Nájomná zmluva upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti za predom dohodnuté nájomné. Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Má teda dôležitý charakter pre obe strany. Pri jej vytváraní však musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť. Nájom bytu je najčastejším typom nájomného vzťahu medzi súkromnými osobami.
Náležitosti nájomnej zmluvy: Čo musí obsahovať?
Podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu a Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva, bez ohľadu na dobu jej trvania, obsahovať kľúčové informácie, ktoré zabezpečujú právnu istotu oboch zmluvných strán.
Údaje o zmluvných stranách: Je nevyhnutné presne označiť osobu, ktorá vlastní byt (prenajímateľ) a osobu, ktorá sa chystá do bytu nasťahovať (nájomca). Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri. V prípade, že prenajímateľ nie je fyzickou osobou a má pridelené DIČ, znamená to, že splnil svoju zákonnú povinnosť registrácie na daňovom úrade vyplývajúcu zo zákona o dani z príjmov. Ak by sa prenajímateľ považoval za podnikateľa, mal by mať pridelené IČO.
Označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania: Predmetom nájmu je byt alebo nebytový priestor. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať. Treba označiť aj počet izieb, či veľkosť obytnej plochy. Neurčité označenie predmetu nájmu vám môže v budúcnosti spôsobiť problém. Dobré je preto v zmluve uviesť list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu alebo nebytového priestoru a výmeru. Ideálne je, ak je prílohou zmluvy kópia listu vlastníctva.
Výška nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany, čiže prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Ak je v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Dodajte teda aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, či príspevky do fondu opráv. Nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom treba v zmluve uviesť osobitne. Ak je v zmluve uvedená len jedna suma, môže to dokonca spôsobiť neplatnosť nájomnej zmluvy. Netreba zabudnúť ani na splatnosť a spôsob platenia nájomného.
Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu: Správne a riadne vymedzenie stavu a vybavenia bytu vrátane jeho závad je v záujme tak prenajímateľa, ako aj nájomcu. Pri odovzdaní bytu nájomcovi je treba podpísať preberací protokol. V ňom sa presne zapíše zariadenie bytu, jeho vybavenie a stav (napríklad spotrebičov). Zapíše sa tiež stav všetkých meračov energií s uvedením čísla. Pri ukončení prenájmu sa zase vyhotoví odovzdávací protokol. Ich vedomosť o stave bytu a jeho vybavení v čase uzatvorenia zmluvy je dôležitá pre predchádzanie budúcim sporom.
Určenie doby nájmu: Doba určitá alebo doba neurčitá. Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu 6 rokov. Ak neuvediete dátum, platí na dobu neurčitú. Nesprávna formulácia doby prenájmu môže spôsobiť, že si prenajímateľ myslí, že uzavrel zmluvu na dobu určitú. V skutočnosti je zmluva podpísaná na dobu neurčitú a môže byť problém ju vypovedať. Nájom bytu na dobu neurčitú má totiž povahu chráneného nájmu.
Vyhlásenie nájomcu o vedomosti: Nájomca by mal výslovne potvrdiť, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.
Nájomné zmluvy však štandardne obsahujú aj ďalšie ustanovenia týkajúce sa zábezpeky, tzv. depozitu, zákaz prenechať predmet nájmu do podnájmu, ustanovenia k úpravám a opravám bytu a iné.
Depozit - Čo to je a koľko môže byť?
Prenajímateľ môže požadovať od nájomcu zábezpeku - tzv. depozit, ktorý slúži na krytie škôd alebo nezaplateného nájomného, či prípadných iných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, avšak súvisiacimi s užívaním bytu. Zákon ju obmedzuje na trojnásobok mesačného nájomného. Ak prenajímateľ použije depozit, prípadne jeho časť na úhradu škôd, nezaplateného nájomného či pohľadávok voči nájomcovi, na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Po skončení nájmu a vyrovnaní všetkých záväzkov má nájomca právo na vrátenie zostatku zábezpeky, najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa vypratania bytu a vyporiadania vzájomných nárokov.
Krátkodobý nájom bytu vs. bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka
Pri prenájme bytu sa môžeme stretnúť s dvoma hlavnými právnymi režimami: nájom podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) a nájom podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). Každý z nich má svoje špecifické charakteristiky, ktoré ovplyvňujú práva a povinnosti prenajímateľa aj nájomcu.
Krátkodobý nájom bytu:
Tento typ nájmu je špecificky upravený zákonom č. 98/2014 Z. z. a je určený pre nájomné vzťahy trvajúce najviac šesť rokov (vrátane prípadných predĺžení). Štandardne sa nájomné zmluvy v tomto režime uzatvárajú na kratšie obdobie, spravidla rok, s následným obnovovaním doby nájmu, ak sa strany rozhodnú v nájme pokračovať. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú. Tento zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí. Doba uzatvorenia zmluvy musí byť na dobu určitú, maximálne na dva roky, s možnosťou predĺženia maximálne o ďalšie dva roky, a to dvakrát, čo znamená celkovo maximálne šesť rokov.
Bežná nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka:
Uzatvára sa podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná ako "chránená" zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (napríklad prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba, ktorá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Naopak, nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik. Doba uzatvorenia zmluvy musí byť presne vymedzená. Ak sa nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.
Všeobecne je nutné otvorene priznať, že vzhľadom na vzájomné rozdiely pre prenajímateľa bude vhodnejšia právna úprava nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, nakoľko právna úprava nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je viac otvorená voči nájomcovi, keď vychádza z princípu ochrany nájmu bytu, resp. princípu ochrany bývania. Hoci nájomca v praxi spravidla nebude spôsobilý ovplyvniť právny režim návrhu nájomnej zmluvy od prenajímateľa, nájomca by mal predovšetkým dbať na jasné a zrozumiteľné vyjadrenie základných právnych inštitútov, v záujme vyhnúť sa najčastejším právnym problémom a nedostatkom nájomnej zmluvy.
Skončenie nájomnej zmluvy: Odstúpenie, výpoveď a dôvody
Zmluva na dobu určitú zaniká najneskôr uplynutím tejto doby, ktorá môže byť najviac šesť rokov. Zmluva na dobu neurčitú trvá v zásade až do ukončenia predmetu nájmu dohodou, zánikom predmetu nájmu, prípadne jednostranným odstúpením alebo výpoveďou, resp. najneskôr po uplynutí maximálnej doby nájmu šesť rokov.
Výpoveď zo strany prenajímateľa:
Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- Nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza.
- Nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.
- Nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky.
- Nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom.
- Podľa iného dôvodu uvedeného v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného vzťahu.
Výpoveď zo strany nájomcu:
Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- Sa predmet nájmu stal nespôsobilým na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte.
- Došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru.
- Mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu.
- Podľa iného dôvodu uvedeného v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného vzťahu.
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovednú lehotu si možno dojednať zmluvne individuálne, avšak táto nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede prenajímateľa podľa vyššie uvedených bodov a), b), resp. výpovede nájomcu z dôvodu podľa vyššie uvedeného bodu a), výpovedná doba nesmie byť kratšia ako pätnásť dní. Ak ide o prenajímateľa, ktorý porušil svoju daňovú registračnú povinnosť, výpovedná lehota je aspoň 2 mesiace.
Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, pre ktorých porušenie by mohol prenajímateľ zmluvu vypovedať, prenajímateľ môže od nájomnej zmluvy okamžite odstúpiť. Nájomca je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy iba z dôvodu, že (i) predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo (ii) ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
Právnik vysvetľuje: Ako predčasne ukončiť nájomnú zmluvu
Vypratanie bytu: Postup po skončení nájmu
Po ukončení nájmu bytu je nájomca povinný vypratať a odovzdať byt prenajímateľovi ku dňu skončenia nájmu bytu, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodli inak. Stav bytu musí zodpovedať jeho obvyklému opotrebeniu.
POZOR: Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu (resp. v lehote piatich kalendárnych dní pri skončení nájmu odstúpením) je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok voči nájomcovi zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte. Avšak to iba za predpokladu, že na pokrytie pohľadávok nestačí zábezpeka, ktorú nájomca poskytol prenajímateľovi, pričom zároveň zádržné právo nemožno uplatňovať na veci, ktoré sú vylúčené z exekúcie podľa Exekučného poriadku.
Nájomná zmluva na nehnuteľnosť môže byť uzatvorená len na skolaudovaný priestor. Inak je neplatná.
Najčastejšie problémy pri nájme bytu
Aj napriek snahám o dokonalú zmluvu sa v praxi môžu vyskytnúť problémy. Medzi najčastejšie patria:
- Chýbajúca písomná zmluva alebo neúplné údaje: Aj keď zákon nevyžaduje písomnú formu pri nájme bytu, jej absencia alebo neúplnosť môže viesť k sporom. O obsahu ústnej zmluvy sa má vyhotoviť zápisnica.
- Nesprávne či nedostatočne vymedzený predmet nájmu, stav bytu a vybavenia: Nejasnosti v tomto smere môžu viesť k sporom o zodpovednosti za poškodenie.
- Neurčité dohody o platení energií (neodlíšené nájomné od zálohových platieb na energie): Dôsledné oddelenie nájomného od záloh za energie je kľúčové.
- Nejasnosti ohľadom údržby a opráv: Jasné pravidlá kto a kedy zodpovedá za opravy a údržbu sú nevyhnutné.
- Nedostatočne a neurčito vymedzená zodpovednosť zmluvných strán za škodu: Presné definovanie zodpovednosti predchádza budúcim konfliktom.
- Nedomyslené súvislosti vo vzťahu k ukončeniu nájmu: Spory o vrátenie depozitu, stav bytu po ukončení nájmu, či nejasnosti ohľadom výpovedných lehôt sú časté.
Zhrnutie: Dobrá nájomná zmluva šetrí nervy aj peniaze
Zmluva o nájme bytu by mala byť jasná, konkrétna a vyvážená. Pomôže vám vyhnúť sa zbytočným konfliktom a zaručí, že práva oboch strán budú rešpektované. Ak si nie ste istí, obráťte sa na advokáta - najmä pri vyššom nájomnom alebo dlhodobom nájme. Ako hovoríme svojim klientom, dobrá zmluva ušetrí nervy aj peniaze. Investícia do advokáta je Vaša investícia do pokojnej budúcnosti. Chyby v nájomnej zmluve Vás môžu stáť stovky eur. Začnite bez chýb, nechajte si pripraviť nájomnú zmluvu advokátom.
V prípade, že nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, prenajímateľ je oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok voči nájomcovi zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte. Avšak to iba za predpokladu, že na pokrytie pohľadávok nestačí zábezpeka, ktorú nájomca poskytol prenajímateľovi, pričom zároveň zádržné právo nemožno uplatňovať na veci, ktoré sú vylúčené z exekúcie podľa Exekučného poriadku.
Nájomná zmluva na dobu neurčitú má povahu chráneného nájmu. Zmluvu podpísanú na neurčitý čas môžete vypovedať i bez uvedenia dôvodov v trojmesačnej mesačnej výpovednej dobe alebo vo výpovednej dobe, ktorá je stanovená v zmluve. Niektoré zmluvy podpísané na dobu určitú sa môžu automaticky premeniť na zmluvy na dobu neurčitú. Potom tu vzniká povinnosť hľadať a zaplatiť nájomcovi náhradné ubytovanie.
Je dôležité si uvedomiť, že pri konkludentnom predĺžení nájmu v žiadnom prípade nejde o vznik nového nájomného vzťahu a dokonca ani o zmenu určitej časti obsahu zmluvy (doby trvania), ale výslovne o jeho obnovenie.