Pracovať z domu, či už z bytu alebo z rodinného domu, sa stáva pre mnohých podnikateľov preferovanou a často aj nákladovo efektívnejšou alternatívou k prenajímaniu externých kancelárskych alebo obchodných priestorov. Tento prístup však prináša špecifické daňové a právne otázky, najmä pokiaľ ide o uplatňovanie nákladov súvisiacich s prevádzkou firmy v priestoroch, ktoré slúžia zároveň na bývanie. V tomto článku sa zameriame na to, ako môže fyzická osoba podnikajúca v časti svojho rodinného domu, v ktorom zároveň aj býva, legálne a efektívne zahrnúť relevantné výdavky do daňových nákladov.
Zmena účelu užívania stavby: Kľúčový prvý krok
Základným predpokladom pre legálne využívanie časti rodinného domu na podnikanie a následné uplatňovanie súvisiacich nákladov ako daňových výdavkov je zmena účelu užívania stavby. Váš rodinný dom, rovnako ako každá iná stavba, má podľa kolaudačného rozhodnutia alebo stavebného povolenia určený účel užívania. V prípade rodinného domu je týmto účelom primárne „bývanie“. Podľa § 85 Stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov) je možné stavbu užívať len na účel, ktorý bol určený v kolaudačnom rozhodnutí.
Ak teda plánujete v časti svojho rodinného domu vykonávať podnikateľskú činnosť, ktorá si vyžaduje zmenu tohto účelu, je nevyhnutné požiadať príslušný stavebný úrad o rozhodnutie o zmene v užívaní stavby. Až po získaní tohto súhlasného rozhodnutia môžete časť domu legálne využívať na podnikateľské účely. V závislosti od charakteru vašej činnosti môžu byť potrebné aj stavebné úpravy, ktoré si následne vyžadujú kolaudáciu zmeny stavby. V prípadoch, keď stavebné úpravy zásadne nemenia vzhľad stavby a nezasahujú do nosných konštrukcií, môže stavebný úrad prerokovať tieto úpravy v spojenom konaní o zmene v užívaní stavby.
Proces žiadosti o zmenu účelu užívania stavby
Proces žiadosti o zmenu účelu užívania stavby sa v mnohom podobá kolaudačnému konaniu. Žiadosť je potrebné podať na stavebný úrad, ktorým je v tomto prípade obecný alebo mestský úrad v územnom obvode, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Formulár žiadosti je zvyčajne dostupný na webových stránkach príslušných miestnych samospráv. Okrem vašich identifikačných údajov a presného označenia stavby podľa katastra nehnuteľností, žiadosť musí obsahovať aj informáciu o novom navrhovanom spôsobe užívania časti stavby.
K žiadosti je potrebné priložiť niekoľko dokumentov:
- Doklady preukazujúce vlastnícke alebo iné právo k stavbe: najčastejšie výpis z listu vlastníctva alebo nájomná zmluva.
- Súhlas vlastníka stavby: ak žiadateľ nie je výlučným vlastníkom.
- Dokumentácia s vyznačením pôvodného a navrhovaného spôsobu užívania: ideálne v pôdoryse.
- Doklady o rokovaniach s účastníkmi konania a stanoviská dotknutých orgánov: ak sa konali pred podaním žiadosti.
- Kolaudačné rozhodnutie alebo stavebné povolenie: alebo pasport stavby, ak iné doklady neexistujú.
- Doklad o zaplatení správneho poplatku: štandardne 30 eur za žiadosť o povolenie na zmenu užívania stavby, ak nie je spojená so stavebným konaním.
K zmene účelu užívania sa vyjadrujú aj dotknuté orgány štátnej správy. Ich zoznam závisí od špecifického druhu podnikania a prípadných stavebných úprav. Najčastejšie ide o Hasičský a záchranný zbor, regionálny úrad verejného zdravotníctva, obvodný úrad životného prostredia a inšpektorát práce. Odporúča sa vopred informovať na stavebnom úrade o konkrétnom okruhu potrebných vyjadrení.
Uplatňovanie daňových výdavkov pri podnikaní vo vlastnom dome
Po úspešnom absolvovaní procesu zmeny účelu užívania stavby je možné pristúpiť k určeniu daňových výdavkov. Podľa § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov (zákon č. 595/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov) je daňovým výdavkom výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov, ktorý je preukázateľne vynaložený a zaúčtovaný v účtovníctve alebo zaevidovaný v daňovej evidencii.
Výdavky na prevádzkovanie, opravu a udržiavanie časti rodinného domu, ktorá je využívaná na podnikanie, môžu spĺňať túto definíciu. Musia slúžiť podnikateľskej činnosti, byť preukázateľne vynaložené a riadne zaevidované. Typicky sem patria výdavky na energie (elektrina, plyn, voda), náklady na údržbu a opravy nehnuteľnosti, ale aj odpisy.
Ako premeniť každodenné výdavky na daňové úľavy
Metódy rozpočítavania spoločných výdavkov
Najkomplikovanejšou otázkou býva správne rozpočítanie spoločných výdavkov na časť domu, ktorá slúži na podnikanie. Zákon o dani z príjmov ani metodické pokyny neposkytujú presný kľúč. Je preto nevyhnutné postupovať na základe definície daňového výdavku a použiť úsudok na objektívne rozdelenie nákladov medzi podnikateľskú a obytnú časť domu.
- Priamo priraditeľné výdavky: Výdavky, ktoré sa týkajú výlučne podnikateľskej časti (napr. výmena žiarovky v kancelárii), sa nerozpočítavajú a sú plne daňovým výdavkom.
- Spoločné výdavky: Pre veľkú skupinu spoločných výdavkov, ako sú náklady na energie, vykurovanie či vodné stočné, je najčastejšie vhodným a obhájiteľným kľúčom pomer plochy podnikateľskej časti k celkovej ploche domu. Tento pomer by mal byť merateľný a v prípade daňovej kontroly obhájiteľný. Napríklad, ak podnikateľská časť predstavuje 25 m² z celkovej plochy 100 m², potom 25 % z celkových nákladov na energie môže byť považovaných za daňový výdavok.
- Výnimky a špecifické prípady: Je dôležité si uvedomiť, že nie všetky výdavky sa dajú rozpočítavať podľa plochy. Napríklad, ak autoservis sídli v garáži bez vykurovania, rozpočítavanie nákladov na kúrenie podľa plochy by bolo neprípustné. V takýchto prípadoch je potrebné individuálne posúdenie a zohľadnenie reálnej spotreby alebo iných relevantných parametrov. Pre presnejšie meranie spotreby elektrickej energie je možné použiť samostatné merače.
Odpisy ako súčasť daňových výdavkov
Ak rodinný dom, alebo jeho časť, zaradíte do svojho obchodného majetku, môžete si do daňových výdavkov zahrnúť aj pomernú časť odpisov. Podľa § 24 ods. 4 zákona o dani z príjmov, pri majetku, ktorý sa používa sčasti na zabezpečenie zdaniteľných príjmov, sa do výdavkov zahŕňa pomerná časť odpisov. Vypočítané odpisy z vstupnej ceny nehnuteľnosti sa teda pomernou časťou priradia k podnikateľskej časti. Napríklad, ak celkový ročný odpis domu je 2 000 eur a na podnikanie sa využíva 25 m² zo 100 m², daňovým výdavkom bude 500 eur z odpisov.
Je však dôležité sledovať ustanovenie § 24 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Ak preradíte majetok z osobného užívania do obchodného majetku až po jeho nadobudnutí (napr. po piatich rokoch bývania), odpisy za predchádzajúce roky si už neuplatníte. Odpisovanie začínate od roku preradenia do obchodného majetku.
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností
Zmena účelu užívania časti rodinného domu na podnikanie prináša aj ďalšiu povinnosť voči štátu - podanie čiastkového daňového priznania k dani z nehnuteľností. Táto zmena totiž často vedie k zvýšeniu dane z nehnuteľností. Podľa § 99b zákona o miestnych daniach (zákon č. 582/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov), ak ste už v minulosti podávali daňové priznanie k dani z nehnuteľností a dôjde k zmene účelu využitia stavby, je potrebné podať čiastkové priznanie.
Čiastkové daňové priznanie sa podáva obci alebo mestu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Lehotou na jeho podanie je 31. január nasledujúceho roka po tom, ako došlo k zmene účelu užívania časti stavby. Napríklad, ak dôjde k zmene účelu užívania v priebehu roka 2023, čiastkové daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára 2024.
Zmluva o budúcom nájme a bezodplatný prenájom
V prípade, keď firma prispieva na technické zhodnotenie nehnuteľnosti vo vlastníctve rodiny, je možné riešiť túto situáciu prostredníctvom zmluvy o budúcej zmluve o nájme. Podľa § 667 Občianskeho zákonníka, nájomca môže požadovať úhradu nákladov súvisiacich so zmenami v predmete nájmu len vtedy, ak sa na tom prenajímateľ písomne zaviazal. V prípade, že prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Zmluvne je možné dohodnúť aj iný spôsob kompenzácie nákladov.
Uzatváranie nájomnej zmluvy a spoluvlastníctvo
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy na časť rodinného domu je dôležité rozlišovať, či sa jedná o byt alebo nebytový priestor. Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) sa vzťahuje na krátkodobé nájmy bytov. V prípade prenájmu nebytového priestoru sa postupuje podľa Občianskeho zákonníka.
V situácii spoluvlastníctva, kedy jeden z manželov vlastní väčšinový podiel a druhý menšinový, rozhodnutie o dispozícii s nehnuteľnosťou sa obvykle riadi veľkosťou podielov. Aj ako väčšinový spoluvlastník môžete uzavrieť nájomnú zmluvu. Príjem z prenájmu by mal byť zahrnutý v daňovom priznaní prenajímateľa. V prípade manželov, ak nie je BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) inak upravené, prenájom nehnuteľnosti patriacej do BSM vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak sa jeden z manželov nedovolá neplatnosti zmluvy, ktorá bola uzavretá bez jeho súhlasu, zmluva zostáva platná. Príjem z prenájmu by mal byť v takom prípade uvedený v daňovom priznaní oboch manželov, prípadne podľa dohody a podielov.