Prenájom pôdy predstavuje v slovenskom poľnohospodárstve a iných odvetviach bežnú prax. Správne účtovanie tohto prenájmu je kľúčové nielen pre zabezpečenie presných finančných výkazov, ale aj pre dodržiavanie daňových predpisov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na účtovanie prenájmu pôdy, s dôrazom na slovenské účtovné a daňové zákony, a snaží sa objasniť viaceré praktické aspekty.
Obstaranie dlhodobého majetku prenájmom
Dlhodobý hmotný majetok (DHM), do ktorého môže spadať aj pôda, je možné obstarať rôznymi spôsobmi. Okrem tradičných metód ako kúpou, vytvorením vlastnou činnosťou, bezplatným nadobudnutím (darovaním, prevodom vlastníckeho práva k predmetu lízingu) či preradením z osobného užívania do podnikania, je dôležité spomenúť aj obstaranie prostredníctvom lízingu, vrátane finančného prenájmu. V kontexte prenájmu pôdy sa však najčastejšie stretávame s priamym nájmom, ktorý má svoje špecifické účtovné a daňové pravidlá.
Účtovanie prenájmu nehnuteľnosti - Všeobecný princíp
Pri účtovaní prenájmu nehnuteľnosti, vrátane pôdy, je dôležité správne určiť výnosový účet. Ak je prenájom hlavnou ekonomickou činnosťou účtovnej jednotky, používa sa účet 602 - Tržby z predaja služieb. Ak ide o vedľajšiu činnosť, používa sa účet 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti. V prípade, ak je nájomné platené vopred, napríklad o mesiac dopredu, je potrebné využiť účet 384 - Výnosy budúcich období. Toto časové rozlíšenie zabezpečuje, že výnosy sú zaúčtované v období, ku ktorému vecne a časovo patria.
Časové rozlíšenie pri prenájme poľnohospodárskej pôdy
Ak má poľnohospodárska firma prenajatú pôdu od fyzických osôb na dlhšie obdobie, napríklad 5 až 10 rokov, účtovanie na účte 474 - Záväzky z nájmu s časovým rozlíšením je nevyhnutné. Tento účet slúži na zaúčtovanie dlhodobých záväzkov z nájmu majetku, vrátane finančného prenájmu. Základným princípom účtovania je, že účtovná jednotka účtuje a vykazuje účtovné prípady v období, s ktorým časovo a vecne súvisia. To znamená, že aj keď je platba vykonaná vopred, náklad spojený s prenájmom sa účtuje postupne počas obdobia, na ktoré bol majetok prenajatý.
Účtovanie dotácií na nájomné
Prijatie dotácie na nájomné si vyžaduje správne zaúčtovanie a zaradenie. Dotácie zo štátneho rozpočtu sa štandardne účtujú na účte 346 - Dotácie zo štátneho rozpočtu. Tieto prostriedky môžu pomôcť zmierniť finančnú záťaž spojenú s nájomným, avšak ich prijatie a použitie musia byť v súlade s podmienkami poskytnutia.
Zľava z nájomného a dobropisy
V prípade, ak sa prenajímateľ s nájomcom dohodnú na zľave z nájomného, prenajímateľ by mal vystaviť dobropis. Pre nájomcu predstavuje dobropis zníženie pôvodne zaúčtovaných nákladov. Ak si prenajímateľ odpočítal DPH z pôvodnej sumy nájomného, pri vystavení dobropisu je potrebné túto DPH vrátiť alebo upraviť v príslušnom daňovom priznaní.
Daňové aspekty prenájmu pôdy
Daňové aspekty prenájmu pôdy sú komplexné a vyžadujú si pozornosť nielen z hľadiska účtovníctva, ale aj priameho daňového zaťaženia.
Daň z príjmov
Príjmy (výnosy) z prenájmu priestorov, vrátane pôdy, sú súčasťou základu dane bez ohľadu na to, či ich už nájomca uhradil alebo nie. Ak sa platby v nájomnej zmluve dohodli oddelene, napríklad zvlášť za nájom a zvlášť za energie, ako prenajímateľ by ste všetky tieto platby mali považovať za príjmy z prenájmu.
Daň z pridanej hodnoty (DPH)
Podľa zákona o dani z pridanej hodnoty je nájom nehnuteľnosti, vrátane pôdy, vo všeobecnosti oslobodený od DPH. Avšak, ak prenajímate priestor zdaniteľnej osobe (firmám), môžete sa rozhodnúť, či si uplatníte DPH na prenájom. Táto voľba môže byť strategická, napríklad ak ako prenajímateľ máte nárok na odpočet DPH pri nákladoch súvisiacich s prenajímanou nehnuteľnosťou. Ak si k nájmu svojej nehnuteľnosti uplatňujete DPH a firme poskytnete zľavu na nájom s vystaveným dobropisom, v tom prípade by ste mali postupovať podľa pravidiel zákona o DPH.
Výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky musia byť podložené účtovníctvom alebo evidenciou. Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, výdavky na obstaranie hnuteľnej veci, ktorá je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné považovať za daňový výdavok len za predpokladu preukázanej skutočnosti.
Zariadenie prenajímaného bytu a súvisiace služby
Výdavky daňovníka, ktoré sú preukázateľne vynaložené na zariadenie prenajímaného bytu či inej nehnuteľnosti, ako aj výdavky na služby spojené s prenájmom (napr. vysávač, čistiace prostriedky, posteľná bielizeň, pracie prostriedky), je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že vecne súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami. To znamená, že len v prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby, ako napríklad upratovanie, prezliekanie, pranie a podobne.
Výdavky vynaložené pred začatím prenajímania
Výdavky na opravy a rekonštrukciu vynaložené v roku predchádzajúcom roku začatia prenajímania nehnuteľnosti je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zahrnie do svojho obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie.
Praktické príklady účtovania
- Účtovanie parkovného: Ak je vozidlo v majetku spoločnosti, parkovné sa účtuje na účte 518 - Ostatné služby voči účtu 211 - Pokladnica. V tomto prípade je možný aj odpočet DPH, ak je parkovné účtované s DPH.
Legislatívny rámec prenájmu pôdy na Slovensku
Základným právnym predpisom upravujúcim nájom poľnohospodárskych pozemkov na Slovensku je Zákon č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu a stanovuje základné rámce pre uzatváranie nájomných zmlúv.
Obvyklá výška nájomného
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Ide o údaj o výške nájomného za 1 hektár poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje sa zisťujú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Podľa platnej právnej úpravy (§ 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z.), „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z. v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.
Okresný úrad Nitra pravidelne zverejňuje obvyklú výšku nájomného za príslušné roky, napríklad za roky 2018 až 2024, čo poskytuje dôležitý referenčný bod pre určovanie výšky nájomného.
Tajomstvo investovania do poľnohospodárskej pôdy – Ako nájsť nájomcu
Užívanie pozemkov a prednostné právo
Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z.: „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.“
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu (napríklad mladý poľnohospodár, malý alebo mikropodnik) musí k žiadosti priložiť relevantné dokumenty, ako napríklad rozhodnutie Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) alebo kópiu nájomnej zmluvy od známych vlastníkov. Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od Slovenského pozemkového fondu (SPF) prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
Slovenský pozemkový fond (SPF) a prenájom nehnuteľností
Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ako aj na iné ako poľnohospodárske účely podľa Občianskeho zákonníka. SPF môže prenajímať aj pozemky nezisteného vlastníka. V takýchto prípadoch, pokiaľ pozemky nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Obec môže v týchto prípadoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF.
K žiadosti o zápis správy je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka. Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk.
Keď je zapísaná správa na liste vlastníctva, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté. SPF pri posudzovaní žiadostí o prenájom požaduje od žiadateľov okrem iných dokladov aj zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní alebo má prenajaté v danom katastrálnom území.
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom, uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Zmeny účtovných postupov a závierok
V decembri minulého roku Ministerstvo financií SR vydalo dve významné opatrenia, ktoré aktualizujú postupy účtovania pre podnikateľov a pravidlá pre účtovnú závierku veľkých účtovných jednotiek a subjektov verejného záujmu. Zmeny sa týkajú najmä účtovania finančného prenájmu a zosúladenia ustanovení týkajúcich sa uvádzania vybraných informácií v poznámkach účtovnej závierky. Tieto zmeny nadobúdajú účinnosť postupne, pričom niektoré sú účinné od 31. decembra a iné od 1. januára.
Riešenie špecifických situácií
Zmena účelu pozemku a ukončenie nájomnej zmluvy
Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou. Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo, môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená.
Vymáhanie dlžného nájomného
V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedička po zomrelej prenajímateľke Vám zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na Vás prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Odporúča sa zaslať nájomcovi písomnú výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou. Ak to neprinesie výsledok, zvážte podanie žaloby na súd.
Predkupné právo v nájomnej zmluve
Pridanie článku o zriadení predkupného práva v prospech nájomcu v nájomnej zmluve je možné, avšak jeho zákonnosť a podmienky realizácie musia byť v súlade s príslušnými právnymi predpismi. Je dôležité dbať na to, aby predkupné právo nebolo v rozpore s inými zákonnými ustanoveniami a aby boli jasne definované podmienky jeho uplatnenia.
Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľností, si môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur ročne, ak celkové príjmy z prenájmu nepresiahnu túto sumu. Ak sú príjmy vyššie, od dane je oslobodených prvých 500 eur z celkového príjmu. Je dôležité si uvedomiť, že toto oslobodenie sa vzťahuje len na tzv. pasívne príjmy a nie je možné ho uplatniť na príjmy z podnikania.
Záver
Účtovanie a daňové aspekty prenájmu pôdy na Slovensku sú multifacetné a vyžadujú si dôkladnú znalosť legislatívy. Správne pochopenie zákonných rámcov, ako aj praktických postupov, je nevyhnutné pre hladký a bezproblémový priebeh nájomných vzťahov a pre zabezpečenie súladu s daňovými predpismi. Vždy je vhodné konzultovať špecifické situácie s odborníkmi, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam a sankciám.