Prenájom spoločných priestorov v bytovom dome: Zamerané na pivnice

Spoločné priestory v bytovom dome, ako sú pivnice, sušiarne a iné, sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Prenájom týchto priestorov môže predstavovať významný zdroj príjmu do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len fond). Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu spoločných priestorov, najmä pivníc, v bytovom dome, ako aj na súvisiace právne a praktické aspekty.

Spoločné priestory a ich definícia

Podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 2 ods. 4 a 5) sa za spoločné časti domu považujú tie, ktoré sú spoločne užívané všetkými vlastníkmi. Patria sem napríklad:

• Schodisko
• Spoločné chodby
• Spoločné terasy
• Povaly
• Záhrada
• Obvodové múry
• Strecha
• Vodorovné, zvislé nosné a izolačné konštrukcie a základy domu
• Výťahy
• Komíny
• Vodovodné, plynové, kanalizačné, elektrické a iné prípojky
• Práčovne
• Kočikárne
• Kotolne spolu s technologickými zariadeniami

Tieto priestory a zariadenia slúžia všetkým vlastníkom a nemožno ich rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov bytov. Každý vlastník bytového domu vo väčšej či menšej miere využíva spoločné priestory. Na rozdiel od súkromných priestorov, ako je váš byt alebo pivnica, sa o spoločné priestory musia starať všetci vlastníci bytov spoločne. Každý vlastník bytu sa zároveň stáva aj spoluvlastníkom spoločných priestorov a zariadení domu. Ide o časti, ktoré nemožno rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov bytov. Pod pojmom spoločné časti domu sa rozumejú tie časti, ktoré sú spoločne užívané všetkými vlastníkmi (Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov § 2 ods. 4). K týmto častiam domu patrí napríklad schodisko, spoločné chodby, spoločné terasy, povaly, záhrada, ale aj obvodové múry, strecha, vodorovné, zvislé nosné a izolačné konštrukcie a základy domu. Podľa zákona § 2 ods. 5 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sem patria zariadenia, ktoré sú spoločne využívané a slúžia len danému domu. Ide napríklad o výťahy, komíny, vodovodné, plynové, kanalizačné, elektrické a iné prípojky. K spoločným zariadeniam patria aj práčovne, kočikárne alebo kotolne spolu s technologickými zariadeniami. Ak využívate spoločné priestory a ste ich spoluvlastníkom, týka sa vás povinnosť v podobe údržby týchto priestorov a tiež povinné hradenie príspevku na údržbu či prípadné opravy.

Spoločné priestory sú aj vašou vizitkou. Určite ste si pri vstupe do obchodných centier, nemocníc či verejných budov všimli, že sa tam nachádzajú čistiace rohože. Tieto rohože slúžia na to, aby boli vnútorné priestory pri veľkom pohybe ľudí čo najmenej znečistené. Rohože sú dostatočne ťažké a ich spodná strana je vyrobená tak, aby dokonale držala na podlahe. Stačí, aby po nich človek prešiel, a väčšina nečistôt, ako je piesok, kamene či blato, zostane na rohoži. Existujú spoločnosti, ktoré sa o čistiace vstupné rohože postarajú za vás. Od dodávky cez pravidelné čistenie až po výmenu v prípade opotrebenia.

Umiestnenie čistiacej rohože na správne miesto vyrieši mnoho problémov. Rohož totiž neslúži len ako ochrana pred znečistením spoločných priestorov v bytovom dome, ale aj ako protišmyková podložka. Ak hľadáte kvalitné vstupné rohože do bytového domu a ich bezproblémový servis, zverte sa do rúk spoločnosti Lindström, ktorá sa o všetko postará za vás.

Rozhodovanie o prenájme spoločných priestorov

O využití spoločných priestorov, vrátane ich prenájmu, rozhodujú všetci vlastníci hlasovaním. Toto hlasovanie sa môže uskutočniť na zhromaždení vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Rozhodnutie o prenájme, ako aj o cene prenájmu, musí byť schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prenájom nevyužívaných spoločných priestorov v bytovom dome môže byť vhodným zdrojom prostriedkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri vybudovaní podnikateľských prevádzok môžeme dokonca hovoriť o veľmi významných čiastkach, pomocou ktorých môžu vlastníci financovať nákladnejšie rekonštrukcie či obnovy bytového domu. Prenájom závisí od toho, ako je dom riešený a v akom prostredí je situovaný. O náklonnosti obyvateľov voči tejto myšlienke rozhoduje účel prenájmu či skutočnosť, do akej miery ovplyvní vnútorný život domu. Väčšine obyvateľov však nie je úplne zrejmé, ktoré priestory možno považovať za spoločné.

„Mnoho ľudí si mýli nebytové priestory so spoločnými priestormi alebo s príslušenstvom bytu, akým je napríklad pivnica alebo komora. Bežne za nebytové miestnosti považujú práčovňu alebo sušiareň. Ako nebytové priestory však podľa zákona možno označiť miestnosti, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, napríklad predajňa alebo reštaurácia v bytovom dome,“ upozorňuje zástupca vlastníkov Peter Trnkal. Medzi takzvané spoločné priestory zaraďujeme spoločné časti a zariadenia bytového domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytových a nebytových priestorov. Spoločné časti sú nevyhnutné najmä pre bezpečnosť domu. Patria sem strechy, chodby, priečelia, vchody, podkrovia, povaly či spoločné terasy. Spoločné zariadenie je zasa určené na spoločné užívanie, a to aj v prípade, ak sa nachádza mimo domu. Spoločné zariadenia domov, ktoré v rámci prenájmu prichádzajú do úvahy, obyvatelia v starších bytových domoch takmer vôbec nevyužívajú, prípadne ich pôvodnú úlohu nahradila skladovacia funkcia. Nepotrebnú práčovňu, kočikáreň, sušiareň, alebo tiež voľnú strechu či fasádu domu môžu po vzájomnej dohode prenajať. „V tejto situácii môže zasadnúť najvyšší orgán domu, ktorým je schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie vlastníkov pri spoločenstve, a nadpolovičnou väčšinou prijať rozhodnutie o prenájme. Výhody prenájmu spoločných priestorov prijíma ťažšie najmä najstaršia veková generácia, ktorá akékoľvek zmeny a riziká s nimi spojené vníma oveľa intenzívnejšie. Platí však pravidlo - čo dom, to iná zostava vlastníkov. Úspech závisí od presvedčovacích a vysvetľovacích schopností zástupcu vlastníkov, prípadne správcu alebo predsedu spoločenstva. „Celkový prístup obyvateľov domu k prenájmu spoločných priestorov môže ovplyvniť druh prenájmu a skutočnosť, či bude vchod pre nájomcu situovaný mimo vnútornej prevádzky. Vlastníci však prenájmy vo všeobecnosti skôr vítajú, predovšetkým tie, pri ktorých ide o významné príjmy do fondu. „Súčasný stav hovorí o prevahe prípadov, keď sa niektorý z obyvateľov domu doslova zmocní kľúča od spoločného zariadenia a urobí si z neho vlastný sklad, mnohokrát plný nepotrebných vecí. Extrémom je, keď vymení pôvodnú zámku za svoju vlastnú a tým znemožní prístup dovnútra ostatným susedom. Neuvedomuje si však, že na takéto konanie nemá právo a ostatní obyvatelia mu môžu podľa zákona nariadiť vypratanie. Spoločné zariadenia sa totiž nazývajú spoločné, pretože patria všetkým. Preto nie je možné, aby hociktorý vlastník bezplatne okupoval spoločné zariadenia, aj keď iní obyvatelia domu nemajú v danej chvíli osobnú potrebu priestor využívať,“ hovorí Peter Trnkal. Ako preventívne opatrenie proti podobným problémom môžu vlastníci na schôdzi prijať určité pravidlá. Prípadom nečestnosti pomôže predchádzať klauzula o tom, že krátkodobo, na jeden alebo dva mesiace, napríklad počas rekonštrukcie bytu, si môže ktorýkoľvek vlastník spoločný priestor užívať zadarmo, ak zloží zábezpeku pre prípad, že by dohodnuté podmienky nesplnil. V opačnom prípade to môžu vypočítavejší susedia zneužívať a dom prichádza o prostriedky do spoločného fondu z prenájmu. Ak má niektorý z domácich záujem o dlhodobé využívanie daného priestoru, mal by s ostatnými vlastníkmi bytových a nebytových priestorov uzatvoriť riadnu zmluvu. Otázka zachovania bezpečnosti bytového domu je jedna z najdôležitejších, ktoré vlastníci pri prenájmoch riešia. Ideálne je oddeliť prevádzku od bytov vlastníkov. Mnoho šancí získať prostriedky do fondu stroskotá na nesúhlase obyvateľov, aby sa do prenajímaných priestorov vstupovalo cez vnútorné priestory domu. František Klimo, zástupca vlastníkov dvoch navzájom prepojených bytových domov, uvádza príklad z praxe: „V jednom bloku sme spoločné priestory prenajali dvom firmám, ktoré si za vlastné prostriedky urobili potrebné stavebné úpravy. V druhom bytovom dome sa rovnako nachádzajú vhodné priestory na prenájom, nenašli sme však záujemcu, ktorý by bol ochotný vybudovať si vlastný prístup. Vlastníci sa zhodli na tom, že by bolo príliš veľkým zásahom do súkromia domu, keby nájomníci a ich klienti používali naše chodby. Finančný rozdiel medzi oboma blokmi je však evidentný. Kým v našom bytovom dome máme zisk 580-tisíc korún, vlastníci druhého majú 150-tisícové straty.

Ak sa obyvatelia domu rozhodnú spoločné priestory prenajať aj za predpokladu, že do domu budú mať prístup cudzí ľudia, mali by vyriešiť zabezpečenie domu proti možným krádežiam a iným udalostiam. V prípade priechodných prevádzok v bytových domoch zvyknú nájomníci prijímať zákazníkov na objednávku, čím získavajú prehľad o pohybe cudzích ľudí v interiéri. Firmy, ktoré prevádzkujú anténne zariadenia na streche domu, potrebujú byť v prípade náhlych výpadkov a porúch nezávislé od obyvateľov domu. Mali by však zároveň presne uviesť, ktoré osoby budú mať kľúče od domu. Podľa skúseností Jaroslavy Zapletalovej môže byť obojstranne výhodným riešením videotelefón: „V jednom bytovom dome ho vy­užívalo kaderníctvo, ktoré jeho ­inštaláciu aj financovalo.

Cena prenájmu spoločných priestorov

Na určenie ceny za užívanie - prenájom spoločných priestorov - neexistuje záväzný cenník. Cenu ovplyvňuje viacero faktorov:

• Účel využitia: Či sa priestory využívajú na skladovanie, podnikanie alebo iné účely.
• Lokalita bytového domu: Atraktívnejšia lokalita môže znamenať vyššiu cenu.
• Záujem vlastníkov: Ak má o ten istý priestor záujem viacero vlastníkov, cena môže byť vyššia.

Všeobecne platí, že tí vlastníci, ktorí spoločné priestory využívajú na úkor ostatných, by mali za toto užívanie platiť. Ak sa tieto miestnosti vykurujú, do ceny nájmu sa pripočíta aj náklad na teplo na vykurovanie. Cenu prenájmu určuje ponuka a dopyt v danej lokalite. Jaroslava Zapletalová odporúča získať viacero alternatív a ponuky porovnať, pokiaľ to atraktivita priestoru umožňuje. Realitné kancelárie majú v tejto oblasti prehľad a dokážu dobre poradiť. Pri inzerovaní ponuky sa bytový dom môže obrátiť aj na reklamné agentúry.

Ak si pri súčasnom pohybe cien vlastníci bytov nie sú istí, akú výšku nájmu určiť, najmä v súvislosti s drobnými prenájmami (uskladnenie, záujmové aktivity a pod.), Peter Trnkal odporúča orientovať sa podľa hybnej referenčnej hodnoty, napríklad stanoviť poplatok za prenájom 1 m2 ako určité percento z minimálnej mzdy.

Nájomná zmluva

Na prenájom spoločných priestorov sa zvyčajne uzatvára nájomná zmluva. Nevyhnutnou súčasťou obsahu zmluvy je predmet nájmu, meno prenajímateľa aj nájomcu. V dokumente musia byť uvedené presné podmienky prenájmu, ktoré prijala schôdza vlastníkov, jednak technické a finančné, jednak údaje o tom, na aký dlhý čas sa nájomná zmluva uzatvára a aké sú výpovedné lehoty pre obidve strany. Zákon hovorí, že pri rozúčtovaní úhrad sa zohľadňuje miera využívania spoločných priestorov. To znamená, že nájomca má rovnako platiť všetky spotreby a služby, ktoré sa mu poskytnú. Preto je nutné uviesť túto skutočnosť aj v zmluve, aby nedošlo k neoprávnenému odberu na úkor obyvateľov domu. Dôležité je presne vymedziť, čo prenájom zahŕňa, či sú poplatky za energie v inkluzíve alebo sa platia osobitne na základe určitých meraní, ktoré je potrebné zabezpečiť. Zmluva by mala uvádzať, aké kroky vlastníci podniknú, keď prenajímateľ nebude plniť svoje povinnosti alebo prestane platiť. Rovnako treba zmluvne zabezpečiť likvidáciu zariadenia prenajatého priestoru v prípade, že nájomník odíde a nebude zastihnuteľný na uvedenej adrese. Vlastníci sa môžu právne poistiť a vynútiť si právo do určitej doby zariadenie zlikvidovať bez nároku nájomcu na odškodné, keby sa o zanechaný majetok dodatočne prihlásil. O prípadné vypratanie priestoru môžu zmluvne požiadať samotného nájomcu. V opačnom prípade musí likvidáciu zrealizovať alebo zaplatiť bytový dom. „Pre takéto prípady je najlepšie požiadať nájomcu o zloženie takzvanej zábezpeky. Ešte predtým však treba zistiť, koľko by vypratanie priestoru stálo. Táto čiastka sa podľa dohody nájomcovi vráti v čase, keď miestnosť uvoľní alebo dá do pôvodného stavu.

Zmluva by mala obsahovať:

• Podmienky nájmu
• Trvanie nájmu
• Finančnú náhradu (výšku nájomného)
• Prípadné ďalšie poplatky (napr. za energie)
• Výpovedné lehoty

Zmluva by mala tiež obsahovať informácie o tom, čo prenájom zahŕňa a ako sa platia poplatky za energie. Dôležité je tiež vymedziť, aké kroky podniknú vlastníci, ak prenajímateľ nebude plniť svoje povinnosti alebo prestane platiť.

Príjem z prenájmu a daňová povinnosť

Finančné prostriedky získané z prenájmu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a spoločných priestorov sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Tento príjem podlieha daňovej odvodovej povinnosti zrážkou v zmysle § 43 zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Spoločenstvo vlastníkov bytov je povinné zdaniť tieto príjmy sadzbou 19 %. Daň sa odvádza najneskôr do 15. januára nasledujúceho roku od prijatia na účet. Tento odvod dane sa v účtovníctve vedie ako výdaj fondu. Z dôvodu príjmu z prenájmu, ktorý podlieha daňovej povinnosti, je potrebná registrácia na daňovom úrade. To znamená, že vlastníci musia odviesť 19-percentú daň zo všetkých príjmov bytového domu. Môžu zvoliť dve formy odvodu: jednak prostredníctvom zrážkovej dane hneď pri úhrade jednotlivých nájmov alebo jednou položkou zo všetkých príjmov do 15.

Špecifické prípady: Pivnice

Pivnice sú často predmetom sporov a nejasností. Je dôležité presne zistiť, ktorá pivnica patrí ku ktorému bytu. Túto informáciu je možné získať na katastri nehnuteľností, kde sa nachádzajú doklady až k okamihu, keď bola stavba postavená. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR (sp.zn. : 10Sžr/174/2013) má pivnica povahu príslušenstva bytu podľa § 121 ods.2 Občianskeho zákonníka, pretože ide o priestor určený na užívanie s bytom. Výmera pivnice sa započítava do podlahovej plochy bytu v zmysle § 2 ods.7 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a od podlahovej plochy bytu závisí výška podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku.

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je upravené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Pojem "pivnica" nie je v tomto zákone priamo definovaný, avšak podľa § 2 ods. 7 sa za podlahovú plochu bytu považuje aj plocha miestností, ktoré tvoria "príslušenstvo bytu". V zmysle § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka ide o "vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali". Pivnica teda spadá pod príslušenstvo bytu.

Všetko by malo vyplývať zo zmluvy o prevode vlastníctva k bytu a nebytového priestoru. Vlastník bytového domu, spoločenstvo vlastníkov a správca sú povinní zabezpečiť plnenie úloh ochrany pred požiarmi týkajúcich sa spoločných častí a zariadení bytového domu. To zahŕňa aj udržiavanie voľných únikových ciest a východov.

V prípade občianskych sporov, napríklad pri zamedzení využívania časti susedovej pivnice, je odporúčané snažiť sa o priamu komunikáciu a dohodu. Ak táto zlyhá, môže byť potrebné riešiť situáciu prostredníctvom právnych krokov alebo mediácie.

Pivnice, kedysi vnímané primárne ako priestory na skladovanie, sa v súčasnosti čoraz častejšie transformujú na plnohodnotné obytné či funkčné priestory. Či už ide o premenu suterénnych priestorov v starších bytových domoch na bývanie, alebo o optimalizáciu úložných priestorov, kľúčom je premyslený prístup a dodržiavanie relevantných predpisov. Tento článok sa zameriava na praktické aspekty zariaďovania pivničných priestorov, s dôrazom na legislatívu týkajúcu sa spoločných priestorov, protipožiarnej bezpečnosti a optimálneho využitia dostupného miesta.

Spoločné priestory a ich využívanie: Medzi susedskými vzťahmi a zákonomV bytových domoch je nevyhnutné rozlišovať medzi súkromnými pivničnými kobkami a spoločnými priestormi. Spoločné priestory, ako sú chodby, kočikárne, schodiská či priestory pod schodiskami, sú určené na spoločné užívanie všetkých obyvateľov domu a ich využívanie je striktne regulované.

Jeden z častých problémov nastáva, keď si sused namontuje mrežu na dvere do spoločných priestorov, napríklad do bývalej kočikárne, a uskladní tam horské bicykle pre celú rodinu. Kľúčiky následne rozdá iba vybraným osobám. Takéto konanie je v rozpore so zásadou, že spoločné priestory sú naozaj spoločné. Objekt sa musí počas prevádzky udržiavať v súlade so stavebnou dokumentáciou a kolaudáciou. Akékoľvek zmeny v dispozícii objektu, vrátane uzamykania priechodných pivničných priestorov, ktoré boli pôvodne projektované ako priechodzie, vyžadujú súhlas stavebného úradu. Hoci sa potreby obyvateľov časom menia a bezpečnosť je dôležitá, svojvoľné menenie dispozície nie je prípustné.

Otázka, či priestor za výťahom pri vchodových dverách je spoločný alebo súkromný, závisí od konkrétnej projektovej dokumentácie domu. Bez detailného poznania pôvodného projektu je ťažké s určitosťou odpovedať. Vo všeobecnosti však platí, že každý priestor má v zmysle projektovej dokumentácie svoju funkciu, a ak ide o komunikačný priestor, nemôže byť považovaný za súkromný.

Zabezpečenie domu pri prenájme spoločných priestorov

Ak sa obyvatelia domu rozhodnú spoločné priestory prenajať aj za predpokladu, že do domu budú mať prístup cudzí ľudia, mali by vyriešiť zabezpečenie domu proti možným krádežiam a iným udalostiam. V prípade priechodných prevádzok v bytových domoch zvyknú nájomníci prijímať zákazníkov na objednávku, čím získavajú prehľad o pohybe cudzích ľudí v interiéri. Firmy, ktoré prevádzkujú anténne zariadenia na streche domu, potrebujú byť v prípade náhlych výpadkov a porúch nezávislé od obyvateľov domu. Mali by však zároveň presne uviesť, ktoré osoby budú mať kľúče od domu. Podľa skúseností môže byť obojstranne výhodným riešením videotelefón.

Zmena účelu spoločných priestorov

Ak sa prenajímané spoločné priestory majú zmeniť na istý druh prevádzky, napríklad obchod alebo pohostinské zariadenie, treba ich v zmysle stavebného zákona prekvalifikovať, t. j. požiadať o stavebné povolenie a v rámci nového projektu vyriešiť všetko, čo s novou prevádzkou súvisí - napojiť ju na prívod vody, vykurovanie, elektrinu, vetranie a vybudovať hygienické zariadenie. Ešte pred uzavretím zmluvy musí byť obidvom stranám jasné, kto sa bude na týchto úpravách podieľať. Obyčajne ich realizuje nájomca na vlastné náklady. Ak to však urobí prenajímateľ, čiže vlastníci, mal by vedieť, za aký čas sa mu investícia premietnutá do poplatku za nájom vráti. K uzavretiu zmluvy nesmie dôjsť predtým, než stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie o zmene spoločného priestoru na nebytový. „Ak vlastníci so stavebnými úpravami nepočítali, musí sa zvolať nová schôdza, na ktorej vlastníci rozhodnú o ich realizácii.

Alternatívne využitie spoločných priestorov

Okrem prenájmu na komerčné účely môžu byť spoločné priestory využité aj pre potreby samotných vlastníkov.

Protipožiarna bezpečnosť v pivničných priestoroch

Protipožiarna bezpečnosť je kritickým aspektom pri akomkoľvek využívaní pivničných priestorov, či už na skladovanie, alebo na bývanie.

Skladovanie horľavých materiálov

Skladovanie horľavých materiálov, ako sú pneumatiky, starý nábytok či tekuté horľaviny vo veľkých množstvách, v spoločných priestoroch suterénu, najmä ak ide o kočikáreň, je vysoko problematické. Pneumatiky predstavujú špecifické riziko kvôli vysokej teplote horenia a produkcii toxického dymu. V dome s jedinou únikovou cestou v podobe jedného schodiska, ktoré končí v suteréne, môže takéto skladovanie fatálne skomplikovať evakuáciu.

Aj keď sa súkromná, ohraničená pivnica (kobka) považuje za priestor, do ktorého technik požiarnej ochrany nemá prístup a nemôže ho posudzovať, zodpovednosť za bezpečné skladovanie nesie vlastník. V prípade skladovania pneumatík, strešného boxu či iných predmetov v súkromnej pivnici je na zodpovednosti vlastníka, aby neohrozil ostatných susedov a aby skladované veci nepredstavovali nebezpečenstvo pre šírenie požiaru.

Parkovanie skútra v pivnici je možné v priestoroch na to určených, ktoré definuje projekt požiarnej ochrany. Ak sa jedná o spoločné priestory, je potrebné dodržať projekt. V súkromnej pivnici je to zodpovednosť vlastníka, ale je dôležité si uvedomiť, že bežné pivnice neboli projektované na garážovanie motoriek. Legislatíva primárne upravuje skladovanie a manipuláciu s horľavými kvapalinami. Vo všeobecnosti platí pravidlo, že každý priestor sa musí využívať na účel, na ktorý bol naprojektovaný, zrealizovaný a skolaudovaný.

Skladovanie pneumatík v spoločnom garážovom státí, kde autá parkujú jedno vedľa druhého, je nevhodné. Garážové státie je projektované na garážovanie vozidla a má definované "požiarne zaťaženie". Skladovanie pneumatík by toto zaťaženie výrazne zvýšilo a v prípade požiaru by mohlo zintenzívniť jeho šírenie. Ani "požiarna skriňa" s určitou požiarnou odolnosťou by pravdepodobne nezabezpečila legálne skladovanie pneumatík v garážovom státí.

Vyhláška č. 96/2004 Z.z. Ministerstva vnútra, ktorou sa ustanovujú zásady protipožiarnej bezpečnosti pri manipulácii a skladovaní horľavých kvapalín, ťažkých vykurovacích olejov a rastlinných a živočíšnych tukov a olejov v § 15 ods. 2 uvádza, že „v byte a v príslušenstve bytu možno ukladať najviac 5 l horľavých kvapalín.“ Horľaviny možno uskladňovať výlučne v prenosných, nehorľavých a nerozbitných nádobách - kanistroch, so zabezpečením proti úniku prchavých látok.

Únikové cesty a ich voľnosť

Únikové cesty, vrátane chodieb medzi pivničnými kobkami a priestorov pred výťahom či v "svetlíkoch", musia zostať voľné. Minimálna šírka únikovej cesty sa stanovuje výpočtom v projekte požiarnej ochrany, nie je možné ju vyčítať z tabuliek. Preto je potrebné obrátiť sa na správcovskú spoločnosť alebo ich technika požiarnej ochrany.

Umiestňovanie skladacích sušiakov na bielizeň, nákupných vozíkov či iných predmetov v únikových cestách je neprípustné. Aj keď tieto predmety zaberajú minimálne miesto, môžu v prípade núdze brániť plynulej evakuácii. Odporúča sa konzultovať s technikom požiarnej ochrany a vysvetliť mu svoju situáciu, aby sa našlo vhodné riešenie.

Uzamykanie vchodových dverí na noc, hoci z bezpečnostného hľadiska pochopiteľné, musí byť v súlade s protipožiarnou bezpečnosťou. Dvere vedúce do exteriéru sú súčasťou únikovej cesty a musia umožňovať bezpečnú evakuáciu. V prípade uzamknutia musia byť dvere z vnútornej strany vždy otvárateľné v smere úniku.

Prestavba a zariaďovanie pivničných priestorov

Pivnice, aj keď často tmavé a vlhké, môžu byť po vhodnej úprave premenené na funkčné a príjemné priestory.

Hydroizolácia, tepelná izolácia a vetranie

Základom každej úspešnej premeny pivnice je riešenie vlhkosti. Oprava hydroizolácie (nové membrány, injektáž), ideálne zvnútra, je prvým krokom. Následne prichádza na rad tepelná izolácia, napríklad pomocou tepelnoizolačných dosiek Multipor, ktoré sú paropriepustné a zabraňujú tvorbe plesní.

Vetranie je rovnako kľúčové. Ak prirodzené vetranie nestačí, je potrebné nainštalovať ventilačné systémy. Čerstvý vzduch je nevyhnutný na zabránenie tvorbe kondenzácie a plesní. Pri prestavbe na obytný priestor je potrebné zabezpečiť aj celoročné vykurovanie.

Osvetlenie a elektroinštalácia

Keďže pivnice zvyčajne disponujú minimálnym prirodzeným svetlom, je dôležité navrhnúť primerané umelé osvetlenie. Odporúča sa vrstvené osvetlenie - kombinácia stropných, podlahových a nástenných svietidiel. Pri elektroinštalácii je potrebné brať ohľad na vlhkosť prostredia, používať vodotesné svietidlá a zásuvky a v prípade potreby aj jednosmerný prúd s nižším napätím.

Využitie priestoru a skladovanie

S príchodom moderných úložných systémov sa pivnice stávajú efektívnymi skladovacími priestormi. Kovové policové regály sú odolné, ľahko udržiavateľné a variabilné, umožňujú nastavenie výšky políc podľa potreby. Pre obytné časti pivníc sa hodia drevené regály dodávajúce priestoru estetiku a útulnosť.

Na uloženie objemnejších predmetov, ako sú bicykle či lyže, sú vhodné závesné systémy s lištami a hákmi. Na drobnejšie náradie a vybavenie poslúžia závesné boxy, koše či magnetické lišty. Na prehľadné uskladnenie vecí v regáloch sú ideálne boxy, škatule a prepravky. Pri skladovaní potravín, ako sú zelenina a ovocie, je dôležité používať neuzatvorené dierované prepravky alebo drevené debničky na zabezpečenie cirkulácie vzduchu. Nikdy neskladujte ovocie a zeleninu spolu, pretože etylén uvoľňovaný ovocím urýchľuje zrenie.

Premena na obytný priestor

S vhodnou hydroizoláciou, tepelnou izoláciou, osvetlením a vetraním sa pivnica môže premeniť na príjemný obytný priestor. Môže slúžiť ako pracovňa, miesto na stretávanie s priateľmi, priestor pre hobby, vínna pivnica, práčovňa alebo dokonca ako samostatný byt.

Svetlé odtiene stien, lesklé materiály a zrkadlá opticky zväčšujú a prejasňujú priestor. Využitie špecifických prvkov pivničného priestoru, ako sú holé múry či klenuté stropy, môže byť súčasťou dizajnu. Minimalistický štýl s čistými líniami a neutrálne farby sú tiež vhodnou voľbou. Dekorácie a bytové textílie dodajú interiéru útulnosť.

Naša spoločnosť vám ponúka výmenu podlahových vrstiev v spoločných priestoroch, teda vo vstupnej miestnosti bytového domu, ale rovnako aj na chodbách, či na schodisku. Staré linoleum, či dlažbu Vám vymeníme za nové. Máte novú podlahu, steny namaľované, ale v spoločnom priestore straší visiaci elektrický kábel. Necháte to tak? Nemusíte! Naša spoločnosť sa zaoberá v rámci rekonštrukcie spoločných priestorov aj výmenou elektroinštalácie. Pri elektroinštalácii dochádza aj k výmene ističov. Stretli sme sa aj s tým, že si ich obyvatelia sami vymenili, aby mali vyššiu ampérovú hodnotu, než môžu mať na základe zmluvy s dodávateľom elektrickej energie. My tieto ističe musíme vymeniť, keďže sú načierno. Máte zvonku vymaľovanú fasádu, tak prečo by ste vnútorným stenám nedali nový náter, ktorý ich trochu oživí? Pritom, čo sa týka vnútorných spoločných priestorov, vôbec nie je potrebná prílišná farebnosť. Medzi spoločné priestory bytového domu patrí aj pivničný priestor. Myslíte si, že v ňom niet čo upravovať, veď predsa len, je to „iba“ obyčajná pivnica. Mýlite sa. V pivničných priestoroch vykonávame zatepľovanie stropu pivníc, ktoré naozaj odporúčame. Ide o priestory, ktoré skoro vôbec nie sú izolované, a preto cez ne vzniká tepelný únik, ktorý sa ukáže napríklad na chodbách v spoločných priestoroch, či na studených podlahách v bytoch nad pivnicami.

Legislatívny rámec a vlastnícke práva

Pivnica patrí k bytu a mala by byť zapísaná ako príslušenstvo k bytu. Iné rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. : 10Sžr/174/2013 uvádza: „Pivnica, resp. právne vzťahy k nej sa samostatne v katastri nehnuteľností neevidujú.“ Podľa stanoviska uvedeného v Katastrálnom bulletine na rok 2022 však môže platiť aj opak, a to že „príslušenstvo veci môže byť prevedené na nového nadobúdateľa, a to buď súčasne s prevodom hlavnej veci, alebo nezávisle na tomto prevode. Ak je predmetom prevodu len príslušenstvo k veci, vlastnícke právo k nemu prejde už samotnou platnou zmluvou.“

Vlastník s takto zapísanou pivnicou môže voľne disponovať, teda napr. predať alebo prenajať. Uvedené je možné vykonať vo vzťahu k akejkoľvek tretej osobe. Často dochádza v praxi k situáciám, že vlastník pivnice si neoprávnene pripojí elektrinu bez akéhokoľvek merača a využíva ju bez vedomia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vyčíslenie škody je v tomto prípade dosť náročné a uplatnenie náhrady škody podľa občianskoprávnych predpisov predstavuje skôr prekážku. Vlastník pivnice, by mal uplatňovať jednoduché ľudské pravidlo, že za to ,,čo odoberám by som mal zaplatiť a nespôsobovať škodu iným vlastníkom bytov a nebytových priestorov“. Tento problém sa stáva čoraz častejším.

Pivnica predstavuje riziko o to viac, pretože ide o priestor do ktorého sa nemusí vstupovať denne. Napr. vyhláška č. 96/2004 Z.z. Ministerstva vnútra, ktorou sa ustanovujú zásady protipožiarnej bezpečnosti pri manipulácii a skladovaní horľavých kvapalín, ťažkých vykurovacích olejov a rastlinných a živočíšnych tukov a olejov v § 15 ods. 2 uvádza, že „v byte a v príslušenstve bytu možno ukladať najviac 5 l horľavých kvapalín.“ Horľaviny možno uskladňovať výlučne v prenosných, nehorľavých a nerozbitných nádobách - kanistroch, so zabezpečením proti úniku prchavých látok. Ako sme už ale uviedli, veľký význam môže zohrať správne nastavené pravidlo v domovom poriadku, napr. tak, že „ak užívatelia bytov uskladňujú v pivnici potraviny alebo nebezpečný, najmä horľavý materiál, sú povinní urobiť také opatrenia, aby nedochádzalo k vzniku požiaru a nebezpečenstva ohrozenia života, zdravia a majetku ostatných obyvateľov v dome“. Problematika pivníc má veľa rozmerov. Ako z právnej roviny, tak o to viac z roviny faktickej. Prichádza do úvahy aj myšlienka, že vzhľadom na jej „vedľajšie“ postavenie to nemusí predstavovať v praxi až taký problém, nakoľko je možné vzťahy k nim upraviť viac podľa záujmov vlastníkov a ich užívateľov.

Neoddeliteľnou súčasťou správy domu je aj riešenie otázky pivníc, kobiek, skladových priestorov, kumbálov a pod. Práve z dôvodu, že sa tejto otázke nevenuje patričná pozornosť, vznikajú rôzne problémy a praktické anomálie.

Pri kúpe bytu sa vždy zamerajte v zmluve na časť o príslušenstve bytu. Ideálne je mať exaktne uvedené aj výmeru pivnice, ak to je možné, aj zaznačenie jej polohy, či označenie. Vždy si všetko porovnajte s údajmi uvedenými na liste vlastníctva.

tags: #prenajom #spolocnych #priestorov #v #bytovom #dome