Ako úspešne predať byt bez realitnej kancelárie: Kompletný sprievodca

Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime. Tento sprievodca vás prevedie celým procesom, od stanovenia správnej ceny až po odovzdanie bytu novému majiteľovi, s cieľom maximalizovať váš zisk a minimalizovať čas strávený predajom.

Určenie predajnej ceny: Kľúč k úspechu

Ak ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite.

Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch. Dôležité je tiež zohľadniť aktuálne trhové podmienky a dopyt po nehnuteľnostiach vo vašej lokalite. Prejdite si internet a zistite v akých cenách sa ponúkajú podobné byty. Tu však rátajte s tým, že ceny, za ktoré sa byty ponúkajú na internete, nie sú konečné a takmer vždy sú predmetom zjednávania. Tiež dajte pozor na dátum vloženia inzerátov. Zavolajte si na pomoc realitného makléra, nech Vám nehnuteľnosť ohodnotí. Mnoho realitných maklérov ponúka túto službu bezplatne. Pri obhliadke Vášho bytu, mu však nedovoľte, aby si fotil Váš byt. Môžete si zavolať súdneho znalca. Ten Vám dá cenový odhad Vášho bytu, no nie zadarmo. Nezabudnite, že cena, za ktorú sa byt nakoniec predá, je cena, ktorú budete ochotný akceptovať Vy a aj kupujúci. Je to tzv. dohoda.

Cenová analýza konkurenčných ponúk je kľúčová. Iste, každého napadne naklikať si na webe zoznam bytov v rovnakej kategórii, zoradiť od najdrahšieho po najlacnejší a svoju vlastnú predajnú cenu navýšiť ešte aspoň o 10% (lebo veď váš byt je ten najkrajší). A na trhu predávajúceho to naozaj môže fungovať. Aj keď cenu nastavíte zle, síce predávate o pár mesiacov dlhšie, ale trh vás s cenou dobehne a nakoniec to nejako predáte. Ak je však trh obrátený a kraľuje kupujúci, môžete čakať mesiace aj roky. Je tiež veľký rozdiel, v akej lokalite máte byt, či má balkón, pivnicu, parkovanie, garáž, rekonštrukciu (a na akej úrovni). Je veľký rozdiel naceniť 3i byt 95 m2 a 3i byt 65 m2. Môžete sa tomu celému vyhnúť, že jednoducho nastavíte nejakú cenu a uvidíte. To môže znamenať, že tak skoro nepredáte, alebo predáte pod cenu, pripravíte sa o pár tisíc a ani si to nevšimnete.

Príprava nehnuteľnosti: Vytvorte prvý dojem

Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.

Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.

Príprava zariadeného bytu na predaj:

• Dôkladné upratovanie: Udržujte byt uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov.
• Odstránenie osobných vecí: Odstráňte fotografie, suveníry a iné osobné predmety, aby si kupujúci mohol predstaviť seba a svoju rodinu v priestore.
• Oprava drobných nedostatkov: Okamžite opravte akékoľvek viditeľné poškodenia, ako sú uvoľnená omietka, vypálené žiarovky alebo poškodené dvierka skriniek.
• Minimalizmus a poriadok: Zredukujte množstvo nábytku a dekorácií na minimum. Voľný priestor pôsobí vzdušnejšie a väčšie.
• Svetlo: Zapnite všetky svetlá v miestnosti. Denné svetlo je najlepšie, takže otvorte žalúzie a závesy.
• Vôňa: Zabezpečte príjemnú vôňu v byte. Vyvetrajte, odstráňte pachy z varenia alebo fajčenia. Použite jemné osviežovače vzduchu alebo aroma sviečky.

Postup pri predaji holobytu:

Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať. V tomto prípade je dôležité zdôrazniť potenciál bytu a možnosť individualizácie.

Vytvorenie dokonalého inzerátu: Vaša virtuálna výkladná skriňa

O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.

Naším ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.

Kvalitné fotografie:

• Prvý dojem: Fotografie tvoria prvý dojem. Nekvalitné, rozmazané alebo zle osvetlené fotky odradia potenciálnych kupujúcich.
• Profesionálny fotograf: Zvážte najatie profesionála, ktorý dokáže zachytiť nehnuteľnosť v najlepšom svetle. Cena sa pohybuje od cca 60€.
• Vlastné fotenie: Ak fotíte sami, využite denné svetlo, zabezpečte dostatočné zaostrenie a urobte zábery všetkých miestností.
• Poriadok na fotkách: Na fotkách by nemali byť žiadne osobné veci, neporiadok ani zbytočné predmety.

Atraktívny text inzerátu:

Pri písaní inzerátu sa môžete vybrať viacerými smermi. Buď uvediete do inzerátu len základné údaje a budete sa riadiť heslom, menej je viac. Tento prístup spolieha na to, že kupujúceho zaujmú fotky a lokalita a bude sa chcieť dozvedieť o byte viac, a preto vám zavolá. No a keď ho už máte na telefóne, tak ho presvedčíte, aby prišiel na obhliadku. Je to jednoduchší spôsob, ktorý je založený na dobrých komunikačných schopnostiach predávajúceho. Osobne som zástanca rozsiahlejších inzerátov, v ktorých sa potenciálny kupujúci dozvie všetko o byte a na obhliadku si len ide potvrdiť, že je to tak aj v skutočnosti. Do inzerátov by ste mali uviesť - ulicu, mestskú časť, poschodie, rozlohu, počet izieb, či má byt balkón, pivnicu, výťah. Ďalej by ste mali uviesť stav bytu, prípadne čo bolo v byte rekonštruované, na aké svetové strany sú orientované okná a či sú izby priechodné. V ideálnom prípade by ste mali doplniť aj pôdorys a aj zopár informácií o okolí, napr. kde sú školy, aké sú tam obchody, zastávky MHD, či športové centrá.

Propagácia:

• Inzertné portály: Využite populárne portály ako bazos.sk, nehnutelnosti.sk či topreality.sk. Zvážte platené možnosti pre zvýraznenie inzerátu.
• Sociálne siete: Zdieľajte inzerát na sociálnych sieťach.
• Banner: Umiestnite nápis "Byt na predaj" na okno alebo balkón.
• Letáky: Rozneste letáky do okolitých brán alebo na nástenky.

Je dôležité, aby si Váš byt všimli potenciálni kupujúci skôr ako byt, ktorý predáva Váš sused. Potrebujete, aby si ľudia vedeli predstaviť priestor, ktorý Váš byt ponúka. Jedna z vecí, ktorá tomu napomôže, sú dobre vyzerajúce fotky. Poriadok. Ideálne je, aby na fotkách neboli väčšie veci ako je futbalová lopta. To znamená, žiadne tašky v rohu izby, žiadne veci prehodené cez stoličku, či pohodené na posteli. Na stolíku v obývačke by mali byť len dekoratívne predmety. V kuchyni by nemal byť špinavý riad, na pracovnej doske by mal byť len kávovar. V kúpeľni len zopár kozmetických prípravkov, jeden uterák. Hlavne Vám odporúčam, na chodbe majte maximálne jeden či dva páry topánok a prípadne jednu vetrovku. Taktiež, ak máte domácich miláčikov, nech nie sú na fotkách. Človek si nakoniec nekupuje Vaše veci, ale len byt. Tak mu ho ukážte v plnej jeho kráse. Oprava drobných nedostatkov. Pod tým mám na mysli, ak niekde odletel kúsok omietky v rohu, či sa v obývačke vypálila jedna žiarovka, či sa na skrini pokazili dvierka a nedoliehajú alebo podobné drobnosti. Svetlo. Zapnite všetky svetlá v miestnosti, ktorú fotíte. Takto budú Vaše fotky vyzerať viac svetlejšie a príjemnejšie. Teraz môžete smelo pristúpiť k foteniu. Pre tieto účely Vám postačí fotoaparát, ktorý používate na dovolenke, či Váš mobilný telefón. Samozrejme, najlepšie je, ak si zavoláte profesionálneho fotografa, no ten to asi nebude robiť zadarmo. Pri fotení dbajte o to, aby ste mali aspoň dva zábery z každej izby, kúpeľne a kuchyne.

Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt

Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý! Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!

Počas obhliadky:

• Buďte pripravení: Majte pripravené odpovede na bežné otázky týkajúce sa bytu, mesačných nákladov, susedov či dôvodov predaja.
• Flexibilita: Ak je to možné, prispôsobte sa času, ktorý vyhovuje kupujúcim.
• Nechajte priestor: Počas obhliadky by ste mali byť v byte len so záujemcom. Vypnite televízor, rádio a iné rušivé elementy.
• Profesionálny prístup: Vyhnite sa tlaku na kupujúceho. Nechajte ho, aby si priestor prezrel v pokoji a sám sa rozhodol.
• Vyjednávanie: Po prejavení záujmu o kúpu môže dôjsť k vyjednávaniu o cene. Buďte pripravení na kompromisy, ale zároveň si uvedomujte hodnotu svojej nehnuteľnosti.

Pri obhliadke Vášho bytu, mu však nedovoľte, aby si fotil Váš byt. Môžete si zavolať súdneho znalca. Ten Vám dá cenový odhad Vášho bytu, no nie zadarmo. Nezabudnite, že cena, za ktorú sa byt nakoniec predá, je cena, ktorú budete ochotný akceptovať Vy a aj kupujúci. Je to tzv. dohoda.

Právne náležitosti: Zabezpečenie hladkého priebehu transakcie

Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji.

Rezervačná zmluva:Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.

Kúpna zmluva na byt:Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom.

Kúpna zmluva musí obsahovať:

• Spôsob platenia
• Dátum odovzdania nehnuteľnosti
• Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
• Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu

Prepis vlastníckych práv:Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.

Prepísanie vlastníckych práv na katastri:Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Zmluvná dokumentácia:Stiahnuť vzorové zmluvy z internetu je to najjednoduchšie, ale je to obrovské riziko. Každý predaj je individuálny a musíte vedieť, čo v zmluve musí byť. Nestačí len opísať údaje z katastra, a napísať za koľko sa byt predáva. Viete nastaviť jednotlivé kroky predajnej transakcie správne? Len výnimočne budete totiž mať kupujúceho s peniazmi na účte, ktorí Vám ich do 2 dní po podpise Kúpnej zmluvy pošle na účet. Väčšina kupujúcich potrebuje hypotekárny úver a pri ňom je potrebné riešiť záložné právo. Kúpna cena sa vtedy vypláca v niekoľkých častiach, v rôznych termínoch, na rôzne účty… Nakoniec zrejme aj tak budete musieť osloviť právnika, ktorý Vám ich pripraví. Vyberte si ale takého, ktorý ich robí často, aj oni sa totiž špecializujú na rôzne oblasti a ak má byť Kúpna zmluva na prevod bytu kvalitná, je potrebné aby s nimi mal dostatočné skúsenosti. Je to ako s lekármi - všetci študovali medicínu, ale zubárovi si asi nedáte operovať koleno. Právnik realitnej kancelárie tieto veci robí denne, špecializuje sa, a preto takú zmluvu urobí rýchlejšie a kvalitnejšie. Vy mu musíte poskytnúť všetky podstatné informácie o celej transakcii - aká suma, kedy, na aký účet - majú byť prevedené tak aby všetko klaplo ako má.

Kataster a návrh na vklad:Kúpnu zmluvu vám teda vytvoril právnik, ale tam to nekončí. Aby sa to, na čom ste sa s kupujúcim dohodli v zmluve, premietlo aj do úradných záznamov o majiteľoch nehnuteľností, teda do katastra, je potrebné kúpnu zmluvu vložiť do katastra, k čomu je potrebný sprievodný dokument, ktorý sa nazýva - Návrh na vklad. Ten Vám tiež musí pripraviť právnik. A to je takmer všetko. Pre dokončenie celej transakcie ešte bude potrebné: nakúpiť kolky v automate na katastri, (alebo sa dohodnúť na elektronickom podaní s notárom/právnikom), vložiť Kúpne zmluvy na podacom oddelení katastra ((v správnom čase, obvykle až po vyplatení celej sumy), pripraviť si Preberací protokol k bytu, odovzdať byt novému majiteľovi, prepísať všetky energie na nového majiteľa, zrušiť svoje trvalé bydlisko v predanom byte, alebo dome.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Posledný krok

Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Ako posledný krok je prepísanie energií.

Protokol o odovzdaní bytu:Tento dokument slúži ako oficiálny záznam o odovzdaní nehnuteľnosti. Mal by obsahovať:

• Identifikačné údaje predávajúceho a kupujúceho.
• Presný popis bytu (adresa, číslo listu vlastníctva).
• Stav a čísla meračov energií (elektrina, voda, plyn, teplo).
• Počet odovzdaných kľúčov.
• Dátum a podpis oboch strán.

Prepis energií:Po odovzdaní bytu je potrebné prepísať zmluvy na dodávku energií (elektrina, plyn, voda) na nového majiteľa. Informujte sa u príslušných dodávateľov o postupe a potrebných dokumentoch.

Predaj bytu alebo rodinného domu si vyžaduje správne naplánované kroky, hlavne ak z toho chcete vyťažiť čo najviac a predať ju čo najskôr. Realitám sa venujeme 8 rokov, počas ktorých sme kúpili a predali stovky nehnuteľností. Za tento čas sme nazbierali užitočné informácie, ktoré sme sa rozhodli spísať do 7. bodov, v ktorých sa dočítate ako rýchlo predať nehnuteľnosť. Pri kúpe nehnuteľnosti často krát nerozhodujú iba peniaze, ale najmä city. Pocity, ktoré vyvoláte u potenciálnych záujemcov, môžu veľmi pomôcť k rýchlejšiemu predaju vašej nehnuteľnosti. Ako teda rýchlo predať nehnuteľnosť a čo všetko pre to musíte spraviť?

Vedeli ste, že dobre pripravený byt sa môže predať až o 30 % rýchlejšie a jeho cena môže stúpnuť o 5 až 10 %? Podľa štúdie Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR) má tzv. Prvý dojem rozhoduje. A nič nepokazí dojem viac ako neporiadok. Odložte sezónne veci, zredukujte počet dekorácií, zbaľte osobné predmety. Voľný priestor pôsobí vzdušne a dovolí kupujúcim predstaviť si vlastný život v byte. Nie je to len o vysávaní - je to detailná očista. Umyté okná, vyčistené škáry v kúpeľni, lesklé podlahy. Nemusíte prerábať celý byt. Stačí vymeniť starší koberec, pridať moderné svietidlo, vymeniť závesy alebo natiahnuť prehoz na pohovku. Svetlo robí zázraky. Otvorte žalúzie, nechajte prúdiť denné svetlo. Pridajte teplé, mäkké osvetlenie do tmavších rohov. Odstráňte rodinné fotografie, magnetky na chladničke, osobné suveníry. Ak sú vaše steny sýtočervené alebo limetkovo zelené, zvážte nový náter. Časť úspechu je aj správna atmosféra. Vyvetrajte, pustite jemnú hudbu, rozvoňajte byt čerstvou kávou alebo vanilkou. Možno to znie ako veľa práce, no výsledky hovoria jasne. Pripravený byt má vyššiu hodnotu, viac záujemcov a predá sa rýchlejšie. Ak sa chcete vyhnúť zbytočnému stresu a mať istotu, že váš byt osloví tých správnych kupcov, rada vám s prípravou na predaj, nazývanou aj “home staging”, pomôžem.

tags: #ako #predstavujem #moj #byt