Prenájom miestnosti v byte na podnikanie a dane: Komplexný sprievodca

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Základné náležitosti pri prenájme nehnuteľnosti

Pri prenajímaní nehnuteľnosti, či už ide o celý byt, rodinný dom alebo len jednotlivú miestnosť, je dôležité poznať svoje daňové a registračé povinnosti. Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (DPH) sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. januára.

Prenájom nehnuteľného majetku - rozumie sa právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie.

Registrácia na daňovom úrade a DPH

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. zákona o DPH zdaniteľný plnenie, ktoré môže byť oslobodené od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§ 19 ods. 2 zákona o DPH) vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby.

Príklad: Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3. 2025.

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností.

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. povinnou registráciou z iného dôvodu). Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).

Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala. V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH (napr. že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana, ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH)). Ak občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. c) zákona o DPH).

Registračné povinnosti a obratové hranice

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.

Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH vyplnením formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní relevantné riadky pre registráciu podľa § 4 ods. 2 zákona o DPH, konkrétne riadok „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1), následne riadok „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. a)“ (štvrtý riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 31. 8. 2025. Ak prenajímané nehnuteľnosti sú oslobodené od dane, vyplní riadok „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (piaty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 31. 8. 2025, pretože prenájom bytov je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1. 2026.

V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) prenájme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Ak ide o situáciu, kedy občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobu zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. 1. nasledujúceho kalendárneho roka.

Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) po tom, ako podal žiadosť o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť (§ 4 ods. 5 zákona o DPH). V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo. Ak daňový úrad zistí, že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana (zdaniteľnej osoby), ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH). Ak občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. c) zákona o DPH).

Príklady registrácie DPH v praxi

Situácia č. 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur.

Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025. Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní relevantné riadky pre registráciu podľa § 4 ods. 2 zákona o DPH, konkrétne riadok „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1), následne riadok „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 31. 7. 2025. Ak prenajímané nehnuteľnosti sú oslobodené od dane, vyplní riadok „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (siedmy riadok v prílohe č. 1). Vyplní tento riadok preto, lebo prenájom bytov aj rodinného domu je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) ako platiteľa zaregistruje do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31. 7. 2025.

Situácia č. 2: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Okrem týchto prenájmov v septembri poskytol ďalší prenájom a to prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 4. 9. 2025.

Riešenie: V tomto prípade občan dňa 31. 8. 2025 presiahol poskytnutým prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur. Keďže však do podania tejto žiadosti presiahol ďalším prenájmom rodinného domu dňa 4. 9. 2025 obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom 4. 9. 2025. Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní relevantné riadky pre registráciu podľa § 4 ods. 2 zákona o DPH, konkrétne riadok „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1), následne riadok „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 4. 9. 2025. Ak prenajímané nehnuteľnosti sú oslobodené od dane, vyplní riadok „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (siedmy riadok v prílohe č. 1). Vyplní tento riadok preto, lebo prenájom bytov aj rodinného domu je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) ako platiteľa zaregistruje do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 4. 9. 2025.

Situácia č. 3: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. 9. 2025. Po podaní žiadosti dňa 18. 9. 2025 občan prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Mení táto skutočnosť niečo na registrácii, ku ktorej už podal žiadosť?

Riešenie: Áno. Keďže občan (zdaniteľná osoba) k 31. 8. 2025 presiahol prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH, ktorú aj podal. Avšak, keď následne dňa 18. 9. 2025 prenajal rodinný dom a týmto prenájmom presiahol obrat 62 500 eur, stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 18. 9. 2025 a nie až dňom 1. 1. 2026, ktorá by vyplývala z podanej žiadosti o registráciu. Je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť. Oznámenie podáva prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní relevantné riadky pre oznámenie zmien, konkrétne riadok „Oznámenie podľa § 4 ods. 5“ (druhý riadok v prílohe č. 1), následne riadok „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1), uvedie tu deň 18. 9. 2025. Ak prenajímané nehnuteľnosti sú oslobodené od dane, vyplní riadok „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (siedmy riadok v prílohe č. 1). Vyplní tento riadok preto, lebo prenájom bytov aj rodinného domu je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) ako platiteľa zaregistruje do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 18. 9. 2025.

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 písm. a) a b) zákona o DPH). Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň (podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH) pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom pred týmto dňom z iného dôvodu (napríklad z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur), pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu.

Dobrovoľná registrácia DPH: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Občan sa chce dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

Riešenie: Občan v prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní relevantné riadky pre registráciu podľa § 4 ods. 7 zákona o DPH, konkrétne riadok „Registrácia podľa § 4 ods. 7“ (šestnásty riadok v prílohe č. 1). Ak sa občan (zdaniteľná osoba), ktorej obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahol 50 000 eur, chce stať platiteľom dobrovoľne podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH, uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, a tiež deň, keď táto skutočnosť nastala.

Daň z príjmu z prenájmu

Príjmy z prenájmu sa zaraďujú medzi celkové ročné príjmy. Medzi čisté príjmy sa započítava nájomné bez záloh na energie a vodu, ale len v prípade, že tieto náklady nájomníkovi účtujete. Pokiaľ máte zálohy určené ako paušálnu sumu a neúčtujete prípadný preplatok alebo nedoplatok, daňovým príjmom je celková suma - teda nájomné aj zálohy. Vo vašej nájomnej zmluve by preto mala byť samostatne uvedená suma za nájom a suma za energie.

Priznávanie príjmov z prenájmu sa pre bežných prenajímateľov (teda tých, ktorí prenájom nevykonávajú ako podnikanie) rieši podľa zákona o dani z príjmov. Konkrétne sa príjmy z prenájmu uvádzajú do VI. Oddielu daňového priznania fyzickej osoby typu B.

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku.

Výška zaplatenej dane závisí od viacerých faktorov - uplatnených daňových bonusov, nezdaniteľných častí a ďalších príjmov. Z príjmov z prenájmu neplatíte odvody na sociálne a zdravotné poistenie, bez ohľadu na to, či ste zamestnanec alebo SZČO.

Podľa daňového poriadku musí byť priznanie podané do 31. marca. Ak tento deň pripadá na sviatok alebo deň pracovného pokoja, tak termín je dodržaný, ak najbližší nasledujúci pracovný deň odovzdáte priznanie. Ak to nestihnete, priznanie môžete podať v predĺženom termíne na základe jednoduchého oznámenia ešte do 30. 06., prípadne do 30. 09., ak máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia. Oznámenie o predĺžení lehoty však musíte zaslať na daňový úrad do 31. 03.

Daňové pásma a sadzby dane

V zdaňovacom období platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb, ktoré sa vzťahujú na všetky zdaniteľné príjmy vrátane prenájmu. Ak váš daňový základ nepresiahne určitú sumu, zaplatíte len základnú daň 19 %. Ak však váš daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %.

Aj príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane, ktorý slúži ako základ pre určenie vyššej daňovej sadzby. Ak teda po zohľadnení všetkých vašich príjmov a výdavkov váš daňový základ prekročí uvedený limit, z časti nad tento limit zaplatíte namiesto 19 % až 25 % daň.

Čo sa započítava do príjmu z prenájmu pre účely dane?Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:

• Nájomné
• Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby
• Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV)
• Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad
• Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom. Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi. Ak sa však použije - napr. na opravu škody spôsobenej nájomcom alebo v prípade nezaplatenia nájomného - prenajímateľ je povinný túto sumu zahrnúť medzi zdaniteľné príjmy.

Dôsledky nepriznania príjmu z prenájmu:Ak na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Aktuálna sadzba ECB činí 2,15 % ročne (predtým boli 2,40 %). Z toho vychádzajúc výpočet aktuálnej sadzby je 4 × 2,15 % = 8,6 % ročne, ale keďže minimum je 15 %, táto hranica je aplikovaná. Okrem úroku z omeškania však môžete dostať aj pokutu za nesplnenie daňových povinností. Od 1. januára platí inštitút „druhej šance“ - pokuty za prvé porušenie daňových povinností sa neukladajú, ak to spadá do prípadu, kde správca dane môže udeliť pokutu v rámci určitého rozpätia. Ak je pokuta uložená, jej výšku správca dane určuje individuálne na základe: závažnosti porušenia, trvania porušenia, následkov protiprávneho stavu, indexu daňovej spoľahlivosti (v prípade podnikania).

Daň z nehnuteľností

Daňová povinnosť k dani z bytov vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, alebo jeho správcom. V prípade, že sa osoba stane vlastníkom alebo správcom bytu alebo nebytového priestoru 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom. Zánik daňovej povinnosti sa viaže k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom zaniklo vlastnícke alebo správcovské právo k bytu alebo nebytovému priestoru. Správu dane z bytov vykonáva obec, na ktorej území sa byt alebo nebytový priestor nachádza. Daňovníkom je osoba, ktorá má daňovú povinnosť. V prípade, že sú byty alebo nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daň z bytov je povinný zaplatiť každý spoluvlastník, a to podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že ich na účely dane z bytov bude zastupovať jeden z nich.

Za nebytový priestor sa považuje byt alebo časť bytu v bytovom dome, ktorý sa k 1. januáru zdaňovacieho obdobia nepoužíva na bývanie. Základ dane (t. j. základ dane z jednotlivých bytov a nebytových priestorov) sa vypočíta ako súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v metroch štvorcových a sadzby dane. Ročnú sadzbu dane môže správca dane všeobecne záväzným nariadením znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. V zákone sú presne špecifikované kategórie bytov a nebytových priestorov, ktoré sú priamo oslobodené od dane. Správca dane (t. j. obecné zastupiteľstvo) si vo svojom všeobecne záväznom nariadení určí, akým spôsobom je potrebné o oslobodenie alebo zníženie dane z bytov požiadať.

V prípade ak u daňovníka nastali zmeny skutočností rozhodujúcich na vyrubenie dane z bytov (napr. ak nadobudne byt do vlastníctva), je povinný podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive v závislosti od toho, či ide o fyzickú osobu, alebo právnickú osobu. Jedno tlačivo zahŕňa daň z nehnuteľností, za psa, predajné automaty a nevýherné hracie prístroje. K vyplnenému tlačivu je potrebné priložiť dokumenty, ktoré preukazujú zmeny v nehnuteľnom majetku (napr. kópia rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, rozhodnutie o dedičstve a pod.). Zákon neustanovuje povinnosť obce poskytovať elektronické služby a teda napr. podať daňové priznanie elektronickými prostriedkami, avšak ustanovuje možnosť ich poskytovania.

Daň z nehnuteľností vyrubuje správca dane (obec) každoročne podľa stavu k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Vyrubená daň zo stavieb je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže vo svojom všeobecne záväznom nariadení určiť platenie dane z bytov v splátkach. Ak nepodáte daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v riadnom termíne, alebo až po výzve správcu dane, môžete dostať pokutu.

Nájomná zmluva

Aké informácie musí obsahovať zmluva o nájme? Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve sa môžete dočítať v tomto článku.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. V takom prípade sa príjmy z prenájmu považujú za príjmy z podnikania a podliehajú odvodom do Sociálnej a zdravotnej poisťovne, rovnako ako akákoľvek iná podnikateľská činnosť.

Je výhodnejšie prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez nej?

Zákon o dani z príjmov definuje príjmy z prenájmu ako príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti sú zdaniteľnými príjmami, ak ich nájomca platí priamo prenajímateľovi, alebo ak ich platí priamo dodávateľom energií a služieb.

Ak prenajímateľ poskytuje služby nad rámec základných, považuje sa to za podnikanie. Medzi základné služby, ktoré môže poskytovať nepodnikateľ, patria napríklad dodávka vody, tepla, teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody a kominárske služby.

V prípade, že máte príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré nie sú zaradené do vášho obchodného majetku, môžete si uplatniť preukázateľné výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti. To znamená, že prenajímateľ musí každý výdavok zdokladovať faktúrami, účtami a bločkami. Príjmy a výdavky prenajímateľ priebežne eviduje vo svojom účtovníctve alebo daňovej evidencii.

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad:

• Výdavky na elektrickú energiu, teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu, pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť, plyn.
• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.

Naopak, výdavky spojené s kúpou prenajímanej nehnuteľnosti, jej opravou alebo zhodnotením sú výdavkami na osobnú potrebu a nie sú daňovo uznateľné, pokiaľ nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku. Ak však zahrniete byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť do svojho majetku (aj ako fyzická osoba, aj podnikateľ), potom si do môžete zo zisku odpočítať aj výdavky na obstaranie - kúpu nehnuteľnosti. Náklady na kúpu bytu sa budú zarátavať do výdavkov vo forme odpisov.

Časté otázky a odpovede

Musím mať živnosť na prenájom bytu?Nie, na prenájom bytu nie je potrebné mať živnostenské oprávnenie, ak poskytujete len základné služby spojené s prenájmom. Ak však poskytujete nadštandardné služby, môže sa to považovať za podnikanie a vyžadovať si živnostenský list.

Kedy sa musím registrovať na daňovom úrade?Ak ešte nie ste registrovaný na daňovom úrade, musíte tak urobiť do konca nasledujúceho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta.

Kedy musím podať daňové priznanie?Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie.

Čo si môžem dať do daňových výdavkov?Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu, ako sú energie, ostatné služby spojené s prevádzkou nehnuteľnosti, opravy a údržba. Nemôžete si uplatniť paušálne výdavky, ak byt nie je zaradený do obchodného majetku.

Ako je to s prenájmom len jednej izby?Podľa výkladu Finančnej správy, ak prenajímate časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona, nemusíte sa registrovať na daňovom úrade. Avšak, ak prenajímate časť bytu, ktorá plní hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Ako je to s prenájmom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov?Ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia, ktorí sú v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu si príjem z prenájmu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere. Cieľom môže byť napríklad, aby jednému z manželov nevznikla povinnosť podať daňové priznanie. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Prenájom bytu je výborný spôsob, ako si privyrobiť takmer bez námahy. Okrem klasickej starostlivosti o nehnuteľnosť vás ale jedna povinnosť čaká - daňové priznanie. Poradíme vám, ako správne vyplníte daňové priznanie a ako si daň správne vypočítate.

Je dôležité si uvedomiť, že daňové predpisy sa môžu meniť, preto je vždy vhodné sledovať aktuálne legislatívne zmeny alebo sa poradiť s odborníkom na dane a účtovníctvo.

tags: #prenajom #miestnosti #v #byte #na #podnikanie