Vlastníctvo nehnuteľnosti je pre mnohých Slovákov snom, ktorý predstavuje nielen finančné zabezpečenie, ale aj pocit stability a istoty. V súčasnosti existuje viacero ciest, ako sa môže nájomník stať plnohodnotným vlastníkom bytu, či už ide o družstevný byt, obecný byt alebo byt v inom forme vlastníctva. Tento proces, hoci často spojený s administratívnymi a finančnými nárokmi, prináša so sebou množstvo výhod a možností pre budúcnosť.
Družstevný byt: Od členstva k vlastníctvu
Odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva je jedným z najčastejších scenárov. Je dôležité si uvedomiť, že pri kúpe družstevného bytu v skutočnosti nekupujete byt ako taký, ale skôr členské práva a povinnosti v bytovom družstve. Samotný proces prevodu sa realizuje na základe dohody o prevode členských práv a povinností, ktorá je písomnou formou uzatvorenou medzi vami a bytovým družstvom.
Proces odkúpenia družstevného bytu do osobného vlastníctva zvyčajne trvá od 3 do 5 týždňov. Pred akýmkoľvek podpisom zmluvy alebo prevodom financií je nevyhnutné dôkladne si overiť niekoľko kľúčových skutočností. V prvom rade by ste mali od bytového družstva požiadať o sprístupnenie stanov a vzor zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom.
Jednou z dôležitých podmienok pri prevode družstevného bytu je úhrada tzv. anuity. Anuita predstavuje zostatkovú hodnotu investičného úveru, ktorý družstvo čerpalo na výstavbu bytov. Po dokúpení členských práv môžete byt užívať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. Niektoré bytové družstvá však umožňujú splatenie anuity a tým aj odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach, napríklad raz za tri alebo štyri mesiace. Preto je dôležité vopred si overiť tieto možnosti a termíny.
Po definitívnom rozhodnutí o kúpe družstevného bytu nasleduje podpis zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Následne je potrebné podať žiadosť o prevod členských práv na príslušnom bytovom družstve, ktorá je často vo forme predpísaného tlačiva. Po jej spracovaní bude pripravená kúpna zmluva, ktorú podpíšete a uhradíte prípadnú nesplatenú časť investičného úveru a anuity. Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckych práv do katastra nehnuteľností.
Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom nie je priamo možné, pretože kupujete členské práva a nie byt ako taký, ktorý by ste mohli založiť. Existujú však alternatívne možnosti, ako si pomôcť. Môžete napríklad dočasne založiť inú nehnuteľnosť, napríklad rodičovskú nehnuteľnosť, a po odkúpení družstevného bytu do osobného vlastníctva prenesiete ťarchu hypotéky na váš nový byt.
Pri prevode družstevného bytu do osobného vlastníctva je nevyhnutné vyplniť žiadosť o prevod bytu do osobného vlastníctva, ktorú následne odovzdáte na zaevidovanie. Po spracovaní bude pripravená zmluva o prevode, ktorú podpíšete a uhradíte prípadný nesplatený investičný úver a anuitu. Správny poplatok za prevod družstevného bytu do osobného vlastníctva sa uhrádza priamo na Okresnom úrade, katastrálnom odbore, podľa platného sadzobníka.
Purchasing Property in a Cooperative Housing Society? Here's What You Need to Know!
Obecný byt: Prednostné právo a povinnosti
Odkúpenie obecného bytu do osobného vlastníctva predstavuje ďalšiu možnosť nadobudnutia nehnuteľnosti. Tento proces sa riadi primárne zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a Občianskym zákonníkom.
Kľúčovou podmienkou pre predaj obecného bytu je preukázanie, že v súvislosti s jeho užívaním neexistujú žiadne nedoplatky na nájomnom alebo úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu. V opačnom prípade obec nemôže pristúpiť k predaju bytu doterajšiemu nájomcovi. V prípade prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru je prílohou zmluvy o prevode aj vyhlásenie prenajímateľa (obce) o bezdlžnosti nájomcu.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uvádza, že byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nájom nie je dohodnutý na určitý čas. V takomto prípade vám prislúcha prednostné právo na odkúpenie bytu. Toto právo však nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu.
Situácia sa komplikuje, ak nájomný vzťah skončil z dôvodu hrubého poškodzovania bytu, sústavného narušovania pokojného bývania, neplatenia nájomného dlhšie ako tri mesiace, alebo prenechania bytu do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa. V takýchto prípadoch môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osobe, ak táto osoba poskytne pôvodnému nájomcovi bytovú náhradu.
Je dôležité poznamenať, že výpoveď z nájmu, ak bola riadne doručená, ukončuje nájomný vzťah. Skutočnosť, že mestská časť alebo obec netrvá na vyprataní nehnuteľnosti a nepodniká právne kroky, nezakladá možnosť namietať relevantnosť výpovede a domáhať sa predaja bytu. Obnovenie nájomnej zmluvy po uplynutí doby nájmu, ako je upravené v § 676 Občianskeho zákonníka, sa špecificky nevzťahuje na nájom bytu, ako to uvádza § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Právna úprava a legislatívne zmeny
Základným legislatívnym rámcom pre riešenie otázok spojených s bytmi a nebytovými priestormi na Slovensku je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon odkazuje na Občiansky zákonník, ktorý upravuje súvisiace vzťahy medzi vlastníkmi.
Jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníctva bytu je zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorá sa uzatvára s vlastníkom domu alebo právnickou osobou s právom hospodárenia k domu, či s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru. Táto zmluva musí mať písomnú formu.
Pri prevode vlastníctva bytu je nevyhnutné predložiť dokumentáciu preukazujúcu polohu a plochu bytu, ako aj spoločné časti a zariadenia domu. K prvej zmluve o prevode vlastníctva sa pripájajú situačné plány poschodí s vyznačením bytov a nebytových priestorov.
Zákon č. 260/2011 Z. z. a zákon č. 261/2011 Z. z. priniesli významné zmeny v oblasti reštituovaných bytov a nájomných vzťahov. Tieto zákony umožnili prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu aj bez udania dôvodu, nad rámec Občianskeho zákonníka. Po doručení výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o bytovú náhradu v stanovených lehotách, inak jeho nárok zanikol. Tieto zákony tiež umožnili jednostranné zvýšenie nájomného zo strany prenajímateľa.
V súvislosti s nájomnými bytmi, ktoré sú často financované z Programu rozvoja bývania, ministerstvo vyžaduje uzatváranie nájomných zmlúv najviac na tri roky s možnosťou predĺženia. Tento program je primárne určený na pomoc mladým s nižšími príjmami.
Je dôležité si uvedomiť, že štát a mestské časti sa snažia riešiť otázku dostupného bývania a vlastnej nehnuteľnosti pre občanov. V minulosti bola v rámci úprav Koncepcie štátnej bytovej politiky prijatá informácia o stanovení posledného možného termínu na požiadanie o prevod nájomného bytu do osobného vlastníctva. Vláda sa rozhodla, že v tomto prípade vlastník (štát či obec) nesmie odmietnuť žiadosť nájomníka o prevod bytu do vlastníctva. Podiel štátnych alebo obecných nájomných bytov, ktorých obyvatelia požiadali o prevod do osobného vlastníctva, dosahuje vysoké percento. V prípade, že nájomníci nepožiadajú o prevod do stanoveného termínu, nestrácajú nárok na bývanie, avšak zaniká im možnosť kúpy bytu za zvýhodnených podmienok, keďže štát už nie je povinný predávať byt za cenu nižšiu ako je trhová hodnota, ktorá sa vypočítava v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Kúpa pozemku pod bytovým domom
Vlastníci bytov v bytovom dome sa často zaoberajú otázkou odkúpenia pozemku pod bytovým domom a priľahlých pozemkov. Hoci nie ste priamo vlastníkom pozemku, zo zákona máte právo na jeho užívanie, ktoré zodpovedá vecnému bremenu. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. a pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku. Preto sa nemusíte obávať, že by pozemok odkúpila tretia osoba. Uvedené znamená, že nie je dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Rozhodnutie o jeho kúpe je preto výlučne na vašom uvážení.
Pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv na financovanie kúpy pozemku, na to je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. V prípade, že sa rozhodujete o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu, vyžaduje sa súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
Práva a povinnosti vlastníkov
Nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti. Vlastník bytu je povinný na vlastné náklady udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, zabezpečovať včas údržbu a potrebné opravy. Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna forma správy, pričom je potrebné zvoliť tú formu, ktorú si zvolí najviac nadobúdateľov bytov.
Vlastníctvo bytu je zapísané na liste vlastníctva, čo vám umožňuje s nehnuteľnosťou disponovať podľa vašich individuálnych preferencií a potrieb. V prípade družstevného bytu však nie ste jeho priamym vlastníkom, ale len členom družstva s členskými právami na užívanie bytu.
Pri kúpe alebo obývaní družstevného bytu naopak nie ste vlastníkom tejto nehnuteľnosti. V zmysle platnej a účinnej legislatívy ste v takomto prípade považovaný len za člena družstva, ktorý disponuje členskými právami k užívaniu predmetného bytu. Ak by ste chceli predávať družstevný byt, môžete naraziť aj na problém, ktorým je financovanie takejto nehnuteľnosti. Každé družstvo má v zmysle zákona vytvorené stanovy, v ktorých uvádza do života pravidlá fungovania daného družstva, ako aj práva a povinnosti jeho členov a možnosti spojené s užívaním bytu. V stanovách družstva tak môže byť napríklad dohodnuté, že danú nehnuteľnosť nemožno prenajímať iným osobám, ako členom družstva. Ak ste vlastníkom družstevného bytu a nebývate v ňom, ale radi by ste ho prenajali, stanovy vášho družstva to však nepovoľujú, vhodnou cestou je odkúpenie tejto nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Na záver tak možno zhrnúť, že s bytom v družstevnom vlastníctve sa spájajú viaceré dispozičné obmedzenia, pričom v skutočnosti nie ste jeho vlastníkom.
Spôsoby nadobúdania vlastníctva k nehnuteľnostiam sú upravené v Občianskom zákonníku, avšak podmienky a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k bytom upravuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Bytom na účely tohto zákona sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
Byt možno previesť do vlastníctva len nájomcovi, ktorý si riadne platí nájomné a poplatky spojené s užívaním bytu. Treba však poznamenať, že zákon nevnucuje nájomcovi kúpu bytu. Zákon nenúti ani vlastníka bytového domu, že má predať svoje vlastníctvo. Výnimku tu tvoria len bytové družstvá a štát, ktoré sú povinné vyhovieť žiadosti člena družstva a nájomcu o kúpu bytu.
Nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu sa realizuje na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorá sa uzatvára s vlastníkom domu, správcom domu (ak ide o dom vo vlastníctve štátu), alebo s vlastníkom bytu. Vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. Vlastníctvo bytu je možné nadobudnúť aj na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu, alebo dedením, ak poručiteľ bol vlastníkom bytu. Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa a podkladom pre zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností sú osvedčenie o dedičstve a uznesenie o dedičstve.
Vlastníctvo bytu podľa § 4 ods. a) Na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorú uzatvára nadobúdateľ vlastníctva s vlastníkom domu alebo správcom domu ak ide o dom vo vlastníctve štátu, alebo s vlastníkom bytu. Vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. b) Na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu. c) Dedením, pričom takto je možné nadobudnúť byt do vlastníctva, len keď poručiteľ bol vlastníkom bytu. Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Osvedčenie o dedičstve a uznesenie o dedičstve sú podkladom pre zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností.