Prenájom kancelárií fyzickej osobe a DPH: Komplexný sprievodca

Prenájom nehnuteľností, vrátane kancelárskych priestorov, predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých občanov a podnikateľov na Slovensku. S týmto príjmom sú však spojené aj určité povinnosti voči Finančnej správe, ktoré je potrebné dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daňových a registračných povinnostiach spojených s prenájmom priestorov, aby prenajímatelia mohli správne a včas plniť svoje zákonné povinnosti. Zameriame sa predovšetkým na problematiku dane z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme kancelárií fyzickej osobe, ktorá je často predmetom nejasností.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) sa vzťahuje na občanov pri prenájme nehnuteľností nachádzajúcich sa na území Slovenska, ako sú domy, byty, garáže, pozemky, poľnohospodárska pôda a iné nehnuteľnosti. Prenájom musí byť vykonávaný na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosti vykonávanej ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Pri prenájme nehnuteľností je dôležité rozlišovať medzi prenajímateľom a nájomcom, ako aj medzi rôznymi typmi nehnuteľností a ich účelom využitia.

Miesto dodania služby pri prenájme nehnuteľnosti

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Z toho vyplýva, ak sa nehnuteľnosť nachádza na Slovensku a poskytujeme ju na prenájom alebo podnájom iným subjektom, v tom prípade miestom zdanenia je Slovensko. Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa posudzuje rovnako ako prenájom.

Pri prenájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo mal z nej úžitok. Pri podnájme dochádza k tomu istému dodaniu s tým rozdielom, že účastníci vzťahu majú odlišné označenie, t. j. pri nájme ide o vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti a v prípade podnájmu hovoríme o vzťahu medzi nájomcom a podnájomníkom.

Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma. Napríklad, ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.

Oslobodenie od dane pri prenájme nehnuteľností

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na všetky druhy prenájmov.

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od DPH, s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

Príklad: Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom budovy je oslobodený od dane, zatiaľ čo nájom parkovacích miest podlieha dani.

Voľba zdaňovania prenájmu

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (t. j. inému platiteľovi dane, alebo inému podnikateľskému subjektu - či už fyzickej alebo právnickej osobe), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby si mohol odpočítať DPH z nákladov súvisiacich s prenajímanou nehnuteľnosťou (napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy).

Dôležité obmedzenie: Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.

Príklad: Slovenský platiteľ uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia. Za tým účelom si prenajal v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže. Skladovaný tovar je poistený. Pri službe poistenia sa miesto dodania určí podľa § 15 ods. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať (zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu, napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy).

Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma nebytové priestory - kancelárie, v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V tomto prípade sa neuplatní § 38 ods. 5, pretože nezisková organizácia a zahraničná firma (ak nie je registrovaná ako platca DPH na Slovensku) nie sú zdaniteľnými osobami v zmysle § 3 ods. 1 zákona o DPH.

Registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Žiadosť je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat presiahnutý.

Príklad: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1. nasledujúceho kalendárneho roka.

Ak hodnota prenájmu presiahne 62 500 eur, občan sa stáva platiteľom DPH dňom dodania nehnuteľnosti.

Povinnosti platiteľa DPH

Po registrácii pre DPH vznikajú platiteľovi dane ďalšie povinnosti, ako napríklad:

• podávanie daňových priznaní k DPH,
• vedenie evidencie pre účely DPH,
• fakturovanie s DPH (ak sa rozhodol zdaniť prenájom).

V prípade, že prenajímateľ dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty Daňovému úradu.

Daň z príjmov pri prenájme nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5). Na poberanie tohto druhu príjmu nie je potrebné živnostenské oprávnenie.

Zdaniteľné príjmy a daňové výdavky

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane sa uplatňujú len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Daňovník vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Výdavky, ktoré je možné uplatniť, zahŕňajú:

• výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti,
• daň z nehnuteľnosti,
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie, upratovanie, výťah, internet, atď.),
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Príklad: Platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH. Významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby. Otázka spočíva v tom, či je možné nájomcu považovať pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH za zdaniteľnú osobu a či teda môže prenajímateľ fakturovať prenájom s DPH, resp. Podľa znenia § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného od 1. 4. 2009 platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. V konkrétnom prípade pri plánovanom prenájme je nájomcom osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť, t. j. v tejto časti vykonávanej činnosti je zdaniteľnou osobou a súčasne vykonáva aj činnosť, ktorá nie je predmetom DPH, t. j. Uvedená skutočnosť je rozhodujúca pre posúdenie postupu podľa § 38 ods. 5.

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjmy z prenájmu sú oslobodené od dane do výšky 500 eur ročne. Do daňového priznania sa uvádzajú len príjmy presahujúce túto sumu.

Príklad: Starobný dôchodca s príjmom z prenájmu: Ak starobný dôchodca prenajímal byt a prijal 2 000 eur, zdaniteľný príjem je 1 500 eur (2 000 - 500). Ak nemá iné zdaniteľné príjmy, nemusí podávať daňové priznanie.

Daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne 2 289,63 eura. Príjmy z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1.

Prenájom v Bezpodielovom Spoluvlastníctve Manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do BSM, manželia si môžu rozdeliť príjem z prenájmu v ľubovoľnom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky.

Príklad: Manželia poberajúci starobný dôchodok: Ak manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM a rozdelia si príjem rovnakým dielom (2 100 eur na každého), každý si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Ak nemajú iné zdaniteľné príjmy, nemusia podávať daňové priznanie.

Registračná povinnosť na Daňovom úrade

Fyzická osoba - nepodnikateľ, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, má registračnú povinnosť na Daňovom úrade v prípade, ak:

• prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu.
• dosiahne obrat z prenájmu vyšší ako 50 000 eur za kalendárny rok (pre účely DPH).

V prípade, že občan prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze a jeho príjem z prenájmu presiahne 50 000 € za kalendárny rok, stáva sa platiteľom DPH.

Príklad: Prenájom steny rodinného domu na reklamné účely: Aj prenájom časti nehnuteľnosti (steny) na reklamné účely zakladá registračnú povinnosť, ak spĺňa podmienky pre zdaniteľnú osobu.

Zmeny v legislatíve od roku 2023

Od januára 2023 finančná správa automaticky získava informácie o príjmoch z prenájmu cez digitálne platformy ako Booking a Airbnb. Táto zmena vyplýva z novely zákona o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní (č. 250/2022). Prenajímatelia by mali byť obozretní a zabezpečiť, aby ich príjmy z prenájmu boli správne priznané v daňovom priznaní.

Od roku 2019 sa významným spôsobom mení zdaňovanie v prípade dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba „zákon o DPH“), a to najmä s cieľom zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. Zmeny sa týkajú jednak obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp.

Záver

Prenájom kancelárií fyzickej osobe a súvisiace otázky DPH sú komplexnou problematikou, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie platnej legislatívy. Je nevyhnutné rozlišovať medzi oslobodením od dane a možnosťou zdanenia prenájmu, pričom rozhodujúcimi faktormi sú postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy odporúčané konzultovať postup s daňovým poradcom alebo odborníkom na danú problematiku. Správne nastavenie daňových povinností a registrácií je kľúčové pre hladké fungovanie prenajímateľa a predchádzanie prípadným sankciám.

Autor: Ing. Jana BöszörményiDlhoročná prax v oblasti účtovníctva ma naučila, že niekedy nie je najvhodnejšia prvá možnosť, chce to podrobnú analýzu a ušiť správny postup na mieru.

Ilustračné foto: Jana Cselényi.

tags: #prenajom #kancelarie #fyzickej #osobe #a #dph