Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Základné princípy zdaňovania príjmov z prenájmu
Pri prenájme nehnuteľnosti sa do daňového priznania uvádzajú nielen príjmy, ale aj výdavky. Výdavky tvoria tú položku v daňovom priznaní, ktoré znižujú základ dane a vo výsledku aj celkovú daň. V prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, vlastník nemá povinnosť viesť si účtovníctvo alebo daňovú evidenciu. Odporúča sa evidovať výdavky napr. v exceli. V prípade, že sa vlastník rozhodne zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, má povinnosť viesť si jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, prípadne daňovú evidenciu.
Priznávanie príjmov z prenájmu sa pre bežných prenajímateľov (teda tých, ktorí prenájom nevykonávajú ako podnikanie) rieši podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Konkrétne sa príjmy z prenájmu uvádzajú do VI. Oddielu daňového priznania fyzickej osoby typu B (konkrétne do VI. oddielu, tabuľka č. 1, r. 11). Do riadku 11 sa zapisujú príjmy znížené o sumu oslobodenia.
Príjem z prenájmu a jeho oslobodenie
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. Aplikácia na www.OnlinePriznanie.sk odpočíta 500-eurové oslobodenie sama. Nemusíte myslieť na to, či ste odpočítali oslobodenie alebo nie.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Príklad č. 1 (manželia): Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Čo zahrnúť do príjmov?
Medzi príjmy z prenájmu sa započítava nájomné za rok (vrátane energií). Nájomné za rok (vrátane energií). Medzi čisté príjmy sa započítava nájomné bez záloh na energie a vodu, ale len v prípade, že tieto náklady nájomníkovi účtujete. Pokiaľ máte zálohy určené ako paušálnu sumu a neúčtujete prípadný preplatok alebo nedoplatok, daňovým príjmom je celková suma - teda nájomné aj zálohy. Vo vašej nájomnej zmluve by preto mala byť samostatne uvedená suma za nájom a suma za energie.
Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:
- Nájomné (pravidelné mesačné platby)
- Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby
- Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV)
- Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad
- Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom.
! Pozor: Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi. Ak sa však použije - napr. na opravu škody spôsobenej nájomcom alebo v prípade nezaplatenia nájomného - prenajímateľ je povinný túto sumu zahrnúť medzi zdaniteľné príjmy.
Aké výdavky si môžete uplatniť?
Možnosť uplatnenia výdavkov závisí od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku (OM) alebo nie.
Nehnuteľnosť nezaradená do OM:V tomto prípade si môžete ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z.z. Tieto výdavky zahŕňajú:
- Náklady za energie (elektrina, voda, plyn)*
- Služby súvisiace s prenájmom (odpadová voda, stočné, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvoz smetí, kontrola a čistenie komínov, čistenie žumpy, poplatky za TV a internet)
- Ostatné výdavky špecifikované v nájomnej zmluve - zariadenie (napr. práčka, sporák, sedačka, posteľ atď.)**
- Príspevok do fondu opráv
Do daňových výdavkov si v tomto prípade nemôže zahrnúť napr. poistenie bytu, daň za nehnuteľnosť platená obci, úroky z hypotéky vzťahujúcej sa na byt, ani odpisy nehnuteľnosti.
*iba v prípade, ak tieto položky nehradí priamo nájomník, tj. zmluva s dodávateľmi energií je na meno prenajímateľa**vybavenie bytu musí byť konkrétne špecifikované v nájomnej zmluve
Nehnuteľnosť zaradená do OM:Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť aj:
- Poistenie bytu
- Daň za nehnuteľnosť platená obci
- Úroky z hypotéky vzťahujúcej sa na byt
- Odpisy nehnuteľnosti
Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou - nepodnikateľom. Preto si musíte viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Navyše, tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.
Príklad výpočtu krátených výdavkov:Sumu výdavkov je nutné krátiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmu z nehnuteľnosti v základe dane a celkový príjem z prenájmu. V praxi to bude vyzerať napr. takto:
- Skutočné výdavky: 4 500 €
- Celkový príjem z prenájmu: 10 000 €
- Zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €)
- Krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000))
Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého odrátate krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý - 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že zaplatíte 992,75 € na dani z prenájmu.
Príklad č. 3 (pokračovanie): Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 3 (manželia): Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.
Registračná a daňová povinnosť
Ak prenajímate nehnuteľnosť, musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Nie je potrebné vybavenie živnosti, môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v X.
Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Daňové priznanie: Kedy podať a čo zohľadniť?
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 06. nasledujúceho roka, alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 09. nasledujúceho roka, ak máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia. Oznámenie o predĺžení lehoty však musíte zaslať na daňový úrad do 31. 03. nasledujúceho roka.
Vysoké príjmy z prenájmu spadajú do 2. daňového pásma. V zdaňovacom období platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb, ktoré sa vzťahujú na všetky zdaniteľné príjmy vrátane prenájmu. Ak váš daňový základ za rok nepresiahne sumu 48 441,43 €, zaplatíte len základnú daň 19 %. Ak však váš daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %. Aj príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane, ktorý slúži ako základ pre určenie vyššej daňovej sadzby.
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov.
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
DPH a prenájom bytu
Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor). V takých prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.
Sankcie za nepriznanie príjmov
Prenajímanie „na čierno“ sa vám totiž môže nepríjemne predražiť. Prenájom bez riadnej nájomnej zmluvy dáva nepoctivým nájomcom veľký priestor na poškodenie bytu alebo neplatenie nájomného. Riešenie sporov pri neexistujúcej alebo zle napísanej zmluve býva náročné a nejednoznačné. Navyše riskujete, že vás nespokojný nájomník nahlási daňovému úradu za nepriznaný príjem z prenájmu.
Ak na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).
Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Okrem úroku z omeškania však môžete dostať aj pokutu za nesplnenie daňových povinností.
V konečnom dôsledku teda zaplatíte násobne viac, než by bola pôvodná výška dane, ak by ste ju priznali včas. Preto platí jednoznačné odporúčanie: daňové priznanie je povinný podať každý, koho príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur ročne. A zároveň odporúčame konzultáciu s odborníkom.
Kedy osloviť odborníka?
Pre tých, ktorí nie sú zbehli v účtovníctve, môžu byť pojmy ako daň z príjmu, daň z prenájmu nehnuteľnosti či odpisy nehnuteľnosti veľkou neznámou. V takom prípade je určite rozumné vyhľadať pomoc odborníka - daňového poradcu. Daňové poradenstvo je regulovaná profesia a nie voľná živnosť. Ponúkať ho môžu iba odborníci s príslušným vzdelaním, praxou, ktorí sú krytí poistením. V prípade, ak niekto poskytuje daňové poradenstvo a nie je daňovým poradcom, postupuje protiprávne a môžu mu z toho vyplývať dôsledky.