Predaj bytu: Sprievodca majiteľa od A po Z

Predaj bytu je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladné plánovanie a pochopenie celého procesu. Majiteľ bytu, ktorý sa rozhodne predať svoju nehnuteľnosť, stojí pred zásadnou voľbou: buď sa pustí do predaja samostatne, alebo osloví na sprostredkovanie realitného makléra. Každá z týchto ciest má svoje špecifiká, výhody a nevýhody, ktoré je dôležité zvážiť pred samotným začatím. Predtým, než sa rozhodnete pre konkrétny postup, je nevyhnutné položiť si niekoľko kľúčových otázok, ktoré vám pomôžu zorientovať sa v situácii a zvoliť stratégiu, ktorá bude pre vás najvýhodnejšia.

Časová náročnosť a psychická odolnosť pri predaji bytu

Predaj bytu na prvý pohľad síce vyzerá jednoducho - stačí odfotiť izby, zavesiť ich na internet a potom už len odomykať dvere záujemcom. Realita je však oveľa komplexnejšia a časovo náročnejšia. Ako laik budete musieť samotnému predaju venovať obrovské množstvo času, najmä ak nemáte dostatočné znalosti o tom, ako celú transakciu nastaviť optimálne. V takom prípade sa môže proces predĺžiť a vyžadovať si viac ako 100 hodín vášho času. Tento čas zahŕňa všetko od dôkladného upratovania nehnuteľnosti, cez kvalitné nafotenie bytu, spracovanie profesionálnych textov pre inzerciu, výber a úpravu fotografií, až po prípravu pôdorysu.

K tomu treba pripočítať hodiny strávené cenovou analýzou, ak chcete nastaviť realistickú cenu, a samozrejme, čas venovaný obhliadkam. Každá obhliadka vám môže rozbiť deň a obmedziť vaše možnosti venovať sa iným aktivitám. Nemenej náročné sú aj telefonáty, koordinácia obhliadok, vedenie evidencie potenciálnych klientov a ich preverovanie. Častým problémom sú aj neprítomní záujemcovia, ktorí sa ohlásia, ale napokon sa nedostavia, alebo opakované obhliadky s tými istými záujemcami, či takzvaní „obhliadkoví turisti“.

Právne a zmluvné aspekty predaja

Po nájdení perspektívneho záujemcu nastupuje ďalšia fáza, ktorá si vyžaduje mimoriadnu pozornosť. Je nevyhnutné spraviť kvalitnú rezervačnú zmluvu. Ak bude nekvalitná a niečo sa skomplikuje, môžete stratiť mesiac aj viac a celý predaj môže vyjsť navnivoč. V takom prípade by ste museli spustiť inzerciu znovu a absolvovať ďalšie obhliadky.

Predpokladajme však, že všetko pôjde hladko a nastane termín podpisu kúpnej zmluvy. Tu môže nastať množstvo ďalších dôvodov, ktoré môžu celý proces skomplikovať. Je potrebné si zodpovedať kľúčové otázky: Kedy požiadať o predčasné splatenie úveru? Kedy má byť ktorá časť kúpnej ceny vyplatená, aby ste nezostali bez nehnuteľnosti aj bez peňazí na účte? Prečo kupujúci požadujú notársku úschovu a či s tým máte súhlasiť? Prečo vám ponúkajú vysokú časť ceny mimo zmluvy a či je to problém? Čo ste sľubovali na obhliadke, že v byte zostane, ale teraz ste si to rozmysleli a chcete si to vziať so sebou? Máte im dovoliť sa nasťahovať, alebo aspoň nasťahovať veci hneď po rezervačnej zmluve, ak je byt prázdny? Kedy odovzdať byt? Kedy podať kúpne zmluvy na kataster?

Odrazu sa ocitnete pred psychicky náročnými situáciami, kedy môže celý obchod padnúť, alebo kedy čelíte nervóznemu kupujúcemu, ktorý na vás tlačí, ale vy neviete, čo máte robiť. Tieto situácie si vyžadujú nielen právne vedomosti, ale aj schopnosť zachovať chladnú hlavu a konať strategicky.

Kvalitná prezentácia nehnuteľnosti: Kľúč k úspechu

V dnešnej dobe je kľúčová kvalitná prezentácia nehnuteľnosti. V rukách trochu zdatného fotografa to naozaj stačí, ale dnes už sú ľudia zvyknutí aj na to, že sa po nehnuteľnosti môžu poprechádzať online. Kvalitná kamera, ktorá dokáže zachytiť a sprístupniť 3D obhliadku nehnuteľnosti na vysokej úrovni, však stojí tisíce eur.

Iste, môžete si povedať, že to netreba. Makléri však vedia, že verné zobrazenie nehnuteľnosti vám môže ušetriť zbytočné obhliadky, a teda aj čas a otázky, čo, kde a v akom stave v byte je. Kvalitne spracovaná prezentácia pekného bytu môže jeho predajnú cenu aj navýšiť, pretože pritiahne solventnejších klientov, ktorých by nekvalitné fotografie odradili.

Ak sa teda rozhodnete fotiť sami, dbajte na nasledovné:

• Dôkladná príprava: Pred fotografovaním nehnuteľnosti venujte čas upratovaniu a odstráneniu (poschovávaniu) osobných vecí. Minimalizujte neporiadok a pripravte priestor tak, aby bol čistý a pekný.
• Správne osvetlenie: Využívajte dostupné denné svetlo a zabezpečte, aby boli všetky miestnosti dostatočne osvetlené. Ak je potrebné a možné, doplňte osvetlenie pomocou lampičiek alebo iných svetelných zdrojov.
• Zaostrenie a čistota snímok: Venujte dostatočnú pozornosť zaostreniu fotografií a zabezpečte, aby boli čisté a ostré. Vyhnite sa rozmazaným snímkam, ktoré vytvárajú dojem nepekného bytu.
• Výber vhodného uhla pohľadu: Dôkladne si vyberte optimálny uhol, ktorý najlepšie zachytí priestor a jeho potenciál. Experimentujte s rôznymi uhlami, aby ste získali najlepší výsledok.
• Použitie kvalitnej techniky: Ak je to možné, využite kvalitný fotoaparát alebo mobilný telefón s dobrým fotoaparátom. Kvalitná technika pomôže zachytiť detaily a farby nehnuteľnosti presne, pôsobivo a verne.
• Upravený exteriér: Nezabudnite ani na exteriér nehnuteľnosti. Upravte ho, odstráňte neporiadok a zabezpečte, aby bol príťažlivý pre potenciálnych záujemcov.
• Dostatočná dokumentácia: Urobte dostatočný počet fotografií na dokumentáciu nehnuteľnosti. Zachyťte všetky dôležité miestnosti a významné detaily, ktoré pomôžu záujemcom lepšie si predstaviť nehnuteľnosť.

Po fotografovaní spracujte fotografie tak, aby ste zlepšili ich kvalitu, ak je to potrebné a vhodné. Vyhnite sa však nerealistickým úpravám - ak záujemca príde na obhliadku a byt naňho urobí celkom iný dojem, než mal z fotiek, bude sklamaný, čo znamená stratu času pre obe strany.

Cenová analýza a stanovenie realistickej ceny

Iste, každého napadne naklikať si na webe zoznam bytov v rovnakej kategórii, zoradiť ich od najdrahšieho po najlacnejšie a svoju vlastnú predajnú cenu navýšiť ešte aspoň o 10 %, pretože váš byt je predsa ten najkrajší. Na trhu predávajúceho to naozaj môže fungovať. Aj keď cenu nastavíte zle, síce predávate o pár mesiacov dlhšie, ale trh vás s cenou dobehne a nakoniec to nejako predáte.

Ak je však trh obrátený a kraľuje kupujúci, môžete čakať mesiace aj roky. Je tiež veľký rozdiel v tom, v akej lokalite máte byt, či má balkón, pivnicu, parkovanie, garáž, alebo akú úroveň rekonštrukcie má za sebou. Je tiež podstatný rozdiel medzi 3-izbovým bytom s rozlohou 95 m² a 3-izbovým bytom s rozlohou 65 m².

Môžete sa tomu celému vyhnúť tak, že jednoducho nastavíte nejakú cenu a uvidíte. To môže znamenať, že tak skoro nepredáte, alebo predáte pod cenu, čím prídete o pár tisíc eur a ani si to nevšimnete. Ak v tomto potrebujete pomôcť, je možné využiť bezplatné nacenenie nehnuteľnosti.

Marketing na internete a sociálnych sieťach

Najdôležitejšie realitné weby spoplatňujú inzerciu. Bez problémov zaplatíte SMS-kou, po čase vám však inzerát zmizne. Treba to sledovať a dbať na to, aby vaša ponuka bola viditeľná stále, zvlášť ak ste sa vedome rozhodli, že máte čas a budete predávať dlho.

Sponzorovanie inzerátu má minimálny efekt. Ak máte zlú cenu alebo prezentáciu, nepomôže, že budete svietiť na prvom mieste. Ak sú ľudia vážne rozhodnutí, že chcú kúpiť byt, veľmi poctivo si prejdú všetky inzeráty. Určite sa dostanú aj k tomu, ktorý je na konci. Pozerajú odpredu-odzadu, či náhodou niečo nové nepribudlo, zvažujú a premýšľajú. Zaobstaranie bytu nie je obvykle impulzívny nákup, kde ohúrite reklamným sloganom v sponzorovanom inzeráte.

Obchodné kompetencie a schopnosti pri vyjednávaní

Sú ľudia, ktorí majú obchodovanie v krvi. Dokážu vyjednávať, nenechajú sa zaskočiť ani prekvapiť. Odolajú požiadavkám na zníženie ceny, lebo vedia, akú má ich byt cenu a čo si môžu dovoliť. Alebo naopak, vedia prezentovať nehnuteľnosť tak, že zľavu si záujemca ani nedovolí vypýtať a rád ho zoberie za cenu, ktorá je v inzeráte.

Sú však aj ľudia, ktorí nemajú potrebný cit pre obchod, ani schopnosť odolať obchodným praktikám druhej strany. Prípadne sami nevedia vyvinúť potrebnú aktivitu, ak v uzatvorení obchodu už naozaj chýba doladiť len malé detaily. Sú majitelia, ktorí záujemcov pri obhliadkach dokážu žiaľ aj odradiť (zbytočnou úprimnosťou a poukazovaním na nepodstatné negatíva, svojím správaním, tým, čo povedia, alebo aj tým, ako niečo nepovedia). Pritom ak by byt ponúkal kvalitný obchodník - maklér - už by bol predaný.

Ak ste sa teda rozhodli byt predávať sami, vyhnite sa nasledovným chybám:

• Nedostatočná príprava: Venujte čas a úsilie na prípravu pred vyjednávaním. Je dôležité mať dôkladné informácie o byte, jeho hodnote a trhových podmienkach, aby ste mohli efektívne vyjednávať.
• Nesprávne stanovenie ceny: Nadhodnotenie alebo podhodnotenie ceny bytu môže mať negatívny vplyv na vyjednávanie. Je dôležité mať realistickú predstavu o hodnote bytu, ale zároveň poznať jeho výnimočnosť, vďaka ktorej sa môže predať za viac než podobné byty.
• Nedostatok flexibility: Je dôležité byť pripravený na rôzne scenáre a mať alternatívy, ktoré môžu zlepšiť vašu pozíciu pri vyjednávaní a zvýšiť tak pravdepodobnosť predaja za dobrú cenu. Nedostatok pružnosti pri vyjednávaní a odmietanie kompromisov môže viesť k zablokovaniu vyjednávacieho procesu. Je dôležité byť otvorený pre riešenia výhodné pre obe strany, hľadanie spoločných záujmov a pružne sa prispôsobiť potrebám a možnostiam oboch strán.
• Nesprávne porozumenie potrebám záujemcu: Je dôležité aktívne počúvať a skúmať potreby záujemcov a prispôsobiť ponuku a argumenty tak, aby čo najviac reflektovali jeho očakávania.
• Nedostatok komunikácie: Nedostatočná a neefektívna komunikácia so záujemcami môže spôsobiť nedorozumenia a narušiť vyjednávací proces. Je dôležité jasne, zrozumiteľne a pravidelne komunikovať, zodpovedať všetky otázky a vysvetliť všetky podstatné skutočnosti, ktoré s bytom a samotnou transakciou súvisia.
• Nedostatočné vyhodnotenie potenciálnych záujemcov: Nereálne očakávanie a nedostatočné vyhodnotenie potenciálnych záujemcov o byt môže viesť k strate predajnej príležitosti. Je dôležité identifikovať skutočný záujem a potenciál záujemcov a vybrať nielen toho, kto ponúka najviac, ale toho, pri ktorom je pravdepodobnosť uzatvorenia obchodu najvyššia, najbezpečnejšia a najrýchlejšia.
• Emocionálne zapojenie: Vkladanie príliš veľa emócií a osobných preferencií do vyjednávania môže ovplyvniť rozhodovacie procesy. Je dôležité zachovať profesionálny prístup a rozhodovať sa na základe faktov a dát.

Dodržiavanie týchto odporúčaní a vyhnutie sa spomenutým chybám môže viesť k úspešnému vyjednávaniu a predaju bytu, aj keď ste sa ho rozhodli predávať sami.

Zmluvná dokumentácia a právne náležitosti

Stiahnuť vzorové zmluvy z internetu je to najjednoduchšie, ale je to obrovské riziko. Každý predaj je individuálny a musíte vedieť, čo v zmluve musí byť. Nestačí len opísať údaje z katastra a napísať, za koľko sa byt predáva.

Viete nastaviť jednotlivé kroky predajnej transakcie správne? Len výnimočne budete mať totiž kupujúceho s peniazmi na účte, ktorí vám ich do 2 dní po podpise kúpnej zmluvy pošle na účet. Väčšina kupujúcich potrebuje hypotekárny úver a pri ňom je potrebné riešiť záložné právo. Kúpna cena sa vtedy vypláca v niekoľkých častiach, v rôznych termínoch, na rôzne účty.

Nakoniec zrejme aj tak budete musieť osloviť právnika, ktorý vám ich pripraví. Vyberte si ale takého, ktorý ich robí často, aj oni sa totiž špecializujú na rôzne oblasti a ak má byť kúpna zmluva na prevod bytu kvalitná, je potrebné, aby s nimi mal dostatočné skúsenosti. Je to ako s lekármi - všetci študovali medicínu, ale zubárovi si asi nedáte operovať koleno. Právnik realitnej kancelárie tieto veci robí denne, špecializuje sa, a preto takú zmluvu urobí rýchlejšie a kvalitnejšie.

Vy mu musíte poskytnúť všetky podstatné informácie o celej transakcii - aká suma, kedy, na aký účet - majú byť prevedené, tak aby všetko klaplo ako má.

Katastrálne konanie a prevod vlastníctva

Kúpnu zmluvu vám teda vytvoril právnik, ale tam to nekončí. Aby sa to, na čom ste sa s kupujúcim dohodli v zmluve, premietlo aj do úradných záznamov o majiteľoch nehnuteľností, teda do katastra, je potrebné kúpnu zmluvu vložiť do katastra. K tomu je potrebný sprievodný dokument, ktorý sa nazýva Návrh na vklad. Ten vám tiež musí pripraviť právnik.

A to je takmer všetko. Pre dokončenie celej transakcie ešte bude potrebné:

• Nakúpiť kolky v automate na katastri (alebo sa dohodnúť na elektronickom podaní s notárom/právnikom).
• Vložiť kúpne zmluvy na podacom oddelení katastra (v správnom čase, obvykle až po vyplatení celej sumy).
• Pripraviť si Preberací protokol k bytu.
• Odovzdať byt novému majiteľovi.
• Prepísať všetky energie na nového majiteľa.
• Zrušiť svoje trvalé bydlisko v predanom byte alebo dome.

Záver: Kedy zvážiť pomoc realitného makléra

Bežný človek, ktorý predaj nehnuteľnosti ešte nikdy neorganizoval a nepozná celý postup, ide do rizika. Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.

Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život, a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli. Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov.

Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť.

Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené. Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov.

Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Na tejto stránke je to v zozname služieb ako úplne posledná služba č. 59 Oznámenie o návrhu na vklad. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. V prípade podania v papierovej podobe je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe. V prípade podania v elektronickej podobe sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 €. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Ak daňovník predal nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok), príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy (§ 8 ods. 1 písm.). V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený, a k nemu prislúchajúce výdavky. Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. príjem z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov). Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu. Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Predaj bytu môže byť náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime. Určenie predajnej ceny: Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.

Príprava zariadeného bytu na predaj: Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou. Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.

Postup pri predaji holobytu: Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.

Vytvorenie dokonalého inzerátu: O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť. Našim ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.

Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt: Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý! Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!

Právne náležitosti: Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji. Rezervačná zmluva: Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.

Kúpna zmluva na byt: Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom. Kúpna zmluva musí obsahovať: spôsob platenia, dátum odovzdania nehnuteľnosti, ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav, jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu.

Prepis vlastníckych práv: Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.

Prepísanie vlastníckych práv na katastri: Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Ako posledný krok je prepísanie energií.

tags: #predaj #byt #maj