení občianskeho zákonníka. V roku 2014 sa stal účinným zákon o krátkodobom nájme bytu, avšak aj v súčasnosti mnohí nemajú vedomosť, že zákon o krátkodobom nájme ako tzv. lex specialis je pre zmluvné strany v mnohých aspektoch výhodnejší. Prax ukázala, že nájomný vzťah na užívanie bytu uzatvorený podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu v súčasnosti prevláda nad právnym režimom uzatvoreným podľa Občianskeho zákonníka a najmä prenajímatelia preferujú právny režim Zákona o krátkodobom nájme bytu. Náš článok Vám prináša porovnanie z nášho pohľadu kľúčových odlišností nájomného vzťahu podľa dvoch právnych režimov.
Forma nájomnej zmluvy: Písomná povinnosť a jej dôsledky
Zásadné rozdiely právnej úpravy nájmu bytu medzi občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu spočívajú v (i) samotnej forme a podobe nájomnej zmluvy.
Forma nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka
Podľa § 685 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka nie je viazaná na obligatórnu písomnú podobu, čo vyplýva zo slovného spojenia v zákone, ktorý uvádza, že nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a stavu bytu. Z terminológie spravidla je zrejmé, že forma a podoba nájomnej zmluvy môže byť rôzna. Nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka môže byť dohodnutá aj ústne, v takom prípade zákon uvádza, že o jej obsahu sa musí uzatvoriť zápisnica. Pojem zápisnica však zákon nedefinuje pre účely nájomnej zmluvy, čo znamená, že odpovede na otázky priniesla a priebežne prináša súdna prax a individuálne spory vychádzajúce zo špecifických skutkových stavov. Občiansky zákonník nepredpisuje písomnú formu, z dôvodu čoho môže dôjsť k pochybnostiam o právach a povinnostiach a k rýchlemu vzniku sporu. Odporúčame preto aj v prípade nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka uzatvoriť ju v riadnej písomnej podobe s určením predmetu, zmluvných strán, výšky nájomného, doby nájmu a podrobnými právami a povinnosťami.
Forma nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.“
Podľa § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy je podľa zákona o krátkodobom nájme bytu viazaná na obligatórnu písomnú formu s povinnými náležitosťami, ktoré zákon uvádza ďalej, a to povinnosť v písomnej forme (i) uviesť a riadne identifikovať zmluvné strany, (ii) označiť predmet nájmu, (iii) určiť výšku nájomného alebo určiť spôsob učenia výšky nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, (iv) opis stavu bytu, jeho vybavenia, príslušenstva a vád, (v) určenie doby nájmu a (vi) vyhlásenie nájomcu, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Povinnou zmluvnou náležitosťou nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Sme názoru, že daná povinnosť odráža určité slabšie postavenie nájomcu pokiaľ ide najmä o podmienky možnosti ukončenia nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa tohto zákona.
Zaujímavou úvahou je skutočnosť, ak nebola dodržaná písomná forma zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Je viacero názorov v odbornej verejnosti, že pre prípad nedodržania písomnej formy sa nájomná zmluva riadi občianskym zákonníkom, iné názory sa prikláňajú k absolútnej neplatnosti právneho úkonu s poukazom na § 40 ods. 1 občianskeho zákonníka. My sa s poukazom na právnu zásahu Ius ex iniuria non orfitur, teda z nepráva nemôže vzniknúť právo, prikláňame k názoru, že nedodržaním písomnej formy nájomnej zmluvy nepochybne nepôjde o zmluvu v právnom režime zákona o krátkodobom nájme bytu, ale aplikuje sa lex generalis, teda občiansky zákonník. Každopádne, zákon o krátkodobom nájme je z nášho pohľadu výhodný pre obe zmluvné strany, vyžadujúc povinnú písomnú formu.
Trvanie zmluvy o nájme: Neobmedzenosť verzus časové limity
Zásadné rozdiely právnej úpravy nájmu bytu medzi občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu spočívajú v (iii) podmienkach ukončenia nájmu a (iv) v lehotách a výpovednej dobe.
Trvanie zmluvy o nájme podľa oboch zákonov
Dĺžka trvania nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme nesmie presiahnuť dva roky, pričom celková doba nájmu môže byť najviac dvakrát predĺžená o 2 roky, teda najviac na 6 rokov. Je vecou úvahy zmluvných strán, najmä však nájomcu, ako dlho má v záujme bývať formou nájmu. Limitovaná doba nájmu favorizuje prenajímateľa, naopak, je určitou neistotou pre nájomcu. Ak má nájomca záujem na dlhodobom bývaní formou nájmu, je pre neho výhodnejšia nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka, ktorý v neposlednom rade stanovuje v ust. § 685 ods. 1 veta druhá, že „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“
Z hľadiska možností trvania zmluvy o nájme je v prípade záujmu nájomcu na dlhodobom užívaní bytu výhodnejší občiansky zákonník. Podľa občianskeho zákonníka je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú a nájom vypovedať výhradne z dôvodov striktne stanovených v ust. § 711, navyše s dlhšou výpovednou dobou než podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, ku ktorej sa dostaneme.
Nájomné a jeho úprava: Flexibilita pre prenajímateľa
Zásadné rozdiely právnej úpravy nájmu bytu medzi občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu spočívajú v (ii) v určení nájomného.
Nájomné podľa oboch zákonov
Podľa § 696 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.“
Podľa § 4 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.“
Z rozdielnej úpravy v oboch zákonoch jednoznačne vyplýva, že zákon o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejší. Zákon o krátkodobom nájme bytu priznáva prenajímateľovi zákonné právo jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť uvedené v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takému jednostrannému právnemu úkonu prenajímateľa. Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov, v rámci ktorých sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku. Nájomca tiež v zmysle ďalších ustanovení občianskeho zákonníka môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie predmetu nájmu.
Zánik nájmu: Rozdiely v ochrane nájomcu a flexibilite prenajímateľa
Zásadný rozdiel medzi právnou úpravou nájomnej zmluvy podľa oboch zákonov je v podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Pri ukončení nájomného vzťahu dochádza ku stretom záujmov prenajímateľa ako v zásade silnejšej zmluvnej strany a nájomcu ako de facto slabšej zmluvnej strany. Nájomca má záujem bývať v pokoji a bez hrozby, že kedykoľvek prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu a prenajímateľ má isteže záujem na pravidelnosti platieb nájomného a pokiaľ možno čo najmenej komplikovanom vzťahu s nájomcom, ktorý nehnuteľnosť žiadnym spôsobom neopotrebuje a nezničí. Je zároveň pochopiteľné, že prenajímateľ má tiež záujem na flexibilite, teda v prípade, ak má záujem, tak by najradšej nájomný vzťah ukončil čo najskôr.
V tomto smere môžeme konštatovať, že ideálny stav neexistuje a ani občiansky zákonník ani zákon o krátkodobom nájme bytu neponúkajú nelimitovanú flexibilitu pre prenajímateľa ani skalopevnú istotu nájomcu. Oba zákony však s poukazom na zásadu ochrany práv jednej a druhej strany ponúkajú kompromis.
Zánik nájmu podľa Občianskeho zákonníka
Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v občianskom zákonníku. Nájomnú zmluvu podľa občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711. Podľa § 711 ods. 1 a 2 občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak (i) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, (ii) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, (iii) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, (iv) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, (v) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, (vi) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, (vii) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Pokiaľ vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi, iba výpovednou lehotou. Výpovedná lehota je v zmysle občianskeho zákonníka všeobecne stanovená v trvaní minimálne troch mesiacov, pričom zmluvné strany si môžu dohodnúť aj lehotu dlhšiu.
Občiansky zákonník samozrejme nezabúda ani na prípady mimoriadnych porušení nájomnej zmluvy, resp. nemožnosti byt užívať. V takom prípade je ochranou jednej aj druhej zmluvnej strany inštitút odstúpenia od nájomnej zmluvy v zmysle občianskeho zákonníka na základe ust. § 679, samozrejme, bez výpovednej lehoty. Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľným alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať. Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatý byt alebo ak trpí užívanie bytu takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Pre neplatenie nájomného nájomcom však občiansky zákonník prenajímateľovi nepriznáva právo na odstúpenie, taký prípad musí byť riešený výpoveďou podľa § 711 ods. 1 písm. d).
Zánik nájmu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Aj zákon o krátkodobom nájme bytu prenajímateľovi a nájomcovi stanovuje kogentné výpovedné dôvody. Podľa § 7 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak (i) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza, (ii) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, (iii) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, (iv) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, (v) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Zákon o krátkodobom nájme teda umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere všeobecná, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede. Z pohľadu zásad súkromného práva majú zmluvné strany voľnosť v rozhodovaní, preto iným dôvodom môže byť v zásade čokoľvek, čo neodporuje zákonu.
Depozit a peňažná zábezpeka: Zabezpečenie nájomného vzťahu
Zásadné rozdiely právnej úpravy nájmu bytu medzi občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu spočívajú v (v) inštitúte tzv. depozitu alebo peňažnej zábezpeky.
Depozit a peňažná zábezpeka v nájomných vzťahoch
Prenajímateľ a nájomca vstupujú do nájomného vzťahu nepochybne v dobrej viere, že druhá zmluvná strana bude plniť svoje zmluvné záväzky. Základnou povinnosťou nájomcu je uhrádzať prenajímateľovi nájomné a prevádzkové náklady v dohodnutej výške a lehotách splatnosti. Prenajímateľ však v mnohých prípadoch má záujem na pokračovaní nájmu a na využití alternatívnych garancií úhrady dlžného nájomného a ďalších finančných nárokov prenajímateľa voči nájomcovi z nájomnej zmluvy. K najčastejšie využívaným nástrojom patria: finančný depozit uhradený nájomcom na účet prenajímateľa pri uzatvorení nájomnej zmluvy, banková garancia a ručiteľské vyhlásenie. Účelom týchto nástrojov je zabezpečenie úhrady dlžného nájomného a prevádzkových nákladov (platieb za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom), avšak je vhodné toto zabezpečenie rozšíriť aj na akékoľvek splatné finančné nároky prenajímateľa voči nájomcovi z nájomnej zmluvy, ako napríklad úroky z omeškania, zmluvné pokuty alebo náhradu škody.
Je štandardom, že nájomná zmluva zakotví povinnosť nájomcu uhradiť na účet prenajímateľa depozit (kauciu) v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, a to väčšinou vo výške 3-mesačného nájomného (vrátane DPH). V prípadoch, ak prenajímateľ znáša vysoké vstupné investície v súvislosti s prípravou predmetu nájmu pre nájomcu a jeho ekonomický záujem na návratnosti predmetnej investície je o to silnejší, depozit sa môže napríklad odvíjať od výšky takejto investície a byť vyšší ako trojnásobok mesačného nájomného.
Najmä v prípadoch značných vstupných investícií prenajímateľa alebo nadštandardne vysokej sumy nájomného (najmä v dôsledku veľkosti prenajatých priestorov) sa ako užitočný nástroj zabezpečenia platieb nájomcu z nájomnej zmluvy osvedčila banková záruka. Nájomca je tak povinný zabezpečiť a predložiť v stanovenej lehote (napríklad do desiatich dní od uzatvorenia nájomnej zmluvy) prenajímateľovi neodvolateľnú a nepodmienenú bankovú záruku vystavenú akceptovateľnou bankou v dohodnutej výške a platnú na dohodnutú dobu, pričom prenajímateľ bude oprávnený uspokojiť čerpaním z bankovej záruky spôsobom tam dohodnutým svoje peňažné pohľadávky voči nájomcovi z nájomnej zmluvy, ak nájomca nebude svoje povinnosti plniť riadne a včas.
Ručiteľským vyhlásením sa tretia osoba stojaca primárne mimo nájomného vzťahu (ručiteľ) písomným vyhlásením zaviaže prenajímateľovi, že v prípade, ak si nájomca nesplní svoje finančné záväzky voči prenajímateľovi z nájomnej zmluvy, tak ho vo vzťahu k týmto finančným záväzkom na základe výzvy uspokojí. Ručiteľ však môže voči prenajímateľovi uplatniť všetky námietky, na ktorých uplatnenie je oprávnený nájomca, a použiť na započítanie pohľadávky nájomcu voči prenajímateľovi, ak na započítanie by bol oprávnený nájomca, keby prenajímateľ vymáhal svoju pohľadávku voči nemu. Ručiteľ môže použiť na započítanie aj iné svoje pohľadávky voči prenajímateľovi. Ručiteľom je zvyčajne materská spoločnosť nájomcu, prípadne spoločnosť majetkovo a personálne inak prepojená s nájomcom. Tento inštitút sa využíva najmä v situáciách, keď je nájomcom tzv. právnická osoba. Považujeme za dôležité zdôrazniť v texte ručiteľského vyhlásenia (ktorého návrh má štandardne pripraviť prenajímateľ), že povinnosti ručiteľa nezaniknú a zostanú zachované aj v prípade konkurzu, reštrukturalizácie, likvidácie, zmene právnej formy, kontroly, a pod. vo vzťahu k nájomcovi.
Na sankčný poplatok spojený s omeškaním má prenajímateľ nárok automaticky. V súvislosti s nájmom bytu sa v drvivej väčšine prípadov platia dva typy úhrad: 1) nájomné - ako odplata za užívanie bytu, 2) úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu - ľudovo nazývaná aj „úhrada za služby“; ide o platbu určenú na náklady za dodávky elektriny, plynu, vody, tepla a podobne. Termín splatnosti nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu hľadajte vo vašej nájomnej zmluve. Zákon medzi následkami oneskorenia s platením nájomného a úhrady za služby v podstate nerozlišuje; omeškanie s hradením oboch platieb sankcionuje rovnako. Toto nastáva prvým dňom nasledujúcim po dohodnutom dni splatnosti, ak však trvá len pár dní, zákon ho toleruje. Pokiaľ ale nájomné a úhradu za služby nezaplatíte ani do piatich dní po ich splatnosti, vznikne prenajímateľovi nárok na poplatok z omeškania. Povinnosť na zaplatenie poplatku vyplýva priamo zo zákona - nemusí byť teda osobitne dohodnutá v nájomnej zmluve. Poplatok z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 ‰ (promile) z dlžnej čiastky, najmenej však vždy aspoň 0,83 EUR za každý (aj začatý) mesiac omeškania.
Dlh nájomcu a dôsledky v oboch právnych režimoch
Všeobecne možno konštatovať, že za neplatenie nájomného alebo úhrady za služby vám v každom prípade hrozí ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa. Podmienky tohto ukončenia zistíte podľa režimu, v ktorom bola uzatvorená vaša nájomná zmluva. Na Slovensku môže byť zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Dlh nájomcu a nájom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Ukončenie nájomnej zmluvy sa bude spravovať zákonom o krátkodobom nájme bytu, ak:1) je nájomná zmluva uzatvorená najviac na 2 roky a nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov,2) je písomnej nájomnej zmluve:a) zmluvná strana v postavení fyzickej osoby označená menom, priezviskom, miestom trvalého pobytu a dátumom narodenia,b) zmluvná strana v postavení fyzickej osoby - podnikateľa označená obchodným menom, miestom trvalého pobytu, dátumom narodenia, miestom podnikania a identifikačným číslom,c) zmluvná strana v postavení právnickej osoby označená obchodným menom, sídlom a identifikačným číslom a tiež menom a priezviskom osoby oprávnenej za ňu konať,d) označený predmet nájmu a rozsah jeho užívania,e) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za služby,f) opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,g) určenie doby nájmu,h) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z., o krátkodobom nájme bytu.
Prenajímateľ navyše musí riadne splniť svoju povinnosť registrácie k dani z príjmu podľa zákona o dani z príjmov. V prípade, že sú všetky vyššie uvedené podmienky splnené, môže s vami prenajímateľ ukončiť nájom výpoveďou, ak ste nezaplatili nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Dĺžka výpovednej doby sa spravuje nájomnou zmluvou; nesmie však byť kratšia, než 15 dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom vám bola doručená výpoveď.
Dlh nájomcu a nájom podľa Občianskeho zákonníka
Pokiaľ nie je splnená aspoň jedna z vyššie uvedených podmienok, bude sa ukončenie vašej nájomnej zmluvy spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Prenajímateľ s vami môže v tomto režime ukončiť nájom písomnou výpoveďou, ak ste nezaplatili nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Výpovedná lehota trvá 3 mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom vám bola doručená písomná výpoveď. Ak ste nezaplatili nájomné alebo úhradu za služby kvôli tomu, že ste sa z objektívnych dôvodov dostali do stavu hmotnej núdze, ktorý trval aj ku dňu doručenia výpovede, výpovedná lehota sa môže predĺžiť. V prípade, že hmotnú núdzu prenajímateľovi preukážete, predlžuje sa výpovedná lehota o tzv. ochrannú lehotu v dĺžke 6 mesiacov (spolu teda predĺžená výpovedná doba trvá 9 mesiacov). Ak sa vám ešte pred uplynutím ochrannej lehoty podarí zaplatiť prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s ním písomne dohodnete o spôsobe jeho úhrady, predpokladá sa, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol. Stav hmotnej núdze popisujeme napr. ako situáciu, kedy daňovník poberal dávky v hmotnej núdzi alebo bol poberateľom dávky v nezamestnanosti.
Dane z prenájmu: Pohľad prenajímateľa aj nájomcu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl.). Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 13. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. nezdaňuje sa.
Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j. príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania a príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti a príjmov z prenájmu) presiahne zákonom stanovenú hranicu, ktorá je v roku 2023 vo výške 2 401,53 eur. Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2025 na riadok č. 1).
Ako taktiež vyplýva z informácií poskytnutých v texte, tak ako sú posudzované príjmy z prenájmu u prenajímateľa, je potrebné posudzovať aj výdavky (náklady) súvisiace s prenájmom u nájomcu. Na strane nájomcu sa všetky tieto výdavky (náklady) posudzujú podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov a sú súčasťou základu dane až po zaplatení. Nájomné vrátane súvisiacich služieb nezaplatené do 31. 12. daného zdaňovacieho obdobia sa na strane nájomcu do daňových výdavkov nezapočítava. Zákon o dani z príjmov neupravuje postup úpravy základu dane podľa § 17 ods. 19 písm. a) až f) v prípade čiastočnej úhrady záväzku prislúchajúceho k nákladu, ktorý je daňovým výdavkom až po zaplatení. Spoločnosť v roku 2015 prenajala hmotný majetok za ročné nájomné vo výške 1 000 eur + DPH 200 eur. Tento záväzok v roku 2015 čiastočne uhradila (úhrada 420 eur) a k 31. 12. 2015 vykazuje nezaplatený zostatok záväzku vo výške 780 eur. Spoločnosť z uhradenej sumy 420 eur započíta na úhradu nájomného v súlade s § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov sumu 350 eur a na úhradu DPH sumu 70 eur.
V súvislosti s platením za energie a úhradami za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru je potrebné vychádzať z konkrétnej nájomnej zmluvy a spôsobu ich úhrady. Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť, že v celkovej sume nájomného už budú zohľadnené všetky náklady na energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo si zmluvné strany dohodnú oddelené platby za nájomné, energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Pri ich zahrňovaní do daňových výdavkov sa postupuje podľa usmernenia Daňového riaditeľstva Slovenskej republiky z 24. mája 2011.
- Platby za energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré platí nájomca prenajímateľovi: Ak sú oddelene dohodnuté platby za nájomné, spotrebu energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a tieto platby hradí prenajímateľovi nájomca, tak príjmom z prenájmu je nielen nájomné, ale aj platby prijaté od nájomcu na úhradu spotrebovanej energie a na úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Prenajímateľ potom následne tieto prostriedky použije na úhrady za energie a na úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Tieto výdavky sú potom pre prenajímateľa daňovo uznanými výdavkami.
- Platby za energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré platí nájomca priamo dodávateľom:
- Zmluvný vzťah s dodávateľom energií a so spoločenstvom vlastníkov bytov má uzavretý prenajímateľ: Ak sú oddelene dohodnuté platby za nájomné, spotrebu energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a tieto platby hradí nájomca priamo dodávateľom energií a spoločenstvu vlastníkov bytov alebo inému správcovi bytov, tak príjmom z prenájmu sú okrem nájomného aj platby hradené nájomcom priamo dodávateľom energií a spoločenstvu vlastníkov bytov alebo inému správcovi ako nepeňažný príjem. Napriek tomu, že prenajímateľ skutočne tieto náklady nehradil, môže si platby hradené nájomcom zahrnúť do daňových výdavkov. Tento postup sa uplatní vtedy, ak zmluvný vzťah s dodávateľom energií a so spoločenstvom vlastníkov bytov alebo iným správcom má uzavretý prenajímateľ.
- Zmluvný vzťah s dodávateľom energií a so spoločenstvom vlastníkov bytov má uzavretý nájomca: Ak sú oddelene dohodnuté platby za nájomné, spotrebu energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a tieto platby hradí nájomca priamo dodávateľom energií a spoločenstvu vlastníkov bytov alebo inému správcovi bytov, tak príjmom z prenájmu je len nájomné. Platby za spotrebu energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu hradené nájomcom priamo dodávateľom energií a spoločenstvu vlastníkov alebo inému správcovi bytov nie sú zdaniteľným príjmom prenajímateľa a nemôže si tieto platby uplatniť ani ako daňové výdavky. Tento postup sa uplatní vtedy, ak zmluvný vzťah s dodávateľom energií a so spoločenstvom vlastníkov bytov alebo iným správcom má uzavretý nájomca.
Záverom: Výber právneho režimu podľa potrieb
Voľba medzi nájomnou zmluvou podľa Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu závisí od konkrétnych potrieb a preferencií prenajímateľa aj nájomcu. Občiansky zákonník poskytuje väčšiu ochranu nájomcovi, najmä pokiaľ ide o stabilitu bývania a obmedzené dôvody výpovede. Na druhej strane, zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka prenajímateľovi väčšiu flexibilitu, pokiaľ ide o trvanie nájmu a možnosť jednostrannej úpravy nájomného, pričom zároveň vyžaduje písomnú formu zmluvy, čím sa predchádza mnohým nejasnostiam. Dôkladné zváženie všetkých aspektov a prípadná konzultácia s právnym odborníkom sú kľúčové pre uzatvorenie nájomnej zmluvy, ktorá bude v súlade so záujmami oboch zmluvných strán.