Preddavková Faktúra za Nájom: Vzor, Náležitosti a Daňové Aspekty

V obchodnej praxi je bežným javom, že dodávateľ od svojho odberateľa požaduje zaplatenie celej alebo čiastočnej úhrady za dohodnutú dodávku tovaru alebo služby ešte pred jej realizáciou, t. j. pred uskutočnením zdaniteľného obchodu. V kontexte prenájmu nehnuteľností to znamená, že prenajímatelia často požadujú od nájomcov zaplatenie časti alebo celej sumy nájomného vopred, teda pred samotným užívaním priestoru. Tento postup, spojený s preddavkovou faktúrou, má svoje špecifiká, najmä z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok sa zameriava na preddavkové faktúry za nájom, ich vzor, náležitosti a daňové aspekty, a to s ohľadom na platnú legislatívu a princípy DPH.

Úvod do Preddavkovej Faktúry za Nájom

Preddavková faktúra, niekedy nazývaná aj zálohová faktúra, je doklad, ktorý prenajímateľ vystavuje nájomcovi pred poskytnutím služby nájmu. Slúži na vyžiadanie platby vopred, a to buď celej sumy nájomného, alebo jej časti. Je dôležité si uvedomiť, že zálohová faktúra sama o sebe nie je účtovným ani daňovým dokladom, a teda vstupuje do účtovníctva až v momente úhrady. V obchodnej praxi sa bežne stretávame s určitou formou predfaktúr, ktoré sa vystavujú pred dodaním tovaru či služby a slúžia hlavne ako určitá poistka na zaplatenie tovaru/služby, keďže až po úhrade predfaktúr dôjde k dodaniu tovaru či vykonania služby. Dôležitým faktom je, že takýto dokument sám o sebe nevykazuje všetky povinné údaje, ktoré má mať daňový doklad (nebýva na nich rozpis DPH, dátum zdaniteľného plnenia, dátum dodania, atď.) a z tohto dôvodu sú takéto doklady považované za nedaňové doklady a neúčtuje sa o nich priamo. Až po prijatí platby a následnom dodaní služby sa vystavuje riadny daňový doklad.

Právny Rámec a DPH pri Preddavkoch

Z princípov DPH vyplýva, že daňová povinnosť vzniká (platiteľ dane uplatňuje DPH) pri uskutočnení zdaniteľného obchodu, t. j. pri dodaní tovaru alebo služby, ktoré sú predmetom DPH. Teda nie každé plnenie zviazané s nejakou finančnou odplatou je zároveň aj predmetom DPH. U platiteľov DPH je však postup, keď dodávateľ od svojho odberateľa požaduje zaplatenie celej alebo čiastočnej úhrady za dohodnutú dodávku tovaru alebo služby ešte pred jej realizáciou, pochopiteľný aj z toho dôvodu, že pri dodaní tovaru alebo služby dochádza ku vzniku daňovej povinnosti bez ohľadu na to, kedy, resp. či vôbec bola platba prijatá.

Z ustanovenia § 19 ods. 4 zákona o DPH č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov vyplýva, že keď platiteľ pred dodávkou tovaru alebo služby (pred uskutočnením zdaniteľného plnenia) požaduje od svojho odberateľa zaplatenie čiastočnej alebo plnej úhrady (t. j. žiada zaplatenie preddavku, resp. zálohy), je povinný odviesť z takejto prijatej platby DPH. Základom dane je v súlade s § 22 ods. 1 zákona prijatá suma, ktorá zahŕňa v sebe i samotnú DPH. Platí to i v prípade, ak by dodávateľ s odberateľom nemali výslovne dohodnuté, že záloha obsahuje v sebe i DPH.

Európsky súdny dvor (ESD) sa v rámci riešenia prejudiciálnych otázok zaoberal aj preddavkovými platbami vo vzťahu k DPH. Pri vyslovených záveroch vychádzal zo Šiestej smernice Rady 77/388/ES, ktorá bola nahradená s účinnosťou od 1. 1. 2007 Smernicou 2006/112/ES, pričom závery ESD sa vzťahujú aj na túto novú smernicu. V rozsudku C-419/02 ESD pripomenul, že smernica stanovuje, že udalosť, ktorou vzniká daňová povinnosť, nastane a DPH sa stane splatnou v okamihu, keď sa uskutoční dodávka tovaru alebo poskytne služba. V prípade, ak sa preddavková platba uskutoční pred tým, ako sa zrealizuje dodávka tovaru alebo poskytnutie služieb, DPH sa stáva splatnou prijatím platby - to predstavuje výnimku z pravidla vyššie uvedeného, preto musí byť táto výnimka vykladaná striktne. Na to, aby sa daň stala splatnou vyplatením preddavku, je potrebné, aby všetky príslušné prvky udalosti, ktorou vzniká daňová povinnosť, teda budúca dodávka alebo budúce poskytnutie služieb, boli už známe a najmä v momente vyplatenia preddavku už musia byť tovary a služby presne určené. Nemôžu teda podliehať DPH preddavky uhradené za dodávku tovaru alebo poskytnutie služieb, ktoré zatiaľ neboli presne určené.

Tento princíp bol potvrdený aj v súvislosti so zhotovením a dodávkou stavby, kde judikatúra ESD (C-419/02) vyžaduje, aby v momente vyplatenia preddavku boli známe všetky relevantné informácie týkajúce sa zdaniteľného plnenia. Keďže v jednom z prípadov nebolo vydané ani stavebné povolenie v čase vyplatenia preddavku a stavba nebola pripravená na odovzdanie, už tieto skutočnosti vylučovali splnenie všetkých podmienok. Tovary a služby musia byť presne špecifikované.

Povinnosti Platiteľa DPH pri Preddavkovej Faktúre za Nájom

Skutočnosť, že k povinnosti platiteľa vyhotoviť faktúru s náležitosťami na účely DPH dochádza i pri prijatí platby pred dodaním tovaru alebo služby, vyplýva z ustanovení § 71 ods. 1 (pri tuzemských dodávkach), § 72 ods. 1 (pri dodaní tovaru do iného členského štátu), § 73 ods. 1 (pri dodaní služby do iného členského štátu) zákona o DPH. Zákon stanovuje lehotu, v ktorej má byť faktúra vyhotovená - do 15 dní po prijatí platby alebo dodaní tovaru/služby. Nesplnenie tejto lehoty je považované za porušenie nepeňažnej povinnosti vyplývajúcej zo zákona o DPH, za čo môže správca dane uložiť pokutu podľa § 35 ods. 1 zákona.

V prípade, ak je platba pred uskutočnením zdaniteľného obchodu prijatá v 100 % výške, vystaví platiteľ faktúru do 15 dní od prijatia platby. Pri následnom dodaní tovaru alebo služby už platiteľ nemusí vystaviť ďalšiu faktúru na účely DPH.

Súhrnná Faktúra

V súlade s ustanovením § 75 ods. 1 zákona o DPH, platiteľ môže v prípade, ak prijme jednu alebo viac platieb pred dodaním tovaru alebo služby, vyhotoviť jednu súhrnnú faktúru, a to za podmienky, že táto faktúra zahŕňa najviac obdobie jedného kalendárneho mesiaca. Toto ustanovenie zjednodušuje administratívu najmä pri opakovaných dodávkach.

Opakované Dodanie Služby (Nájom) a Daňová Povinnosť

Pri opakovanom dodaní služby, akým je nájom nehnuteľnosti, sa podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH účinného od 1. januára 2010 za deň dodania a tým aj za deň vzniku daňovej povinnosti považuje posledný deň obdobia, na ktoré sa vzťahuje prijatá platba (v ustanovení sú upravené aj podmienky vzniku daňovej povinnosti v osobitných prípadoch).

Daňová povinnosť však môže dodávateľovi - prenajímateľovi vzniknúť aj skôr (podľa § 19 ods. 4), v prípade ak odberateľ - nájomca, úhradu vykoná a dodávateľ - prenajímateľ, ju aj prijme pred posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje.

Pred novelou účinnou od 1. 1. 2010 platilo, že deň dodania pri opakovanej dodávke bol najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa platba vzťahovala. Platitelia mali napr. pri nájomných zmluvách často dohodnutý platobný kalendár, v ktorom bol väčšinou deň splatnosti nájmu určený pred posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba vzťahovala. Teda pri nájomnom za február napr. bola stanovená splatnosť 5. 2., resp. aj skôr, napr. 15. 1. V zmysle zákona o DPH účinného do 31. 12. 2009 si platitelia tak mohli stanoviť deň dohodnutej splátky za deň dodania opakovanej služby. Podľa takýchto dohôd uzavretých pred 1. 1. 2010 však už nebolo možné určiť deň dodania opakovanej služby v roku 2010.

Pri mesačnom nájomnom sa bez ohľadu na to, kedy má byť splátka nájomného zaplatená, považuje za deň dodania opakovanej služby vždy posledný deň príslušného mesiaca (31. 1., 28. 2. atď.), resp. posledný deň obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje.

Príklad z Praxe

Spoločnosť vystavila dňa 21. 12. 2009 faktúru za nájom na obdobie január 2010. Splatnosť faktúry bola 31. 12. 2009. Podľa zákona o DPH platného do 31. 12. 2009 sa opakovane dodávaná služba - t. j. aj nájom, považovala za dodanú najneskôr posledným dňom obdobia, na ktoré sa vzťahovala platba. V danom prípade teda služba - nájom, bola dodaná najneskôr 31. 1. 2010, čo znamená, že deň dodania mohol byť aj skorší - napr. podľa zmluvy, resp. v deň vyhotovenia faktúry, ktorou prenajímateľ žiadal úhradu, deň dodania teda mal určiť dodávateľ. Samotná skutočnosť, kedy došlo k úhrade za nájom, nemá vplyv na určenie dňa dodania. Podľa § 71 ods. 2 písm. d) zákona o DPH na faktúre má byť uvedený dátum dodania, ak sa odlišuje od dátumu vyhotovenia faktúry. To znamená, že ak na faktúre nebol uvedený deň dodania služby - nájmu, potom sa za deň dodania považoval dátum vyhotovenia faktúry - t. j. 21. 12. 2009. Daňová povinnosť preto podľa uvedenej faktúry vznikla dňa 21. 12. 2009, t. j. ešte za účinnosti zákona o DPH platného do 31. 12. 2009.

Platiteľ DPH, ktorý poskytuje opakované zdaniteľné plnenia - prenájom obchodných priestorov, mesačne vyhotovuje faktúry. Podľa novelizovaného ustanovenia § 19 ods. 3 zákona o DPH, dňom dodania je posledný deň obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje.

V prípade, ak by nájomník zaplatil skôr - predo dňom dodania opakovanej služby (pred posledným dňom mesiaca), uplatní sa § 19 ods. 4 zákona, podľa ktorého vzniká dodávateľovi daňová povinnosť z titulu prijatej platby dňom prijatia platby. Ide teda o vznik daňovej povinnosti z prijatej platby pred dodaním služby, faktúra nie je v takom prípade vyhotovená z dôvodu dodania služby. V takejto faktúre je vhodné uviesť, na ktorý mesiac sa platba nájomného vzťahuje, resp. uviesť, že ide o preddavok.

V prípade, ak by platiteľ nevyhotovoval zálohovú faktúru, ale priamo „ostrú faktúru“ a túto chce vyhotoviť pred koncom mesiaca, za ktorý nájom požaduje, potom je potrebné vychádzať zo skutočnosti, že v zákone o DPH nie je presne stanovené, kedy najskôr môže platiteľ vyhotoviť faktúru za zdaniteľný obchod. Zákon na základe ustanovenia § 71 ods. 1 stanovuje, dokedy je platiteľ povinný vyhotoviť faktúru - je to najneskôr do 15 dní od prijatia platby alebo dodania služby, resp. tovaru. V zákone nie je výslovne určené, kedy najskôr môže byť faktúra vyhotovená (zákon č. 289/1995 Z. z. o DPH, ktorý predchádzal zákonu č. 222/2004 Z. z., stanovoval jednoznačne, že faktúra - daňový doklad, môže byť vyhotovená najskôr v deň uskutočnenia zdaniteľného obchodu). Vzhľadom na to, že pri opakovanom plnení, akým je nájom priestorov, kedy na začiatku obdobia opakovaného plnenia nie je pochybnosť o tom, že služba - nájom, bude dodaná (doba prenájmu vyplýva zo zmluvy), ak prenajímateľ vyhotoví faktúru predo dňom dodania, t. j. pri nájomnom za august napr. dňa 1. 8. 2010, uvedie deň dodania 31. 8. 2010, nedôjde k porušeniu zákona o DPH. Daňová povinnosť vznikne prenajímateľovi za zdaňovacie obdobie august 2010, nájomca si z takejto faktúry môže odpočítať DPH rovnako v zdaňovacom období august 2010. Z titulu samotného dodania opakovanej služby dňa 31. 8. 2010 už nevzniká ďalšia daňová povinnosť.

Platiteľ - prenajímateľ nebytových priestorov, má nájomnú zmluvu s nájomcom, podľa ktorej má byť za nájom platené štvrťročne, splatnosť nájomného je 20. deň predchádzajúceho mesiaca. Teda nájomné za III. štvrťrok 2010 je splatné dňa 20. augusta 2010. V danom prípade je deň dodania opakovanej služby nájmu 30. 9. 2010. Vzhľadom na to, že dodávateľ služby prijal platbu predo dňom dodania, vzniká mu daňová povinnosť podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH dňom prijatia platby, t. j. dňa 20. 6. 2010, a povinnosť vyhotoviť faktúru do 5. 7. 2010.

V prípade dodávania elektrickej energie dochádza k opakovanému dodaniu tovaru, pričom dodávateľ požaduje mesačné platenie záloh. Dodávateľ elektrickej energie postupuje podľa § 19 ods. 3 a zároveň ods. 4 zákona o DPH. To znamená, že daňová povinnosť vznikne z prijatej zálohy a následne po zistení skutočného odberu (ak bola záloha nižšia), kedy dôjde k vyúčtovaniu zálohy. Dodávateľ je povinný do 15 dní od vzniku poslednej daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru.

Náležitosti Faktúry a Vzor Preddavkovej Faktúry

Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve a zákon o DPH stanovujú, čo všetko musí faktúra obsahovať. Medzi základné náležitosti patria:

• Meno a priezvisko/obchodné meno a adresa prenajímateľa a nájomcu.
• IČO, DIČ (ak sú pridelené).
• Poradové číslo faktúry.
• Dátum vyhotovenia faktúry.
• Dátum dodania služby (ak sa odlišuje od dátumu vyhotovenia faktúry).
• Predmet fakturácie (napr. nájom za mesiac…).
• Cena za mernú jednotku a vyjadrenie množstva (napr. mesačný nájom).
• Základ dane.
• Sadzba DPH a výška DPH (ak je prenajímateľ platiteľom DPH).
• Celková suma na úhradu.
• Dátum splatnosti faktúry.

Hoci zákon nepredpisuje presný vzor preddavkovej faktúry, je dôležité, aby obsahovala všetky potrebné údaje pre identifikáciu platby a následné vystavenie riadneho daňového dokladu.

Vzor Preddavkovej Faktúry za Nájom

Preddavková faktúra

Dodávateľ (Prenajímateľ):Meno/Obchodné meno: [Meno/Obchodné meno prenajímateľa]Adresa/Sídlo: [Adresa prenajímateľa]IČO: [IČO prenajímateľa]DIČ: [DIČ prenajímateľa]IBAN: [IBAN prenajímateľa]

Odberateľ (Nájomca):Meno/Obchodné meno: [Meno/Obchodné meno nájomcu]Adresa/Sídlo: [Adresa nájomcu]IČO: [IČO nájomcu]DIČ: [DIČ nájomcu]

Fakturačné údaje:Číslo faktúry: [Číslo preddavkovej faktúry]Dátum vyhotovenia: [Dátum vyhotovenia]Dátum splatnosti: [Dátum splatnosti]

Popis:Preddavok na nájomné za mesiac [mesiac, rok]Predmet nájmu: [presná špecifikácia nehnuteľnosti]

Suma:Základ dane: [suma bez DPH]DPH (x %): [výška DPH]Celková suma na úhradu: [suma s DPH]

Spôsob platby:Prevodom na účet: [číslo účtu]

Poznámka: Táto faktúra slúži ako preddavok na nájomné. Po prijatí platby a dodaní služby bude vystavený riadny daňový doklad.

Nájomná Zmluva a Preddavková Faktúra

Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Dôležité ustanovenia nájomnej zmluvy, ktoré sa priamo dotýkajú problematiky preddavkových platieb a fakturácie, zahŕňajú:

• Označenie predmetu nájmu: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam.
• Doba nájmu: Určenie, či sa nájom uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.
• Výška a splatnosť nájomného: Jasne stanovená výška nájomného a termíny jeho splatnosti. Tieto termíny sú kľúčové pre určenie vzniku daňovej povinnosti u platiteľa DPH.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Upravujú práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, vrátane údržby, opráv a kontrol predmetu nájmu.

Iné Formy Finančných Zabezpečení a DPH

Je dôležité rozlišovať medzi preddavkovou platbou v zmysle zákona o DPH a inými formami finančných zabezpečení. Colná zábezpeka predstavuje kauciu za prípadnú úhradu colného dlhu, v ktorom môže byť vymeraná aj DPH. Dražobná zábezpeka predstavuje finančnú čiastku, ktorú musí dražiteľ zložiť v prípade zúčastnenia sa na nútenom predaji. V prípade neúspešnej dražby sa táto čiastka vráti dražiteľovi. Podobne aj ostatné druhy rôznych finančných zabezpečení, ktoré majú slúžiť na krytie prípadného nedoplatku (napr. za nájomné alebo poškodenie používaného majetku), nemusia automaticky zakladať daňovú povinnosť z DPH, pokiaľ nie sú v skutočnosti platbou za dodaný tovar alebo službu.

Zmluvné strany si môžu pre prípad nesplnenia povinností vyplývajúcich zo zmluvy, ktorú uzavreli, upraviť ustanovenia týkajúce sa odškodnenia alebo sankcie za omeškanie, zloženia zálohu alebo zaplatenia zálohy. Osobitne, čo sa týka zálohy v zmysle občianskeho alebo obchodného práva, po prvé záloha predstavuje znak uzavretia zmluvy, keďže z jej zaplatenia možno vyvodiť prezumpciu existencie zmluvy. Po druhé, záloha núti zmluvné strany vykonať uvedenú zmluvu, keďže zmluvná strana, ktorá ju zaplatila, by mohla prísť o zodpovedajúcu sumu, zatiaľ čo druhá zmluvná strana by prípadne musela nahradiť túto sumu v dvojnásobnej výške, ak by nevykonanie zmluvy bolo spôsobené dôvodmi na jej strane. Kým v prípade bežného priebehu zmluvy sa zálohy odpočítavajú od ceny služieb poskytnutých prevádzkovateľom, a teda podliehajú DPH, ponechanie si záloh je práve naopak dôsledkom výkonu práva na odstúpenie od zmluvy a slúži na odškodnenie prevádzkovateľa v nadväznosti na odstúpenie zákazníka od zmluvy. V takýchto prípadoch, ak ide o skutočnú sankciu alebo odškodnenie za odstúpenie od zmluvy, nemusí vzniknúť daňová povinnosť z DPH, nakoľko nejde o platbu za dodaný tovar alebo službu.

Odpočítanie DPH pri Registrácii

Podľa § 55 zákona o DPH osoba, ktorá sa stala platiteľom, môže odpočítať daň viažucu sa k majetku, ktorý nadobudla predo dňom, keď sa stala platiteľom, ak tento majetok nebol zahrnutý do daňových výdavkov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v kalendárnych rokoch predchádzajúcich kalendárnemu roku, v ktorom sa stala platiteľom, okrem zásob. Novoregistrovaný platiteľ môže odpočítanie dane podľa § 55 zákona o DPH uplatniť len pri majetku, ktorý nadobudol predtým, ako sa stal platiteľom. Pokiaľ platiteľ nenadobudol majetok v období pred registráciou za platiteľa a preddavok na dodanie tohto majetku zaplatil pred registráciou, nemôže uplatniť odpočítanie dane vzťahujúcej sa na zaplatený preddavok podľa § 55 zákona o DPH. V takomto prípade môže platiteľ uplatniť odpočítanie dane až po registrácii, ak mu dodávateľ vystaví faktúru s náležitosťami daňového dokladu.

tags: #preddavkova #faktura #za #prenajom