Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa často stretávame s požiadavkou katastrálneho úradu na predloženie potvrdenia od správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Toto potvrdenie, ktoré osvedčuje absenciu nedoplatkov voči správcovi, predstavuje dôležitý dokument, bez ktorého môže byť proces zápisu zmien v katastri nehnuteľností prerušený alebo dokonca zastavený. Vzhľadom na jeho kľúčovú úlohu pri prevodoch nehnuteľností, je nevyhnutné dôkladne porozumieť jeho právnemu základu, významu a možným komplikáciám pri jeho získavaní.
Právny základ a význam potvrdenia
Základným právnym rámcom, ktorý upravuje požiadavku na predloženie potvrdenia o nedoplatkoch pri prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov, je § 5 ods. 2 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto ustanovenie jasne deklaruje, že prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Táto povinnosť neplatí len v prípade prvého prevodu vlastníctva bytu.
Význam tohto potvrdenia spočíva predovšetkým v ochrane práv nadobúdateľa. Poskytuje mu dôležitú informáciu o finančných záväzkoch spojených s danou nehnuteľnosťou. Pre kupujúceho alebo obdarovaného je to často jediný spoľahlivý zdroj informácií o prípadných dlhoch, ktoré by na neho mohli prejsť, ak by neboli uhradené predchádzajúcim vlastníkom. Zákonné záložné právo, ktoré sa podľa § 15 vyššie uvedeného zákona viaže na byt či nebytový priestor, zabezpečuje pohľadávky vlastníkov v dome, čím ďalej zdôrazňuje dôležitosť vysporiadania všetkých záväzkov.
Proces získavania potvrdenia a potenciálne problémy
Získanie potvrdenia o nedoplatkoch obvykle zahŕňa niekoľko krokov:
- Kontaktovanie správcu: Vlastník prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru musí požiadať príslušného správcu alebo predsedu spoločenstva o vydanie takéhoto potvrdenia.
- Podanie žiadosti: Žiadosť by mala byť formálna a jasne špecifikovať, o aký dokument ide.
- Úhrada poplatku: Správcovia alebo predsedovia spoločenstva si za vystavenie potvrdenia zvyčajne účtujú poplatok podľa svojho cenníka.
Problémy však môžu vzniknúť vtedy, keď správca odmietne potvrdenie vydať. Zákon síce výslovne neukladá správcovi povinnosť vydať takéto potvrdenie v presne stanovenej lehote alebo forme, čo môže viesť k nejednoznačným situáciám. V praxi sa vyskytli prípady, kedy vlastník bytu prestal platiť úver, na ktorý bol založený nielen jeho byt, ale aj dom iných osôb. Aby sa predišlo dražbe, boli tieto osoby nútené úver vyplatiť a byt odkúpiť. Pri následnom podaní kúpno-predajných zmlúv na kataster sa však stretli s požiadavkou na potvrdenie od správcu. Vzhľadom na dlh pôvodného vlastníka voči správcovi, správca odmietol potvrdenie vydať, čím hrozilo prerušenie konania na katastri.
Stav včelstev k 5.4.2026. Nedostatek pylu.
Možné postupy pri odmietnutí vydania potvrdenia
V situáciách, kedy správca odmieta potvrdenie vydať, existujú rôzne názory na ďalší postup:
- Iniciatíva katastrálneho úradu: Časť odbornej verejnosti sa prikláňa k názoru, že katastrálny úrad by mal prevziať iniciatívu a sám si vyžiadať potrebné dokumenty od správcu, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z. z. o správnom konaní.
- Rozhodnutie katastrálneho úradu: Ak ani napriek tomu správca potvrdenie nevystaví, mal by katastrálny úrad zvážiť povolenie vkladu vlastníckeho práva, samozrejme, so súhlasom nadobúdateľa.
- Dohoda so správcom: V prípadoch, ako je opisovaný problém so švagra, je nevyhnutné pokúsiť sa o priamu dohodu so správcom. Možným riešením môže byť dohodnutie splátkového kalendára alebo iného spôsobu úhrady dlhu. Ak dohoda nie je možná, prichádza do úvahy zváženie právnych krokov na vymáhanie dlhu od pôvodného vlastníka.
V kontexte uvedeného príkladu, keď švagor odmieta uhradiť dlh voči správcovi a tým blokuje vydanie potrebných dokumentov pre kataster, je dôležité zvážiť všetky dostupné právne a komunikačné nástroje na vyriešenie situácie. Ignorovanie problému by mohlo viesť k prerušeniu konania na katastri a potenciálne k ďalším komplikáciám.
Elektronické podanie a jeho špecifiká
V súčasnosti je možné podať návrh na vklad do katastra aj elektronicky, čo prináša určité výhody, ale aj špecifické požiadavky. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
V súvislosti s potvrdením o nedoplatkoch však nastávajú komplikácie. Hoci advokát môže takéto potvrdenie naskenovať, podpísať vlastným zaručeným elektronickým podpisom (ZEP) a zaslať ho elektronicky, niektoré správy katastra toto nepovažujú za dostatočné. Argumentujú tým, že potvrdenie nie je podpísané ZEPom vyhotoviteľa (správcu alebo predsedu spoločenstva), ktorý zvyčajne ZEPom nedisponuje. V takýchto prípadoch môže byť konanie prerušené a vyžiadané dodanie potvrdenia v papierovej forme, čo vedie k strate výhod elektronického podania, vrátane zníženia správneho poplatku.
Jedným z možných riešení, ako obísť tento problém, je priamo do kúpnej alebo darovacej zmluvy, ktorú vypracuje a autorizuje advokát, zakomponovať ustanovenie o splnomocnení advokáta na podanie návrhu na vklad. Rovnako je možné priamo do zmluvy pripojiť aj vyhlásenie o nedoplatkoch, čím sa vytvorí jeden elektronický súbor podpísaný advokátovým ZEPom. Týmto spôsobom sa zabezpečí, že prílohy spĺňajú náležitosti elektronického podania a zároveň sa obíde problém s absenciou ZEPu u správcu alebo predsedu spoločenstva.
Záver
Potvrdenie o nedoplatkoch od správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je neodmysliteľnou súčasťou procesu prevodu vlastníctva k bytom a nebytovým priestorom. Jeho absencia môže viesť k prerušeniu alebo zastaveniu konania na katastri nehnuteľností. V prípade problémov so získaním tohto potvrdenia je dôležité hľadať riešenia v priamej komunikácii, prípadne v uplatnení právnych prostriedkov. Elektronické podanie návrhu na vklad síce prináša zjednodušenie, avšak vyžaduje si dôkladné poznanie jeho špecifík a prípadné kreatívne riešenia na prekonanie prekážok, najmä v súvislosti s podpisovaním príloh. Správne pochopenie právneho rámca a aktívny prístup k riešeniu problémov sú kľúčové pre úspešné dokončenie prevodu vlastníctva.