Rozhodovanie medzi predajom a prenájmom nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý si vyžaduje zváženie mnohých faktorov. Obe možnosti majú svoje výhody a nevýhody, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť, aby ste sa rozhodli správne pre vašu finančnú situáciu a osobné preferencie. Či už zvažujete predaj bytu, v ktorom nebývate, alebo hľadáte spôsob, ako vyťažiť maximum z neobsadenej nehnuteľnosti, prenájom prostredníctvom realitnej kancelárie môže byť jednou z možností, ako získať pravidelný pasívny príjem. Investícia do nehnuteľnosti je jeden z najbezpečnejších spôsobov investovania finančných prostriedkov. Jednak zhodnocujete kapitál, tým že ceny nehnuteľností majú z dlhodobého hľadiska tendenciu rásť a zároveň vám nehnuteľnosť môže prenájmom prinášať pravidelný príjem (cash flow).
Predaj vs. prenájom: Ktorú možnosť zvoliť?
Predaj nehnuteľnosti prináša jednorazový zisk, ktorý môžete investovať do ďalších projektov. Na druhej strane, prenájom poskytuje pravidelný príjem na pokrytie nákladov a prípadné investície. Je nevyhnutné zohľadniť vašu životnú situáciu a osobné preferencie.
Predaj:
- Výhody: Jednorazový príjem, ktorý možno investovať.
- Nevýhody: Riziko v nestabilnom období trhu, náročné nájsť kupujúceho za požadovanú cenu, administratívne povinnosti.
Prenájom:
- Výhody: Pravidelný príjem, pokrytie mesačných nákladov.
- Nevýhody: Riziko neplatiacich nájomníkov, poškodenia majetku, právnych sporov, obdobie bez príjmu medzi nájomcami, daň z príjmu.
V oboch prípadoch je dôležité preveriť trhový potenciál nehnuteľnosti a aktuálnu situáciu na trhu a poradiť sa s profesionálom.
Príprava bytu na prenájom
Pred samotným hľadaním nájomcu je dôležité pripraviť byt na príchod nového nájomcu. Byt by mal byť čistý, ideálne čerstvo vymaľovaný, s funkčnou kúpeľňou a príslušenstvom (spotrebiče, TV, klimatizácia). Skontrolujte funkčnosť všetkých inštalácií, spotrebičov a zariadení.
Pri príprave bytu si položte otázku, komu chcete byt prenajať a aký typ nájomcu hľadáte. Od toho závisí aj výška nájomného, ktoré môžete požadovať. Stanovenie správnej výšky nájomného je kľúčovou záležitosťou.
Ako začať prenajímať
Stanovenie správnej výšky nájomného
Kľúčovým faktorom pre určenie správnej výšky nájomného je analýza nájomného trhu. Zohľadnite:
- Lokalitu: Byt v centre je atraktívnejší ako v okrajovej časti mesta.
- Technický stav bytu: Zrekonštruovaný byt vs. byt v pôvodnom stave.
- Veľkosť bytu: Jednoizbový byt vs. viacizbová nehnuteľnosť.
- Príslušenstvo bytu: Balkón/loggia, pivničná kobka, parkovacie miesto.
Realitné kancelárie vedia na základe tzv. CMA analýzy podobných nehnuteľností odporučiť vhodnú výšku nájomného. Na cenu prenájmu vplýva množstvo faktorov. V prvom rade ide o umiestnenie nehnuteľnosti, teda o lokalitu, kde sa prenajímaná nehnuteľnosť nachádza. Širšie centrá miest, lokality s dobrou dopravnou obslužnosťou umiestnené neďaleko ekonomicky významných častí miest a obcí, či v blízkosti vysokých škôl a pod. sú vyhľadávané aj za účelom prenájmu.
Byt je možné prenajať zariadený, nezariadený alebo čiastočne zariadený. Na Slovensku väčšina záujemcov požaduje byty zariadené. Zariadený byt by mal obsahovať vybavenú kuchynskú linku so spotrebičmi (sporák, rúra, chladnička, mraznička, mikrovlnka, varná kanvica), nábytok, šatníkové skrine, svietidlá, postele, televízor, práčku a internetové pripojenie. Pokiaľ ste sa rozhodli zariadiť byt, ktorý bude slúžiť hlavne na prenájom, odporúčam zabezpečiť štandardné, praktické vybavenie za prijateľnú cenu. Vyhýbajte sa nákupu luxusného značkového zariadenia, záujemca to nikdy neocení a nezaplatí za nájom viac. Zariadenie vyberajte praktické, farebne neutrálne s ohľadom na to, že nájomca bude v byte bývať a veci používať. Vyvarujte sa extravagantným prvkom, snažte sa vkus prispôsobiť všeobecným trendom moderného bývania. V každom prípade, byt pred prenájmom by mal byť vymaľovaný (svetlé odtiene alebo biela), čistý, svetlý, uprataný, voňavý a s fungujúcimi spotrebičmi. Drobné dekorácie (obrazy, vázy, kvety, prestieranie) sú vhodné, ale v rozumnej miere.
Svojpomocný prenájom vs. realitná kancelária
Pri určení spôsobu prenájmu máte možnosť vybrať si, či budete prenajímať svojpomocne, alebo oslovíte realitnú kanceláriu. Každý spôsob má svoje výhody a nevýhody.
Svojpomocný prenájom:
- Výhody: Úplná kontrola nad procesom, žiadna provízia realitnej kancelárii.
- Nevýhody: Časová náročnosť, zodpovednosť za všetky aspekty prenájmu.
Prenájom cez realitnú kanceláriu:
- Výhody: Skúsenosti, profesionalita, komplexné služby, znalosť trhu.
- Nevýhody: Poplatky za služby, závislosť na maklérovi.
Kvalitná realitná kancelária zastreší celý proces za vás. Tým vám ušetrí množstvo času, nervov, ale aj papierovačiek. Získate tak istotu, že na nič nezabudnete a všetky dokumenty budú po právnej stránke v poriadku. Realitná kancelária buď disponuje databázou záujemcov o prenájom, alebo vie vhodnou inzerciou vašej nehnuteľnosti takúto databázu pripraviť.
Prenájom prostredníctvom realitnej kancelárie: Detailnejšie
Ak sa rozhodnete pre prenájom prostredníctvom realitnej kancelárie, časť problémov (vyhľadanie nájomcu, inzerovanie, nafotenie bytu, zmluvná dokumentácia) vyrieši realitná kancelária za vás. Spoločnosť vám garantuje nájom aj v prípade, ak je byt neobsadený a postará sa o výber slušného nájomcu, ktorého si dôkladne preverí.
Realitný maklér Vám pomôže s naaranžovaním bytu, zabezpečí profesionálnu foto- a video-prezentáciu, zabezpečí profesionálnu inzerciu, nastaví účinnú cenovú stratégiu, bude kontaktnou osobou pre potencionálnych záujemcov (nemusíte dvíhať mobil cudzím ľuďom), odfiltruje špekulantov, bude chodiť za Vás na obhliadky a nakoniec zabezpečí nájomnú zmluvu a preberací protokol. Aj počas samotného nájmu minimálne počas 1 roka dohliadne na platenie nájomného a v prípade neplatenia zabezpečí odstúpenie od zmluvy a vrátenie bytu. Jedinou nevýhodou je úhrada provízie pre realitnú kanceláriu. Provízia býva vo výške 1-mesačného nájmu bez energií, pokiaľ je zmluva uzatvorená minimálne na 1 rok. Províziu spravidla platí majiteľ nehnuteľnosti, ale je možnosť sa dohodnúť na inom zaplatení služby (napr. 50% prenajímateľ, 50% nájomca). Niektoré realitné kancelárie ponúkajú „property management“ čiže správu prenájmu nehnuteľnosti počas celej doby nájmu.
Prvý kontakt so záujemcami rieši samotná realitná kancelária, ktoré tak môže vyfiltrovať záujemcov podľa všeobecných alebo podľa vami daných konkrétnych kritérií. Sú situácie, v ktorých by ste radi prenajali byt rodine so školopovinnými deťmi s vidinou dlhodobej spolupráce. Inokedy radšej uprednostníte samostatného obchodného zástupcu, ktorý je často na služobných cestách a byt využíva a opotrebováva menej. Alebo vám môže vyhovovať študentský model krátkodobých nájmov.
Aká vysoká je provízia realitnej kancelárie a kto ju platí?Platí všeobecné pravidlo, že výška provízie sa pohybuje v cene okolo jedného mesačného nájmu a platí ju ten, kto si službu objednal. Ak sa teda na realitnú kanceláriu obráti záujemca o prenájom bytu, náklady znáša on, ak prenajímateľ, tak po úspešnom priebehu dohodnutej transakcie platí províziu práve prenajímateľ nehnuteľnosti a nájomca už nehradí nič navyše. Nebolo by pravidlo pravidlom, keby z neho neexistovala výnimka. Sú prípady, kedy je už v inzercii ponuky na prenájom definované, že províziu realitnej kancelárie v konkrétnej výške hradí záujemca, prípadne že sa náklady na províziu delia rovným dielom medzi obe strany. Je dobré si túto záležitosť overiť v realitnej kancelárii ešte predtým, než sa pustíte do diskusií a obhliadok.
Realitné kancelárie inzerujú na všetkých realitných portáloch, sociálnych sieťach, majú vlastnú sieť kontaktov a databázy záujemcov o prenájom. Nájom plus+ je služba, ktorú ponúkajú mnohé realitné kancelárie Realitnej únie SR. RK Vám vyhľadá nájomcu, preverí v registroch jeho dôveryhodnosť, zabezpečí uzavretie nájomnej zmluvy a odovzdanie (a prevzatie) nehnuteľnosti. Realitná kancelária je poruke počas celého nájomného vzťahu, vždy keď to potrebujete. Prenajímateľ aj nájomca môžu využiť mnohé doplnkové služby, ktoré RK ponúkajú.
REALITNÝ GPS TIP: Nebojte sa pýtať veľa a na všetko. Skutočne dobrý maklér vám okrem ceny a základných informácií bude vedieť povedať napr. o tom, čo môže byť dôvodom výpovede či odstúpenia, rozhodujú podmienky uvedené v zmluve o nájme, ktorú ste uzavreli.
Nájomná zmluva: Základný dokument
Základným dokumentom, bez ktorého nikdy neuzatvárajte nájomný vzťah, je písomná nájomná zmluva. Nepoužívajte vzorové zmluvy z internetu, pretože väčšina z nich nie je aktualizovaná a často obsahujú protiprávne ustanovenia. Dohoda o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu výšky nájomného a poplatkov za služby (energie, fond bytového správcu).
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, t. j. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis nedostatkov bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Ak ste si nájom našli prostredníctvom RK, nájomnú zmluvu vypracuje advokát realitnej kancelárie. Zapracuje do nej všetky detaily vašej dohody s prenajímateľom. Zmluvu si ešte pred podpisom dôkladne prečítajte, ak vám je niečo nejasné, nechajte si to týmto advokátom vysvetliť. Trvajte na tom, aby boli v zmluve okrem základných vecí presne stanovené aj práva a povinnosti prenajímateľa a aj vás ako nájomcu. V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti. Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod.
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka:
- Označenie zmluvných strán (prenajímateľ, nájomca).
- Predmet nájmu (presná identifikácia nehnuteľnosti, rozsah užívania).
- Výška nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
Ďalšie náležitosti podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu:
- Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia, vrátane známych nedostatkov.
- Určenie doby nájmu.
- Vyhlásenie nájomcu o vedomí si krátkodobého charakteru nájmu.
REALITNÝ GPS TIP: Ochrániť vás môže aj dobrá nájomná zmluva. Advokát RK totiž pri jej príprave využije viaceré inštitúty, ktoré budú hrať vo váš prospech.
Dĺžka nájmu: Krátkodobý vs. dlhodobý
Pokiaľ ste už našli svojho nájomcu, zostáva vám zodpovedať si otázku, na ako dlho chcete byt prenajať.
- Krátkodobý nájom: Pre ubytovanie turistov alebo zamestnancov na služobných cestách. Vyššie nájomné, ale vyžaduje si každodennú prítomnosť pri správe nájmu.
- Dlhodobý nájom: Stabilnejší príjem, menej starostí, ale nižšie nájomné.
Pre prenajímateľa je výhodnejšie uzavrieť nájomnú zmluvu na kratšiu a určitú dobu, napr. 6 mesiacov, pre nájomcu je, naopak, výhodná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, najmä ak ju uzavrel za dobrých podmienok. Určité špecifiká priniesol zákon o krátkodobom nájme bytu. Je len na vás, aký spôsob platenia nájomného si s nájomcom v zmluve dohodnete. Nájomné nemôžete zvyšovať svojvoľne a kedykoľvek. Vždy tomu musí predchádzať dodatočná dohoda s nájomcom. Zvýšenie alebo zníženie nájomného je vždy vecou dohody medzi vami a nájomcom. Pokiaľ nedôjde k dohode medzi nájomcov a prenajímateľom, je urýchlené ukončenie nájomného vzťahu je z právneho hľadiska pomerne problematické. Najčastejšie sa zmena (vrátane predĺženia doby nájmu) realizuje vo forme dodatku k zmluve.
Prepis energií na nájomcu: Áno alebo nie?
Zo zákona je možné prepísať na nájomcu dodávku elektrickej energie a plynu. Ak to urobíte, máte to bez starostí, nakoľko nájomca si sám zvolí dodávateľa a podpíše s ním zmluvu. Nájomca je povinný platiť to, na čom sa v nájomnej zmluve s prenajímateľom dohodol. Teda samotné nájomné (čistá odplata za užívanie nehnuteľnosti) a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu - tzv. služby.
V prípade prenájmu je tiež potrebné myslieť na vyúčtovanie spotreby energií a služieb, ktoré mal nájomca počas toho, čo užíval nehnuteľnosť. Výsledkom môže byť nedoplatok alebo preplatok.
Preverenie nájomcu: Kľúč k bezpečnosti
Pri výbere nájomcu je dôležité venovať pozornosť jeho spoľahlivosti a finančnej situácii.
- Finančná situácia: Požiadajte o potvrdenie o príjme, pracovnú zmluvu.
- Centrálny register exekúcií: Preverte si, či nájomník nemá exekúcie.
- Sociálne siete: Zistite, aký život vedie potenciálny nájomník.
- Komunikácia: Vyberte si nájomníka, ktorý je otvorený, komunikatívny a spoľahlivý.
- Dĺžka pobytu: Zistite, či nájomník plánuje v byte dlhodobo bývať.
- Kaucia: Vždy požadujte kauciu.
Kaucia je bežný a častý inštitút v nájomných vzťahoch. Slúži na zabezpečenie nároku prenajímateľa voči nájomcovi v prípade, ak dôjde k nezaplateniu nájomného, nákladov spojených s užívaním bytu, t. j. „energii”, poškodeniu bytu alebo jeho zariadenia a pod. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného. Zjednodušene povedané, kaucia vám slúži na pokrytie nájmu a energií v prípade, že nájomca neplatí alebo pre prípad, že vám v byte či dome spôsobí škodu na zariadení.
Čo sa týka preverenia záujemcov, realitná kancelária by mala vykonávať dôkladné preverenie potencionálnych nájomcov. Členovia Realitnej únie SR majú prístup do neverejného zoznamu rizikových nájomcov (tzv. black listu), vedia preveriť záujemcu cez register nájomcov, otvorené zdroje a členskú základňu.
Starostlivosť o nájomníka: Dôležitá súčasť prenájmu
Dobré vzťahy s nájomníkmi môžu byť rozhodujúce pre bezproblémový prenájom. Spokojný nájomník je spoľahlivejší a je menej pravdepodobné, že bude hľadať iné miesto na bývanie. Starostlivosť zahŕňa rýchlu reakciu na problémy a dobrú komunikáciu.
Ako nájomca ste povinný uhradiť aj drobné opravy v byte, súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou, ak nájomná zmluva neurčuje inak. Bežnou údržbou sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet a pod. Drobnými opravami sú opravy, ktoré sú uvedené v prílohe nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. (napr. výmena žiaroviek, oprava vodovodnej batérie).
Prenajímateľ môže kontrolovať dodržiavanie podmienok nájmu vo forme vopred ohlásenej návštevy, ak je to dohodnuté v nájomnej zmluve. Treba si uvedomiť, že prenajímateľ za odplatu (nájomné) odovzdá svoje právo nájomcovi nehnuteľnosť užívať, a teda musí mu garantovať aj určitú mieru súkromia.
Dane z prenájmu nehnuteľnosti
Prenájom bytu vám generuje príjem, ktorý je potrebné zdaniť. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti zaraďujeme medzi príjmy podľa zákona č. 595/2003 Z. z. § 6 ods. 1 zákona, ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti (t. j. § 6 ods. 3 zákona), alebo ak fyzická osoba poskytuje pri prenájme iba základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, ale neprevádzkuje živnosť (§ 6 ods. 1 zákona). Rozdiel v tom, kedy ide o príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti a bez živnosti spočíva v skutočnosti, či fyzická osoba poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, alebo poskytuje aj iné, ako len základné služby (napr. upratovanie, práčovňa, donáškové služby).
Registračnú povinnosť na daňovom úrade treba uskutočniť do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom sa nehnuteľnosť začala prenajímať. Za nepodanie daňového priznania v ustanovenej lehote hrozí pokuta od 30 eur do 16 000 eur.
Skončenie nájomného vzťahu: Ako postupovať?
Skončenie nájomného vzťahu môže byť iniciované nájomcom alebo prenajímateľom. V prípade výpovede zo strany prenajímateľa môže byť proces komplikovanejší. Je dôležité zdokumentovať stav bytu pri odovzdávaní a preberaní a vrátiť zloženú kauciu.
Nájomný vzťah sa končí dohodou zmluvných strán, výpoveďou (príp. odstúpením) alebo uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Najrýchlejšie a právne najmenej rizikové je ukončenie nájmu vo forme písomnej dohody, ktorú vám pomôže zmanažovať aj realitná kancelária.
Preberací protokol: Ide o dokument, ktorý opisuje stav nehnuteľnosti v čase, kedy ste ju odovzdali nájomcovi. Obsahuje napríklad stav meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, prípadne opis už existujúcich poškodení v nehnuteľnosti. Preberací/odovzdávací protokol spisuje maklér, keď byt/dom odovzdáva nájomcovi, prípadne ho preberá po ukončení nájmu. Ide o najmenej rizikové ukončenie nájmu a odporúča sa ju urobiť písomnou formou. Na preukázanie vášho tvrdenia o neexistencii škody, ktorú by ste v byte spôsobili, môžu poslúžiť preberacie/odovzdávacie protokoly, prípadne aj svedecké výpovede.
Problémy s nájomníkmi: Ako ich riešiť?
Pri prvých náznakoch problémov komunikujte. Pri porušovaní podmienok nájomnej zmluvy je možné uplatniť výpoveď zmluvy. Na pokrytie nákladov škody môžete použiť kauciu. V prípade vážneho porušenia zmluvy sa môžete domáhať svojich nárokov na súde.
V praxi sa často objavujú spory o neplatnosti výpovede, čo vám môže priniesť zbytočné komplikácie a finančné náklady. Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor. Predtým však musíte podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia je možné vec postúpiť exekútorovi, ktorý zrealizuje vypratanie nájomcu.
Vypratanie bytu: Krajné riešenie
Vypratanie bytu je krajným riešením, ktoré sa uplatňuje, keď sú porušené podmienky nájomnej zmluvy a iné možnosti riešenia sa ukázali ako neúčinné. Na vypratanie bytu je potrebné získať súdny príkaz a kontaktovať exekútora.
Výnos z prenájmu: Ukazovateľ efektívnosti
Výnos z prenájmu je pomer medzi ročnými nájomnými príjmami a hodnotou nehnuteľnosti. Tento ukazovateľ vám pomôže zhodnotiť, ako efektívne vaša nehnuteľnosť generuje príjem.
Ing. Chcete prenajať svoju nehnuteľnosť rýchlo, bezpečne a za čo najlepších podmienok? Stiahnite si zdarma náš praktický e-book 10 krokov k úspešnému prenájmu nehnuteľnosti, ktorý vám poskytne užitočné rady spojené s procesom - od prípravy bytu na prenájom až po výber spoľahlivého nájomníka.
Ak chcete získať viac informácií o prenájme nehnuteľností, praktických rád a profesionálne poradenstvo, prihláste sa na náš bezplatný webinár pre začínajúcich prenajímateľov.
Pri prenájme nehnuteľností a najmä bytov je priestorom častého nerešpektovania zákonných ustanovení. Množstvo prenajímateľov nerešpektuje ustanovenia zákona o krátkodobom prenájme bytov a ustanovenia Občianskeho zákonníka o prenájme. Realitné kancelárie spolupracujú pri sprostredkovaní prenájmu s advokátmi a zabezpečujú tak prípravu korektných zmlúv. Realitný maklér má dôležitú, aj keď často podceňovanú, pozíciu akéhosi mediátora medzi oboma stranami. Zároveň svedčí o stave veci, dojednaniach medzi stranami a ich rešpektovaní. A to v prospech oboch strán. Zákon chráni prenajímateľa len čiastočne. Ak však využijete služby RK, môžete sa vyhnúť nesprávnemu výberu nájomcu.
tags: #prenajom #cez #realitnu #kancelariu