Vklad do katastra nehnuteľností: Kľúčový krok k vlastníctvu

Proces kúpy nehnuteľnosti, dedenia, darovania či inej zmeny vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vrcholí podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Tento krok, hoci sa môže zdať administratívne náročný, je absolútne nevyhnutný na to, aby sa kupujúci, obdarovaný či dedič stal právoplatným a oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti. Podpisom kúpnej zmluvy sa proces kúpy nehnuteľnosti nekončí, práve naopak, len začína. Podpisom zmluvy ste len vyjadrili vôľu predať a kúpiť. Nasleduje podanie "Návrhu na vklad", čo je žiadosť adresovaná okresnému úradu (katastrálnemu odboru), aby zmenil meno vlastníka na liste vlastníctva. Až momentom vydania rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa stávate právoplatným majiteľom nehnuteľnosti. To znamená, že kataster musí odsúhlasiť a následne vložiť Vaše vlastnícke právo do katastra nehnuteľnosti.

Čo je to vklad do katastra a prečo je dôležitý?

Vklad do katastra nehnuteľností je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu, ktorý sa vyžaduje pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože až ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je síce platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra. Pri kúpe nového bývania vás čaká po výbere nehnuteľnosti, hypotéky a podpise kúpnej zmluvy ešte jedna dôležitá vec. Vlastníkom nehnuteľnosti sa totiž stávate až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia okresného úradu o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

Ako prebieha prepis vlastníckeho práva na katastri?

Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana). Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené. K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu ustanovuje katastrálny zákon. Taktiež je dôležité zdôrazniť, že ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Listinou sa v tomto prípade rozumie také spojenie hárkov, aby technicky tvorili nedeliteľný celok, napríklad pevným zošitím (obdobne spôsobu, akým hárky spája notár).

Návrh na vklad je potrebné podať na tom okresnom úrade (katastrálnom odbore), v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Ak je katastru doručený návrh na vklad, na návrhu sa vyznačí dátum, presná hodina a minúta jeho doručenia (podania). Predmetom konania o povolení vkladu je posudzovanie zákonných náležitostí samotného návrhu, ale aj formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza.

Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh. Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia.

Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, vykoná sa jej oprava dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve, ak s tým účastníci súhlasia.

Náležitosti návrhu na vklad

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí obsahovať presne definované informácie, aby bol akceptovaný na ďalšie konanie. Medzi kľúčové náležitosti patria:

1. Označenie navrhovateľa: Navrhovateľmi sú účastníci právneho úkonu (zmluvy), na základe ktorého sa má zmeniť právny vzťah k nehnuteľnosti. Ak ide o fyzickú osobu, v návrhu uvádza meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (v prípade cudzincov iné identifikačné číslo), trvalý pobyt alebo adresu na doručovanie v tuzemsku (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu) a údaj o štátnej príslušnosti. V prípade právnickej osoby uvádza obchodné meno, IČO, a sídlo.
2. Adresát: Návrh adresujete vždy okresnému úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
3. Predmet návrhu: Jednou z povinných náležitostí je aj predmet návrhu. Tým je v tomto prípade vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
4. Označenie právneho úkonu: Na základe neho má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Právny úkon je napríklad kúpna či darovacia zmluva. Je potrebné uviesť všetky právne úkony, ktoré sú predmetom návrhu.
5. Označenie nehnuteľnosti: Presná identifikácia nehnuteľnosti, ktorej sa zmena týka.
6. Listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti: V prípade, že toto právo nie je priamo na liste vlastníctva.
7. Geometrický plán: Pri zriadení vecného bremena alebo pri zlučovaní či delení pozemku je potrebné priložiť geometrický plán.

Návrh je vhodné vyhotoviť vo viacerých vyhotoveniach.

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad je potrebné priložiť relevantné dokumenty, ktoré potvrdzujú právny úkon a nároky na zápis do katastra. Medzi najčastejšie prílohy patria:

• Zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra: Táto vkladová listina je základným podkladom pre katastrálny úrad pri rozhodovaní o povolení vkladu a zápise práv do katastra. Musí byť predložená v dvoch vyhotoveniach.
• Vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov: Týka sa najmä predaja bytov či nebytových priestorov. Pôvodný majiteľ musí mať vyrovnané všetky záväzky voči správcovi bytového domu či bytovému družstvu. Ak je všetko v poriadku, správca je povinný vyhotoviť vlastníkovi vyhlásenie, že nemá žiadne nedoplatky. Toto vyhlásenie nie je potrebné pri prvom prevode vlastníctva bytu.
• Verejná listina alebo iná listina: Potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je priamo na liste vlastníctva.
• Identifikácia parciel: Ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
• Geometrický plán: V prípade, že sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku.
• Dohoda o splnomocnení: Ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom. Podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností.
• Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad: Ak bolo najviac 90 dní pred podaním návrhu podané v elektronickej forme.

Ak máte prílohy len v písomnej forme, musíte požiadať oprávnené osoby, aby ich transformovali do online podoby (tzv. zaručená konverzia). Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou podľa zákona č. 305/2013 Z. z.

Kto môže podať návrh na vklad?

Návrh na vklad do katastra môže vo všeobecnosti podať ktorákoľvek zo zmluvných strán. Pri kúpe nehnuteľnosti je to predávajúci a kupujúci, v prípade darovania zas ide o darcu a obdarovaného. Zákon len v istých prípadoch stanovuje, kto presne má návrh podať. V praxi sa zmluvné strany často dohodnú, kto z nich podanie realizuje, alebo využijú služby tretích strán. Ak ide o fyzickú osobu, v návrhu uvádza svoje identifikačné údaje, ako sú meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť. V prípade právnickej osoby sa uvádza obchodné meno, IČO a sídlo.

Poplatky za vklad a možnosti úspory

Podaniu návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spojené so správnym poplatkom. Jeho výška závisí od spôsobu podania a požadovanej rýchlosti konania.

• Štandardné konanie: Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností je vo výške 100 eur. Okresný úrad má zákonnú povinnosť preskúmať náležitosti návrhu a rozhodnúť najneskôr do 30 kalendárnych dní od jeho doručenia.
• Zrýchlené konanie: V prípade požiadavky na zrýchlené konanie je správny poplatok vo výške 300 eur. V takomto prípade sa očakáva rozhodnutie v kratšej lehote.
• Elektronické podanie: Štát motivuje občanov k elektronickej komunikácii, čo sa prejavuje aj pri katastri. Ak návrh podáte elektronicky, môžete ušetriť 50 % z poplatku. Na to však potrebujete občiansky preukaz s aktivovaným čipom (eID), čítačku a kvalifikovaný elektronický podpis (ZEP). Pre mnohých je to technicky náročné, preto využívajú služby advokátov, notárov alebo realitných kancelárií, ktoré majú potrebné vybavenie.
• Zníženie poplatku o 15 €: Ak pred podaním návrhu vyplníte na stránke www.katasterportal.sk dokument "Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad", vytlačíte si ho a s vašim podpisom priložíte k návrhu, zaplatíte na katastri len 51 € namiesto pôvodných 66 €.

V prípade, že kupujete dom a zároveň zriaďujete záložné právo pre banku (hypotéku), platíte dvakrát - raz za vklad vlastníckeho práva a raz za vklad záložného práva.

Bezpečnosť pri vyplácaní kúpnej ceny

Bezpečnosť vyplatenia kúpnej ceny je jeden z hlavných problémov, ktorým musí čeliť každý kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúcich môžete vyplatiť kúpnu cenu viacerými spôsobmi, no nie každý spôsob je pre vás ako kupujúcu stranu výhodný. Existuje niekoľko spôsobov vyplatenia kúpnej ceny, každý s vlastnými rizikami a výhodami:

• Platba v hotovosti: Je jedným z najnebezpečnejších spôsobov vyplatenia kúpnej ceny. Zákon striktne zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek, ktoré sú definované v zákone. Dávate všetky peniaze vopred majiteľovi, ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra a jeho následného povolenia.
• Prevod na účet predávajúceho: Rovnako ako v predchádzajúcom prípade - vyplatíte predávajúcemu 100 % kúpnej ceny vopred, bez toho, aby ste sa stali majiteľmi nehnuteľnosti - pred právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra.
• Úschova peňazí u realitnej kancelárie: Riziko spojené s touto formou vyplatenia je v tom, že dávate možnosť realitnej kancelárii disponovať s týmito peniazmi.
• Úschova peňazí u advokáta: Na rozdiel od úschovy v realitnej kancelárii, úschovu u advokáta možno považovať za bezpečnejší spôsob. Rovnako bezpečný ako v prípade notárskej úschovy. Advokáti sú zo zákona povinní poistiť sa v oblasti zodpovednosti za výkon činnosti, tzv. poistenie profesnej zodpovednosti právnikov.
• Notárska úschova: Rovnako ako advokát, aj notár je zo zákona povinný poistiť sa voči zodpovednosti za výkon činnosti. V zápisnici sú uvedené všetky strany a podmienky, za ktorých budú peniaze z notárskej úschovy uvoľnené. Nakoľko zápisnicu podpisujú obe zmluvné strany spolu s notárom, predávajúci má istotu v tom, že kupujúci disponuje finančnou čiastkou, ktorá bola pred podpisom prevedená na účet notára.
• Vinkulácia v banke (viazaný účet): Kúpna cena je vinkulovaná (zablokovaná) na účte kupujúceho. Nakladanie s peniazmi uloženými na vinkulačnom účte je možné iba v tom prípade, ak s tým súhlasí aj predávajúci. Vinkulácia bude uvoľnená predávajúcemu po splnení podmienok uvedených v zmluve o vinkulácii, ktorá vychádza zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Z hľadiska predávajúceho môže vinkulácia znamenať isté riziko, a to v tom prípade, ak vznikne exekúcia na osobu kupujúceho v čase, keď prebieha vinkulácia, potom finančné prostriedky z vinkulácie podliehajú exekúcii.

Postup Slovenskej sporiteľne pri vklade na kataster

Slovenská sporiteľňa zohráva kľúčovú úlohu pri financovaní kúpy nehnuteľností. V prípade financovania hypotékou, banka vyžaduje potvrdenie o podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností s číslom konania a originál listu vlastníctva. Oba dokumenty musia byť aktuálne a s pečiatkou úradu. Tieto dokumenty banka porovnáva s poslednými dostupnými online dátami.

Vinkulácia ako forma zabezpečenia: SLSP posiela predávajúcim potvrdenie o zriadení vinkulácie poštou, čo má za následok pozdržanie prevodu nehnuteľností o minimálne dva dni. Vinkulácia je jednou z foriem zabezpečenia pre predávajúceho, že kupujúci disponuje potrebnými finančnými prostriedkami.

Alternatívne riešenia pri problémoch s katastrom

V prípade problémov s katastrom, ako napríklad pri kybernetickom útoku, sa Slovenská sporiteľňa snaží hľadať riešenia, aby minimalizovala dopad na klientov. Niektoré banky ponúkajú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, čo umožňuje klientovi získať schválenú hypotéku a následne si hľadať nehnuteľnosť. Iné banky akceptujú aj starší list vlastníctva.

Kybernetický útok na kataster a jeho dopady

V nedávnej minulosti Slovensko čelilo kybernetickému útoku na kataster nehnuteľností, čo spôsobilo dočasné prerušenie jeho činnosti. Tento útok mal rozsiahle dôsledky na realitný trh a bankový sektor.

Dôsledky pre klientov a banky: Klient nedostupnosť katastra pocíti predovšetkým cez nedostupnosť hypoték, pretože načerpať peniaze môže až po zapísaní zmien na liste vlastníctva. V nepríjemnej situácii však nie sú len občania, ale napríklad aj banky. Tie poskytujú klientom úvery na bývanie, respektíve hypotekárne úvery, ktoré musia byť zabezpečené záložným právom na nehnuteľnosť, ktoré je registrované práve na katastri. Nefunkčný kataster v praxi znamená, že hypotéku si nevybavíte, keďže nie sú dostupné listy vlastníctva, a už pri schválených hypotékach ich nenačerpáte tiež kvôli nefunkčnému katastru.

Reakcia bánk a alternatívne riešenia: Banky, vrátane Slovenskej sporiteľne, sa snažili minimalizovať dopad výpadku katastra na klientov. Aktuálne stále prijímajú žiadosti o úver, rovnako tak vedia úvery schvaľovať. Vzhľadom na nefunkčnosť katastra však nie je možné čerpať úvery.

Legislatívny rámec

Proces vkladu do katastra nehnuteľností je upravený viacerými zákonmi a vyhláškami, ktoré tvoria základný rámec pre správne konanie. Medzi kľúčové právne predpisy patria:

• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)
• Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok)
• Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch
• Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.)

Tieto predpisy definujú náležitosti návrhu, postup katastrálneho úradu, lehoty na rozhodnutie, správne poplatky a práva a povinnosti účastníkov konania.

Zmeny v katastrálnom zákone

Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní rozsiahla novela katastrálneho zákona. Jednou z hlavných zmien má byť aj úprava procesu zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, vrátane úpravy možnosti podávania návrhov prostredníctvom osobitného portálu Úradu geodézie, kartografie a katastra. Tieto zmeny majú za cieľ zefektívniť a zjednodušiť celý proces pre občanov.

tags: #postup #slovenskej #sporitelne #pri #vklade #na