Prenájom bytu predstavuje dôležitú súčasť slovenského trhu s nehnuteľnosťami. Často sa stáva východiskom pre mladé rodiny, študentov alebo jednotlivcov, ktorí preferujú flexibilitu pred vlastným bývaním. Právna úprava nájmu bytov je však komplexná a kladie dôraz na ochranu nájomcov, najmä ak ide o zraniteľné osoby ako sú deti, osoby v hmotnej núdzi alebo staršie osoby. Tento článok poskytuje komplexný prehľad práv a povinností prenajímateľov a nájomcov, s osobitným zameraním na ochranu týchto zraniteľných skupín.
Právny rámec nájmu bytu na Slovensku
Nájomné vzťahy na Slovensku upravuje predovšetkým Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu. Tieto právne predpisy stanovujú pravidlá pre uzatváranie nájomných zmlúv, práva a povinnosti oboch strán, ako aj možnosti ukončenia nájmu. Zmluvné strany si môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu, ak to konkrétny typ nehnuteľnosti umožňuje.
Občiansky zákonník a ochrana nájomcu
Občiansky zákonník (OZ) poskytuje nájomcovi silnejšiu ochranu. Nájom bytu je podľa neho chránený a prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov ustanovených zákonom. Tieto dôvody sú taxatívne vymenované v § 711 OZ a výpoveď musí obsahovať presné skutkové vymedzenie dôvodu, aby ho nebolo možné zameniť s iným. V prípade uzatvorenia zmluvy o nájme podľa OZ vzniká nájom bytu nájomnou zmluvou. Prenajímateľ ňou prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený, čo znamená, že ak nedôjde k dohode o skončení nájmu, možno ho vypovedať len z dôvodov uvedených v § 711 OZ. Dôvod výpovede musí byť vo výpovedi skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná; dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Medzi najčastejšie dôvody výpovede zo strany prenajímateľa patria:
- Potreba prenajímateľa užívať byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov.
- Hrubé poškodzovanie bytu, príslušenstva alebo spoločných priestorov nájomcom alebo členom jeho domácnosti.
- Hrubé porušovanie povinností nájomcom, najmä nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.
- Využívanie bytu bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
Dôležité je, že pri výpovedi z niektorých dôvodov má nájomca právo na bytovú náhradu. To znamená, že prenajímateľ je povinný zabezpečiť mu zodpovedajúce bývanie pred tým, ako ho môže vysťahovať. Všeobecne platí, že ak OZ neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu (náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie) (§ 712c OZ). Bytovú náhradu má zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt. Ak teda prenajímateľ zabezpečí bytovú náhradu, nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o jej zabezpečení; ak zmluvu o bytovej náhrade bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.
Špeciálne v prípade, ak členmi domácnosti nájomcu sú maloleté deti, na ktoré sa v otázke pýtate, a malo by dôjsť ku skončeniu nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa namiesto náhradného ubytovania náhradný byt avšak aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu užívania bytu na iné účely ako bývanie nájomca, ako aj v prípade zmluvy uzatvorenej na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Osobitná ochrana sa poskytuje nájomcom v hmotnej núdzi a nájomcom, ktorí sa starajú o maloleté deti alebo bezvládne osoby. Týmto osobám sa za určitých podmienok poskytuje náhradný byt namiesto náhradného ubytovania.
Čo všetko sa zmení v Občianskom zákonníku okrem dedičstva a rozvodov? Bude toho množstvo | Aktuality
Zákon o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu (ZoKNB) prináša pre prenajímateľov flexibilnejšie podmienky. Umožňuje uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu určitú, maximálne na dva roky, s možnosťou predĺženia najviac na šesť rokov. Po skončení nájmu podľa tohto zákona nemá nájomca právo na bytovú náhradu, čo je pre prenajímateľov výhodné. Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa ZoKNB a spĺňa náležitosti § 3 a na základe ktorej, nájom bytu vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov.
Pre platnosť zmluvy o krátkodobom nájme je potrebné splniť určité formálne náležitosti, ako napríklad:
- Písomná forma zmluvy.
- Poskytnutie aspoň jedného vyhotovenia zmluvy obom stranám.
- Uvedenie údajov podľa § 3 ZoKNB, vrátane vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý, že zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.
- Preukázanie registrácie prenajímateľa u príslušného správcu dane.
Ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie, nájom sa spravuje ustanoveniami OZ, čo znamená silnejšiu ochranu pre nájomcu. Podstatným je to, že po skončení nájmu podľa ZoKNB je nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods.1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 10 ods.2 vyslovene stanovuje, že na nájom podľa cit. zákona sa nevzťahujú ust. Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.
Ochrana detí v nájomnom vzťahu
Práva detí sú v nájomnom vzťahu chránené osobitne. Súd pri rozhodovaní o vysťahovaní nájomcu s maloletými deťmi zohľadňuje najlepší záujem dieťaťa a posudzuje, či by vysťahovanie neohrozilo jeho zdravý vývin. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov hrubého porušenia povinností nájomcu, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.
Zmluva o krátkodobom nájme bytu a rodiny s deťmi
Pri prenájme bytu rodine s deťmi je z pohľadu prenajímateľa výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa ZoKNB. Po skončení nájmu nemá prenajímateľ povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, čo zjednodušuje proces vysťahovania. Na druhej strane, z pohľadu nájomcu je výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa OZ, ktorá poskytuje silnejšiu ochranu jemu aj jeho deťom. Je vecou obozretnosti účastníkov zmluvného vzťahu, prenajímateľa a nájomcu, ktorým zákonom podriadia úpravu ich práv a povinností pri nájme bytu ak je daná možnosť voľby výberu zákona. Ak by sme vychádzali z otázky, kedy by sa jednalo o nájom bytu rodine s malými deťmi, možno uzavrieť, že z pohľadu prenajímateľa je lepšie uzavrieť nájomnú zmluvu podľa ZoKNB s možnosťou jej predĺženia maximálne na 6 rokov, kedy vyslovene podľa zákona nie je daná povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, čo bolo tiež účelom prijatia tohto zákona. Na druhej strane z pohľadu nájomcu je lepšie uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa ust. Obč. zákonníka, nakoľko OZ dáva jemu a členom jeho domácnosti väčšiu právnu ochranu, zvlášť v prípade maloletých detí.
Vysťahovanie manžela/manželky z nehnuteľnosti
Situácia, keď jeden z manželov obýva nehnuteľnosť, ktorá je vo vlastníctve druhého manžela alebo tretej osoby (napr. rodiča), je pomerne častá. Právne riešenie vysťahovania závisí od viacerých faktorov:
- Trvalý pobyt: Ak manžel/manželka nemá v nehnuteľnosti trvalý pobyt, neznamená to automaticky, že ho/ju možno vysťahovať.
- Súhlas s bývaním: Ak manžel/manželka býva v nehnuteľnosti na základe súhlasu vlastníka, tento súhlas možno odvolať. Po odvolaní súhlasu a odmietnutí vysťahovania je možné podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.
- Bytová náhrada: Súd môže vo výnimočných prípadoch priznať manželovi/manželke bytovú náhradu, ak je to odôvodnené okolnosťami, napríklad zdravotným stavom alebo majetkovými pomermi.
Postup pri vysťahovaní neoprávnenej osoby
Ak osoba obýva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu (napr. bez nájomnej zmluvy, bez súhlasu vlastníka), vlastník má právo ju vysťahovať. Postup je však prísne regulovaný zákonom:
- Výzva na vysťahovanie: Vlastník by mal osobu písomne vyzvať na vysťahovanie a stanoviť jej primeranú lehotu. Výzva by mala byť doručená preukázateľným spôsobom (napr. doporučenou poštou s doručenkou).
- Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti: Ak osoba odmieta nehnuteľnosť vypratať, vlastník musí podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.
- Exekúcia: Ak súd žalobe vyhovie a osoba sa nevysťahuje ani v lehote stanovenej súdom, vlastník môže podať návrh na vykonanie exekúcie. Exekútor následne zabezpečí vypratanie nehnuteľnosti.
Dôležité upozornenie: Vlastník nesmie osobu vysťahovať svojpomocne.
Praktické rady pre prenajímateľov
Pred uzatvorením nájomnej zmluvy je dôležitá prevencia. Odporúča sa nechať si vytvoriť zmluvu advokátom alebo nechať si skontrolovať či pripomienkovať druhým účastníkom predloženú nájomnú zmluvu advokátom či niekým skúseným v oblasti prenájmov nehnuteľností. Je potrebné preveriť, či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedený ako dlžník a pod. V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky či, zádržného práva prenajímateľa, explicitné vymedzenie hrubého porušenia hrubých mravov (čo všetko sa považuje za porušenie hrubých mravov a je dôvodom na skončenie nájmu), kvôli ktorému bude možné efektívne ukončiť nájom.
- Dôkladne si preverte nájomníkov: Pred uzatvorením zmluvy si overte ich totožnosť, zamestnanie a referencie od predchádzajúcich prenajímateľov.
- Uzatvorte písomnú nájomnú zmluvu: Zmluva by mala obsahovať všetky dôležité podmienky nájmu, ako sú výška nájomného, spôsob platby, výpovedné dôvody a pod.
- Spíšte preberací protokol: Protokol by mal obsahovať podrobný popis stavu bytu a jeho zariadenia, ako aj stavy meračov energií.
- Požadujte peňažnú zábezpeku: Zábezpeka slúži na pokrytie prípadných škôd alebo nedoplatkov na nájomnom.
- Pravidelne komunikujte s nájomníkmi: Udržiavajte dobré vzťahy a riešte prípadné problémy včas.
- V prípade problémov sa obráťte na právnika: Právnik vám poradí, ako postupovať v súlade so zákonom.
Prenájom bytu a zmena vlastníka
Zmena vlastníka bytu nemá vplyv na platnosť nájomnej zmluvy. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností predchádzajúceho prenajímateľa. To znamená, že nájomná zmluva zostáva v platnosti až do uplynutia doby, na ktorú bola uzatvorená, alebo do jej skončenia iným spôsobom (napr. dohodou alebo výpoveďou). Nový vlastník je povinný informovať nájomcu o zmene vlastníctva a oznámiť mu číslo účtu, na ktorý má platiť nájomné.
Zľava z nájomného z dôvodu zhoršenia podmienok bývania
Nájomca má právo na zľavu z nájomného, ak sa v dôsledku vád veci (bytu) zhoršili podmienky bývania. Vada musí byť taká, že nájomca nemôže byt užívať dohodnutým spôsobom alebo len obmedzene. Príkladom môže byť odstránenie stromu pred oknami bytu, ktoré viedlo k strate súkromia a výhľadu.
Bytová kríza a štátom podporované bývanie
Na Slovensku chýba približne 500-tisíc bytov, čo komplikuje situáciu najmä pre mladých ľudí a rodiny, ktoré si nemôžu dovoliť kúpu vlastnej nehnuteľnosti. Čiastočným riešením by mohlo byť nájomné bývanie podporované štátom. Štátom podporované bývanie je akoukoľvek formou bývania, na ktorej sa štát podieľa - či už prostredníctvom financovania alebo úpravou zákonov. Aj pravidlá štátneho nájomného bývania sú nastavené tak, že pre väčšinu záujemcov ostáva nedostupné.
Chránené bývanie ako forma sociálnej služby
Okrem štátom podporovaného nájomného bývania existuje aj chránené bývanie ako forma sociálnej služby. Táto služba je určená pre osoby, ktoré potrebujú pomoc a podporu pri zabezpečovaní svojich základných životných potrieb. V zariadení podporovaného bývania sa poskytuje sociálna služba fyzickej osobe od 16. roku veku do dovŕšenia dôchodkového veku, ak je táto fyzická osoba odkázaná na pomoc inej fyzickej osoby a na dohľad, pod ktorým je schopná viesť samostatný život. Dohľad je usmerňovanie a monitorovanie fyzickej osobe pri zabezpečovaní sebaobslužných úkonov, úkonov starostlivosti o svoju domácnosť v rámci zariadenia a základných sociálnych aktivít.
Možnosti zamestnávania ZŤP: Chránené dielne a pracoviská
Chránená dielňa a chránené pracovisko sú určené na pracovné uplatnenie občanov so zdravotným postihnutím, ktorým zamestnávateľ nemôže poskytnúť vhodné zamestnanie na iných pracoviskách. Úprava podpory zamestnávania občanov so zdravotným postihnutím je obsiahnutá v Zákonníku práce a v zákone o službách zamestnanosti.
Úver zo Štátneho Fondu Rozvoja Bývania pre Osoby s ŤZP
Osoby so zdravotným postihnutím môžu získať úver na kúpu alebo výstavbu bytu (rodinného domu) za veľmi výhodných podmienok zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Splatnosť úveru je maximálne 40 rokov, výška úveru je 100 % z obstarávacej ceny, pre osoby so zdravotným postihnutím je táto suma maximálne 60.000 EUR, úroková sadzba je 1 %.
Príspevok na Bezbariérovú Úpravu Bývania
Príspevok na „úpravu bytu, rodinného domu alebo garáže“ je možné získať z príslušného ÚPSVR podľa miesta trvalého pobytu. Cieľom príspevku je dosiahnutie bezbariérovosti a zvýšenie schopnosti osoby so zdravotným postihnutím premiestňovať sa, orientovať sa, dorozumievať sa alebo si zabezpečiť sebaobsluhu, prípadne umožniť alebo uľahčiť premiestňovanie osoby so zdravotným postihnutím. Maximálna výška príspevku na úpravu bytu alebo rodinného domu je 6.638,79 EUR a na úpravu garáže 1.659,70 EUR.