Kataster nehnuteľností predstavuje základný register, ktorý slúži na evidenciu a správu údajov o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Jeho úlohou je poskytovať právnu istotu v oblastiach týkajúcich sa vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Vzhľadom na to, že údaje v katastri majú zásadný vplyv na rôzne právne úkony, ako je kúpa, predaj, darovanie alebo dedenie nehnuteľností, je nevyhnutné, aby všetky postupy a formuláre boli vyplnené správne a v súlade s platnou legislatívou. Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až vtedy, keď kataster rozhodne o schválení návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na to, aby kataster rozhodol, musia byť splnené zákonom stanovené podmienky.
Právny rámec katastra nehnuteľností
Základnú právnu úpravu katastra nehnuteľností na Slovensku tvoria najmä tieto zákony:
- Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
- Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov.
- Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 74/2011 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon.
Okrem týchto zákonov sa na oblasť katastra vzťahuje aj zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok), ak katastrálny zákon alebo iný zákon neustanovuje inak.
Typy zápisov do katastra nehnuteľností
Právna úprava pozná tri druhy zápisov do katastra nehnuteľností, a to vklad, záznam a poznámku. Každý z uvedených druhov zápisu má iný účel a s každým sa spájajú iné právne účinky.
Vklad do katastra nehnuteľností
Vklad do katastra nehnuteľností je úkon okresného úradu, s ktorým sú spojené právotvorné účinky, teda vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Vklad sa vykoná na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Povoleniu predchádza konanie, na ktoré sa vzťahuje správny poriadok.
Konanie o povolení vkladu sa začína vždy na návrh účastníka konania. Účastníkom konania o povolení vkladu je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Náležitosti návrhu na vklad:Návrh na vklad do katastra nehnuteľností je kľúčový dokument, ktorý sa podáva v prípade, ak dochádza k zmene právnych vzťahov k nehnuteľnostiam. Podáva sa vždy, ak došlo k právnemu úkonu (napr. kúpa, darovanie, záložná zmluva a pod.). Návrh na vklad musí obsahovať niekoľko zákonom stanovených náležitostí, bez ktorých kataster nezačne konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva.
Označenie účastníkov konania:
- Pre fyzickú osobu: meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné priezvisko, štátna príslušnosť, miesto trvalého pobytu a adresa na doručovanie na Slovensku (ak sa zdržuje na inej adrese). Od cudzinca sa vyžaduje aj iný identifikátor.
- Pre právnickú osobu: obchodné meno, názov, sídlo.
Označenie nehnuteľností:
- V návrhu treba uviesť údaje o katastrálnom území, parcelnom čísle pozemku, druhu pozemku, výmere pozemku.
- Pri stavbách: súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená, číslo bytu alebo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu.
- Údaje o spoluvlastníckom podiele na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku.
Označenie okresného úradu: Ktorému je návrh adresovaný.
Označenie právneho úkonu: Na základe ktorého má dôjsť k zmene (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, záložná zmluva).
Číslo úradného overenia geometrického plánu: Ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku, alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.
Prílohy k návrhu na vklad:K návrhu na vklad musí byť priložená zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine, ktorá tvorí nedeliteľný celok.
Ďalšie povinné prílohy zahŕňajú:
- Verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva.
- Identifikáciu parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
- Geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku.
- Dohodu o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, pričom podpis na splnomocnení musí byť osvedčený podľa ustanovenia § 42 ods. 3 katastrálneho zákona, ak uvedené ustanovenie vyžaduje osvedčenie.
- Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej alebo elektronickej podobe.
Záznam do katastra nehnuteľností
Záznam do katastra nehnuteľností nemá na rozdiel od vkladu právotvorný charakter, ale má len evidenčnú povahu. Na konanie o zázname sa nevzťahuje správny poriadok. Záznamom sa do katastra zapisujú práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli:
- Zo zákona.
- Rozhodnutím štátneho orgánu.
- Príklopom licitátora na verejnej dražbe.
- Vydržaním.
- Prírastkom a spracovaním.
- Z nájomných zmlúv.
- Zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku.
Záznamom sa zapisuje aj zmena poradia záložných práv z dohody záložných veriteľov o poradí ich záložných práv rozhodujúcim na ich uspokojenie. Okresný úrad vykoná záznam bez návrhu, alebo na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby.
Poznámka do katastra nehnuteľností
Posledným druhom zápisu je poznámka. Poznámka má takzvaný prenotačný charakter. Nespájajú sa s ňou právne účinky, ani sa na konanie o zápise poznámky nevzťahuje správny poriadok. Poznámkou sa zapisujú skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti.
Poznáme dva druhy poznámok:
- Poznámka v záujme ďalšieho nakladania s nehnuteľnosťou: Ide o poznámku o začatí konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, vyhlásení konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, začatí vyvlastňovacieho konania a predbežnom opatrení, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou.
- Poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov: Ide o prípady, ak niekto tvrdí, že má právo k nehnuteľnosti, ale svoje právo nevie hodnoverne preukázať.
Postup pri podaní návrhu na vklad
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností sa vždy predkladá príslušnému okresnému úradu na katastrálny odbor. Ak by sa náhodou stalo, že váš návrh do katastra neobsahuje všetky zákonom stanovené náležitosti, úrad celé konanie zastaví. To isté platí aj vtedy, keď sú v návrhu chyby, ako napríklad zle vyplnené údaje a preklepy. V takýchto prípadoch vás kataster vyzve, aby ste chyby v určitej lehote odstránili. Dĺžka lehoty na odstránenie chýb je rôzna. Kataster nikdy nezačína konanie z vlastnej iniciatívy.
Kataster: Ako urobiť návrh na vklad, aby vám ho nezamietli?
Osobné podanie
Po vyhotovení návrhu na vklad v písomnej forme ho osobne zaneste na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Návrh musíte vyhotoviť vo viacerých kópiách, počet závisí od počtu účastníkov. Okresný úrad je povinný na návrh vyznačiť dátum, hodinu a minútu doručenia návrhu na vklad.
Elektronické podanie
Elektronický návrh na vklad do katastra je rýchly a pohodlný. Ak plánujete podať návrh elektronicky, musíte disponovať kvalifikovaným elektronickým podpisom a elektronickými podobami všetkých dokumentov. Elektronické podanie sa podáva prostredníctvom univerzálneho podania elektronickej služby zverejneného na stránke www.slovensko.sk. V texte podania je potrebné uviesť aj označenie katastrálneho odboru, ktorého sa podanie týka. Všetky údaje v profile užívateľa portálu sa automaticky načítajú do podania a nie je ich ďalej možné meniť. Po vyplnení textu podania je potrebné ho podpísať zaručeným elektronickým podpisom.
Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad
Pred podaním samotného návrhu na vklad môžu účastníci konania podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe na tlačive, ktoré je zverejnené na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný okresný úrad. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia účastník konania nepodá návrh na vklad, oznámenie okresný úrad vymaže z evidencie.
Zákonodarca "odmeňuje" navrhovateľa, ktorý podá oznámenie o návrhu na vklad zľavou vo výške 15,- EUR z poplatku za návrh na vklad. V prípade podania oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad tvorí toto oznámenie následne aj prílohu k návrhu na vklad.
Lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad
O návrhu na vklad je okresný úrad povinný rozhodnúť do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Okresný úrad môže rozhodnúť urýchlene do 15 dní, a to na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad.
V prípade elektronického podania sa lehota na vybavenie počíta až od momentu registrácie podania katastrálnym odborom. Preto, aj pri žiadosti o urýchlené konanie (15 dní), môže reálne vybavenie trvať dlhšie, ak sa podanie zaregistruje neskôr.
Správne poplatky
Správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je upravený v Sadzobníku správnych poplatkov.
- Štandardný poplatok: 66,- EUR.
- Elektronické podanie: 33,- EUR.
- Urýchlené konanie (rozhodnutie do 15 dní): 266,- EUR.
- Urýchlené konanie pri elektronickom podaní: 133,- EUR.
Zníženie poplatku pri predchádzajúcom oznámení: Poplatok sa znižuje o 15,- EUR na návrh na vklad bez ohľadu na počet právnych úkonov, ktoré sú uvedené v oznámení. V prípade elektronického podania s predchádzajúcim oznámením tak zaplatíte 33 EUR - 15 EUR = 18 EUR.
Spôsob úhrady poplatkov: Kolky sú k dispozícii v kolkomatoch priamo v budove katastra, alebo v klientskom centre.
Prerušenie a zastavenie konania
Ak okresný úrad zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti alebo sú v dokumentoch chyby, ktoré je možné odstrániť, vyzve účastníkov konania, aby tieto v určenej lehote odstránili. V takom prípade sa konanie zvyčajne prerušuje na 30 dní. Ak dostanete výzvu zo strany katastra, treba mu v určenej lehote doručiť buď písomný dodatok, alebo urobiť opravu formou doložky priamo do zmluvy. V doložke treba uviesť, čo je predmetom opravy, správne znenie a dátum tejto opravy. Doložku podpíšu všetci účastníci zmluvy, ako aj pracovník katastra, ktorý doložku opatrí odtlačkom okrúhlej pečiatky.
Ak účastníci na výzvu v stanovenej lehote nereagujú, alebo ak doručený dodatok spracujú opätovne nesprávne, môže kataster návrh na vklad zamietnuť.
Dôvody na prerušenie konania:
- Začatie konania o predbežnej otázke.
- Nezaplatenie správneho poplatku.
- Výzva na predloženie listiny alebo odstránenie nedostatkov návrhu.
- Súhlasné vyhlásenie všetkých účastníkov konania (najdlhšie na 60 dní).
- Nariadené predbežné opatrenie zakazujúce nakladať s nehnuteľnosťou.
- Obmedzenie práva nakladať s nehnuteľnosťou podľa osobitného predpisu.
Dôvody na zastavenie konania:
- Nepodanie návrhu účastníkom konania.
- Odstúpenie účastníka konania od zmluvy pred vydaním rozhodnutia.
- Už zamietnutý návrh na vklad z dôvodu uvedeného v § 31 ods. 1 katastrálneho zákona.
- Vzatý návrh späť so súhlasom ostatných účastníkov.
- Nezaplatenie správneho poplatku v lehote.
- Neodstránenie nedostatkov návrhu v lehote.
- Konanie iného príslušného okresného úradu vo veci.
Rozhodnutie o návrhu na vklad
Ak sú podmienky na vklad splnené, kataster vklad povolí. Následne kataster doručí rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania a toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu o povolení vkladu sa nemožno odvolať.
Ak kataster návrh zamietne, doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie na okresnom úrade, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia. Ak okresný úrad podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne súd.
Mnohé katastrálne konania sú zastavené preto, lebo sa nájdu chyby v zmluve, na základe ktorej má prísť k prevodu vlastníckeho práva. Ak sú podmienky na vklad splnené, kataster vklad povolí, inak návrh zamietne.
Zmeny v legislatíve a elektronizácia
V posledných rokoch prešiel katastrálny systém viacerými zmenami, ktorých cieľom je zefektívniť a zjednodušiť procesy. Zavedenie elektronických podaní, oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad a elektronizácia verejnej správy vo všeobecnosti prispievajú k znižovaniu byrokracie. Vďaka zákonu proti byrokracii už občania a firmy nemusia opakovane predkladať dokumenty, ktoré už štát má vo svojich databázach.
Zmeny v katastrálnom zákone tiež sprehľadnili evidenciu stavieb a odstránili nejasnosti týkajúce sa inžinierskych a drobných stavieb. Od októbra 2018 sa do katastra nehnuteľností zapisuje aj údaj o cene nehnuteľnosti, ktorý sa však nezverejňuje.
Časté chyby a praktické rady
Neúplné alebo chybne vyplnené žiadosti bývajú najčastejším dôvodom pre ich vrátenie alebo predĺženie konania. Každá chyba, či už technického alebo formálneho charakteru, môže viesť k prerušeniu alebo predĺženiu konania.
Praktické rady:
- Overte si všetky údaje: Pred podaním návrhu na vklad si dôkladne overte všetky údaje, aby ste predišli zbytočným komplikáciám a predĺženiu konania.
- Využite elektronické podanie: Elektronické podanie je nielen rýchlejšie, ale zároveň výhodnejšie - poplatky sú často nižšie a úradné konania sa tým výrazne zrýchľujú.
- Konzultujte s odborníkom: Skôr ako podáte žiadosť, odporúča sa obrátiť na architekta, projektanta alebo právneho poradcu so skúsenosťami v oblasti stavebného práva.
- Sledujte zmeny v legislatíve: Stavebná legislatíva sa mení, preto je dôležité sledovať aktuálne predpisy.
Dodržiavaním týchto postupov a venovaním pozornosti detailom môžete zabezpečiť hladký priebeh konania o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.