Prenájom nehnuteľností: Daňové aspekty a povinnosti prenajímateľa

Prenajímanie nehnuteľností predstavuje pre mnohých fyzických osôb atraktívny spôsob generovania dodatočného príjmu, či už ide o dlhodobý prenájom bytu, domu, alebo dokonca len jeho časti. Avšak, s príjmami z prenájmu sú neodmysliteľne spojené aj daňové povinnosti. Pochopenie týchto povinností je kľúčové pre správne a bezproblémové zdaňovanie, a to bez ohľadu na to, či prenajímateľ aktívne podniká alebo ide o tzv. pasívny prenájom. Tento článok sa zameriava na daňové hladisko prenájmu nehnuteľností, pričom zdôrazňuje dôležité aspekty od registrácie, cez uplatňovanie výdavkov, až po samotné podanie daňového priznania.

Klasifikácia príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria podľa zákona o dani z príjmov medzi zdaniteľné príjmy. Je však dôležité rozlišovať medzi dvoma hlavnými formami prenájmu:

• Prenájom mimo podnikania (pasívny prenájom): Tento typ prenájmu je charakteristický dlhodobým nájmom bytu alebo domu bez poskytovania služieb nad rámec bežnej údržby. Príjmy z takéhoto prenájmu sa zdaňujú podľa špecifického paragrafu zákona o dani z príjmov, nie ako závislá činnosť ani ako podnikanie. V tomto prípade sa neuplatňujú odpisy pracovného času ani tzv. "vlastná práca".
• Prenájom ako podnikanie (aktívny prenájom): Ak prenajímateľ poskytuje širší balík služieb, ako je upratovanie, pravidelná výmena bielizne, recepcia, alebo sa jedná o krátkodobé ubytovanie (napr. cez platformy ako Airbnb), môže sa už jednať o podnikanie. V takomto prípade môže byť vyžadované živnostenské oprávnenie a príjmy sa zdaňujú v súlade s § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Pri krátkodobom ubytovaní je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Pokiaľ fyzická osoba prenajme na území Slovenskej republiky nehnuteľnosť (okrem pozemku) v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinná sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade. Táto povinnosť vzniká najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom bola nehnuteľnosť prenajatá. Po začatí vykonávania tejto činnosti bude daňovníkovi pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). V prípade prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registračná povinnosť vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ.

Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.

Je dôležité poznamenať, že povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.

Uplatňovanie daňových výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky je možné uplatniť na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Paušálne výdavky uplatniť nemožno.

Rozlíšenie, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie, má vplyv na rozsah uplatniteľných výdavkov:

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V takom prípade si môže uplatniť širší okruh výdavkov. Sem patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas (vrátane koncesionárskych poplatkov), poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba).
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Úroky z hypotéky, ktoré pripadajú na prenajímanú nehnuteľnosť.
• Náklady na kúpu bytu sa zarátajú vo forme odpisov.

Rozlíšenie opravy a technického zhodnotenia:Oprava udržiava pôvodný stav a funkčnosť (napr. maľovanie, oprava zámku) a je daňovým výdavkom hneď. Technické zhodnotenie zvyšuje štandard, kapacitu alebo životnosť (rekonštrukcia kúpeľne, zmena dispozície, klimatizácia), zvyšuje vstupnú cenu majetku a odpisuje sa.

Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku

Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti. Medzi uznateľné výdavky patria napríklad:

• Elektrická energia, teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda.
• Pitná a úžitková voda pre domácnosť.
• Odkanalizovanie odpadovej vody z domácností.
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome.
• Používanie výťahu a domovej práčovne.
• Kontrola a čistenie komínov.
• Odvoz popola, smetí a splaškov.
• Čistenie žúmp.
• Vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou.
• Internet.
• Recepcia, strážna služba.
• Výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. 182/1993 Z.z.
• Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z.
• Výdavky na fond opráv v bytových domoch (pre zdaňovacie obdobie 2022 a neskôr).
• Odmena realitnej kancelárie.

Výdavky na hnuteľné veci:Výdavky na obstaranie hnuteľnej veci prenajímanej ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napr. kúpa nábytku, postele, stola, stoličiek, spotrebičov ako chladnička, práčka) je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur - posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) do daňovo uznateľných výdavkov, ak daňovník preukáže, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti. V záujme odstránenia pochybností sa odporúča, aby bolo v zmluve o prenájme nehnuteľnosti jej príslušenstvo špecifikované.

Výdavky na čistiace prostriedky a podobne:Uvedené resp. podobné výdavky (napr. vysávač, vrecká do vysávača, čistiace prostriedky, posteľná bielizeň, pracie prostriedky) je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že vecne súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami. To znamená, len v prípade ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby - upratovanie, prezliekanie, pranie a podobne. V tomto prípade však už nejde z hľadiska posúdenia činnosti daňovníka o prenájom, ktorého príjmy sa zaraďujú medzi príjmy v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Oslobodenie príjmu od dane

Zákon o dani z príjmov umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu. V súčasnosti je táto suma stanovená na 500 eur na jedno zdaňovacie obdobie (§ 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov). Táto suma sa odpočíta od celkových príjmov z prenájmu pred výpočtom základu dane.

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie vtedy, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2025 je táto hranica stanovená na 2 876,90 eura. Do tohto úhrnu sa započítava aj zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti po odpočítaní oslobodenej sumy a preukázateľných výdavkov.

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur mu zostáva zdaniteľný príjem 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z príjmu z prenájmu mu zostáva zdaniteľný príjem z prenájmu vo výške 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (5 000 + 1 050), má povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 000 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z príjmu z prenájmu mu nezostáva žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia a preukázateľných výdavkov) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1.

Manželia a príjmy z prenájmu

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (t.j. (7440/2) - 500 = 3720 - 500 = 3220).

Dôležité upozornenia

• Daňová strata: Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu. To znamená, že daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu.
• Nezdaniteľné časti: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností (tzv. pasívne príjmy) si daňovník nemôže znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
• Účtovníctvo: Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Stačí mu viesť daňovú evidenciu.
• Príprava bytu na prenájom: Výdavky na opravy a rekonštrukciu (napríklad stierkovanie, výmena WC) vynaložené v roku predchádzajúcom roku začatia prenajímania nehnuteľnosti je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zahrnie do obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie.

Správne pochopenie a dodržiavanie daňových predpisov pri prenájme nehnuteľností je zásadné pre predchádzanie prípadným sankciám a zabezpečenie daňovej efektivity. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.

tags: #prenajom #bytu #z #danoveho #hladiska