V oblasti stavebníctva dochádza k významným zmenám, ktoré sa dotýkajú zodpovednosti všetkých zúčastnených subjektov. S účinnosťou nového Stavebného zákona sa mení aj pohľad na to, kto nesie zodpovednosť za porušenia zákona a aké sankcie za ne hrozia. Tento článok sa podrobne venuje týmto zmenám, pričom kládne dôraz na odlišnosti oproti doterajšej právnej úprave a špecifikuje konkrétne pokuty a delikty.
Zodpovednosť v stavebnom procese: Od generálnej k špecifickej
Tradičný stavebný zákon vychádzal z konceptu generálnej zodpovednosti stavebníka za všetky aspekty výstavby. Stavebník bol považovaný za osobu, ktorá je neustále prítomná pri stavebných prácach, má rozhodovacie právomoci a zároveň nesie plnú zodpovednosť za prípadné sankcie. Ako uvádza dôvodová správa, tento model bol primárne aplikovateľný pri svojpomocnej výstavbe jednoduchých stavieb pre vlastnú potrebu. V ostatných prípadoch, kde je stavebník skôr objednávateľom stavebných prác, dochádza k prenosu práv, povinností a aj možných následkov na zhotoviteľa stavby či iné odborné subjekty, ako sú projektant, stavbyvedúci alebo geodet, prostredníctvom zmluvy o zhotovení stavby.
Nový Stavebný zákon pristupuje k zodpovednosti z iného uhla pohľadu. Zakladá sa na princípe zodpovednosti jednotlivých osôb vo výstavbe, ktorá je odvodená od ich konkrétnej odbornej činnosti. Stavebník, ktorý často nemá technické znalosti ani reálnu možnosť odborne posudzovať alebo zasahovať do činností vyžadujúcich špecializovanú spôsobilosť (ako je projektovanie, samotné stavebné práce, alebo činnosť stavbyvedúceho či geodeta), už nie je v pozícii generálneho zodpovedného subjektu za všetky nedostatky. Jeho rola sa v podstate posúva do pozície objednávateľa služby.
Jednoducho povedané, nový zákon zavádza zodpovednosť pre každého subjektu, ktorý sa v akomkoľvek štádiu výstavby - od zverejnenia stavebného zámeru až po kolaudáciu - podieľa na procese výstavby. Táto zodpovednosť je priamo viazaná na konkrétne úkony a odborné činnosti vykonávané jednotlivými aktérmi.
Priestupky a ich sankcionovanie: Odstupňované pokuty podľa závažnosti
Jednou z tradičných sankcií v štátnej stavebnej správe sú priestupky, ktoré sú v novom Stavebnom zákone detailnejšie členené podľa spoločenskej škodlivosti. Skutkové podstaty priestupkov sú rozdelené do piatich odsekov, od najmenej škodlivých (odsek 1 paragrafu 79) až po tie najzávažnejšie (odsek 5 paragrafu 79). Tomu zodpovedajú aj výšky pokút, ktoré sú stanovené v odsekoch 6 a 7 spomínaného paragrafu.
Pokuty v rozsahu od 30 eur do 300 eur môžu byť uložené za menej závažné priestupky, ako sú:
- Nezabezpečenie prístupnosti požadovanej dokumentácie stavby (overený projekt, rozhodnutie o stavebnom zámere, stavebný denník) pri svojpomocnej výstavbe.
- Nezabezpečenie staveniska a jeho zariadení.
- Nezabezpečenie vytýčenia a súladu priestorovej polohy stavby s projektom.
- Nevy označenie informačnej konštrukcie menom alebo názvom, logom či iným identifikátorom vlastníka.
- Neoznámenie zmeny v osobe stavebníka stavebnému úradu.
Pokuty od 30 eur do 3000 eur hrozia za priestupky strednej závažnosti, napríklad:
- Zhotovovanie stavebných úprav alebo drobných stavieb na ohlásenie bez overeného projektu alebo v rozpore s ním.
- Svojpomocná výstavba bez osoby oprávnenej na výkon stavebného dozoru.
- Nezabezpečenie podmienok na vykonávanie štátneho stavebného dohľadu, bránenie v jeho výkone, nesplnenie výzvy alebo neuskutočnenie nariadeného opatrenia.
- Prevádzkovanie stavby na iný účel, než je uvedený v kolaudačnom osvedčení, alebo prevádzkovanie stavby pred vydaním kolaudačného osvedčenia.
- Nezabezpečenie dokumentácie skutočného zhotovenia stavby, ak to nariadil stavebný úrad.
Pokuty od 30 eur do 15000 eur sú určené pre závažnejšie priestupky, vrátane:
- Zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním.
- Nevykonanie opatrenia uloženého pri štátnom stavebnom dohľade.
- Prevádzkovanie stavby bez kolaudačného osvedčenia alebo v rozpore s ním.
- Nezabezpečenie dodávateľa stavebných prác s príslušným oprávnením, ak sa vyžaduje.
- Nerešpektovanie nariadeného zákazu pokračovať v stavebných prácach alebo v odstraňovaní stavby.
Najzávažnejšie priestupky, ktoré môžu byť sankcionované pokutou od 30 eur do 30000 eur, zahŕňajú:
- Neudržiavanie stavby v stave ohrozujúcom život, zdravie, bezpečnosť alebo životné prostredie napriek výzve.
- Zmena účelu stavby alebo prevádzky stavby bez rozhodnutia stavebného úradu.
- Odstránenie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním.
- Uskutočňovanie stavebných prác podľa neovereného projektu.
- Neuskutočnenie zabezpečovacích prác alebo vypratania stavby nariadených stavebným inšpektorátom.
- Predlžovanie dokončenia vyhradenej stavby bez vážneho dôvodu napriek výzve.
Extrémne závažné priestupky, za ktoré hrozí pokuta od 30 eur do 200000 eur, zahŕňajú:
- Svojpomocné stavebné práce v chránenom území, ochrannom pásme, na pozemku vylúčenom zo zastavania alebo na poľnohospodárskej či lesnej pôde.
- Nevykonanie neodkladných prác pri svojpomocnej výstavbe, ak stavba ohrozuje život, zdravie alebo životné prostredie.
- Nerešpektovanie nariadeného príkazu prerušiť alebo zastaviť stavebné práce.
V prípade, ak páchateľ priestupku pokračuje v protiprávnom konaní alebo neodstráni protiprávny stav aj po uložení pokuty, alebo sa do troch rokov dopustí rovnakého priestupku, môže mu byť uložená pokuta až do dvojnásobku pôvodnej sumy.
Iné správne delikty: Sankcie pre právnické osoby a podnikateľov
Nové právne predpisy zavádzajú aj širší rámec postihov za tzv. iné správne delikty, ktoré sa týkajú predovšetkým právnických osôb a podnikateľov pôsobiacich vo výstavbe (živnostníkov a autorizovaných osôb). V porovnaní s doterajším stavom nový Stavebný zákon rozširuje okruh postihovaných osôb aj mimo tradičného stavebníka.
Podľa § 80 nového Stavebného zákona sú za porušenie zákona zodpovedné aj:
- Osoba poverená výkonom stavebného dozoru.
- Osoba poverená výkonom stavebného dozoru na vyhradenej stavbe alebo na stavbe zhotovovanej svojpomocou.
- Stavbyvedúci.
- Ten, kto uskutočňuje vyhradené činnosti vo výstavbe bez príslušného oprávnenia.
Rozsah pokút pre tieto subjekty je tiež diferencovaný:
- Osobe poverenej výkonom stavebného dozoru môže byť uložená pokuta v rozsahu od 300 eur do 1000 eur.
- Osobe poverenej výkonom stavebného dozoru na vyhradenej stavbe alebo na stavbe zhotovovanej svojpomocou sa pokuta pohybuje od 1000 eur do 5000 eur.
- Stavbyvedúcemu hrozí pokuta od 300 eur do 3000 eur.
- Tomu, kto uskutočňuje vyhradené činnosti vo výstavbe bez oprávnenia, môže byť uložená pokuta od 500 eur do 3000 eur.
Pri ukladaní pokuty stavebný inšpektorát zohľadňuje dobu trvania protiprávneho stavu, závažnosť následkov porušenia povinnosti, ako aj mieru ochoty napraviť zistené porušenie a odstrániť jeho následky. V prípade zistenia neplatného alebo neoprávnene použitého osvedčenia, preukazu, pečiatky alebo iného dokladu o oprávnení, je stavebný inšpektorát oprávnený takýto doklad zadržať a bezodkladne ho odovzdať vydávajúcemu orgánu spolu s oznámením dôvodu zadržania.
Z ustanovení § 80 odsekov 1 až 4 nového Stavebného zákona jasne vyplýva, že nielen stavebník, ale aj iné právnické a fyzické osoby - podnikatelia, budú sankcionovaní za porušenie povinností. Rozsah pokút pre fyzické osoby-podnikateľov a právnické osoby je značný a odvíja sa od charakteru a závažnosti porušených povinností:
- Od 100 eur do 500 eur
- Od 1000 eur do 5000 eur
- Od 1000 eur do 25000 eur
- Od 10000 eur do 150000 eur
Tieto rozsahy pokút reflektujú rôznu mieru závažnosti porušení nových ustanovení Stavebného zákona.
Prechodné ustanovenia a definícia nepovolenej stavby
Nový Stavebný zákon, ktorý nahrádza takmer štyridsaťročný predpis s viacerými novelami, prináša aj nové definície a prístupy k riešeniu nelegálnych stavieb. Zatiaľ čo doterajší zákon bol v tomto smere menej explicitný, nová právna úprava jasne definuje tzv. nepovolenú a neohlásenú stavbu.
Nepovolenou stavbou sa rozumie stavba zrealizovaná bez územného rozhodnutia alebo bez stavebného povolenia, prípadne stavba uskutočňovaná v podstatnom rozpore s týmito povoleniami. Neohlásená stavba je potom stavba realizovaná bez územného alebo stavebného súhlasu, respektíve bez overeného projektu, ak je tento vyžadovaný, alebo v rozpore s ním.
V prípade, ak sa v katastri obce nachádza takáto nelegálna stavba, stavebný úrad bude zo zákona povinný začať z vlastného podnetu konanie o odstránení stavby. V prípade nečinnosti stavebného úradu prevezme iniciatívu okresný úrad v sídle kraja. Stavebný úrad alebo okresný úrad určí primeranú lehotu na odstránenie stavby, stanoví podmienky, ktoré je potrebné dodržať, a určí výšku zábezpeky ako predbežných nákladov na odstránenie stavby. Rozhodnutie o odstránení nepovolenej stavby bude riadne oznámené všetkým účastníkom konania a zverejnené na úradnej tabuli a webovej stránke, čím sa minimalizuje možnosť nevhodného odvolávania sa na nedostatok informácií.
Stavebník bude povinný stavbu bezodkladne odstrániť na vlastné náklady. Ak stavebník alebo zhotoviteľ neuposlúchnu vydané rozhodnutie, stavebný úrad podá návrh na uskutočnenie výkonu rozhodnutia stavebnému inšpektorátu (teda na exekúciu) a podá oznámenie orgánom činným v trestnom konaní. Neoprávnené uskutočňovanie stavby je v zmysle návrhu stavebného zákona považované za marenie výkonu úradného rozhodnutia.
Je dôležité poznamenať, že aj požiadanie o dodatočnú legalizáciu existujúcej nepovolenej stavby v trojročnom prechodnom období od účinnosti zákona (do 30. júna 2019) bolo spojené s rizikom uloženia pokuty, čo zdôrazňuje snahu o dôsledné dodržiavanie stavebných predpisov.
Dôležitosť odborného poradenstva a dodržiavania postupov
Vzhľadom na komplexnosť nových pravidiel a potenciálne vysoké sankcie, je kľúčové venovať náležitú pozornosť dodržiavaniu všetkých zákonných postupov. Advokátska kancelária PLAVEC & Partners v tejto súvislosti odporúča neobchádzať stavebný úrad a pred podaním žiadostí o akékoľvek povolenia sa poradiť s odborníkmi. Tými môžu byť zamestnanci miestne príslušného stavebného úradu alebo advokáti špecializujúci sa na stavebné právo.
Pri vybavovaní stavebného povolenia je možné zabezpečiť si zastúpenie prostredníctvom advokáta, ktorý sa špecializuje na stavebné právo. V takom prípade občan nemusí mať žiadne starosti s administratívnymi procesmi. Cenu za tieto služby je však náročné presne odhadnúť, keďže závisí od konkrétnych okolností a rozsahu služieb.
V prípade stavieb, ktoré vyžadujú len ohlásenie, je rovnako dôležité dodržať postup. Je potrebné stavbu vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu a počkať na jeho písomné vyjadrenie, že nemá námietky. Nestačí len doručiť ohlásenie; je nevyhnutné počkať na oficiálne stanovisko úradu. Správny poplatok za ohlásenie jednoduchej stavby pre fyzickú osobu je aktuálne 20 eur.
Dodržiavanie postupu a konzultácie s odborníkmi sú najlepšou prevenciou pred nepríjemnými pokutami a inými sankciami, ktoré nový Stavebný zákon prináša. Cieľom nového zákona je predovšetkým zavedenie poriadku vo výstavbe a zabezpečenie bezpečnosti a kvality stavieb.