Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Administratívne kroky pri prenájme nehnuteľnosti
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.
Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Kedy a ako podať?
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Lehotu na podanie daňového priznania máte do 31. marca nasledujúceho roka. V prípade potreby si ju môžete predĺžiť až o tri mesiace (do 30. júna) alebo dokonca o šesť mesiacov (do 30. septembra) prostredníctvom oznámenia o predĺžení lehoty.
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. príjem zo závislej činnosti, príjmy z podnikania, inej samostatnej zárobkovej činnosti, prenájmu nehnuteľností a iné) presiahne sumu 2 876,90 eur. V tomto prípade je potrebné podať daňové priznanie typ B.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur), má povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Ako podať daňové priznanie prvýkrát: Sprievodca pre začiatočníkov od CPA
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti
Pri prenájme nehnuteľnosti si ako fyzická osoba - nepodnikateľ môžete do výdavkov zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.
Medzi výdavky na energie patrí:
- Pitná a úžitková voda
- Teplo na kúrenie
- Elektrická energia
- Plyn
Výdavky na ostatné služby sú:
- Použitie výťahu
- Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
- Odvádzanie odpadovej vody
- Odvoz smetí
- Čistenie žúmp a komínov
- Koncesionárske poplatky
- Internet
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy, ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky.
Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Príklad výdavkov, ktoré si môžete uplatniť, ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné), ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.
Príklad výdavkov, ktoré si môžete uplatniť, ak nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku:
- Všetky vyššie uvedené výdavky.
- Poistenie bytu.
- Výdavky na kúpu bytu (vo forme odpisov).
- Výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy.
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 1 (bezpodielové spoluvlastníctvo): Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2 (bezpodielové spoluvlastníctvo): Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Príklad č. 3 (bezpodielové spoluvlastníctvo): Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (7440 / 2 - 500). V prípade, že by si uplatnili aj pomernú časť výdavkov, výpočet by pokračoval ďalej.
Zmluva o nájme: Kľúčový dokument
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve sa môžete dočítať v tomto článku.
Ako podať daňové priznanie prvýkrát: Sprievodca pre začiatočníkov od CPA
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne. V takomto prípade sa príjmy z prenájmu kvalifikujú ako príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Prenájom nehnuteľnosti ako živnosť vyžaduje živnostenské oprávnenie, ak sú spolu so samotným prenájmom poskytované aj iné než základné služby, teda doplnkové služby súvisiace s prenájmom (napr. ubytovacie služby, upratovanie prenajatých priestorov, poskytovanie a pranie posteľnej bielizne). Základné služby, ktoré nevyžadujú živnostenské oprávnenie, zahŕňajú dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a podobne.
Ak podnikateľ alebo fyzická osoba vykonávajúca samostatnú zárobkovú činnosť vlastní nehnuteľnosť, ktorú využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, a má túto nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, potom príjem z prenájmu alebo predaja tejto nehnuteľnosti sa považuje za príjem z podnikania. V takom prípade si môže uplatniť aj tzv. paušálne výdavky vo výške 60 % z úhrnu príjmov alebo skutočné preukázateľné výdavky.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme
Prenájom nehnuteľného majetku je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane, okrem prípadov, kedy sa prenajímateľ rozhodne pre zdanenie nájmu. Toto rozhodnutie je možné uplatniť, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a nehnuteľnosť nie je určená na bývanie.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností alebo iných služieb či dodaní tovarov 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur. V prípade, že občan prenajatím nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tovaru alebo služby, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Situácia č. 1 (DPH): Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur. Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.
Situácia č. 2 (DPH): Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Okrem týchto prenájmov v septembri poskytol ďalší prenájom a to prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 4. 9. 2025. Riešenie: V tomto prípade občan dňa 31. 8. 2025 presiahol poskytnutým prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, ale keďže do podania tejto žiadosti presiahol ďalším prenájmom rodinného domu dňa 4. 9. 2025 obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 4. 9. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 9. 9. 2025.
Situácia č. 3 (DPH): Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. 9. 2025. Po podaní žiadosti dňa 18. 9. 2025 občan prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Riešenie: Áno. Keďže občan (zdaniteľná osoba) k 31. 8. 2025 presiahol prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH, ktorú aj podal. Avšak, keď následne dňa 18. 9. 2025 prenajal rodinný dom a týmto prenájmom presiahol obrat 62 500 eur, stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu a nie až dňom 1. 1. 2026, ktorá by vyplývala z podanej žiadosti o registráciu. Je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť.
Daň z nehnuteľnosti
Daňová povinnosť k dani z bytov vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, alebo jeho správcom. V prípade, že sa osoba stane vlastníkom alebo správcom bytu alebo nebytového priestoru 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom. Zánik daňovej povinnosti sa viaže k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom osoba prestala byť vlastníkom alebo správcom bytu alebo nebytového priestoru. Správu dane z bytov vykonáva obec, na ktorej území sa byt alebo nebytový priestor nachádza.
V prípade, že sú byty alebo nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daň z bytov je povinný zaplatiť každý spoluvlastník, a to podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že ich na účely dane z bytov bude zastupovať jeden z nich.
V prípade, ak u daňovníka nastali zmeny skutočností rozhodujúcich na vyrubenie dane z bytov (napr. ak nadobudne byt do vlastníctva), je povinný podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive v závislosti od toho, či ide o fyzickú osobu, alebo právnickú osobu. Jedno tlačivo zahŕňa daň z nehnuteľností, za psa, predajné automaty a nevýherné hracie prístroje. K vyplnenému tlačivu je potrebné priložiť dokumenty, ktoré preukazujú zmeny v nehnuteľnom majetku (napr. kópia rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, rozhodnutie o dedičstve a pod.).
Ak nepodáte daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v riadnom termíne, alebo až po výzve správcu dane, môžete dostať pokutu.