Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom, najmä v oblasti komerčných nájmov nebytových priestorov, sú často sprevádzané potrebou zabezpečenia vzájomných nárokov. Jedným z kľúčových inštitútov, ktoré zákon poskytuje prenajímateľovi na ochranu jeho finančných pohľadávok voči nájomcovi, je zákonné záložné právo a zádržné právo. Tieto právne nástroje nadobúdajú na dôležitosti predovšetkým v situáciách, kedy nájomca prestane platiť dohodnuté nájomné za užívanie prenajatých priestorov. V nasledujúcom článku sa zameriame na niektoré dôležité aspekty týkajúce sa podmienok vzniku a trvania týchto zákonných inštitútov zabezpečenia peňažných nárokov prenajímateľa voči nájomcovi. Je dôležité hneď na úvod poznamenať, že predmetom tohto článku nie je výkon zákonného záložného práva, ktorý zvyčajne podlieha režimu zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, v znení neskorších predpisov. Tento príspevok sa týka primárne komerčných nájmov nebytových priestorov.
Základné predpoklady vzniku zákonného záložného práva
Pre vznik zákonného záložného práva prenajímateľa je nevyhnutné splnenie niekoľkých kľúčových podmienok, ktoré sú definované v Občianskom zákonníku. Tieto podmienky tvoria základný rámec, v ktorom môže prenajímateľ svoje práva efektívne uplatniť.
Existencia platného nájomného vzťahu
Základným predpokladom pre vznik akéhokoľvek právneho nároku prenajímateľa, vrátane zákonného záložného práva, je existencia platného nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Keďže tento príspevok je zameraný na komerčné nájmy nebytových priestorov, musí byť nájomná zmluva uzavretá písomne a musí spĺňať základné zákonné náležitosti. V zmysle ustanovenia § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“), zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Je potrebné zdôrazniť, že zákonné záložné právo nezabezpečuje peňažné nároky nájomcu voči podnájomníkovi vyplývajúce z podnájomného vzťahu.
Hnuteľné veci nájomcu na predmete nájmu
V zmysle zákona sú predmetom zákonného záložného práva prenajímateľa hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa na predmete nájmu. Tieto veci slúžia ako zabezpečenie pohľadávky prenajímateľa. Predmetom zákonného záložného práva však nie sú veci nájomcu, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Medzi takéto veci patria napríklad hotovosť do sumy 99,58 eura, veci povinného slúžiace na plnenie jeho pracovných úloh alebo na podnikanie do výšky 331,94 eura, snubný prsteň a obrúčka, bežné súčasti odevov, bielizeň a obuv, a iné. Okamihom vzniku zákonného záložného práva je umiestnenie hnuteľných vecí nájomcu na predmete nájmu.
V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že zákonné záložné právo zaniká v okamihu, keď sú hnuteľné veci odstránené z predmetu nájmu bez toho, aby boli predtým spísané súdom poverenou osobou (najčastejšie súdnym exekútorom). Je pritom bez právneho významu, či veci z predmetu nájmu odstránil nájomca, tretia osoba alebo prenajímateľ, napríklad v snahe zabrániť nájomcovi v odstraňovaní vecí z predmetu nájmu. Sme toho názoru, že ak prenajímateľ vykonáva zádržné právo v zmysle § 672 ods. 2 Občianskeho zákonníka, aby zabránil nájomcovi v odstraňovaní vecí nájomcu z predmetu nájmu, pričom nájomca nemá voči prenajímateľovi uhradené nájomné, je prenajímateľ oprávnený zádržné právo vykonať len zadržaním veci na predmete nájmu a nie ich premiestnením a prípadným uzamknutím v iných priestoroch. Ak by prenajímateľ veci nájomcu odstránil z predmetu nájmu v rámci výkonu zádržného práva pred tým, než tieto budú spísané súdom poverenou osobou, došlo by zo strany prenajímateľa k protiprávnemu konaniu, keďže k zadržaným veciam odstráneným z predmetu nájmu nemá prenajímateľ ani zákonné záložné právo ani zádržné právo v zmysle § 672 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Zákon v § 672 ods. 1 pripúšťa jedinú výnimku z pravidla zániku zákonného záložného práva odstránením vecí z predmetu nájmu, a to v situácii, kedy sú veci (ktoré sú predmetom zákonného záložného práva prenajímateľa) odstránené z predmetu nájmu na úradný príkaz (napríklad pri výkone exekúcie predajom vecí nájomcu) a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone tohto úradného príkazu.
Dôležitou podmienkou vzniku zákonného záložného práva je, že veci musia v čase ich umiestnenia na predmete nájmu patriť nájomcovi, t.j. musia byť jeho vlastníctvom. Nájomcovia sa snažia vyhnúť zákonnému záložnému právu tým, že vlastníctvo hnuteľných vecí umiestnených na predmete nájmu prevádzajú na tretie osoby, ktoré sú nezriedka majetkovo prepojené s nájomcom. V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že ak už raz zákonné záložné právo na veciach nájomcu umiestnených na predmete nájmu vzniklo, toto záložné právo (podobne ako zmluvné záložné právo) automaticky nezanikne prevodom tejto veci (zálohu) na tretiu osobu. Aj tu je totiž potrebné aplikovať ustanovenie § 151h Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého, pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo aj voči nadobúdateľovi zálohu, ktorý je povinný strpieť výkon záložného práva. Ak teda nájomca prevedie vlastníctvo k hnuteľným veciam na predmete nájmu potom, čo na nich vzniklo zákonné záložné právo, záložné právo zostáva zachované aj voči nadobúdateľovi hnuteľných vecí, a to až do ich odstránenia z predmetu nájmu bez toho, aby boli tieto veci spísané súdom poverenou osobou (exekútorom). Výnimkou z tohto pravidla je situácia, kedy nájomca prevedie záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania.
Zabezpečené pohľadávky prenajímateľa
Je dôležité uvedomiť si, že zákonné záložné právo zabezpečuje výhradne pohľadávky prenajímateľa voči nájomcovi na nájomnom vrátane príslušenstva (úrok z omeškania). Zákonné záložné právo má akcesorickú povahu, čo znamená, že existuje len pokiaľ existuje pohľadávka, ktorú zabezpečuje. Ak pohľadávka prenajímateľa na nájomné zanikne, zanikne aj záložné právo, ktoré túto pohľadávku zabezpečovalo. Záložné právo nevzniká na zabezpečenie podnájomného, ani iných pohľadávok prenajímateľa ako napr. náhrada škody a podobne.
Absence registrácie
Zákonné záložné právo prenajímateľa sa neregistruje v Notárskom centrálnom registri záložných práv alebo v inom obdobnom registri. Sme toho názoru, že by bolo vhodné do budúcna zvážiť takú legislatívnu úpravu inštitútu zákonného záložného práva, ktorá by umožňovala prenajímateľovi registrovať v registri záložných práv aj zákonné záložné právo, podobne ako v prípade zmluvného záložného práva. Takýto postup by zabezpečil publicitu existujúceho zákonného zabezpečenia, čo by jednoznačne prispelo k ochrane práv prenajímateľa, nájomcu ako aj k ochrane práv tretích osôb, v situácii, kedy tieto od nájomcu kupujú hnuteľné veci, ktoré sa nachádzajú na predmete nájmu a sú predmetom zákonného záložného práva. Publicita by, okrem iného, zabezpečovala ochranu práv dotknutých osôb aj pri výkone záložného práva, keďže v prípade registrovaných záložných práv zákon vyžaduje registráciu začatia výkonu záložného práva. Registrácia zákonného záložného práva by však nemala byť podmienkou jeho vzniku ale len možnosťou, ktorú by mohol (ale nemusel) prenajímateľ využiť. Primárnym účelom takejto prípadnej legislatívnej úpravy by totiž nemalo byť ďalšie skomplikovanie ochrany a uplatnenia práv prenajímateľa ale skôr poskytnutie možnosti prenajímateľovi ako dosiahnuť ďalšie posilnenie jeho pozície v prípade, ak si nájomca neplní svoje platobné povinnosti.
Zádržné právo prenajímateľa: Praktické aspekty
Okrem zákonného záložného práva Občiansky zákonník priznáva prenajímateľovi ďalší zabezpečovací inštitút vo forme zádržného práva. Toto právo je obzvlášť relevantné v situáciách, kedy nájomca plánuje opustiť prenajaté priestory alebo odstraňuje svoje veci, pričom dlží nájomné.
Podmienky pre uplatnenie zádržného práva
Ako sme už uviedli, v zmysle § 672 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Uvedené ustanovenie upravuje zádržné právo prenajímateľa na veci patriace nájomcovi, ktoré sú predmetom zákonného záložného práva prenajímateľa a zabezpečujú jeho pohľadávky na nájomnom voči nájomcovi.
Zádržné právo môže prenajímateľ uplatniť v zásade len v situácii, kedy sa nájomca z predmetu nájmu sťahuje alebo odstraňuje veci, pričom nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené. V zásade teda prenajímateľ nemá právo veci nájomcu zadržať v situácii, kedy len hrozí, že sa nájomca bude sťahovať alebo bude odstraňovať veci z predmetu nájmu. V takejto situácii (kedy hrozí odstraňovanie vecí nájomcu z predmetu nájmu) je ale možné, aby prenajímateľ požiadal súd o tzv. preventívny súpis hnuteľných vecí nájomcu, ktorý zabezpečí, že zákonné záložné právo na tieto veci nezanikne odstránením vecí z predmetu nájmu.
Ďalšou podmienkou pre uplatnenie zádržného práva je existencia splatných neuhradených pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi na nájomnom. Ako sme už uviedli, záložné právo (ale aj zádržné právo) zabezpečuje len pohľadávky prenajímateľa na nájomnom. To znamená, že prenajímateľ nemôže zadržať hnuteľné veci nájomcu z dôvodu jeho nároku na zaplatenie prevádzkových nákladov, poplatkov za služby spojené s užívaním nebytových priestorov resp. iných nárokov.
Dôležitou podmienkou je aj požiadavka, aby nájomné nebolo v čase zadržania vecí nájomcu zabezpečené iným spôsobom. Uvedené znamená, že ak má prenajímateľ svoje pohľadávky na nájomné zabezpečené napríklad kauciou (dvoj/troj mesačné nájomné zaplatené vopred), prenajímateľ nemôže vykonať zádržné právo pred tým, než sa uspokojí z existujúceho zabezpečenia.
Proces zadržania vecí na predmete nájmu
V prípade ak sú splnené vyššie uvedené podmienky, prenajímateľ má právo zadržať veci nájomcu na predmete nájmu. Opätovne zdôrazňujeme, že k zadržaniu vecí by malo dôjsť výlučne na predmete nájmu, t.j. prenajímateľ by nemal v rámci realizácie zádržného práva odstraňovať veci z predmetu nájmu. Odstránenie vecí nájomcu z predmetu nájmu bez toho, aby boli riadne spísané súdom poverenou osobou, spôsobuje automatický zánik zákonného záložného práva prenajímateľa k týmto veciam, v dôsledku čoho sa držba vecí nájomcu prenajímateľom stáva nezákonnou.
Zákon bližšie neupravuje spôsob, akým má dôjsť k zadržaniu vecí nájomcu na predmete nájmu. Vzhľadom na riziko sporu s nájomcom je potrebné postupovať obzvlášť obozretne. Prenajímateľ by si mal predovšetkým uvedomiť, že na predmete nájmu sa môžu nachádzať aj veci tretích osôb, ktoré nepatria nájomcovi. Preto sa odporúča proces zadržania vecí nájomcu na predmete nájmu dôkladne zdokumentovať. Je vhodné, aby boli všetky zadržané veci nájomcu podrobne spísané do zápisnice o zadržaní, ktorú podpíše osoba, ktorá v mene prenajímateľa súpis hnuteľných vecí vykonala a prípadne aj ďalšia osoba, ako svedok tohto úkonu (zadržania). Pre účely prípadného sporu s nájomcom je tiež vhodné zadržané veci odfotografovať, prípadne urobiť videozáznam zo zadržania vecí nájomcu. Nezriedka sa stáva, že k výkonu zádržného práva prenajímateľa je prizvaný notár, ktorý v notárskej zápisnici osvedčí priebeh zadržania vecí nájomcu.
Zadržaním vecí nájomcu na predmete nájmu preberá prenajímateľ zodpovednosť za zadržané veci a je povinný zabezpečiť, aby nedošlo ku škode na zadržaných veciach. Prenajímateľ zodpovedá za tzv. náhodnú škodu, t.j. za škodu, ktorá vznikne na zadržaných veciach v dôsledku náhodnej udalosti, napr. požiar alebo iný prírodný živel. S poukazom na uvedené je logické, že prenajímateľ zadrží veci na predmete nájmu takým spôsobom, aby sa k nim nedostali neoprávnené osoby vrátane nájomcu.
Informovanie nájomcu a ďalšie kroky
Prenajímateľ by mal bezodkladne informovať nájomcu o zadržaní jeho vecí na predmete nájmu. Oznámenie o zadržaní veci by malo byť vykonané písomne. Písomná forma sa odporúča predovšetkým z dôvodov preukaznej sily písomnej formy. Oznámenie o zadržaní veci by malo obsahovať (i) informáciu o čase a spôsobe zadržania hnuteľných vecí nájomcu na predmete nájmu (prílohou oznámenia môže byť aj vykonaný súpis zadržaných hnuteľných vecí nájomcu), (ii) dôvod uplatnenia zádržného práva (neuhradené splatné nájomné a odnášanie vecí nájomcu z predmetu nájmu resp. sťahovanie sa nájomcu z predmetu nájmu), (iii) odkaz na príslušné zákonné ustanovenie (§ 672 ods. 2 Občianskeho zákonníka), (iv) výzva na bezodkladné uhradenie záväzkov nájomcu prenajímateľovi. Oznámenie o zadržaní veci môže ďalej obsahovať aj informáciu o kontaktnej osobe prenajímateľa resp. o jej právnom zástupcovi, ktorý je oprávnený v tejto veci s nájomcom za prenajímateľa jednať. Je vhodné stručné oznámenie o zadržaní hnuteľných vecí nájomcu umiestniť aj na samotnom predmete nájmu, napríklad na vchode do prenajatých priestorov.
V lehote do ôsmich dní po zadržaní hnuteľných vecí nájomcu je prenajímateľ povinný podať na príslušný súd (v obvode ktorého sa nachádza prenajímaný nebytový priestor, na ktorom sú zadržané veci umiestnené) návrh na vydanie poverenia na vykonanie súpisu hnuteľných vecí nájomcu zadržaných prenajímateľom na predmete nájmu. Vzhľadom na skutočnosť, že súd vykonaním súpisu zadržaných vecí zvyčajne poveruje súdneho exekútora, prenajímateľ by mal v návrhu označiť súdneho exekútora, ktorého navrhuje poveriť vykonaním predmetného súpisu. V návrhu by mal prenajímateľ zároveň súdu osvedčiť skutočnosti, ktoré odôvodňujú vykonanie súpisu hnuteľných vecí. Predovšetkým by mal prenajímateľ súdu preukázať (i) existenciu nájomného vzťahu - predložením nájomnej zmluvy, (ii) neuhradené splatné nájomné - predložením neuhradených faktúr na nájomné, (iii) skutočnosť, že nájomca odstraňuje veci z predmetu nájmu alebo sa z predmetu nájmu sťahuje (tu sa zvyčajne súd spolieha na tvrdenia prenajímateľa uvedené v návrhu), (iv) skutočnosť, že došlo k zadržaniu hnuteľných vecí nájomcu - predložením zápisnice o zadržaní hnuteľných vecí nájomcu. Súd o návrhu rozhoduje zvyčajne bez nariadenia pojednávania a bez vypočutia nájomcu. O návrhu súdy zvyčajne rozhodujú v priebehu niekoľkých týždňov od jeho podania.
Vykonanie súpisu hnuteľných vecí nájomcu zadržaných prenajímateľom na predmete nájmu má ten právny následok, že zákonné záložné právo prenajímateľa na spísaných hnuteľných veciach nájomcu trvá aj v prípade, ak sú tieto veci odstránené z predmetu nájmu. S poukazom na uvedené, spísaním hnuteľných vecí nájomcu už zádržné nezabezpečuje ochranu zákonného záložného práva, ktoré pretrváva aj v prípade odstránenia spísaných vecí z prenajatého priestoru. Zádržné právo zanikne rovnako v prípade, ak zanikne pohľadávka prenajímateľa na nájomné, ktoré zádržné právo a zákonné záložné právo zabezpečuje. Ak teda nájomca zaplatí dlžné nájomné, je prenajímateľ povinný zadržané veci nájomcovi vydať.
Záverom k aplikácii právnych inštitútov
Aplikácia zákonného záložného práva a zádržného práva v zmysle ustanovenia § 672 Občianskeho zákonníka má svoje zákonné pravidlá a limity. Uplatnenie týchto inštitútov v praxi nie je zvyčajne pre prenajímateľa jednoduché a často sa stretáva s praktickými nedostatkami, ako je napríklad spôsob výkonu záložného práva, konkurencia viacerých záložných práv či absencia jednotnej judikatúry. Preto je určite namieste požiadať o pomoc kvalifikovaného právneho poradcu, ktorý zabezpečí, aby prenajímateľ dôsledne dodržal všetky zákonné ustanovenia a nezmaril tak uspokojenie svojej pohľadávky voči nájomcovi. V prípade sporov je možné využiť aj alternatívne riešenia sporov, ako je mediácia alebo arbitráž, alebo sa obrátiť na príslušné kontrolné orgány v závislosti od charakteru sporu.
tags: #prenajimatel #uplatnil #zadrzne #pravo