Prenájom nehnuteľností predstavuje pre mnohých fyzických osôb významný zdroj príjmu. Správne pochopenie daňových povinností spojených s prenájmom je kľúčové pre minimalizáciu rizík a optimalizáciu daňovej záťaže. Tento článok sa podrobne venuje zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku, pričom rozlišuje medzi prenájmom vykonávaným ako súkromná osoba a prenájmom na základe živnostenského oprávnenia.
Prenájom ako súkromná osoba verzus podnikanie
Zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“) definuje dva základné spôsoby, akými fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť:
Prenájom bez živnostenského oprávnenia: V tomto prípade fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť ako súkromná osoba. Príjmy z takéhoto prenájmu sú zdaňované podľa § 6 ods. 3 ZDP ako príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré slúžia ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Toto je najbežnejší spôsob prenájmu, kde prenajímateľ neposkytuje žiadne ďalšie služby nad rámec samotného užívania priestoru.
Prenájom na základe živnostenského oprávnenia: Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, prenájom sa považuje za podnikateľskú činnosť. Tieto príjmy sú potom zdaňované podľa § 6 ods. 1 ZDP ako príjmy z podnikania. Tento režim nastáva vtedy, ak prenajímateľ okrem samotného prenájmu poskytuje aj ďalšie služby spojené s prenájmom, ktoré spadajú pod živnostenské oprávnenie, napríklad upratovanie, údržbu nad rámec bežného opotrebenia, alebo iné doplnkové služby.
Je dôležité poznamenať, že podľa zákona o živnostenskom podnikaní (§ 4 zákona č. 455/1991 Zb.) je prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov živnosťou len vtedy, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť len ako súkromná osoba bez poskytovania ďalších služieb, nepotrebuje živnostenské oprávnenie a jeho príjmy spadajú pod § 6 ods. 3 ZDP.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Túto povinnosť si musí splniť najneskôr do jedného mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Registračná povinnosť sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ).
V prípade, že prenajímateľ fyzická osoba bude prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade a tiež v zdravotnej poisťovni.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľností
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností je možné uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Rozsah uplatniteľných výdavkov sa líši v závislosti od toho, či je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku daňovníka.
1. Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku:
Ak prenajímateľ zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku (t.j. o nej účtuje alebo ju eviduje v daňovej evidencii), môže si v preukázateľných výdavkoch uplatniť široké spektrum nákladov súvisiacich s touto nehnuteľnosťou. Medzi tieto výdavky patria:
- Výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti: Tieto sa uplatňujú prostredníctvom daňových odpisov.
- Výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti: Napríklad stavebné úpravy, rekonštrukcie, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti.
- Výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti: Bežné opravy, ktoré zabezpečujú funkčnosť a dobrý stav nehnuteľnosti.
- Výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti: Platby za vodu, elektrinu, plyn, kúrenie a iné energie, ak nie sú hradené priamo nájomcom.
- Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti: Povinné aj havarijné poistenie.
- Daň z nehnuteľnosti: Daň, ktorú je vlastník povinný platiť.
- Výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv: V súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
- Úroky z úverov a pôžičiek: Použitých na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Ostatné výdavky: Napríklad poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme, znalecké posudky a pod.
2. Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku:
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve a nezaradil ju do obchodného majetku, rozsah uplatniteľných výdavkov je obmedzený. Nemôže si uplatniť výdavky súvisiace s obstaraním či amortizáciou nehnuteľnosti, ako sú odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie. Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou a správou, napríklad:
- Platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie, ak nie sú hradené priamo nájomcom.
- Výdavky na upratovanie spoločných priestorov.
- Poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.
- Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.
- Úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Je dôležité poznamenať, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne). V takom prípade musí výdavky pomerne upraviť vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmu.
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu z prenájmu
Predpokladajme, že daňovník dosiahol za rok 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €.
Prvá časť príjmu do výšky 500 € je oslobodená od dane. Zdaniteľný príjem teda predstavuje 4 500 € (5 000 € - 500 €).
Keďže výdavky je možné uplatniť len v pomernej výške vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmov, daňovník si môže odpočítať výdavky vo výške 2 250 €. Tento výpočet sa uskutoční nasledovne:
(Zdaniteľný príjem / Celkové príjmy) × Celkové výdavky = (4 500 € / 5 000 €) × 2 500 € = 2 250 €
Tým pádom bude základ dane predstavovať:
4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €
Na túto sumu sa následne uplatní príslušná sadzba dane.
Daňová povinnosť a podanie daňového priznania
Ak fyzická osoba dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. V prípade, že ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP (prenájom bez živnostenského oprávnenia), daňovník nepodniká, preto nie je povinný viesť účtovníctvo ani zostavovať účtovnú závierku. Všetky príjmy a výdavky sú vykazované priamo v daňovom priznaní typu B.
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (nielen z prenájmu, ale aj zo zamestnania, podnikania, zahraničia atď.) presiahne zákonom stanovenú hranicu oslobodeného príjmu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura (čo zodpovedá 50 % nezdaniteľnej časti základu dane platnej za rok 2024).
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa v zmysle ZDP vyčísluje ako:
- Rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu.
- Rozdiel výnosov a nákladov, ak prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva.
Dôležité upozornenie: Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré nie sú vykonávané na základe živnostenského oprávnenia (§ 6 ods. 3 ZDP), nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by príjmy z prenájmu boli nižšie ako daňové výdavky (teda rozdiel medzi príjmami a výdavkami by bol záporný), základ dane z prenájmu nehnuteľnosti je nula.
Sadzby dane z príjmov z prenájmu
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia: Daňová povinnosť sa vypočítava podľa § 15 ZDP:
- Sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá nepresahuje alebo sa rovná 176,8-násobku sumy platného životného minima (do sumy 47 537,98 eura).
- Sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 176,8-násobok sumy platného životného minima (nad sumu 47 537,98 eura).
Prenájom nehnuteľnosti na živnosť: Živnostník vypočíta daňovú povinnosť z čiastkového základu dane z príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti:
- Sadzbou dane 15 % sa zdaní základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) neprevyšujúce sumu 60 000 eur.
- Sadzbou 19 % z časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 eura.
- Sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 47 537,98 eura.
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť.
Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom vlastníctve manželov (BSM)
Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov (BSM), príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €. Manželia sa môžu dohodnúť na rovnakom pomere alebo inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší.
Príklad: Manželia prenajímajú byt v BSM a dosiahnu ročný príjem 6 000 €. Môžu sa dohodnúť, že príjem si rozdelia napríklad 50:50. Každý z nich bude mať príjem 3 000 €. Po uplatnení oslobodenia 500 € bude mať každý zdaniteľný príjem 2 500 €. Ak by sa dohodli napríklad na pomere 70:30 (manželka 70 %, manžel 30 %), manželka by mala príjem 4 200 € a manžel 1 800 €. Po odpočítaní oslobodenia 500 € by mala manželka zdaniteľný príjem 3 700 € a manžel 1 300 €.
Dôležitosť poistenia pri prenájme
Prenajímanie nehnuteľnosti prináša okrem príjmov aj zvýšené riziká. Poistenie je preto dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa a chráni hodnotu jeho majetku.
- Poistenie nehnuteľnosti: Kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. Pri prenájme je kľúčové, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná, pretože niektoré podmienky sa líšia od poistenia pre vlastné užívanie.
- Poistenie domácnosti: Vzťahuje sa na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, je vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.
- Poistenie zodpovednosti za škodu: Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti voči nájomníkovi a tretím osobám. Prenajímanie nehnuteľnosti so sebou prináša zvýšenú mieru zodpovednosti.
Záver
Zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľností je komplexná oblasť, ktorá vyžaduje pozornosť k detailom. Je nevyhnutné rozlišovať medzi prenájmom ako súkromná osoba a podnikaním, správne si uplatňovať daňové výdavky a včas si plniť daňové povinnosti. V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy vhodné konzultovať postup s daňovým poradcom.