Predaj novostavby a prenos daňovej povinnosti na Slovensku: Podrobný sprievodca

Predaj nehnuteľnosti, či už ide o rodinný dom, byt alebo pozemok, predstavuje pre mnohých významný krok. S týmto krokom sú však spojené aj daňové povinnosti, ktorých pochopenie je kľúčové pre hladký priebeh transakcie a predchádzanie prípadným komplikáciám. Tento článok sa zameriava na predaj novostavby a na špecifický koncept prenosu daňovej povinnosti v kontexte slovenskej legislatívy.

Zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľností: Základné princípy

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, sa v daňovom priznaní fyzických osôb zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V daňovom priznaní sa uvádza zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti spolu s prislúchajúcimi výdavkami. Tieto údaje sa následne uvádzajú v VIII. oddiele daňového priznania, v tabuľke č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 (Príjmy).

Základom dane (čiastkovým základom dane) je zdaniteľný príjem znížený o preukázateľne vynaložené výdavky, ktoré boli vynaložené výlučne na dosiahnutie tohto príjmu.

Doba vlastníctva ako kľúčový faktor oslobodenia

Jedným z hlavných kritérií pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane je doba, po ktorú daňovník nehnuteľnosť vlastnil. Vo všeobecnosti platí, že ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, a od jej nadobudnutia do vlastníctva neuplynulo viac ako 5 rokov, príjem z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený. Takýto príjem sa považuje za zdaniteľný a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklad č. 1: Daňovník uzavrel v roku 2025 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty. Byt kúpil v roku 2021 za 100 000 eur a predal ho za 120 000 eur. Chatu kúpil v roku 2010 za 60 000 eur a predal ju za 70 000 eur. Zdaniteľným príjmom daňovníka je iba príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch od jej nadobudnutia).

Príklad č. 2: V decembri 2021 daňovník nadobudol byt kúpou za 90 000 eur. V roku 2022 ho zrekonštruoval s výdavkami 10 000 eur. V marci 2025 byt predal za 110 000 eur. Príjem z predaja bytu nie je od dane z príjmov oslobodený, nakoľko daňovník byt nevlastnil viac ako 5 rokov. V daňovom priznaní uvedie príjem z predaja bytu v sume 110 000 eur.

Oslobodenie pri dedení a darovaní

Zákon o dani z príjmov pamätá aj na prípady nadobudnutia nehnuteľnosti dedením alebo darovaním.

• Dedenie: Dedenie v priamom rade (napr. po rodičovi alebo dieťati) má špecifické pravidlá. Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade je oslobodený od dane. Pri dedení v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, ujovi) je príjem z predaja oslobodený až po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa.

  Príklad č. 1: V marci 2025 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2022 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Tento príjem by bol oslobodený od dane.

  Príklad č. 2: Daňovník predal v apríli 2025 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v novembri 2022 dedením po svojej sestre. Nakoľko ide o dedenie v nepriamom rade a neuplynulo 5 rokov od nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený.

• Darovanie: Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, a od jej nadobudnutia neuplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja nie je od dane oslobodený a vzniká povinnosť tento príjem priznať.

  Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2025 príjem z predaja pozemku, ktorý nadobudol darovaním v roku 2023. Darca nehnuteľnosť nadobudol reštitúciou. Pretože k predaju pozemku došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Pri výpočte základu dane z predaja nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť rôzne výdavky. Tieto sú vymedzené v zákone o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5. Medzi oprávnené výdavky patria:

• Obstarávacia cena: Ak nehnuteľnosť bola obstaraná kúpou, výdavkom je kúpna cena.
• Zostatková cena: V prípade, ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3).
• Finančné prostriedky vynaložené v súvislosti s predajom: Sem patria napríklad náklady na znalecké posudky, poplatky súvisiace s prevodom nehnuteľnosti, náklady na marketing a reklamu, provízia realitnej kancelárie.
• Zaplatené úroky: Úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s úverom.
• Vydanie nehnuteľnosti oprávnenej osobe: V rámci reštitučných zákonov (napr. zákon č. 119/1990 Zb. o súdnej rehabilitácii), ako aj z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. (s účinnosťou od 1.9.2022).
• Obstarávacia cena zistená u darcu: Ak príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je využívaná na podnikanie a je zaradená do obchodného majetku, má tiež svoje špecifiká. Príjem z predaja takejto nehnuteľnosti podlieha zdaneniu a zaraďuje sa medzi príjmy z podnikania.

Ak bola nehnuteľnosť preradená z obchodného majetku do osobného užívania a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem nie je oslobodený od dane. Takýto príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklad: Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2012 za 50 000 eur. Od roku 2013 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. Ak k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku, príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Daňovník uvedie v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z predaja bytu v sume 100 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu nehnuteľnosti (§ 25 ods. 3).

Manželia a predaj nehnuteľnosti z bezpodielového spoluvlastníctva

Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. Zákon neustanovuje formu takejto dohody.

Príklad č. 1: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022 kúpou za 140 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 180 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka.

Príklad č. 2: V máji 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2022 kúpou za 150 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Príjem z predaja bytu v sume 180 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2025. Pretože si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere.

Novostavba a jej predaj: Osobitné aspekty

Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia od dane vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby. Ak sa predáva novopostavený dom a do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, príjem podlieha zdaneniu.

Pri príjmoch z predaja novopostaveného domu (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov) je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom domu (napr. poplatky realitnej kancelárii).

Otázka č. 1: Daňovník v roku 2025 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2012. V tomto prípade, ak uplynulo viac ako 5 rokov od kolaudácie, príjem z predaja je oslobodený od dane.

Otázka č. 2: Daňovník v roku 2025 predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov. V tomto prípade príjem z predaja podlieha zdaneniu.

Prenos daňovej povinnosti v kontexte DPH

V kontexte dane z pridanej hodnoty (DPH) sa pojem "prenos daňovej povinnosti" objavuje najmä pri tuzemských transakciách. Zohľadňuje sa najmä § 69 ods. 12 zákona o DPH. Táto povinnosť sa týka len zdaniteľných obchodov, ktorých miestom je Slovenská republika.

Dodanie nehnuteľnosti v rámci DPH:

• Oslobodenie od dane: Dodanie stavby alebo jej časti vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, je oslobodené od dane, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti (§ 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH).
• Možnosť zdaniť: Predávajúci (platiteľ DPH) sa však môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V takomto prípade platí daň kupujúci (samozdanenie) podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
• Obmedzenia: Prenos daňovej povinnosti na kupujúceho sa nemôže uplatniť na dodanie nehnuteľnosti, ak toto dodanie podlieha dani na výstupe z dôvodu, že neuplynulo viac ako 5 rokov od kolaudácie predávanej nehnuteľnosti.

Príklad: Spoločnosť s r. o. predáva budovu s pozemkami inej spoločnosti s r. o. Obidve spoločnosti sú platitelia DPH. Predávajúca spoločnosť chce uplatniť § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH. Ak od kolaudácie budovy uplynulo viac ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a). Predávajúci sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť. V takom prípade platí daň kupujúci (samozdanenie).

Dôležité upozornenie: Predávajúci by mal kupujúceho upozorniť na to, že využil možnosť zdanenia nehnuteľnosti, ak táto skutočnosť nie je priamo uvedená v zmluve o prevode nehnuteľnosti. Kupujúci by mal mať o prenose daňovej povinnosti informáciu aj z faktúry, pretože údaj o prenose daňovej povinnosti je povinný údaj podľa § 74 ods. 1 písm. c) zákona o DPH.

Záverečné poznámky k daňovým povinnostiam

Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti.

Miestna príslušnosť sa riadi zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad. Sankcie a pokuty upravuje tento zákon.

Je dôležité si uvedomiť, že predaj nehnuteľnosti, najmä novostavby, môže byť spojený s komplexnými daňovými a právnymi aspektmi. V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy vhodné konzultovať postup s daňovým poradcom alebo odborníkom na danú problematiku.

tags: #predaj #novostavba #prenos #danovej