Spoluvlastníctvo pozemku predstavuje právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi viacerými vlastníkmi jednej veci, v tomto prípade pozemku. Každý zo spoluvlastníkov má ideálny podiel na pozemku, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach spojených s vlastníctvom. Nie je pritom možné presne vymedziť, ktorú konkrétnu časť pozemku spoluvlastník vlastní. V právnom poriadku Slovenskej republiky sa podielové spoluvlastníctvo chápe ako tzv. ideálne. To znamená, že každý zo spoluvlastníkov vlastní rovnakú časť z každého štvorcového metra pozemku, ktorá zodpovedá výške jeho podielu. Z tohto dôvodu nie je možné prenajať iba spoluvlastnícky podiel.
Základné princípy podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy je jedna vec vo vlastníctve viacerých vlastníkov, pričom v prípade podielového spoluvlastníctva podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Neznamená to, že každý zo spoluvlastníkov má právo výlučne disponovať s určitou „oddelenou“ časťou spoločnej veci, pretože nie je známe, ktorá časť spoločnej veci patrí ktorému zo spoluvlastníkov. Podielové spoluvlastníctvo upravuje ust. § 137 a nasledujúce Občianskeho zákonníka.
Právna úprava spoluvlastníctva
Právnu úpravu podielového spoluvlastníctva nájdeme v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve a preto zákon poskytuje niekoľko spôsobov jeho vyporiadania. Keďže je občianske právo postavené na zásade autonómie vôle, zákon účastníkom spoluvlastníckych vzťahov ponecháva voľný priestor na úpravu týchto vzťahov a preto aj samotný Občiansky zákonník preferuje pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodu jednotlivých podielových spoluvlastníkov, pričom ak ide o vyporiadanie nehnuteľnosti, dohoda musí mať písomnú formu a je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Na dohode musia byť zúčastnení všetci podieloví spoluvlastníci. Ak nie je povinnosť uzavrieť dohodu v písomnej forme, tak každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní, ak o to požiadajú.
Súhlas spoluvlastníkov s prenájmom
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. To znamená, že na prenájom pozemku je potrebný súhlas väčšiny spoluvlastníkov, pričom sa prihliada na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, o spôsobe naloženia so spoločnou vecou (napr. prenájom) hlasujú. Pri hlasovaní sa uplatní väčšinový princíp. Tzn. že väčšina počítaná podľa spoluvlastníckych podielov rozhoduje. Ak väčšinoví spoluvlastníci nebudú chcieť prenajať nehnuteľnosť, spoluvlastník ju nemôže prenajať sám. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
V prípade, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na užívaní pozemku, no ani na jeho predaji, môže rozhodnúť súd. Ten prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Vzhľadom na dlhodobosť súdnych konaní, a teda súvisiace znehodnocovanie spoločnej veci, čo platí najmä pri nehnuteľnostiach, o ktoré sa počas súdneho konania nikto nestará, sa vždy javí ako najlepšia cesta dohoda medzi spoluvlastníkmi.
Forma nájomnej zmluvy a jej náležitosti
Pri nehnuteľnostiach, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné miestnosti (podľa ustanovenia § 719 Občianskeho zákonníka). Účastníkmi takejto zmluvy musia byť všetci spoluvlastníci. Nájomná zmluva by mala byť vždy uzatvorená v písomnej forme a mala by obsahovať všetky podstatné náležitosti, ako sú označenie zmluvných strán, predmet nájmu, výška nájomného, doba trvania nájmu a podmienky ukončenia nájmu. Nezriedka sa stretávame s tým, že nájomná zmluva je nesprávne urobená, čo môže spôsobiť dokonca aj jej neplatnosť.
Prenájom časti pozemku väčšinovým spoluvlastníkom
Väčšinový spoluvlastník môže prenajať časť pozemku bez súhlasu menšinového vlastníka, ak má na to väčšinový súhlas ostatných spoluvlastníkov. Avšak, menšinový vlastník má právo na podiel z nájomného, ktorý zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu. V prípade, ak spoluvlastník s Vami nekomunikuje, žije dlhodobo v zahraničí môžete postupovať tak, že prenecháte nehnuteľnosť do prenájmu, pričom podiel z nájomného, ktorý by pripadol druhému spoluvlastníkovi (podľa veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu) si budete odkladať a keď Vás bude kontaktovať ohľadom uvedeného prenájmu, tak mu časť prenájmu vyplatíte. Ak by sa neozval a nájomné si nepýtal, nemusíte mu ho iniciatívne posielať, k tomu Vás žiadny zákon neviaže.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov pri prenájme
Spoluvlastníctvo so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Právo na podiel z nájomného Ak nehnuteľnosť vlastní viacerých spoluvlastníkov a neexistuje medzi nimi dohoda, zisk z prenájmu by sa mal deliť podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. Mierou účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach k spoločnej veci je spoluvlastnícky podiel určený zlomkom alebo percentom. Vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, a je číselným vyjadrením právneho postavenia každého spoluvlastníka vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom. Možno teda povedať, že spoluvlastnícky podiel okrem iného vyjadruje aj to, v akom pomere sa spoluvlastník podieľa na nájomnom získanom prenájmom veci.
Povinnosti spoluvlastníkov voči nájomcovi
Z nájomnej zmluvy vzťahujúcej sa na spoločnú vec sú všetci spoluvlastníci oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne (§ 139 ods. 1 OZ). Ustanovenie § 139 ods. 1 OZ upravuje právne pomery všetkých spoluvlastníkov k tretím osobám.
Špecifické situácie pri prenájme pozemku v spoluvlastníctve
Pri prenájme pozemku v spoluvlastníctve môžu nastať rôzne špecifické situácie, ktoré si vyžadujú osobitný prístup.
Prenájom pozemku s trvalou stavbou
Ak ide o trvalú stavbu na pozemkoch v spoluvlastníctve, je potrebné zabezpečiť súhlas väčšinových spoluvlastníkov k vypracovaniu nájomnej zmluvy. Takáto zmluva by bola inak relatívne neplatná. Samotný spoluvlastnícky podiel sa nedá prenajať, je ho však možné predať alebo darovať (ak už nechcete zotrvať v podielovom spoluvlastníctve).
Predkupné právo spoluvlastníkov
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov, oznámiť im cenu a ostatné podmienky, za akých chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Až keď spoluvlastníci odmietnu ponuku na odkúpenie, môže spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Spoluvlastník má nárok od podielového spoluvlastníka, ktorý užíva nehnuteľnosť, požadovať náhradu za neužívanie nehnuteľnosti. Rovnako sa odporúča vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyplatením podielu.
Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, vyporiadanie vykoná a spoluvlastníctvo zruší súd, avšak len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Zákon hovorí, že súd pri tom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci, avšak to neznamená, že návrh nemôže podať aj menšinový spoluvlastník a rovnako nejde o jediné hľadiská, na ktoré súd pri posudzovaní prihliada. Súd pri vyporiadaní prihliada na rôzne kritériá, napr. Z procesnej stránky sú účastníkmi konania všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh je žalobca a ostatní sú žalovaní. Súd vyporiada podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením veci podľa výšky podielov spoluvlastníkov, ak je možné vec reálne rozdeliť. Deliteľnosť musí byť možná z technického hľadiska, ale zároveň by mala rozdelená vec naďalej slúžiť takému záujmu a takým spôsobom, ktorý zodpovedá jej povahe. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku, ktorým bude podielové spoluvlastníctvo vyporiadané. V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov toho-ktorého podielového spoluvlastníka a vtedy sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Ďalším spôsobom vyporiadania je prikázanie veci jednému (príp. viacerým) zo spoluvlastníkov s tým, že sa z neho stane výlučný vlastník a ostatných podielových spoluvlastníkov podľa výšky podielov takzvane vyplatí, ide o tzv. prikázanie veci za náhradu. Súd pri tom prihliada okrem iného aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V návrhu musí žalobca uviesť, akú sumu za ustupujúci spoluvlastnícky podiel je ochotný vyplatiť ostatným podielovým spoluvlastníkom, pričom táto suma sa uvádza v eurách za jeden meter štvorcový. Práve táto suma je v praxi najčastejšie spornou, pretože sa stáva, že niektorí zo spoluvlastníkov s touto sumou nesúhlasí. Zákon hovorí o primeranej náhrade, ale bližšie ju nešpecifikuje. Vo všeobecnosti možno povedať, že primeraná náhrada je taká, za akú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec, prípadne podiel na tejto veci. Tretím spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva je predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov. Tento spôsob sa uplatní, ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem spoločnú vec nadobudnúť do vlastníctva.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak Vám ostatní spoluvlastníci nie sú ochotní predať svoje podiely na nehnuteľnosti a Vy nie ste ochotný akceptovať súčasný stav, domnievame sa, že prichádza do úvahy jedine možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva. K tomu môže dôjsť v prvom rade dohodou, v rámci ktorej by ste sa s ostatnými spoluvlastníkmi vyporiadali. Ak takáto dohoda nie je možná, čo bude pravdepodobne aj Váš prípad, môžete podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd. Súd podielové spoluvlastníctvo zruší a vyporiada tak, že prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (§ 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Máte možnosť podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva s tým, že priamo v žalobe budete požadovať prikázanie spoločnej veci do Vášho výlučného vlastníctva za primeranú náhradu, ktorú vyplatíte ostatným spoluvlastníkom. Ešte predtým by podľa nášho názoru bolo vhodné znova sa písomne obrátiť na ostatných spoluvlastníkov s ponukou odkúpenia ich podielov, resp.s návrhom na zrušenie podielového spoluvlastníctva dohodou.
Praktické rady a odporúčania
Pre úspešný prenájom pozemku v spoluvlastníctve je dôležité dodržiavať niekoľko praktických rád a odporúčaní.
Dohoda spoluvlastníkov
V prvom rade je dôležité, aby sa spoluvlastníci dohodli na spôsobe užívania a hospodárenia s pozemkom. Dohoda by mala upravovať aj podmienky prenájmu, výšku nájomného a spôsob rozdelenia príjmov.
Písomná forma zmluvy
Nájomná zmluva by mala byť vždy uzatvorená v písomnej forme a mala by obsahovať všetky podstatné náležitosti, ako sú označenie zmluvných strán, predmet nájmu, výška nájomného, doba trvania nájmu a podmienky ukončenia nájmu.
Právna pomoc
V prípade nejasností alebo sporov sa odporúča vyhľadať právnu pomoc advokáta, ktorý vám poradí a pomôže pri riešení problémov.
Daňové aspekty prenájmu pozemku
Príjem z prenájmu pozemku podlieha dani z príjmov. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol stanovenú sumu.
Oslobodenie od dane
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.
Výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Medzi preukázateľné výdavky patria napríklad výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, alebo výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti.
Príklad rozdelenia príjmu u manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.
tags: #prenajom #pozemku #v #spoluvlastnictve