Predaj bytu či domu je komplexný proces, ktorý si vyžaduje nielen dôkladnú prípravu, ale aj množstvo administratívnych úkonov a predkladanie špecifických dokumentov. Tieto dokumenty slúžia nielen na splnenie legislatívnych požiadaviek, ale aj na zefektívnenie a urýchlenie celého procesu predaja. Kupujúci, ako aj profesionálni realitní makléri, si často vyžiadajú predloženie rôznych dokladov, ktoré potvrzujú vlastníctvo, spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti a jej technický stav. Zoznam potrebných dokumentov sa môže mierne líšiť v závislosti od typu nehnuteľnosti, avšak existuje základná sada, ktorá je relevantná pri každom predaji.
Základné dokumenty pri predaji bytu
Pri predaji bytu je nevyhnutné predložiť niekoľko kľúčových dokumentov, ktoré zabezpečia hladký priebeh transakcie a poskytnú kupujúcemu potrebné informácie.
Zmluva o nadobudnutí nehnuteľnosti
Tento dokument je zásadný, pretože kupujúcemu umožňuje detailne sa oboznámiť so všetkými údajmi, ktoré potvrdzujú vlastníctvo a spôsob, akým bola nehnuteľnosť nadobudnutá. Môže ísť o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, zámennú zmluvu alebo uznesenie o dedičstve. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedičstvom, je dobré si odložiť alebo dohľadať pôvodný titul nadobudnutia, ktorým nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ.
Výpis z listu vlastníctva
List vlastníctva je ďalším z kľúčových dokumentov predkladaných pri predaji bytu. V tomto prípade postačí výpis z listu vlastníctva, ktorý je možné stiahnuť aj z internetu. Dôležité je, aby bol tento výpis aktuálny a spôsobilý na potrebné právne úkony. Skúsený realitný maklér si ho často dokáže vyhľadať aj sám. Nie vždy sa rodinný dom a pozemok alebo pozemky nachádzajú na jednom spoločnom liste vlastníctva.
Kópia katastrálnej mapy
Katastrálnu mapu si chcú pozrieť mnohí kupujúci, najmä tí, ktorí sa zaujímajú o nehnuteľnosť v lokalite, kde predtým nebývali. Aj keď kataster neposkytuje originálnu verziu, kópia obsahuje všetky relevantné informácie.
Znalecký posudok
Cieľom znaleckého posudku je objektívne posúdenie hodnoty daného bytu. Vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim môže mať kľúčovú úlohu pri stanovení konečnej kúpnej ceny. Znalecký posudok je často vyžadovaný aj pri žiadosti o hypotekárny úver.
Súhlas spoluvlastníkov
Písomný súhlas s predajom zo strany spoluvlastníkov nie je častým javom, ale je vyžadovaný pri bytoch, ktoré majú súčasne viac vlastníkov. Každý z nich musí predaj schváliť, inak by mohlo dôjsť k problémom pri prevode vlastníctva a následnom užívaní bytu.
Špecifické dokumenty pri predaji domu
Pri predaji rodinného domu sa okrem základných dokumentov, ktoré sa predkladajú aj pri predaji bytu, prikladá niekoľko dokladov navyše, ktoré reflektujú špecifickú povahu stavby a pozemku.
Kópia titulu nadobudnutia
To znamená kópiu pôvodnej zmluvy, ktorou ste nadobudli rodinný dom a aj pozemok. Môže to byť kúpna, darovacia, zámenná zmluva, uznesenie o dedičstve. Ak ste dom postavili svojpomocne, namiesto zmluvy o nadobudnutí preukazujete kolaudačné rozhodnutie.
Kolaudačné rozhodnutie
Toto je dokument, ktorým sa presne určí, na aký účel a za akých podmienok sa môže stavba používať. Odhaľuje aj vek stavby. Budete ho potrebovať aj pre znalca za účelom vypracovania znaleckého posudku, ak budete mať kupujúceho, ktorý bude váš dom kupovať pomocou hypotekárneho úveru.
Stavebná dokumentácia (vrátane revíznych správ)
Tieto dokumenty síce nie sú priamo potrebné pre prípravu zmluvnej dokumentácie k predaju nehnuteľnosti, ale budúcemu majiteľovi sa môžu zísť v budúcnosti napríklad pri rekonštrukcii domu alebo, ako sme spomenuli vyššie, môže ich požadovať znalec k vypracovaniu znaleckého posudku.
Kópia katastrálnej mapy a geometrický plán
Náhľad do katastrálnej mapy má pri rodinnom dome ešte väčší význam ako pri byte. Dôvodom nie je len zaznačenie samotného rodinného domu v mape, ale aj pozemok, na ktorom objekt stojí. S katastrom a katastrálnou mapou súvisí takisto aj geometrický plán. Ten je potrebný pri akomkoľvek zápise do mapy, ku ktorému dochádza v rámci rozdelenia pozemku alebo zmeny jeho ohraničenia. Na základe tohto plánu sa následne zapisuje zmena do katastra nehnuteľností.
Stavebné plány
Medzi dokumentmi predkladanými pri predaji domu by nemali chýbať ani stavebné plány. Tieto sa môžu v budúcnosti zužitkovať pri prístavbe alebo rekonštrukciách. Pri odovzdávaní nehnuteľnosti je potrebné myslieť aj na doklad o vydanom stavebnom povolení.
Posledné faktúry za vodu, elektrinu, plyn
Pre potenciálneho kupujúceho sú údaje o nákladoch spojených s prevádzkou rodinného domu dôležité pri rozhodovaní o kúpe.
Listina vlastníctva VS. vlastnícky titul: Aký je rozdiel? | Vysvetlenie tém skúšky z nehnuteľností
Právne rámce a náklady spojené s overením dokumentov
Pravidlá, ktoré upravujú osvedčovanie listín a podpisov, definuje zákon o osvedčovaní listín a podpisov na listinách okresnými úradmi a obcami, a tiež zákon o notároch a notárskej činnosti. Obec vykonáva osvedčovanie v rámci výkonu samosprávy obce. Osvedčovanie sa vykonáva v úradnej miestnosti obvodného úradu alebo obce.
Pri osvedčení o správnosti odpisu alebo fotokópie listiny, pravosti podpisu na listine a o tom, že bola predložená listina a kedy sa tak stalo, pripojí notár osvedčovaciu doložku na predloženej listine alebo na listine pevne s ňou spojenej. O osvedčení iných skutočností spíše notár notársku zápisnicu, pre ktorú platia primerane ustanovenia o notárskych zápisniciach o právnych úkonoch. Osvedčenie o čase, kedy bola listina notárovi predložená, pripojí notár k predloženej listine formou osvedčovacej doložky, v ktorej uvedie deň, mesiac a rok, a ak je to potrebné, i hodinu, kedy bola listina predložená.
Konkrétne náklady na overenie podpisu či listín sa môžu líšiť v závislosti od konkrétneho úkonu a inštitúcie, ktorá overenie vykonáva. Pri notároch sa poplatky riadia vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR o odmene notárov a náhrade ich hotových výdavkov. Obce si môžu účtovať poplatky v zmysle svojho VZN (Všeobecne záväzného nariadenia).
Ochrana osobných údajov a práva dotknutých osôb
V súvislosti so spracúvaním osobných údajov pri predaji nehnuteľností platia prísne pravidlá stanovené zákonom č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a Nariadením Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/679 (GDPR). Prevádzkovateľ, v tomto prípade realitná kancelária alebo predávajúci, je povinný informovať dotknutú osobu o spracúvaní jej osobných údajov.
Identifikačné údaje a kontaktné údaje prevádzkovateľa
Je dôležité poznať identifikačné údaje prevádzkovateľa, ktorý spracúva osobné údaje, napríklad spoločnosť NEW HOUSE, s.r.o. so sídlom na Záhradníckej 93, 821 08 Bratislava.
Účely spracúvania osobných údajov
Osobné údaje sa spracúvajú na rôzne účely, ako je plnenie zmluvných povinností (uzatvorenie kúpnej zmluvy, nájomnej zmluvy, zmluvy o sprostredkovaní), vedenie účtovníctva, správa registratúry, reklama a marketing.
Doba uchovávania osobných údajov
Osobné údaje sa uchovávajú po dobu nevyhnutnú na splnenie vymedzených účelov, najviac však po dobu trvania zmluvy alebo vysporiadania záväzkov. Faktúry a účtovné doklady sa uchovávajú 10 rokov. Údaje na účely marketingu sa uchovávajú 3 roky od poskytnutia, pokiaľ nie je súhlas odvolaný.
Práva dotknutej osoby
Každá dotknutá osoba má právo na prístup k svojim údajom, právo na opravu, výmaz, obmedzenie spracúvania, prenosnosť údajov, právo namietať spracúvanie a právo podať sťažnosť na Úrad na ochranu osobných údajov.
- Právo na prístup: Dotknutá osoba má právo získať potvrdenie o tom, či sa jej osobné údaje spracúvajú, a ak áno, získať kópiu týchto údajov. Prvá kópia je bezplatná.
- Právo na opravu: Umožňuje žiadať opravu nesprávnych alebo doplnenie neúplných osobných údajov.
- Právo na výmaz („byť zabudnutý“): Dotknutá osoba má právo na vymazanie svojich osobných údajov, ak už nie sú potrebné na účely spracúvania, bol odvolaný súhlas, alebo ak boli spracúvané nezákonne. Existujú však výnimky, napríklad ak je spracúvanie nevyhnutné na splnenie zákonnej povinnosti alebo na uplatňovanie právnych nárokov.
- Právo na obmedzenie spracúvania: V zákonom stanovených prípadoch máte právo žiadať, aby sa obmedzilo spracúvanie vašich osobných údajov.
- Právo na prenosnosť údajov: Umožňuje získať osobné údaje v štruktúrovanom, bežne používanom a strojovo čitateľnom formáte a preniesť ich ďalšiemu prevádzkovateľovi.
- Právo namietať spracúvanie: Dotknutá osoba má právo kedykoľvek namietať spracúvanie osobných údajov z dôvodov týkajúcich sa jej konkrétnej situácie, najmä ak ide o spracúvanie na účely priameho marketingu.
- Právo odvolať súhlas: Ak bolo spracúvanie založené na súhlase, má dotknutá osoba právo tento súhlas kedykoľvek odvolať.
- Právo podať návrh na začatie konania: V prípade porušenia práv v oblasti ochrany osobných údajov sa možno obrátiť na Úrad na ochranu osobných údajov.
Časté otázky a požiadavky
Pri predaji nehnuteľnosti sa môžu objaviť špecifické požiadavky zo strany kupujúcich alebo ich právnych zástupcov. Napríklad, či je potrebné poslať kópiu občianskeho preukazu spoluvlastníka k rezervačnej zmluve a žiadosti o hypotéku. V takýchto prípadoch je dôležité zvážiť, či je takáto požiadavka v súlade so zákonom o ochrane osobných údajov. Občianskym preukazom sa potom iba preukážete.
Väčšine prípadov sa kópie osobných údajov a doplňujúce informácie poskytujú v písomnej listinnej forme, pokiaľ nie je požiadané o iný spôsob. Za ďalšie kópie môže byť účtovaný primeraný poplatok zodpovedajúci administratívnym nákladom. Ak je žiadosť podaná elektronicky, informácie sa poskytnú v elektronickej podobe, ak osoba nepožaduje inak. Prevádzkovateľ má lehotu jedného mesiaca na poskytnutie informácií, s možnosťou predĺženia o ďalšie dva mesiace pri komplexných alebo častých žiadostiach.
V prípade neodôvodnených alebo príliš častých žiadostí má prevádzkovateľ právo účtovať poplatok zodpovedajúci nákladom alebo žiadosť odmietnuť.
Získané údaje nepodliehajú profilovaniu ani automatizovanému rozhodovaniu a prevádzkovateľ nezamýšľa prenos osobných údajov do tretích krajín. Poskytnutie osobných údajov a udelenie súhlasu je slobodné a dobrovoľné.
Nie všetky uvedené dokumenty sú pri predaji bytu alebo domu priamo povinné. Odborníci však odporúčajú mať ich pre prípad potreby pripravené. Kupujúci totiž môže kedykoľvek požiadať majiteľa o ich predloženie k nahliadnutiu. Majiteľ tým u neho vzbudí vyššiu dôveru a zároveň mu viac objasní stav nehnuteľnosti, s čím rastie šanca na jej skorý a výhodný predaj.