Prenájom nehnuteľností, či už ide o priestory na podnikanie alebo bývanie, predstavuje bežnú súčasť ekonomického života. Súčasne však prináša aj celý rad povinností, ktoré sa často prehliadajú a môžu viesť k nepríjemným dôsledkom, vrátane finančných postihov. V tomto článku sa zameriame predovšetkým na problematiku vystavovania faktúr za nájom, daňové a účtovné aspekty s tým spojené, a to s dôrazom na platné legislatívne zmeny a praktické situácie.
Dôležitosť Faktúry a Jej Dátumov
Faktúra je kľúčovým účtovným a daňovým dokladom, ktorý slúži ako dôkaz o dodaní tovaru alebo služby a zároveň ako podklad pre výpočet a odvod daní. V kontexte nájomného vzťahu je jej správne vystavenie zásadné pre obe strany - prenajímateľa aj nájomcu. Faktúra spravidla obsahuje tri dôležité dátumy: dátum vystavenia, dátum dodania a dátum splatnosti. Zatiaľ čo dátum splatnosti je často predmetom dohody medzi zmluvnými partnermi, dátum vystavenia a dátum dodania majú priamy vplyv na daňové a účtovné posúdenie transakcie.
Nesprávne alebo vynechané uvedenie týchto dátumov môže spôsobiť problémy. V praxi sa môže stať, že na faktúre je uvedený len dátum vystavenia. V takom prípade sa tento dátum považuje za dátum uskutočnenia účtovného prípadu. Ak sa dátum dodania zhoduje s dátumom vystavenia, nie je potrebné uvádzať dátum dodania samostatne. Pre maximálnu prehľadnosť a jednoznačnosť sa však odporúča uvádzať oba dátumy, aby bolo možné presne určiť obdobie, do ktorého faktúra daňovo aj účtovne patrí.
Legislatívny Rámec Fakturácie
Náležitosti faktúr sú primárne upravené zákonom o DPH a zákonom o účtovníctve. Platitelia DPH musia dodržiavať ustanovenia oboch týchto zákonov, zatiaľ čo neplatitelia DPH sa riadia predovšetkým účtovnými predpismi. Kľúčovým prvkom je dátum dodania, ktorý určuje moment vzniku daňovej povinnosti.
Platiteľ DPH vs. Neplatiteľ DPH
Pre platiteľa DPH definuje zákon o DPH, kedy sa tovar alebo služba považujú za dodané. Vo všeobecnosti ide o moment, kedy tovar prejde do vlastníctva odberateľa alebo kedy je služba v plnom rozsahu poskytnutá. Ak podnikateľ nie je platiteľom DPH, riadi sa zákonom o účtovníctve, podľa ktorého je dátum dodania "dátumom uskutočnenia účtovného prípadu", čo je zvyčajne deň, kedy bola dodávka zrealizovaná.
Prenájom Nehnuteľností a DPH
Problematika DPH pri prenájme nehnuteľností je komplexná a od 1. januára 2019 vstúpili do platnosti viaceré zmeny. Tieto zmeny sa dotýkajú oslobodenia od DPH, limitácií pri odpočítaní DPH a používania koeficientu pri nehnuteľnostiach.
Miesto Dodania Služby
V zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby súvisiacej s nehnuteľnosťou krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa teda nehnuteľnosť nachádza na Slovensku a je poskytovaná na prenájom alebo podnájom iným subjektom, miestom zdanenia je Slovensko. Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa posudzuje rovnako ako prenájom.
Oslobodenie od DPH a Odpočítanie DPH
Prenajímateľ, ktorý nie je platiteľom DPH, fakturuje nájomné bez DPH. Ak sa prenajímateľ stane platiteľom DPH (napríklad dosiahnutím obratu 49 790 EUR za 12 po sebe nasledujúcich mesiacov), musí sa rozhodnúť, či bude uplatňovať oslobodenie od DPH na výstupe, čo znamená, že si nemôže odpočítať DPH z nákupov súvisiacich s nehnuteľnosťou, alebo sa rozhodne pre uplatňovanie výstupnej DPH s cieľom možného odpočítania vstupnej DPH. Toto rozhodnutie je možné uplatniť pri nehnuteľnostiach iných ako byt, rodinný dom a apartmán v bytovom dome.
Podnájom a Jeho Posúdenie
Pri podnájme dochádza k rovnakému dodaniu služby ako pri nájme, s tým rozdielom, že účastníci vzťahu majú odlišné označenie. V prípade nájmu ide o vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, zatiaľ čo pri podnájme ide o vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.
Ubytovacie Služby
Ubytovacie služby, podobne ako prenájom či podnájom, sa vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť, a preto je ich miestom zdanenia krajina, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Novelou zákona o DPH došlo od 1. januára 2019 k rozšíreniu uplatňovania zníženej sadzby DPH na ubytovacie služby. V prílohe č. 7a zákona o DPH sú definované služby so zníženou sadzbou dane.
Kombinácia Služieb a Znížená Sadzba
Pri ubytovacích službách je dôležité posúdiť, či ide o jednu službu alebo kombináciu viacerých služieb. Podľa Rozsudku Súdneho dvora C-200/04 je pri kombinácii viacerých služieb nevyhnutné posúdiť každý prípad jednotlivo. V praxi to znamená, že pri ubytovacích službách sa posudzuje ich súvislosť s poskytovanou službou. Napríklad upratovanie, recepčné služby, parkovanie či vstup do bazéna alebo fitnescentra pre ubytovaných hostí sú často súčasťou ubytovacej služby.
Ubytovanie s raňajkami, ktoré sú zahrnuté v cene ubytovania, podlieha zníženej sadzbe dane 10%. Ak hotel poskytuje ubytovacie služby s raňajkami v jednej cene, na doklade bude uvedená jedna položka so sadzbou DPH 10%. Ak sa hotel rozhodne poskytovať ubytovacie služby a raňajky osobitne, ubytovacie služby budú mať sadzbu 10% a položka "raňajky" sadzbu 20%. Zákaznícky je výhodnejšie ubytovanie s raňajkami v jednej cene, čo sa odráža aj vo vyššom dopyte.
Čo je to výnosové percento a ako ho počítam?🤔
Krátkodobé Ubytovanie cez Airbnb
Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platforiem zdieľanej ekonomiky, ako je Airbnb, zaznamenáva nárast popularity. Ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, v zmysle Obchodného zákonníka ide jednoznačne o podnikanie. Poskytovateľ by mal byť preto registrovaným podnikateľom.
Podľa Štatistickej klasifikácie ekonomických činností (SK NACE Rev. 2) spadá takéto ubytovanie pod klasifikáciu "Hotelové a podobné ubytovanie" (55.10), "Turistické a iné krátkodobé ubytovanie" (55.20) alebo "Ostatné ubytovanie" (55.90).
Komplikáciu predstavuje pravidlo v § 38 ods. 4 zákona o DPH, podľa ktorého "ostatné ubytovanie" v triede 55.90 je ubytovacou službou len v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Niektorí Airbnb ubytovatelia poskytujú v rámci jedného bytu ubytovanie na krátkodobé pobyty aj dlhodobé ubytovanie, najmä pre študentov. V takomto prípade by si mali sledovať a rozdeľovať jednotlivé izby a prijaté sumy na časť služieb, ktorá je prenájmom bez DPH a časť, ktorá sú ubytovacími službami s uplatnením DPH.
Na účely dane z príjmov sa ponúka možnosť zdaňovať príjmy fyzickej osoby ako prenájom nehnuteľností s poskytnutím len základných služieb (§ 6 ods. 3 ZDP) alebo ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia, ak poskytuje aj iné než základné služby. V praxi však nie je jasné, čo presne predstavujú "základné a iné než základné" služby, pričom krátkodobé ubytovanie v rozsahu pár nocí sa čoraz častejšie posudzuje ako živnostenské podnikanie.
Daňové Hľadiská Prenájmu
Z pohľadu zákona o dani z príjmov (ZDP) u nájomcu (§ 2 písm. i) ZDP) sú daňovým výdavkom na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľné výdavky. V praxi sa často stretávame s názorom, že uplatnenie nájomného za kanceláriu, sídlo spoločnosti, rokovaciu miestnosť či sklad závisí od toho, či prenajímateľ skutočne používa nehnuteľnosť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
Z pohľadu prenajímateľa (§ 2 písm. m) ZDP) uznanie daňových výdavkov závisí od toho, či je nehnuteľnosť, resp. jej časť, zaradená v obchodnom majetku prenajímateľa.
Prenájom nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie, ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby. Nemôže si zahrnúť napr. výdavky na opravu či technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ktoré súvisia s jej nadobudnutím, prestavbou alebo modernizáciou. Tieto výdavky si bude môcť uplatniť až v prípade predaja nehnuteľnosti.
Príkladom môže byť situácia, kedy zamestnanec s príjmami zo závislej činnosti prenajíma nehnuteľnosť, ktorú nemá zaradenú v obchodnom majetku. Jeho príjmy z prenájmu (po odpočítaní oslobodenia 500 EUR) a výdavky na energie musia byť krátené v rovnakom pomere.
Opravy a technické zhodnotenie
Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov z prenájmu opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú tieto výdavky považované za výdavky na jeho osobnú potrebu. Uplatniť si ich môže až v prípade predaja nehnuteľnosti, kde ich zahrnie ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja.
Fakturácia Nájmu v Špecifických Situáciách
Prenájom nebytových priestorov a energie
V prípade, ak platiteľ DPH - nájomca - má v prenájme nebytové priestory a faktúry za energie sú vystavené priamo na neho, môže si uplatniť právo na odpočet DPH, pretože dodávateľ energií uskutočňuje dodanie tovaru priamo jemu.
Ak platiteľ DPH prenajíma priestory neplatiteľovi DPH, podnájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Nájom fakturovaný vlastníkom nehnuteľnosti platiteľovi dane s DPH je prijatou službou, ktorá priamo súvisí s poskytovaným podnájmom. V takom prípade je platiteľ povinný postupovať pri posudzovaní možnosti odpočítania DPH v zmysle § 49 ods. 3 zákona o DPH.
Prenájom na firemné účely vs. rekreáciu
Firma - platiteľ DPH - ktorá prenajala chatu pre svojich zamestnancov na víkend, nemá nárok na odpočet DPH z tejto faktúry, pretože službu nevyužíva na účely svojho podnikania, ale na účely rekreácie zamestnancov.
Možnosť zdanenia nájmu ako podnikania
Spoločnosť, ktorá poskytuje nájom priestorov platiteľom DPH, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ môže takto rozhodnúť v ktoromkoľvek zdaňovacom období, bez obmedzení a podmienok. Toto rozhodnutie môže byť individuálne voči jednotlivým platiteľom.
Depozit (Zábezpeka) pri Nájme
Zábezpeka (depozit) zložená nájomcom pri nájme nie je považovaná za zdaniteľné plnenie. Jej účelom nie je úhrada za konkrétne dodanie služby, ale vytvorenie finančnej rezervy pre prípad nesplnenia záväzkov alebo vzniku škôd. Takéto finančné plnenie, ktoré sa neviaže na konkrétnu dodávku v budúcnosti, nepodlieha DPH.
Vystavenie Faktúry Neplatiteľom DPH
Faktúru môže vystaviť aj neplatiteľ DPH. Takáto faktúra však nebude obsahovať všetky povinné náležitosti podľa § 74 zákona o DPH, napr. IČ DPH dodávateľa, základ dane a sadzbu dane. Uvedie sa vždy iba cena bez dane. Je dobrým zvykom uviesť na faktúre informáciu "Nie sme platiteľom DPH." Dokonca faktúru môže vystaviť aj fyzická osoba - občan (nepodnikateľ), ktorá sa týmto spôsobom dožaduje úhrady záväzku.
Účtovníctvo vs. Daňová Evidencia
Podnikateľ, ktorý nie je platiteľom DPH a rozhodne sa viesť daňovú evidenciu alebo uplatňovať paušálne výdavky, nepostupuje podľa zákona o účtovníctve. Nie je povinný vystavovať účtovné doklady s náležitosťami faktúry, pokiaľ to nevyžaduje zákazník. Daňovník vedúci daňovú evidenciu si v nej eviduje príjmy a prijaté doklady, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov.
Časové Rozlíšenie v Účtovníctve
Časové rozlíšenie je neoddeliteľnou súčasťou účtovníctva. Umožňuje správne priradenie nákladov a výnosov k účtovnému obdobiu, ku ktorému vecne a časovo patria. Náklady budúcich období sú výdavky, ktoré nastali v bežnom období, ale náklady s nimi spojené vzniknú v budúcnosti (napr. predplatné nájomné). Výdavky budúcich období sú náklady, ktoré súvisia s bežným obdobím, ale výdavok s nimi spojený ešte nenastal (napr. nájomné platené pozadu).
Sankcie a Inštitút "Druhej Šance"
Daňový poriadok stanovuje sankcie za rôzne delikty, vrátane nepodania daňového priznania alebo neskorého podania. Od 1. januára 2019 je účinný inštitút "druhej šance", ktorý umožňuje daňovému úradu alebo colnému úradu neuložiť pokutu pri prvom porušení povinnosti, ak ide o správne delikty, ktorých výšku možno určiť v rámci ustanoveného rozpätia. Toto sa však vzťahuje len na porušenia, ktoré nastali po 31. decembri.
Dátum Dodania pri Opakovaných Dodávkach
Pri opakovaných dodávkach služieb, ako je nájom, sa deň dodania stanovuje najneskôr posledným dňom obdobia, na ktoré sa vzťahuje dohodnutá platba. Ak je platba prijatá vopred, daňová povinnosť vzniká dňom prijatia platby.
Príklady:
- Pri mesačných platbách nájomného do 20. dňa príslušného mesiaca je dňom dodania najneskôr 31. deň príslušného mesiaca.
- Pri platbách nájomného na štvrťrok do 10. dňa nasledujúceho mesiaca je dňom dodania najneskôr koniec štvrťroka.
- Pri jednorazovej úhrade nájomného za celé obdobie nájmu je dňom dodania koniec nájomného vzťahu.
Refakturácia Energií a Služieb
Pri prefakturácii energií, ktoré sú súčasťou ceny nájmu, platí, že ak sú energie zahrnuté v paušálnej platbe, prenajímateľovi nevzniká nárok na odpočet DPH z týchto energií. Ak sú energie účtované na základe skutočnej spotreby, prenajímateľ si môže uplatniť DPH, ak je platiteľom DPH.
Pri prefakturácii obstaraných služieb platí, že prenajímateľ služby sám prijal a následne dodal. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH. Ak by nájomca uskutočnil úhradu pred vyhotovením faktúry, vzniká prenajímateľovi daňová povinnosť dňom prijatia platby.
Dôležitosť Správneho Nastavenia Prenájmu
Prenájom nehnuteľnosti môže byť zdrojom stabilného príjmu, avšak vyžaduje si dôkladné poznanie daňových a účtovných pravidiel. Nesprávne nastavenie nájomného vzťahu, nedodržiavanie termínov, či nepochopenie legislatívy môže viesť k zbytočným nákladom a sankciám. Každý prípad prenájmu si vyžaduje individuálny prístup a dôkladnú analýzu, aby boli splnené všetky zákonné povinnosti a zároveň maximalizovaný daňový a finančný prospech.
Je dôležité si uvedomiť, že aj pri prenájme nehnuteľnosti ako fyzická osoba (nie firma) je potrebné sa zaregistrovať na daňovom úrade najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a daňové priznanie je potrebné podať, ak celkové zdaniteľné príjmy presiahli stanovenú hranicu. Pri príjmoch z prenájmu si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, ktoré je potrebné krátiť v rovnakom pomere ako príjmy, ak si uplatníte oslobodenie 500 eur. Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napr. práčka, nábytok) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP. Pri pasívnych príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nie je možné si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo manžela/manželku.