Téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, označovaných ako apartmány, je v súčasnosti veľmi diskutovaná. Existujú dva hlavné názorové prúdy: jeden zastáva názor, že trvalý pobyt nie je možné v apartmáne prihlásiť, nakoľko sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Druhý prúd, naopak, argumentuje, že za určitých okolností je to možné. Analýza tohto problému si vyžaduje dôkladné vymedzenie základných pojmov a pochopenie súvisiacich právnych predpisov.
Základné pojmy: Byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytu
Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky (ďalej len ako „zákon o hlásení pobytu občanov“). V zmysle ustanovenia § 3 ods. 2 tohto zákona: „Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak.“ Toto ustanovenie jasne stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove so súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom, ktorá je zároveň určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu.
Kľúčové je preto vymedzenie pojmov "budova" a "byt". Odpoveď na túto otázku podáva zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Podľa ustanovenia § 43a ods. 1 a 2 stavebného zákona: „Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu.“ Ďalej, „Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.“
Definícia bytu podľa stavebného zákona však nie je jedinou v slovenskom právnom poriadku. Byt definuje aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „bytový zákon“), konkrétne v ustanovení § 2 ods. 1. Podľa neho je byt: „miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.“ Spoločné pre obe definície je dôraz na trvalé určenie na bývanie.
Rozdiel medzi bytom a apartmánom: Stavebné a právne aspekty
Pri hlbšej analýze definícií zistíme, že byt musí spĺňať určité stavebnotechnické podmienky. Obývacou miestnosťou sa rozumie miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. Tieto podmienky upravujú rôzne normy, napríklad aj Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia.
Kľúčový rozdiel nastáva pri definícii bytu v bytovom zákone, ktorá zdôrazňuje, že priestor musí byť rozhodnutím stavebného úradu trvalo určený na bývanie. Stavebný úrad vydáva pri realizácii stavby viacero rozhodnutí, od stavebného povolenia až po kolaudačné rozhodnutie. Podľa § 76 ods. 1 stavebného zákona: „Dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.“ V kolaudačnom konaní stavebný úrad skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom a či sa dodržali podmienky určené v územnom rozhodnutí a stavebnom povolení.
Pojem „apartmán“ nemá v slovenskej právnej úprave svoju legálnu definíciu. V súvislosti s apartmánmi, ktoré sú určené na trvalé bývanie, vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačnú odpoveď z aktuálnej právnej úpravy nie je možné vyvodiť, čo vedie k odlišným názorom.
Pôvod problematiky apartmánov je často spojený s územno-plánovacou činnosťou miest a obcí. Mestá a obce schvaľujú územné plány, v ktorých určujú pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Stavebníci a developeri musia tento pomer dodržať. Ak pri výstavbe vzniknú priestory, ktoré nie je možné označiť za „plnohodnotný byt“ (napríklad kvôli prekročeniu limitu bytov v územnom pláne alebo nesplneniu stavebnotechnických predpisov, najmä svetlotechnických noriem), developeri ich označia ako apartmány, ak nechcú tieto priestory predávať či prenajímať ako nebytové priestory.
Odborná verejnosť často definuje apartmány ako priestory v budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako klasické byty, no nespĺňajú stavebnotechnické normy, majú menšiu výmeru, nedostatočné denné svetlo, alebo sú orientované na severnú svetovú stranu.
Kolaudačné rozhodnutie a určenie účelu užívania
Na to, aby mohla byť určitá budova a priestory v nej užívané, musí stavebný úrad posúdiť, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení a všetky technické normy na úseku realizácie stavieb a ochrany zdravia. Byt je súborom miestností určených na trvalé bývanie. Výkladom vyššie uvedených zákonných ustanovení je možné vyvodiť, že subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania, a teda aj to, či je priestor určený na trvalé bývanie alebo nie, je práve stavebný úrad.
Vychádzajúc z toho, že apartmánom rozumieme miestnosti v bytových budovách, ktoré buď nespĺňajú stavebnotechnické normy, alebo boli za apartmány označené z dôvodu prekročenia limitu územného plánu, je pravdepodobné, že stavebný úrad by pri kolaudovaní nemal takéto miestnosti označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.
Prihlasovanie trvalého pobytu v apartmáne: Pohľad Ministerstva vnútra a katastra
Podľa ustanovenia § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov je občan pri ohlasovaní trvalého pobytu povinný predložiť doklad o vlastníctve alebo spoluvlastníctve budovy alebo jej časti, teda list vlastníctva.
K otázke prihlasovania trvalého pobytu v apartmáne sa vyjadrovalo aj Ministerstvo vnútra SR. Podľa ich stanoviska je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa pritom odvoláva na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.
V katastrálnom bulletine č. 3/2007 kataster odpovedal na otázku č. 31 nasledovne: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností…, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov… ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku.“
Z vyššie uvedeného vyplýva, že odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoznačná. Každý prípad je potrebné posudzovať individuálne. Rozhodujúce je, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy a ako je zapísaný v katastri nehnuteľností.
Rozhodujúce kritériá: List vlastníctva a kolaudačné rozhodnutie
Východiskovým argumentom je ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov, podľa ktorého trvalý pobyt má občan v budove alebo jej časti, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu. Za časť budovy sa považuje aj byt.
Ak je apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako byt, potom nie je dôvod, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt. Ohlasovňa pobytov totiž nemá právomoc posudzovať, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie; túto právomoc má výlučne stavebný úrad. Na základe rozhodnutia stavebného úradu orgán katastra nehnuteľností zaeviduje danú nehnuteľnosť.
Opačná situácia nastane, ak je apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako nebytový priestor. V takom prípade by prihlasovanie trvalého pobytu malo byť zamietnuté, nakoľko priestor nie je primárne určený na bývanie.
Technické a hygienické normy: Svetlotechnika a preslnenie
Najpodstatnejší rozdiel medzi bytom a apartmánom spočíva v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem. Častým dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov je nedostatok denného svetla (napr. rožné, severné alebo spodné podlažia), prekročenie povolených limitov hluku, alebo nesplnenie iných zákonných a normových štandardov pre byt.
Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR. Podľa nej musia byť byty preslnené. Pojem „apartmán“ v tejto vyhláške priamo spomenutý nie je, čo naznačuje, že požiadavka noriem na preslnenie sa na ne nemusí vzťahovať v rovnakej miere ako na byty.
Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301. Cieľom insolácie je využiť priame slnečné žiarenie na podporu zdravého prostredia pre trvalé bývanie. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedným z najvýznamnejších kritérií pre stanovenie priestoru ako bytu. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností tvorí najmenej 1/3 plochy bytu. Pri rodinných domoch je tento pomer najmenej 1/2. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň 25 stupňov a celková plocha otvorov, ktorými preniká priame slnečné žiarenie, musí byť aspoň 1/10 plochy miestnosti. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14. októbra.
Parkovacie miesta a ich vplyv na status priestoru
Ďalším aspektom, ktorý môže ovplyvniť status priestoru, sú požiadavky na parkovacie miesta. Bytové domy musia spĺňať určité počty parkovacích miest pre obyvateľov a návštevy, v závislosti od veľkosti bytov. Pri apartmánoch sú tieto požiadavky často voľnejšie. Ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že spĺňa všetky podmienky ako byt, ale projekt budovy a jej okolie neposkytuje dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest, môže to naznačovať, že priestor nie je primárne určený na trvalé bývanie v zmysle štandardov pre bytové domy. Bežnou praxou je aj umiestňovanie veľkého počtu menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú náročnejšie na parkovacie miesta, pričom projekt budovy už neumožňuje dostatočný počet parkovacích miest.
Financovanie a daňové aspekty
Financovanie kúpy apartmánu môže byť komplikovanejšie ako pri klasickom byte. Nie všetky banky dokážu apartmány prefinancovať hypotékou, nakoľko sa pri posudzovaní často zohľadňuje účel bývania. Ak je apartmán stavebným úradom pripustený na trvalé bývanie, financovanie hypotékou je možné. Doba splatnosti úveru sa však môže líšiť - pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie môže byť kratšia (napr. 8 rokov) v porovnaní s apartmánmi určenými na bývanie v meste (cca 30 rokov).
Z pohľadu podnikania však apartmán predstavuje cennú entitu pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie, a vtedy si ho môžu dať do nákladov a odpisovať.
Správa budov s apartmánmi
V budovách, kde sa nachádzajú apartmány, vzniká otázka ich správy. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa ustanovenia týkajúce sa bytového domu vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Tieto ustanovenia sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. V takýchto prípadoch však nie sú aplikovateľné ustanovenia týkajúce sa správcu podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.
Záver: Individuálny prístup a obozretnosť
Záverom možno konštatovať, že otázka prihlasovania trvalého pobytu v apartmáne nie je jednoznačná a vyžaduje si individuálny prístup. Kľúčovými faktormi sú:
- Kolaudačné rozhodnutie stavebného úradu: Určuje primárny účel užívania priestoru.
- Zápis v liste vlastníctva: Rozhoduje, či je priestor evidovaný ako byt alebo nebytový priestor.
- Splnenie stavebnotechnických a hygienických noriem: Najmä v oblasti denného osvetlenia a preslnenia.
Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú primárne určené na trvalé užívanie a kúpu takejto nehnuteľnosti je potrebné posudzovať ako kúpu priestoru nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napríklad pri požiarnej ochrane, môžu byť právne predpisy vo vzťahu k apartmánom dokonca striktnejšie ako k bytom. Pred kúpou apartmánu je preto nevyhnutná obozretnosť a dôkladné overenie všetkých právnych a technických aspektov.
tags: #zariadenie #urcene #na #trvale #byvanie