Nový stavebný zákon, ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, predstavuje najvýznamnejšiu legislatívnu zmenu v oblasti stavebníctva na Slovensku za posledných 50 rokov. Jeho hlavným cieľom je eliminovať nedostatky predchádzajúceho zákona č. 50/1976 Zb., zrýchliť a zefektívniť stavebné konania, zjednodušiť administratívu a zlepšiť kontrolu nad výstavbou. Tieto zmeny sa dotknú všetkých účastníkov stavebného procesu - občanov, firiem aj samospráv. Vznikajú nové regionálne stavebné úrady, ktoré budú patriť pod Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, čím sa má zabezpečiť jednotnejšie rozhodovanie a znížiť regionálne rozdiely.
Zrýchlenie a Zjednodušenie Povoľovacích Procesov: Hlavná Amícia Zákona
Jedným z kľúčových cieľov nového zákona je zrýchliť a zjednodušiť povoľovanie stavieb. Dlhé čakacie lehoty, neprehľadné procesy a opakované vyžadovanie rovnakých dokumentov boli dlhodobým problémom, ktorý brzdil nielen individuálnych stavebníkov, ale aj rozvoj bývania, infraštruktúry a podnikania. Nový zákon prináša systémové riešenia s cieľom skrátiť lehoty na vydávanie rozhodnutí a zjednodušiť administratívu, čo má viesť k vyššej efektivite a dynamike výstavby.
Osobne zastávam názor, že nový Stavebný zákon umožňuje dobre pripravenému projektu prejsť povoľovacím procesom rýchlejšie. Pod pojmom „dobre pripravený projekt“ mám na mysli projekt, ktorý nie je v konflikte s chránenými záujmami v dotknutom území. Toto pravidlo však nemožno aplikovať univerzálne na akýkoľvek projekt. Môžeme mať akokoľvek kvalitne nastavený zákon, no pokiaľ projekt nebude prijateľný v území, problémy sa budú objavovať aj naďalej. Či už počas konaní, v podobe námietok, požiadaviek na dopracovanie dokumentácie a podobne.
V rámci nového systému sa zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere. V tomto konaní sa aplikujú zásady, ako napríklad opatrenia proti nečinnosti, a tiež princíp, že hlavná stavba pohltí vedľajšie objekty. Ambíciou tohto správneho konania je rozhodnúť o stavbe ako o celku. To znamená, že všetky súvisiace objekty, vrátane vedľajších stavieb, by mali byť súčasťou jedného správneho konania, jedného rozhodovania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov.
Využitie tohto prístupu však závisí najmä od toho, ako projekt pripraví samotný stavebník, pretože stavebný úrad vychádza výlučne z podania, ktoré mu bolo predložené. Ak sa stavebník rozhodne predložiť projekt ako súbor stavieb, tak stavebný úrad koná a rozhoduje o všetkých týchto stavbách spoločne. Ak sa však stavebník z rôznych dôvodov, či už pre fázy projektovej prípravy, časový harmonogram alebo iné faktory, rozhodne ísť po etapách, zákon mu to umožňuje a stavebný úrad tomu prispôsobí konanie.
Po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, čo je už administratívny proces, na ktorý sa nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, ktoré kontrolujú, či bol projekt dopracovaný v súlade s predchádzajúcimi podmienkami. Ak k projektu boli vydané všetky súhlasné doložky, stavebný úrad ho overí a môže sa pristúpiť k zhotovovaniu.
Krok za krokom - Ako postaviť dom
Digitalizácia a Transparentnosť: Informačný Systém Stavebníctva
Základným pilierom nového systému je digitalizácia všetkých konaní. Portál stavebníctva bude digitálnym miestom, kde budú prebiehať všetky územnoplánovacie procesy. Každý účastník procesu územného plánovania tu nájde všetky potrebné nástroje na jeho úspešné zvládnutie. Občania, dotknuté právnické osoby, orgány územného plánovania (obce, mestá a kraje), odborne spôsobilé osoby, orgány štátnej správy a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR budú prostredníctvom formulárov jednoduchšie a efektívnejšie komunikovať. Všetky úkony - od podania žiadosti, cez stanoviská dotknutých orgánov až po vydanie rozhodnutia - sa budú uskutočňovať výlučne elektronicky.
Digitalizáciou celého povoľovacieho procesu sa eliminuje možnosť „neformálneho vybavovania“ a nejasných zásahov do konaní. Informačný systém stavebníctva (ISS) poskytne možnosť verejnej kontroly nad každým krokom konania. Nový systém umožní verejné nahliadanie do konaní online, čo výrazne zvyšuje ich transparentnosť a posilňuje verejnú kontrolu.
V prípade, že sa k projektu vydali všetky súhlasné doložky, stavebný úrad ho overí a môže sa pristúpiť k zhotovovaniu. Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
Fikcia Súhlasu: Opatrenie Proti Nečinnosti
Pojem „fikcia súhlasu“, ktorý verejnosť skôr pozná ako takzvanú „fikciu súhlasu“, vnímame predovšetkým ako opatrenie proti nečinnosti. Toto opatrenie sa týka viacerých aktérov. Príkladom je situácia na strane stavebného úradu pri ohlasovaní, no rovnaké opatrenie sa vzťahuje aj na dotknuté orgány či dotknuté právnické osoby počas prerokovania stavebného zámeru. Toto je etapa, ktorá predchádza samotnému správnemu konaniu. Správne konanie vedie vždy stavebný úrad, kým prerokovanie vedie stavebník alebo ním poverená osoba, napríklad projektant.
Zákonom prizvané osoby alebo účastníci, ktorým prináleží možnosť sa vyjadriť, majú zákonom stanovenú lehotu, pričom jej dĺžka závisí od charakteru stavby. Ak sa v zákonom stanovenej lehote nevyjadrí, nastáva takzvaná fikcia súhlasu, čo znamená, že sa automaticky predpokladá jeho súhlas s danou stavbou a nemá k nej pripomienky. Hoci ide o tému, ktorá je mediálne zaujímavá, rád by som zdôraznil, že podobné opatrenia proti nečinnosti poznal už predchádzajúci Stavebný zákon (50/1976 Zb.).
Tá aplikačná prax bola nejaká, vždy to záviselo od konkrétneho prístupu jednotlivých stavebných úradov, no to, čo chcem zdôrazniť je, že nejde už o až tak zásadnú novinku. V zásade toto opatrenie alebo takzvanú fikciu pozná slovenský právny poriadok naozaj roky a nie je to predmetom len oblasti výstavby. Aj preto by som chcel povzbudiť touto cestou všetkých aktérov k dodržiavaniu zákona. V prípade, že si niekto svoju zákonnú povinnosť nesplní, je potrebné postupovať v súlade so zákonom a pokračovať vo vybavovaní veci na základe platných ustanovení.
Zákon obsahuje viaceré možnosti, ako reagovať na prípadnú nečinnosť, napríklad aj zo strany stavebného úradu. Ak nečinnosť presiahne 90 dní, úrad má možnosť poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov. Tento novourčený úrad však musí spĺňať určité podmienky: musí s určením súhlasiť, musí spadať do pôsobnosti toho istého územného celku (samosprávneho kraja) a zároveň byť sídlom spoločného stavebného úradu. Tých možností, ktoré môže úrad využiť v prípade nečinnosti, je viac.
S tým súvisí aj otázka - kto má byť prvostupňovým stavebným úradom. Aktuálne zákon ponecháva výkon prenesenej štátnej správy na obce a mestá, takže všeobecným stavebným úradom je spravidla obec alebo mesto. A od ich prístupu závisí, ako bude povoľovací proces v praxi fungovať. Nechcem tým povedať, že všetky doterajšie nedostatky súviseli len s nečinnosťou alebo nezáujmom zo strany stavebných úradov, to určite nie. Predchádzajúci stav, ktorý viacerí objektívne hodnotíme ako nevyhovujúci, nebol spôsobený len prístupom stavebných úradov. Bolo tam viacero nedostatkov, ktoré sme museli odstrániť.
Drobné Stavby: Zjednodušený Proces s Jasnými Pravidlami
Jednou z kategórií, ktorá býva často predmetom diskusií, sú drobné stavby. Drobné stavby zákon definuje ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžeme si pod nimi predstaviť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, kam patria rôzne bazény, pivnice alebo šachty. Rovnako to môžu byť prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby nachádzajúce sa na lesných pozemkoch. Tieto stavby zákon identifikuje ako tie, pri ktorých sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie, a zároveň by mal byť ich povoľovací proces jednoduchší.
Neplatí však pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška, ale aj lokalita, v ktorej sa stavebné práce vykonávajú. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť predovšetkým predmetom ohlasovania.
Podľa nového zákona, ak drobná stavba nie je priradená súpisnému číslu, nie je trvalo spojená so zemou pevným základom, jej zastavaná plocha nepresiahne 50 m², výška neprekročí 5 metrov a zároveň je umiestnená vo vzdialenosti aspoň 2 metre od hranice pozemku, nebude na ňu potrebné ani len ohlásenie stavebnému úradu. To znamená, že stavbu budete môcť realizovať bez akéhokoľvek povoľovacieho konania, čím sa výrazne šetrí čas aj administratíva.
Nie každá budova do 50 m² je drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy vymenovanej v definícii jednoduchej stavby, takáto budova je jednoduchou stavbou a nie drobnou stavbou aj keby bola do 50 m².
Vyhradené Stavby: Zvýšené Požiadavky pre Náročné Projekty
V prípade iných kategórií, ako sú napríklad vyhradené stavby, ide o najnáročnejší typ z hľadiska prípravy aj zhotovenia. Preto sa na ne vzťahujú osobitné požiadavky v oboch etapách. Pri týchto stavbách je potrebné spracovať ešte jeden stupeň projektovej dokumentácie, ktorým je vykonávací projekt, ktorý však už nie je predmetom administratívneho konania.
Chcel by som zdôrazniť, že sú určité kategórie stavieb, ktoré budú mať možno na prvý pohľad zložitejší proces, avšak z pohľadu štátu týmto procesom sledujeme ochranu verejných záujmov a sprísnenie podmienky tak pri príprave, ako aj pri samotnom zhotovovaní takýchto mimoriadne náročných stavieb.
Pojem Rodinný Dom a Viacgeneračné Domy
Pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje. Tu nám pomôže nielen samotný zákon, ale aj vyhláška o členení stavieb, konkrétne vyhláška č. 59/2025 Z. z. V zásade budovy sa delia na bytové a nebytové. V prípade rodinného domu mám za to, že je to bytová budova. Bytová budova môže mať jeden alebo viac bytov. Závisí to od konkrétneho prípadu. Ak sa ale bavíme o štandardnom rodinnom dome, ide spravidla o bytovú budovu s jedným bytom. Jej zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, avšak vo všeobecnosti ju možno klasifikovať ako jednoduchú stavbu, ktorá je predmetom konania o stavebnom zámere a následne overovania projektu stavby.
Stavebný zákon ani vykonávacie predpisy, teda vyhlášky, nijakým spôsobom neriešia, koľko generácií danú stavbu využíva. Vo všeobecnosti, ako som už uviedol, ide v takýchto prípadoch o bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza. To závisí od konkrétneho stavebno-technického riešenia a od spôsobu, akým je stavba vyhotovená a užívaná.
Dodatočná Legalizácia Čiernych Stavieb: Časový Limit
Čierne stavby si môžeme predstaviť ako stavby, ktoré boli zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, rozhodnutia alebo iného úkonu, ktoré na takéto zhotovenie alebo užívanie bolo potrebné. Ide o vážny problém, ktorý v rámci Slovenskej republiky pretrváva dlhodobo. Reagovali sme naň už v predchádzajúcej novele pôvodného Stavebného zákona, kde sa zaviedlo konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia. Ide o konanie podľa § 140d, ktoré rozdeľuje tie stavby podľa toho, kde sú umiestnené.
V rámci tohto konania sa vyhodnocujú viaceré skutočnosti. Napríklad vlastnícky vzťah k pozemku, to, či je stavba zhotovená alebo či jej užívanie neohrozuje nejaký záujem alebo zdravie, či nie je umiestnená pod vedením a tak ďalej. Ak sa v rámci tohto procesu preukáže, že stavba je spôsobilá na užívanie, môže byť vydané rozhodnutie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia alebo osvedčenia.
Nový Stavebný zákon toto konanie zachováva v rámci prechodných ustanovení, čím aj naďalej umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o preskúmanie ich spôsobilosti, alebo keď to veľmi zjednoduším o ich dodatočné zlegalizovanie. Stanovil však lehotu na podanie žiadosti, a to do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval.
Vo všeobecnosti sa pri posudzovaní týchto stavieb vychádza z dátumu ich zhotovenia. Ak by nastala situácia, že dnes v rámci účinnosti nového Stavebného zákona by niekto zhotovil takzvanú čiernu stavbu, tak chcem upozorniť, že takúto stavbu nemôže vlastník stavby týmto spôsobom zlegalizovať. Nový Stavebný zákon totiž nepozná inštitút, prostredníctvom ktorého by mohlo dôjsť k nejakej dodatočnej legalizácii. Preto by som chcel dôrazne upozorniť, aby sme si boli vedomí tejto skutočnosti, postupovali zákonne a riadne zabezpečovali všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Montáž Klimatizácií: Mimo Pôsobnosti Stavebných Úradov
Montáž klimatizačných jednotiek bola dlhodobo predmetom nejasností a rôznych výkladov. Ľudia sa často pýtajú, či na ňu potrebujú stavebné povolenie, ohlásenie alebo povolenie od susedov. Nový Stavebný zákon upravil viaceré definície. Čo sa týka klimatizačných jednotiek, v súčasnosti zastávame názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Zároveň však platí, že ak existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Prechodné Obdobie a Budúcnosť
Nový zákon počíta s prechodným obdobím, ktoré bude kľúčové najmä pre konania, ktoré boli začaté pred 1. aprílom 2025. Všetky stavebné konania začaté pred týmto dátumom sa dokončia podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. To znamená, že stavebníci, ktorí podali žiadosť o stavebné povolenie pred aprílom 2025, nemusia svoju dokumentáciu prerábať alebo meniť spôsob komunikácie s úradmi. Prechodné obdobie na vykonanie úkonov podľa stavebného zákona v listinnej podobe je do 31.03.2029.
Zavedenie nového zákona neznamená, že sa rozbehnuté projekty musia prerábať alebo prerušiť. Ak ste začali stavebné konanie alebo samotnú výstavbu pred 1. aprílom 2025, máte možnosť pokračovať v procese podľa pravidiel starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Ak však ide o veľký developerský projekt alebo dlhodobo pripravovaný zámer, je vhodné obrátiť sa na stavebný úrad či odborníkov a zistiť, či nie je výhodnejšie prejsť na nový režim.
Súčasná vláda novelou, ktorá bola dňa 14. marca 2024 zverejnená v Zbierke zákonov ako zákon č. 102/2024 Z. z., posunula účinnosť pôvodného zákona o výstavbe (č. 201/2022 Z. z.) na 1. apríl 2025, pričom pôvodný stavebný zákon č. 50/1976 Zb. ostal účinný aj po 1. apríli 2024. Minulý týždeň zverejnilo Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky predbežnú informáciu k návrhu nového stavebného zákona, ktorý má nahradiť nielen súčasný stavebný zákon, ale aj nový zákon o výstavbe prijatý ešte v roku 2022. Verejnosť má možnosť podať podnety či návrhy k predbežnej informácii do 21. júna 2024.
Budem veľmi rád, ak sa po nejakom čase, keď už budeme mať viac skúseností z aplikačnej praxe, budeme môcť opäť vrátiť k hodnoteniu týchto opatrení. Ak sa ukáže, že je potrebná legislatívna úprava, a ak na ňu budeme vedieť opäť takto promptne reagovať, budem to považovať za správny krok vpred. Verím, že sa nám to podarí.
Ak plánujete stavbu v najbližšom období, je dôležité sledovať vývoj legislatívy a včas sa oboznámiť s novým režimom. Či už ste občan, architekt alebo developer, porozumenie pravidlám a digitálnym nástrojom vám pomôže nielen urýchliť projekt, ale aj vyhnúť sa zbytočným komplikáciám.
tags: #pripravovany #novy #stavebny #zakon