V súčasnej ekonomickej klíme, kde sa transakcie často pohybujú vo vyšších sumách, sa otázka, ako uhradiť nájom presahujúci 5000 eur, stáva relevantnou pre mnohých. Táto suma, hoci nie je extrémne vysoká v kontexte komerčných nájmov alebo prémiových rezidenčných nehnuteľností, si vyžaduje pozornosť a pochopenie platných legislatívnych obmedzení, najmä pokiaľ ide o hotovostné platby.
Limity hotovostných platieb: Prehľad a vývoj
Zákon o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý vstúpil do platnosti v roku 2013, bol navrhnutý ako nástroj na boj proti daňovým únikom a nelegálnym finančným tokom. Jeho cieľom je transparentnejšie sledovanie finančných transakcií a obmedzenie možností pre "kreatívne účtovníctvo" či fiktívne transakcie. Základnou myšlienkou je zabrániť nekontrolovateľným hotovostným tokom, ktoré podporujú daňové úniky.
Pôvodné nastavenie zákona prešlo viacerými úpravami. Kľúčovou zmenou bolo postupné zjednocovanie limitov pre podnikateľov a nepodnikateľov. Pôvodne platili rôzne limity, no snahou bolo dosiahnuť prehľadnejšie pravidlá.
V roku 2023 došlo k ďalšej úprave, ktorá stanovila limit hotovostných platieb na 15 000 eur. Táto hranica sa však netýkala len transakcií medzi nepodnikateľmi, ale mala byť jednotná. Dôležitým aspektom je, že tieto limity nie sú absolútne a existujú výnimky. Predovšetkým, v prípade vyhláseného krízového stavu, vojny, mimoriadnej situácie, výnimočného stavu alebo núdzového stavu, obmedzenie platieb v hotovosti nie je limitované. Táto flexibilita bola v praxi využitá napríklad počas pandémie koronavírusu, kedy boli tieto mimoriadne situácie dlhodobo platné a limity sa preto neuplatňovali.
Vysvetlenie platobnej bilancie
S platnosťou od 1. januára 2026 sa však očakáva ďalšia významná zmena. Pre podnikateľov (fyzické a právnické osoby) bude platiť hranica 5 000 eur. Pre fyzické osoby (nepodnikateľov) bude naďalej stanovená hranica vo výške 15 000 eur. V praxi to znamená, že podnikateľ realizujúci hotovostnú platbu voči inému subjektu (či už podnikateľovi alebo nepodnikateľovi) bude musieť akceptovať maximálnu hranicu 5 000 eur. Občania, teda fyzické osoby nepodnikatelia, budú môcť realizovať hotovostné platby maximálne do výšky 15 000 eur.
Príklad č. 1: Podnikateľ nakupuje stavebný materiál s fakturovanou sumou 6 500 eur. Túto platbu nie je možné uhradiť v hotovosti, pretože presahuje limit 5 000 eur pre podnikateľa.
Príklad č. 2: Občan si chce kúpiť vozidlo od iného občana za 16 000 eur. Táto transakcia tiež prekračuje zákonný limit 15 000 eur pre hotovostné platby medzi nepodnikateľmi. Odporúča sa zvoliť bezhotovostnú formu platby, ktorá zároveň poskytuje doklad o úhrade.
Je dôležité poznamenať, že za nedodržanie stanovených limitov môže správca dane alebo colný úrad uložiť pokutu nielen platiteľovi, ale aj príjemcovi hotovosti. Zákon však explicitne uvádza aj typy transakcií, na ktoré sa tieto limity nevzťahujú, čo je dôležité pre správne pochopenie aplikácie predpisov.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností nad 5000 eur
Pri úhrade nájmu, najmä ak presahuje sumu 5000 eur, je nevyhnutné zohľadniť aj daňové dôsledky. Zvlášť relevantné sú situácie, kedy prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do svojho obchodného majetku. V takom prípade si môže ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Sem patria napríklad výdavky na energie, ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
Existujú však aj výdavky, ktoré si daňovník nemôže zahrnúť do daňových výdavkov v tomto režime. Ide napríklad o úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby spojené s výkonom povinnej správy bytového domu alebo za činnosť zástupcu vlastníkov.
Otázka č. 1: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti (zamestnanec) získal za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur a za energie zaplatil 1 200 eur. Nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. V takomto prípade podá daňové priznanie typu B, pričom príjmy z prenájmu zníži o oslobodenú sumu 500 eur. Zdaniteľné príjmy z prenájmu sú teda 2 700 eur. Nakoľko celkové príjmy z prenájmu boli znížené v pomere 2 700 : 3 200, musí aj výdavky za energie znížiť v rovnakom pomere.
Otázka č. 2: Ak daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú nemá zaradenú vo svojom obchodnom majetku, a vykoná na nej opravu alebo technické zhodnotenie, tieto výdavky sa považujú za výdavky na jeho osobnú potrebu. Uplatniť si ich bude môcť až v momente predaja predmetnej nehnuteľnosti, kedy ich zahrnie ako výdavok na dosiahnutie príjmu z predaja.
Otázka č. 3: V prípade, ak prenajímaný rodinný dom poskytuje internet a nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, pričom nájomná zmluva zahŕňa poplatok za internet do nájomného, je potrebné toto riešenie zvážiť v kontexte celkovej daňovej optimalizácie.
Otázka č. 4: Daňovník prenajímajúci byt, ktorý nie je zaradený do obchodného majetku, a uplatňujúci si výdavky na dodávku energií, by mal dbať na správne rozdelenie nákladov, ak pracuje z bytu.
Uplatňovanie nákladov na domácu kanceláriu
Práca z domu sa stala bežnou praxou a s ňou súvisí aj snaha uplatniť si súvisiace náklady do daňových nákladov podnikateľa. V slovenskej legislatíve však neexistuje priame pravidlo na takéto náklady, ako je to napríklad v Spojenom kráľovstve, kde je možné uplatniť štvrtinu bytových nákladov.
Základným princípom je, že daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov. V prípade domácej kancelárie je kľúčové správne vyčísliť celkové náklady bytu/domu a stanoviť podiel zodpovedajúci podnikaniu. Najprirodzenejším kritériom pre toto vyčíslenie je výmera - teda podiel plochy domácej kancelárie na celkovej ploche nehnuteľnosti.
Pri uplatňovaní pomerných nákladov je dôležité zvážiť, ktoré náklady sú skutočne preukázateľné a súvisia s podnikaním. Napríklad, energie ako voda môžu byť sporné, ak sa využívajú aj na osobné účely (sprchovanie a pod.). V takom prípade je vhodné ich neuplatňovať.
Je tiež dôležité poznamenať, že ak fyzická osoba pracujúca v byte používa časť bytu na podnikanie a tento byt predá po piatich rokoch (kedy je predaj oslobodený od dane), nie je možné súčasne uplatniť oslobodenie aj na pomernú časť, ktorá sa používala na podnikanie.
Byrokratickou kuriozitou je požiadavka na schválenie každej podnikateľskej prevádzky, vrátane domácej kancelárie, hygienou. Ďalším častým názorom je potreba zmeniť účel užívania priestoru z "bývanie" na "podnikanie" na stavebnom úrade. Avšak, z hľadiska uznateľnosti daňového nákladu, táto administratívna povinnosť nie je priamo spojená.
Alternatívnym riešením, najmä ak má firma (napr. s.r.o.) v byte vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, je inštalácia vlastných meračov na elektrickú energiu, teplo či vodu a ich fakturácia priamo na firmu. Tým sa jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského využitia a odpadá komplikovaný proces prenájmu. Treba však počítať s tým, že ceny energií pre právnické osoby môžu byť vyššie.
Prenájom nehnuteľnosti firmou: Možnosti a daňové dôsledky
Situácia sa komplikuje, ak ide o prenájom nehnuteľnosti, ktorú vlastník (fyzická osoba) prenajíma svojej vlastnej spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.). V tomto prípade sa náklady spojené s bytom/domom nedostanú priamo do nákladov s.r.o. ako paušál.
Jednou z možností je, že spoločník ako vlastník nehnuteľnosti ju prenajme "svojej" s.r.o. Týmto spôsobom sa náklady presunú do daňových nákladov s.r.o. Spoločník ako prenajímateľ musí byť registrovaný na daňovom úrade a viesť daňovú evidenciu. Zdaniteľným príjmom prenajímateľa je nájomné, pričom si môže uplatniť iba skutočné výdavky. Rozhodnutie, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, ovplyvňuje výšku uplatniteľných výdavkov.
V prípade, ak sa nehnuteľnosť predáva po piatich rokoch, oslobodenie od dane sa nevzťahuje na tú časť, ktorá sa používala na podnikanie a uplatňovala sa v nákladoch. Vzťah medzi spoločníkom (prenajímateľom) a jeho s.r.o. (nájomcom) podlieha transferovému oceňovaniu, čo znamená, že ceny nájomného by mali zodpovedať trhovým cenám.
Alternatívou je, že s.r.o. si nehnuteľnosť celú kúpi alebo postaví. Vtedy si môže uplatniť veľkú investovanú sumu v daňových nákladoch vo forme odpisov. Ak nehnuteľnosť vlastní samostatná s.r.o., tá ju potom prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, alebo aj fyzickým osobám, ktoré v nej bývajú. V takom prípade je potrebné zvážiť pomernú plochu prenajatú na podnikanie a na bývanie, čo môže ovplyvniť napríklad ceny energií či daň z nehnuteľnosti. Pri predaji takejto nehnuteľnosti s.r.o. zdaňuje zisk.
Riešenie sporov a praktické rady pri prenájme
V oblasti prenájmu nehnuteľností sa môžu vyskytnúť rôzne situácie, od sporov o preplatky až po otázky týkajúce sa zábezpeky.
Neplatenie nájomného a spoluvlastníctvo: V prípade bezpodielového spoluvlastníctva bývalých manželov, ak jeden z nich uhradí nájomné namiesto druhého, táto suma sa zohľadní pri vyporiadaní BSM. Ak jeden spoluvlastník užíva spoločnú nehnuteľnosť výlučne, vzniká bezdôvodné obohatenie a ostatní spoluvlastníci majú právo na primeranú náhradu.
Preplatky a nedoplatky za energie: Nájomná zmluva by mala jasne definovať rozdelenie nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Ak zmluva toto nedefinuje, môže dôjsť k bezdôvodnému obohateniu prenajímateľa, ak si ponechá preplatky. V prípade sporov o vyúčtovanie energií je dôležité, aby boli platby rozlíšené a aby prenajímateľ preukázal skutočné náklady.
Zábezpeka (depozit): Zákonný pojem je "peňažná zábezpeka". Jej výška nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia. Bez písomného dodatku k zmluve o peňažnej zábezpeke by sa nemali uhrádzať žiadne ďalšie platby.
Právne poradenstvo: V zložitých prípadoch, najmä pri prenajímaní väčších súm alebo pri nejasnostiach v zmluvách, je vždy odporúčané konzultovať situáciu s advokátom. Ten môže posúdiť zmluvu a poradiť v otázkach súvisiacich s prenajímaním, vymáhaním pohľadávok, alebo riešením sporov.
Európsky kontext a budúcnosť obmedzení
Je dôležité si uvedomiť, že obmedzenia hotovostných platieb nie sú len slovenskou záležitosťou. Európska únia sa tiež snaží o harmonizáciu pravidiel v tejto oblasti. S cieľom zmierniť riziká vyplývajúce zo zneužívania veľkých hotovostí, Európska únia nariadením 2024/1624 stanovuje limit pre veľké hotovostné platby nad 10 000 eur, ktorý nadobudne účinnosť v júli 2027. Tento celoeurópsky limit má prispieť k rovnakým podmienkam na vnútornom trhu a posilniť boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu.
Zákon o obmedzení platieb v hotovosti je dynamický predpis, ktorý sa prispôsobuje meniacim sa ekonomickým a bezpečnostným podmienkam. Jeho dodržiavanie je kľúčové nielen pre vyhnutie sa pokutám, ale aj pre prispenie k transparentnejšiemu a spravodlivejšiemu ekonomickému prostrediu. Pri transakciách presahujúcich stanovené limity, najmä pri úhrade nájomného nad 5000 eur, je vždy najbezpečnejším a najtransparentnejším riešením zvoliť bezhotovostnú formu platby.