Získanie vlastného bývania bolo v minulosti často spojené s jasne danými životnými etapami: dokončenie školy, absolvovanie povinnej vojenskej služby, nástup do zamestnania, podpis zmluvy so zamestnávateľom na určitú dobu a následné pridelenie podnikového bytu. Pre dnešnú mladú generáciu to môže znieť ako relatívne jednoduchá cesta, s poznámkou o tom, aké to kedysi bolo ľahké. Ako to však funguje dnes?
Začiatok je na prvý pohľad podobný. Dokončenie (alebo nedokončenie?) školy, predovšetkým však získanie dobrého zamestnania, aby sme sa stali bonitným klientom pre banku. Nasleduje žiadosť o hypotéku a za získané finančné prostriedky sa dorieši bývanie. Aj toto sa na prvý pohľad zdá byť jednoduchá cesta. Rozdiel však spočíva v tom, že banka očakáva vrátenie svojich peňazí. Ak máme stále „dobré zamestnanie“, pôžičku splácame v mesačných splátkach počas 20 až 30 rokov. Toto je však veľmi dlhé obdobie na to, aby ideálny stav pretrval.
Dokonca aj v prípade, že sme nehnuteľnosť kúpili z vlastných zdrojov a nie je nikde založená, môže nastať situácia, že o ňu prídeme. Na scénu náhle vstupujú prvé problémy, ako napríklad nedávna hospodárska kríza, strata zamestnania, úraz, choroba, v najhoršom prípade smrť partnera, a následná neschopnosť splácať hypotéku, uhrádzať nájomné alebo iné povinné platby či pôžičky. Každý z veriteľov, či už banka, spoločenstvo vlastníkov bytov, alebo iná inštitúcia, chce svoje peniaze a využíva zákonné cesty, ako sa k nim čo najrýchlejšie dostať.
Nútená vs. Dobrovoľná dražba: Dva svety jedného procesu
Dražba nehnuteľností predstavuje mimosúdne verejné konanie, ktoré prebieha za účelom prevodu vlastníckeho alebo iného práva k predmetu dražby. Toto konanie je vykonávané na základe návrhu navrhovateľa. Navrhovateľom môže byť buď vlastník nehnuteľnosti, alebo veriteľ (v zastúpení subjektu, ktorý vykonáva záložné právo) voči ktorému má vlastník nehnuteľnosti nesplnené záväzky. Medzi takýchto veriteľov patria napríklad banky, spoločenstvá vlastníkov bytov, daňový úrad, sociálna a zdravotná poisťovňa alebo iný subjekt, ktorý má na nehnuteľnosť zriadené záložné právo.
Na dražbe vyzýva licitátor účastníkov dražby, aby podávali svoje ponuky. Proces sa začína na vyvolávacej cene, ktorá je stanovená znaleckým posudkom.
Nútená „exekučná“ dražba
Nútená dražba je jedným zo spôsobov, ako sa vykonáva exekúcia voči dlžníkovi. Aby mohla byť nútená dražba iniciovaná, navrhovateľ dražby musí disponovať právoplatným exekučným titulom podľa § 41 Exekučného poriadku. Týmto titulom môže byť napríklad súdne rozhodnutie, notárska zápisnica, platobný výmer, rozhodnutie orgánu Európskej únie a podobne. Následne musí navrhovateľ podať návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu príslušný súd poverí exekútora, ktorý danú exekúciu vykoná.
Proces nútenej dražby je upravený v § 133 Exekučného poriadku a prebieha v niekoľkých krokoch, od podania návrhu až po konečnú výplatu výťažku z dražby. Konanie začína podaním návrhu na vykonanie exekúcie oprávneným veriteľom, ktorý musí k návrhu priložiť vyhotovenie exekučného titulu, prípadne s potvrdením o vykonateľnosti. Ak už existuje záložné právo na nehnuteľnosti, od tejto prílohy sa upúšťa. K návrhu je tiež potrebné priložiť zoznam osôb, ktoré majú k nehnuteľnosti vecné práva alebo zapísané predkupné či spätné práva.
Po schválení návrhu súd nariadi nútenú dražbu nehnuteľnosti a zaznamená začatie konania do katastra nehnuteľností. Táto poznámka zabezpečuje, že dražba je účinná aj voči neskorším vlastníkom alebo nadobúdateľom práv. Veriteľ je tiež povinný v lehote stanovenej súdom zaplatiť preddavok na náklady, ktorý sa zvyčajne používa na ocenenie nehnuteľnosti. Ak platba nie je vykonaná, konanie sa zastaví.
Následne súd vymenúva znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok a oznámi odhadovanú hodnotu nehnuteľnosti. Ocenenie sa riadi zákonom o oceňovaní nehnuteľností a znalec využíva uznávané metódy, ako je metóda porovnávacej hodnoty (na základe podobných predaných nehnuteľností), metóda výnosovej hodnoty (založená na príjmoch z nájmu) alebo metóda vecného ocenenia (zameraná na stavebnú substanciu).
Po vypracovaní znaleckého posudku súd oznámi zúčastneným stranám vypočítanú hodnotu. Ak sa niekto domnieva, že hodnota nie je správna, môže podať námietky. Súd potom prípad opätovne preskúma a môže znalca poveriť doplnením alebo vylepšením posudku.
Nútená dražba je verejná a spravidla sa koná na súde. Sudca vyzýva na podávanie ponúk. Ak už nie je podaná žiadna vyššia ponuka, sudca dražbu uzavrie a udelí príklep najvyššiemu ponúkajúcemu. Tým sa končí proces ponúkania a príklep tvorí základ pre nadobudnutie vlastníctva. Kupujúci sa príklepom stáva bezprostredne vlastníkom vydraženej nehnuteľnosti.
Po úspešnej dražbe nastáva fáza rozdelenia výťažku dražby. Súd nariadi pojednávanie o rozdelení výťažku, na ktoré sú pozvaní povinná strana, oprávnená strana, všetky osoby s právami alebo ťarchami na nehnuteľnosti a kupujúci sa môže zúčastniť dobrovoľne. Súd tiež verejne oznámi termín pojednávania.
Existuje aj možnosť „prebitia“, ak dosiahnutá kúpna cena predstavuje menej ako tri štvrtiny odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti. Ide o novú ponuku, ktorú možno podať do 14 dní od verejného oznámenia príklepu. Aby bolo prebitie platné, musí byť ponúkaná cena minimálne o štvrtinu vyššia ako pôvodný výťažok dražby a prebíjajúci musí zložiť na súde štvrtinu ponúkanej kúpnej ceny ako zábezpeku. Ak existuje viacero prebití, rozhoduje výška ponuky. Ak súd prebitie prijme a rozhodnutie nadobudne právoplatnosť, pôvodná dražba stráca platnosť a súd udelí príklep novému dražiteľovi.
Dobrovoľná dražba
Dobrovoľná dražba je mimosúdne verejné konanie, ktoré iniciuje navrhovateľ s cieľom prevodu vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Ustanovený licitátor vyzýva účastníkov na podávanie ponúk. Príklepom licitátora prejde právo k predmetu dražby na účastníka, ktorý urobí najvyššiu ponuku.
Hlavný rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou spočíva v rýchlosti a nákladoch. Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľ s príslušným živnostenským oprávnením. Navrhovateľ nepotrebuje žiadne súdne rozhodnutie, postačuje mu záložné právo na nehnuteľnosť. Dobrovoľná dražba je preto zvyčajne rýchlejší a menej nákladný proces.
Problematika dobrovoľných dražieb je upravená v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Iniciátorom môže byť vlastník predmetu dražby, osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba oprávnená podľa zákona. V praxi sú najčastejšími iniciátormi banky, ktorých dlžníci nie sú schopní splácať hypotéky.
O dobrovoľnej dražbe sa záujemca môže dozvedieť prostredníctvom Notárskeho centrálneho registra dražieb (www.notar.sk) a Obchodného vestníka (www.justice.gov.sk), prípadne na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Dražobník je povinný zverejniť oznámenie o dražbe minimálne 15 dní pred jej konaním, v prípade nehnuteľností alebo pri vyššej hodnote najmenej 30 dní.
Účastníkom dobrovoľnej dražby môže byť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby s obmedzenou spôsobilosťou, ak sú zastúpené zákonným zástupcom. Pred začatím dražby je účastník povinný zložiť dražobnú zábezpeku, ktorá môže predstavovať maximálne 30 % z ceny nehnuteľnosti. V prípade nevydraženia nehnuteľnosti sa zábezpeka v plnej výške vráti. Ak záujemca vydraží nehnuteľnosť, ale nedoplatí zvyšnú sumu v stanovenej lehote (zvyčajne 15 dní), zábezpeka sa použije na úhradu nákladov dražby a prípadnej opakovanej dražby.
Po otvorení dražby licitátor oboznámi účastníkov s predmetom dražby, právami a záväzkami, s vyvolávacou cenou, najnižším podaním a minimálnym prihodením. Dražba prebieha, kým účastníci robia vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenastane ďalšie, licitátor trikrát vyzve na podanie. Po tretej výzve vykoná príklep. Vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.
Neúspešná dražba nastáva, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie. Dražba je zmarená, ak vydražiteľ nezaplatí cenu. Neplatná je dražba, pri ktorej nebol dodržaný zákonný postup.
Na čo si dať pozor pri účasti na dražbe?
Účasť na dražbe nehnuteľností, či už dobrovoľnej alebo nútenej, si vyžaduje dôkladnú prípravu a opatrnosť.
- Právna spôsobilosť: Uistite sa, že spĺňate podmienky pre účasť na dražbe, najmä pokiaľ ide o právnu spôsobilosť.
- Finančné prostriedky: Počítať treba s nutnosťou zloženia dražobnej zábezpeky pred začiatkom dražby. V prípade úspešného vydraženia je potom potrebné v krátkej lehote (často 15 dní) doplatiť zvyšnú sumu. Vybavenie hypotéky v takto krátkom čase môže byť problematické, preto je ideálne mať dostatočné vlastné finančné prostriedky.
- Obhliadka nehnuteľnosti: Vždy sa odporúča zúčastniť sa obhliadky nehnuteľnosti, ktorá je zákonne stanovená minimálne v dvoch termínoch. Umožní vám to dôkladne sa oboznámiť s predmetom dražby a získať istotu, že viete, čo kupujete. Ignorovanie obhliadky môže viesť k tomu, že znalecký posudok nebude brať do úvahy rekonštrukcie, doplnky alebo pridanú hodnotu interiéru, čo môže viesť k nižšej cene nehnuteľnosti.
- Preverenie ťárych: Je dôležité overiť si, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy, ktoré by prechádzali na vydražiteľa. V prípade dobrovoľnej dražby sa nehnuteľnosť nadobúda bez ťárych, ale pri nútenej dražbe je potrebné toto dôkladne preveriť.
- Spolupráca s dražobníkom/exekútorom: V prípade, že vám hrozí dražba vašej nehnuteľnosti, je kľúčová spolupráca s dražobnou spoločnosťou alebo exekútorom. Nespolupráca môže viesť k stresu, nepohode a zbytočnému zníženiu ceny nehnuteľnosti.
- Lehota na napadnutie dražby: Pri nútených dražbách existuje lehota (zvyčajne 3 mesiace od konania dražby), počas ktorej môže pôvodný vlastník alebo účastník dražby napadnúť dražbu na súde.
Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách bol prijatý ako súčasť reformy záložného práva s cieľom zlepšiť zabezpečenie úverov pre veriteľov a znížiť ich riziko. Umožňuje veriteľom uspokojiť svoje pohľadávky zo zadefinovaného majetku dlžníka v prípade nesplnenia dlhu. Dražba sa však môže využiť aj vtedy, keď je navrhovateľom samotný vlastník predmetu dražby.
V konečnom dôsledku, dražba nehnuteľností môže byť efektívnym spôsobom, ako získať nehnuteľnosť za potenciálne výhodnejšiu cenu, ale zároveň prináša aj značné riziká. Dôkladná informovanosť, zodpovedný prístup a prípadná právna konzultácia sú nevyhnutné pre úspešné zvládnutie tohto procesu.
tags: #ako #prebieha #drazba #nehnutelnosti