Nový zákon o úveroch na bývanie, účinný od 21. marca 2016, predstavuje zásadnú reformu v oblasti hypotekárnych a iných úverov na bývanie na Slovensku. Jeho cieľom je nielen implementovať aktuálnu európsku legislatívu, ale predovšetkým zabezpečiť racionálnejšie a efektívnejšie fungovanie trhu s úvermi a zároveň poskytnúť zvýšenú ochranu spotrebiteľovi. Táto právna úprava reaguje na rastúcu zadlženosť domácností a na vznik nových foriem úverov na bývanie, čím sa snaží predchádzať potenciálnym problémom a zabezpečiť transparentnejšie podmienky pre všetkých účastníkov.
Predmet a definícia úveru na bývanie
Predmetom právnej úpravy nového zákona sú práva a povinnosti súvisiace s poskytovaním úveru na bývanie na základe zmluvy o úvere na bývanie. Zákon detailne vymedzuje podmienky poskytovania týchto úverov, samotné zmluvy a spôsob výpočtu celkových nákladov spotrebiteľa. Kľúčovým pojmom je definícia „úveru na bývanie“, ktorý je chápaný ako dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom spotrebiteľovi vo forme odloženej platby, pôžičky, úveru alebo obdobnej finančnej pomoci. Táto pomoc musí spĺňať jednu z nasledujúcich podmienok:
- Zabezpečenie záložným právom: Úver je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, vrátane rozostavanej nehnuteľnosti, alebo iným právom týkajúcim sa takejto nehnuteľnosti.
- Účelové určenie k nadobudnutiu vlastníckeho práva: Úver je účelovo určený na nadobudnutie alebo zachovanie vlastníckeho práva k pozemku alebo k existujúcej nehnuteľnosti určenej na bývanie, na výstavbu nehnuteľnosti určenej na bývanie, bez ohľadu na predmet záložného práva alebo iného zabezpečujúceho práva.
- Účelové určenie na vyplatenie existujúceho úveru: Úver je účelovo určený na vyplatenie úveru, ktorý spadá pod body 1 a 2.
Je dôležité poznamenať, že podľa nového zákona sa za úver na bývanie považujú aj hypotekárne úvery, niektoré stavebné úvery a ďalšie úvery definované v zákone o stavebnom sporení.
Výnimky z pôsobnosti zákona
Zákon tiež jasne stanovuje výpočet úverov, na ktoré sa jeho právna úprava nevzťahuje. Medzi tieto výnimky patria:
- Spotrebiteľské úvery: Úvery definované zákonom o spotrebiteľských úveroch.
- Špecializované produkty: Úvery, kde veriteľ poskytuje prostriedky výmenou za sumu odvodenú z predaja nehnuteľnosti na bývanie a ich hlavným cieľom je podpora spotreby, ako sú napríklad spätné hypotéky.
- Úvery od zamestnávateľa: Bezúročné úvery alebo úvery s nízkou úrokovou sadzbou poskytované zamestnávateľom zamestnancom z vlastných zdrojov, ak nie sú ponúkané verejne.
- Bezúročné úvery: Úvery poskytované bez úroku a bez ďalších poplatkov, s výnimkou tých, ktoré pokrývajú náklady súvisiace so zabezpečením úveru.
- Povolené prečerpanie: Možnosť povoleného prečerpania, ktoré musí byť splatené do jedného mesiaca.
- Špecifické zmluvy: Iné typy zmlúv o úvere, ktoré sú výsledkom súdneho alebo mimosúdneho urovnania a líšia sa svojou povahou a rizikami od štandardných úverov na bývanie.
- Odloženie platby dlhu: Úvery vo forme odloženia platby zostatku existujúceho dlhu bez poplatkov, ktoré nie sú úverom podľa definície v odseku 2 písm. a).
- Úvery od správcov alebo spoločenstiev vlastníkov: Úvery poskytované vlastníkmi bytov a nebytových priestorov zastúpenými správcom alebo spoločenstvom vlastníkov.
- Úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania: Úvery poskytnuté podľa zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania.
Zvýšená ochrana spotrebiteľa: Informovanosť a transparentnosť
Jedným z hlavných cieľov nového zákona je zabezpečiť, aby spotrebiteľ mal v čase rozhodovania sa o úvere na bývanie čo najúplnejšie a neskreslené informácie. Preto zákon zavádza povinnosť uvádzať v každej reklame alebo ponuke, ktorá obsahuje úrokovú sadzbu alebo akýkoľvek údaj o nákladoch spotrebiteľa, tzv. štandardné informácie.
Reklama a marketingová komunikácia úverov na bývanie musí byť pravdivá, zrozumiteľná a nesmie byť klamlivá. Zakazujú sa informácie, ktoré by mohli uviesť spotrebiteľov do omylu. Ak reklama obsahuje úrokovú sadzbu alebo iné číselné údaje súvisiace s nákladmi, musí vo forme reprezentatívneho príkladu obsahovať zrozumiteľné, stručné a zreteľné primerané informácie.
Ďalším dôležitým prvkom ochrany spotrebiteľa je zákaz viazania produktov, najmä poistenia úveru, ktorý je upravený v § 4 zákona.
Povinnosti veriteľov a informácie pre spotrebiteľov
Zákon stanovuje veriteľom povinnosť poskytovať spotrebiteľom informácie pred uzavretím zmluvy, počas jej trvania (najmä o zmenách úrokových sadzieb) a tiež v súvislosti so vzdelávaním spotrebiteľov. Tieto požiadavky vychádzajú z európskej legislatívy.
Významným novinkou je ustanovenie § 7, ktoré jednoznačne vymedzuje náklady, ktoré možno a ktoré nemožno použiť na výpočet ročnej percentuálnej miery nákladov (RPMN) a ktoré sa zahrnú do celkových nákladov spotrebiteľa. Toto sa týka aj nákladov na otvorenie alebo vedenie účtu, ak je to potrebné na získanie úveru.
Ako funguje úrok na kreditnej karte – Čo je RPSN na kreditnej karte a ako sa vypočítavajú/uplatňujú sadzby?
Posúdenie schopnosti splácať úver a obozretnosť veriteľov
Zákon kladie veľký dôraz na obozretné posúdenie schopnosti spotrebiteľa splácať úver. Ustanovenia § 8 a § 11 zavádzajú povinnosť veriteľov posúdiť s odbornou starostlivosťou túto schopnosť na základe relevantných a aktuálnych informácií. Veritelia musia overovať informácie prostredníctvom registrov a stanovovať, dodržiavať a pravidelne prehodnocovať limit schopnosti spotrebiteľa splácať úver. Toto opatrenie má zabezpečiť záujem veriteľov správne odhadnúť schopnosť spotrebiteľa splácať úver a správať sa obozretne z pohľadu návratnosti úveru a zároveň z pohľadu dôsledkov nezodpovedného požičiavania na strane spotrebiteľov.
Riadenie rizík a odmeňovanie zamestnancov
V § 9 ods. 1 a 2 zákonodarca formuloval povinnosť veriteľov implementovať interné limity pre maximálnu hodnotu ukazovateľa podielu výšky úveru k hodnote zabezpečenia (tzv. loan-to-value, LTV). Cieľom je zabezpečiť obozretný prístup veriteľa k stanoveniu požiadaviek na zabezpečenie úveru a zmierniť negatívny dopad prípadného poklesu hodnoty zabezpečenia.
Zákon tiež v § 10 zakladá povinnosť uplatňovať zásady odmeňovania na zamestnancov veriteľa, finančných agentov alebo finančných poradcov. Odmeňovanie musí byť nastavené tak, aby úvery na bývanie boli poskytované riadne, čestne a spravodlivo.
Zmluvné náležitosti a právo na odstúpenie
Podľa § 13 musí byť zmluva o úvere na bývanie písomná, čím sa sleduje potreba právnej istoty zmluvných strán. Zákon definuje aj povinné náležitosti zmluvy.
Výrazným prvkom ochrany spotrebiteľa je ustanovenie § 14, ktoré umožňuje spotrebiteľovi premyslieť si uzavretie zmluvy alebo odstúpiť od nej bez udania dôvodu do 14 kalendárnych dní. Spotrebiteľ má právo odstúpiť od zmluvy do 14 dní odo dňa jej uzavretia alebo odo dňa, keď mu bola doručená zmluva vrátane súvisiacich dokumentov, ak tento deň nasleduje po dni uzavretia zmluvy. V prípade, že je na zmluve o úvere závislý ďalší záväzok (napr. doplnková služba), zánikom zmluvy o úvere zanikajú aj tieto súvisiace záväzky.
Predčasné splatenie a omeškanie so splácaním
Ustanovenie § 18 zavádza možnosť spotrebiteľa vyrovnať svoje záväzky kedykoľvek počas trvania zmluvy pred dohodnutou lehotou splatnosti. Veriteľ je oprávnený požadovať len odôvodnenú náhradu, ktorá nemôže prekračovať jeho finančnú stratu. Zároveň sa zakazuje požadovať úroky, poplatky alebo iné náklady v súvislosti s predčasným splatením, ak k nemu dôjde v súvislosti s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby alebo so zmenou variabilnej úrokovej sadzby. Veriteľ je povinný bezodplatne oznámiť spotrebiteľovi termín uplynutia fixácie úrokovej sadzby najneskôr dva mesiace pred jej uplynutím.
V prípade omeškania spotrebiteľa so splácaním úveru ustanovenie § 20 zakotvuje povinnosti veriteľa. Veriteľ je povinný informovať spotrebiteľa o omeškaní. Ak spotrebiteľ nereaguje ani na písomnú výzvu dlhšie ako 90 kalendárnych dní alebo ak opakuje porušovanie povinností, veriteľ môže po upozornení informovať ostatných veriteľov prostredníctvom registra o porušení povinností. V prípade úhrady dlhu v plnom rozsahu vrátane príslušenstva veriteľ bezodkladne informuje ostatných veriteľov.
Ak je spotrebiteľ v omeškaní dlhšie ako 90 kalendárnych dní, veriteľ môže svoju pohľadávku postúpiť inej osobe, a to aj bez súhlasu spotrebiteľa, pokiaľ spotrebiteľ medzitým neuhradil dlh v plnom rozsahu.
Povinnosti finančných agentov a poradcov
Nové povinnosti sa vzťahujú aj na finančných agentov poskytujúcich úvery na bývanie (§ 21). Sú povinní oboznámiť spotrebiteľa o spôsobe výpočtu poplatkov a iných nákladov súvisiacich so sprostredkovanou finančnou službou, ako aj o výške provízií alebo iných stimulov, ktoré majú veritelia alebo tretie strany zaplatiť finančnému agentovi. Finančný agent tiež musí oboznámiť veriteľa s výškou poplatku, ktorú má zaplatiť spotrebiteľ finančnému agentovi, na účel výpočtu RPMN. Zákon tiež obmedzuje činnosť finančných agentov v prípadoch, kedy veritelia nemajú povolenie na dané činnosti v členskom štáte.
Finanční poradcovia a agenti majú podľa § 22 povinnosť vybrať dostatočný počet ponúk úverov na bývanie, ktoré sú vhodné z hľadiska potrieb spotrebiteľa, jeho finančnej a osobnej situácie. Finančné poradenstvo musí vychádzať z riadneho pochopenia finančnej situácie spotrebiteľa, jeho preferencií a cieľov, a to na základe aktuálnych informácií a odôvodnených predpokladov o rizikách.
Dohľad a sankcie
Dohľad nad dodržiavaním povinností stanovených zákonom vykonáva Národná banka Slovenska (§ 23) podľa zákona o dohľade nad finančným trhom. V prípade zistenia nedostatkov môže NBS uložiť sankcie a opatrenia k náprave, ktoré umožňujú včasný a efektívny zásah pri neplnení podmienok uložených zákonom.
Štátna podpora a pomoc pri splácaní úverov
S účinnosťou od 1. decembra 2025 bol zrušený zákon o pomoci pri splácaní úveru na bývanie. Novela zákona o úveroch na bývanie upravila presun poskytovania pomoci pri splácaní úverov na bývanie zo štátu na bankový sektor. Klientom bánk, ktorí mali nárok na príspevok poskytovaný úradom práce a naďalej spĺňajú podmienky, bude banka poskytovať hypotekárnu pomoc automaticky.
Štátna podpora sa zameriava na zvýhodnenie poskytovania hypoték pre mladých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia, výstavby alebo zmeny nehnuteľnosti. Podpora spočíva v daňovom bonuse na zaplatené úroky. Podmienkou je, aby poberateľ pracoval a odvádzal dane. Príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako stanovený násobok priemernej mesačnej mzdy.
Zmeny od 1. januára 2024:
- Príjem: Pre zmluvy uzatvorené od 1. januára 2024 platí, že príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy (pre manželov 3,2-násobok), pričom predtým to bolo 1,3-násobok (pre manželov 2,6-násobok).
- Výška bonusu: Daňový bonus je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov, najviac však 1200 eur ročne po dobu piatich rokov. Predtým to bolo najviac 400 eur ročne.
- Podmienka nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť nesmie byť prenajímaná.
Príklad: Stanovi a jeho manželke (obaja do 35 rokov) banka schválila hypotéku 100 000 eur, ich spoločný príjem spĺňa podmienky. V roku 2023 zaplatili úroky 1 200 eur. Pri maximálnej sume 50 000 eur na úroky to predstavuje 600 eur. Stano si môže uplatniť 50 % z 600 eur, teda 300 eur ako daňový bonus (menej ako maximálnych 400 eur).
Stavebné sporenie a mladomanželské úvery
Stavebné sporenie je účelový produkt podporovaný štátom, ktorého cieľom je získať prostriedky na bývanie. Po splnení podmienok (minimálne 6 rokov sporenia) štát poskytuje štátnu prémiu, ktorá nepodlieha dani z príjmov. Maximálna výška štátnej prémie v roku 2024 je 70 eur pri vklade 1000 eur.
Mladomanželský úver je určený pre novomanželov do 35 rokov. Štátna podpora spočíva v percentuálnom znížení úrokovej sadzby. Podmienky získania podpory sa môžu líšiť.
Zákon o úveroch na bývanie tak prináša komplexný rámec pre reguláciu trhu s úvermi na bývanie, zameraný na zvýšenie transparentnosti, ochranu spotrebiteľa a obozretné poskytovanie úverov.