Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak nejde o prvý prevod, je nevyhnutné zabezpečiť od správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome potvrdenie o tom, že vlastník prevádzanej nehnuteľnosti nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto potvrdenie, známe aj ako „potvrdenie o nedoplatkoch“, je obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „Zákon 182/1993“). Jeho absencia môže viesť k prerušeniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva na katastri nehnuteľností.
Význam potvrdenia o nedoplatkoch pre kupujúceho
Potvrdenie o nedoplatkoch zohráva kľúčovú úlohu v procese prevodu vlastníctva tým, že poskytuje nadobúdateľovi dôležité informácie o prípadných nevyrovnaných záväzkoch, ktoré sa viažu na kupovanú nehnuteľnosť. Tieto informácie sú pre kupujúceho často jediným dostupným zdrojom, nakoľko sa k nim inak ťažko dostáva. Ako uviedol Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku spis. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08.11.2011, účelom príloh zmluvy uvedených v § 5 ods. 2 Zákona 182/1993 je práve zabezpečenie informácií pre záujemcu o kúpu bytu.
Napriek tomu, že potvrdenie o nedoplatkoch má primárne informačný charakter a rieši vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, jeho existencia má významný psychologický efekt. „Núti“ potenciálneho kupujúceho overiť si stav úhrad a predchádzať tak nečakaným finančným záväzkom po prevzatí nehnuteľnosti. Je však dôležité poznamenať, že v zmysle § 15 Zákona 182/1993 sú pohľadávky vlastníkov v dome priamo zo zákona zabezpečené zákonným záložným právom. Týmto je riešená aj otázka vecnoprávneho charakteru nedoplatkov k bytu alebo nebytovému priestoru, pričom za úhradu nedoplatkov je vo vzťahu k ostatným vlastníkom zodpovedný aktuálny vlastník. Týmto spôsobom sa k situácii musí postaviť aj správca domu alebo predseda spoločenstva vlastníkov.
Legislatívna úprava a aplikačná prax
V súčasnosti absentuje v slovenskej legislatíve presná špecifikácia náležitostí, formy či doby platnosti potvrdenia o nedoplatkoch. Tento legislatívny deficit vytvára priestor pre rozdielne postupy úradov a správcov, čo môže spôsobovať problémy v praxi. Úrad geodézie, kartografie a katastra SR vo svojom stanovisku uvádza, že zákon č. 182/1993 Z. z. v ustanovení § 5 ods. 2 bližšie nešpecifikuje náležitosti potvrdenia. To znamená, že okresný úrad, katastrálny odbor, pri posudzovaní príloh návrhu na vklad, primárne neskúma obsah potvrdenia, ale jeho existenciu.
Na získanie potvrdenia o nedoplatkoch je potrebné, aby vlastník prevádzanej nehnuteľnosti kontaktoval príslušného správcu alebo predsedu spoločenstva so žiadosťou o jeho vyhotovenie. Zákon explicitne neukladá správcovi ani predsedovi povinnosť vyhotoviť takéto potvrdenie, ani nestanovuje lehotu na jeho vybavenie či formu, v akej má byť vystavené. Tento nedostatok by bolo vhodné riešiť prostredníctvom zmluvných dojednaní priamo v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Za vystavenie potvrdenia si správca alebo predseda spoločenstva zvyčajne účtuje poplatok podľa platného cenníka.
Postup pri odmietnutí vydania potvrdenia
V prípade, ak správca odmietne vydať potvrdenie o nedoplatkoch, nastáva komplikovaná situácia. Podľa právneho názoru časti odbornej verejnosti by mal v takomto prípade katastrálny úrad prevziať iniciatívu a s odkazom na § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z. z. o správnom konaní (správny poriadok) si predmetný dokument vyžiadať priamo od správcu. Ak správca ani napriek tomu potvrdenie nevystaví, mal by katastrálny úrad rozhodnúť o povolení vkladu vlastníckeho práva, avšak iba za predpokladu, že s tým nadobúdateľ súhlasí. Je však otázne, či v takomto prípade záujem nadobúdateľa o kúpu nehnuteľnosti pretrvá.
Príklady z praxe ukazujú, že sa objavujú situácie, kedy správca nereaguje na žiadosti vlastníkov o zaslanie zmluvy o výkone správy či výpisov z účtu spoločenstva, čo môže viesť k podozreniam z nelegálneho nakladania s finančnými prostriedkami. V takýchto prípadoch, ak nie je zvolaná schôdza vlastníkov dlhšie obdobie (napríklad 3 roky), ide o porušenie zákonných povinností. Vlastníci majú právo na nahliadnutie do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj na vyhotovovanie výpisov, odpisov a kópií, v zmysle § 9 ods. 5 písm. d) a § 11 ods. 6 Zákona 182/1993. V prípade nefunkčného správcu alebo predsedu spoločenstva sa odporúča najprv upozorniť radu spoločenstva (ak existuje) a v krajnom prípade podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, hoci táto nemusí vždy zasahovať do správy bytového domu prostredníctvom spoločenstva vlastníkov, keďže ide o správu vlastného majetku.
Náležitosti potvrdenia o nedoplatkoch
Hoci zákon presne nedefinuje náležitosti potvrdenia, v praxi by malo toto potvrdenie minimálne obsahovať:
- Identifikačné údaje vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.
- Číslo bytu alebo nebytového priestoru.
- Jasné vyhlásenie o tom, či vlastník má alebo nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
- Dátum vystavenia potvrdenia.
- Podpis zodpovednej osoby (správcu alebo predsedu spoločenstva).
- Pečiatku spoločenstva (ak sa používa).
Je dôležité, aby bolo potvrdenie vyhotovené aktuálnym vlastníkom, t.j. predávajúcim, a aby bolo predložené v jednom vyhotovení ako príloha návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
Zodpovednosť za nedoplatky a záložné právo
Otázka zodpovednosti za nedoplatky pri prevode bytu sa často spája s pojmom „vecnoprávny charakter nedoplatkov“. Ako bolo spomenuté, zákonné záložné právo zabezpečuje pohľadávky vlastníkov v dome, čím sa znižuje riziko pre kupujúceho. Zodpovednosť za úhradu nedoplatkov vo vzťahu k ostatným vlastníkom nesie aktuálny vlastník. Toto stanovisko potvrdzuje aj judikatúra slovenských súdov, vrátane rozhodnutí Okresného súdu Galanta, Krajského súdu v Trnave a Najvyššieho súdu SR.
V súvislosti s prevodom vlastníctva je tiež dôležité myslieť na ďalšie aspekty, ako napríklad rekonštrukcia bytu. Ak plánované úpravy zasahujú do spoločných častí domu (napr. fasáda, stúpačky), je nevyhnutný súhlas správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Bez takéhoto súhlasu nie je možné podať stavebný zámer, čo môže proces výstavby komplikovať.
V konečnom dôsledku, potvrdenie o nedoplatkoch, aj napriek určitým legislatívnym medzerám, predstavuje dôležitý nástroj pre zabezpečenie transparentnosti a informovanosti pri prevodoch nehnuteľností na Slovensku. Jeho správne uplatňovanie a dodržiavanie zo strany všetkých zúčastnených subjektov prispieva k hladšiemu a bezproblémovejšiemu priebehu celého procesu.
tags: #potvrdenie #od #spravcu #spolocenstva #vlastnikov #bytov